8月13日，由觀點新媒體主辦、上海證券報、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。在會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一先生發(fā)表了題為《當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整及房地產(chǎn)市場未來》的演講。

　　以下為朱中一先生演講的全文實錄：

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，上午好！有幸應(yīng)邀來參加2009博鰲房地產(chǎn)論壇，下面我就當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢及有關(guān)政策建議談一些個人看法，供大家參考。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢正如我國經(jīng)濟(jì)形勢一樣，正處于平穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，從1-7月份有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后已經(jīng)率先到了回升的階段。商品房的銷售面積同比增長了37.1%，商品住宅銷售面積同比增長了38.8%。在全國31個省區(qū)市當(dāng)中，商品房銷售面積同比下降的只有西藏自治區(qū)一個。商品住宅銷售面積同比下降的也只有山西省和西藏自治區(qū)兩個。而山西的同比下降，也只是下降了1.7%。大家知道山西的同比下降可能跟山西不少的人，在外地購房有關(guān)系。據(jù)我所知，山西不少人在海南買房的也很多，在三亞、在海口，甚至在五指山。這也說明一個問題，現(xiàn)在市場化了后，老百姓不僅要解決有沒有住房的問題，然后關(guān)注住房的性能問題，目前更注重環(huán)境的質(zhì)量問題，象海南環(huán)境質(zhì)量比較好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比山西好，所以山西很多有錢人，包括很多老師都在海南買房。另外從全國70個大中城市，房屋銷售價格指數(shù)來看，3月份開始環(huán)比上升，4月、5月、6月、7月環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。房價的止跌回升，也是市場回暖的重要表現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我們企業(yè)投資的信心正在增強(qiáng)。隨著整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好，全國的房地產(chǎn)市場仍然有望繼續(xù)回暖，當(dāng)前我們關(guān)注的問題主要有三個：

　　第一，一些地方當(dāng)前面臨的供給不足與不少地方面臨的下一步潛在供應(yīng)不足的問題。今年以來商品房銷售面積增長顯著，但1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅同比增長11.6%，住宅開發(fā)投資同比增長8.2%。而土地的購置面積，完成土地的開發(fā)面積和房屋的新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標(biāo)的下降對房地產(chǎn)市場下一步的供給將產(chǎn)生較大影響。特別是象北京等幾個銷售量比較大的省市，1-7月住宅投資仍然還是同比下降的。比如北京下降了10.5%，上海下降了6.2%，江蘇下降了2.4%，福建下降了26.1%，廣東下降了13.8%。據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的測算，象上海、杭州、深圳等幾個城市如果以今年上半年平均的銷售速度來看，上海、杭州可售面積僅僅能夠提供2-4個月的銷售，深圳能夠提供的也不到半年。供給明顯不足。

　　第二，一些地方的房價過快的上漲和若干城市近期出現(xiàn)的地價過快上漲問題。不少城市的房價已經(jīng)接近或者超過2007年8、9月份的水平。對這個問題老百姓和一些專家非常關(guān)心，希望能夠穩(wěn)定房價。

　　第三，信貸政策與信貸規(guī)模的問題。房地產(chǎn)市場的快速回暖，與寬松的貨幣信貸政策密切相關(guān)。1-7月份，在房地產(chǎn)開發(fā)投資的來源當(dāng)中，國內(nèi)的貸款為6524億，同比增長42.7%。個人按揭貸款為3628億，同比增長78.9%。隨著市場銷售的逐漸好轉(zhuǎn)，企業(yè)的投資信心有所恢復(fù)，5月當(dāng)月的新開工面積，土地的購置面積出現(xiàn)了環(huán)比的上漲，6月、7月房地產(chǎn)開發(fā)投資又有較快的增長，可以預(yù)計今年下半年企業(yè)的投資仍然會加大力度，但是資金需求還是巨大的。但是必須看到，全國新增的貸款到7月份已經(jīng)達(dá)到了7.73萬億元，今后一段時間信貸發(fā)放是否能夠繼續(xù)保持對開發(fā)企業(yè)和個人住房消費者支持，將對樓市產(chǎn)生重大的影響。

　　判斷今后五個月的房地產(chǎn)市場走勢和房價走勢主要還是要看供需兩個方面，供給方面的情況我上面已經(jīng)做了簡要說明。從需求來看，當(dāng)前由于價格的上漲以后，能不能繼續(xù)維持這么一種需求的可持續(xù)性，還有待于觀察。但可以看到，房價過快上漲的城市，不少以自住性和改善性需求為主的普通商品房購房者，重新陷入了觀望。7月份一些城市成交量不同程度下降，另外一些城市在收緊了二套房貸政策后，對投資性需求起到了積極的抑制作用。但是人們對房產(chǎn)的保值增值預(yù)期仍然比較強(qiáng)烈，潛在需求仍然還是大量存在著。

　　在我們客觀分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢、供求情況以及信貸情況后。我們對今后五個月市場預(yù)測是這么幾句話：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然會穩(wěn)步增長。二是一些城市房價上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會趨緩。三是成交量可能出現(xiàn)震蕩?？陀^的說，一些房價、地價上漲過快的城市要防止泡沫的產(chǎn)生與積累，否則將對需求的進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定將產(chǎn)生不利影響。同時也將引起社會各個方面以及中央政府的關(guān)注，也增添了政策調(diào)整的敏感度。這是必須提醒各位，尤其是提醒開發(fā)企業(yè)要注意的。我們的開發(fā)企業(yè)一定要冷靜的判斷形勢，不要助推樓市的漲價，以實際行動來維護(hù)樓市回暖的大好局面。

　　總之，我們既要肯定房地產(chǎn)的快速回暖對國家保增長、保民生、保穩(wěn)定方面發(fā)揮的作用，又要清楚當(dāng)前樓市回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，發(fā)展還不平衡，因此維護(hù)回暖態(tài)勢，防止?jié)q價蔓延是我們共同的責(zé)任。為此我們建議，首先要穩(wěn)定政策。這其中重要的首先要穩(wěn)定國辦發(fā)131號文件有關(guān)鼓勵自住型消費和改善型消費政策。也要穩(wěn)定信貸政策，支持企業(yè)投融資的政策，對信譽(yù)好、有實力的大企業(yè)要繼續(xù)給予信貸支持。對中小企業(yè)，只要符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的，也要給予支持。同時對信托基金試點方案，希望盡快抓緊出臺。對個人信貸要實行區(qū)別對待的政策。對普通商品房這塊要繼續(xù)鼓勵，對二套房貸政策，要由各地人民政府按照當(dāng)?shù)厥袌銮闆r給予調(diào)整。對于投機(jī)性的，在信貸上不予支持。

　　第二，要穩(wěn)定供應(yīng)。在前幾年需求比較旺盛的情況下，政府部門從調(diào)整需求來解決供求平衡和價格的穩(wěn)定問題，效果并不是太理想的。這里頭有一個重要原因，就是我們需求這塊，因為房地產(chǎn)本身帶有投資性的屬性，所以它很容易在短期內(nèi)釋放，象07年7、8、9三個月，包括今年5、6月份就可以看出來，房地產(chǎn)既有消費屬性，又有投資屬性，而投資屬性在流動性比較充裕的情況下可以短期釋放，但是土地的供應(yīng)，商品房的開發(fā)有周期性、有時間段，所以供求很難平衡。另外一個重要原因，土地壟斷性、計劃性，而房地產(chǎn)市場市場化程度比較強(qiáng)。還有一個重要原因，房地產(chǎn)項目是不動產(chǎn)，不能調(diào)撥。所以我們理論上要追求的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，在實際操作層面很難做到。所以要達(dá)到宏觀調(diào)控目標(biāo)，難度比較大，但是這方面我們要繼續(xù)的探索。有一條我們覺得很重要，就是前一段時間在需求比較旺盛的情況下，雖然我們有時候也提上下調(diào)節(jié)，但是往往側(cè)重嚴(yán)控信貸和土地兩個閘門，尤其是土地這個閘門，嚴(yán)控閘門實際上是減少供給，就造成了我們調(diào)控的目標(biāo)和調(diào)控的措施之間的不協(xié)調(diào)性。所以我們總結(jié)了這幾年經(jīng)驗教訓(xùn)后，我們深深感到首先要穩(wěn)定供應(yīng)。穩(wěn)定供應(yīng)首先就是要穩(wěn)定土地的供應(yīng)，同時要完善土地的招拍掛制度，在穩(wěn)定土地的供應(yīng)里頭，將城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，只要掛鉤了，對土地是集約的。允許農(nóng)民宅基地到附近換房，由政府統(tǒng)一開墾利用，這也有利于集約土地。另外要有計劃推進(jìn)舊城區(qū)、舊住宅區(qū)改造和城中村改造，這樣土地潛力還是可以挖掘出來的。作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，對已經(jīng)取得土地的，一定要按照合同加大開發(fā)力度，增加市場有效供給。

　　第三，要繼續(xù)保障型住宅建設(shè)的規(guī)模，處理好住房保障和市場協(xié)調(diào)的關(guān)系。從3月份開始我們一直有這個建議。當(dāng)前有些地方存量房比較少，有些地方存量房比較多，在存量房比較大的地區(qū)，我們希望地方政府能夠通過一些存量房房源收購的辦法來解決經(jīng)濟(jì)適用房房源，解決拆遷安置房房源，使住房保障和市場協(xié)調(diào)發(fā)展。另外要注意調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一個重要思想，就是要滿足不同人群的住房需求，能夠做到低端的有保障，中端的能夠保證供應(yīng)，高端的也要有產(chǎn)品。尤其是一些大城市，高端的產(chǎn)品還是很有市場的，比如8月8號星河灣在上海開發(fā)的項目，銷售量相當(dāng)好，說明在上海這樣一個國際大都市需要一些高端項目，只有這樣才能滿足不同人群對住房的需求，實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。

　　第四，一定要落實地方人民政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的責(zé)任。因為房地產(chǎn)市場區(qū)域性很強(qiáng)，這一點在131號文件當(dāng)中已經(jīng)體現(xiàn)了。應(yīng)該允許地方政府能夠根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r來考慮它的政策執(zhí)行?，F(xiàn)在一些房價漲的過快的地區(qū)，比如有些地方已經(jīng)調(diào)整了二套房政策，有些地方已經(jīng)加大了土地供應(yīng)力度。我們相信經(jīng)過07、08、09年市場變化后，地方政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面已經(jīng)有這個能力，我們也相信地方政府是能夠承擔(dān)起穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責(zé)任。這個問題從7月9號開始，我們包括給國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提建議的時候，我們一直是立足于這個指導(dǎo)思想。就是作為全國的政策，一定要穩(wěn)定。為什么一定要穩(wěn)定？就是因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場回暖的態(tài)勢雖然是可以的，但是基礎(chǔ)不穩(wěn)固，這個不穩(wěn)固跟國際、國內(nèi)大的宏觀經(jīng)濟(jì)一些不確定因素還有關(guān)系。對于個別地方出現(xiàn)的問題，只要由地方人民政府去解決了，這個政策就可以穩(wěn)定下來，我們也相信這項任務(wù)是能夠達(dá)到的，我們不希望在目前的情況下，在政策上有一個大的調(diào)整。

　　第五，要處理好當(dāng)前保增長、保民生與長期平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)中長期發(fā)展目標(biāo)和政策研究。特別是對“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃政策研究。房地產(chǎn)政策比較復(fù)雜，有以住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策的研究，另外房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，要加強(qiáng)對產(chǎn)業(yè)政策的研究，還有房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，它和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，所以要加強(qiáng)對宏觀調(diào)控政策研究。宏觀調(diào)控政策主要靠信貸、稅收短期政策來解決。我們相信三方政策通盤考慮了，我們房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展還是大有希望的。

　　總之，我們希望通過穩(wěn)定政策、穩(wěn)定供應(yīng)、穩(wěn)定房價來穩(wěn)定樓市。在經(jīng)歷了2007年的盲目發(fā)展，2008年的調(diào)整和2009年前幾個月快速回暖后，我們對維護(hù)樓市回暖的態(tài)勢，防止房價過快上漲，有了更深切的認(rèn)識，我們也理性的多了、成熟的多了，我們房地產(chǎn)企業(yè)決策層們也一定要認(rèn)識到市場的大起大落和房價的大起大落對國家、對企業(yè)、對百姓都是不利的。我們一定要堅持誠信品牌、社會責(zé)任的理念，理性的拿地，理性的發(fā)展，要向購房者提供質(zhì)量可靠、價格合理、性能良好的房屋，這有利于樹立企業(yè)的信譽(yù)度，有利于企業(yè)健康發(fā)展，我們也希望新聞界的朋友能堅持正確的輿論方向，防止炒作，特別是地王這些問題。今年的地王不象07年的情況，而且地王的出現(xiàn)有復(fù)雜原因，有些地王他是搞綜合性的，也不一定是搞商品房，但是一炒作后，這個地王出現(xiàn)了，旁邊樓面就要漲多少價，炒的沸沸揚揚，這樣也不一定合適。我們希望新聞界一定要客觀的來選擇，要從理論和實際的結(jié)合上，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢，共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。謝謝大家！