主持人：各位下午好！今天上午有數(shù)位嘉賓為我們發(fā)表了觀點(diǎn)獨(dú)到的精彩演講，今天下午繼續(xù)請(qǐng)出在房產(chǎn)界和經(jīng)濟(jì)界數(shù)位嘉賓，再次為我們進(jìn)行一番精彩的演講。我們?cè)诮裉煜挛邕€安排了兩場(chǎng)精彩的對(duì)話。今天下午首先為我們演講的是北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉。鐘偉先生的演講主題是“外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和影響估測(cè)”。有請(qǐng)。

　　鐘偉：之所以穿成這么整齊，我通常以為穿著整齊是對(duì)聽眾起碼的尊重。上午在共同宣言中說到我們?cè)敢庾龇康禺a(chǎn)的實(shí)踐者而不是空談?wù)?，非常遺憾我對(duì)房地產(chǎn)是典型的外行空談?wù)?，我也很少談房地產(chǎn)，我在這里給大家介紹一下中國(guó)房地產(chǎn)中有多少外資存在，因?yàn)檫@個(gè)話題被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，也有很多妖魔話的說法，說外資在中國(guó)房地產(chǎn)有多少，如何如何重要等。

　　我研究的主要方向是兩塊，一個(gè)是商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理，另外就是人民幣外匯管理體制，房地產(chǎn)這一塊我并不了解，我所了解的主要是外資活動(dòng)的情況。演講的內(nèi)容，分為三塊。第一，大概有幾種方式可以進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。第二，中國(guó)房地產(chǎn)的外資規(guī)模估算。第三，中國(guó)房地產(chǎn)準(zhǔn)入今后會(huì)有怎樣的政策建議。

　　我們來看第一塊。關(guān)于外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的渠道。最簡(jiǎn)單的方法是什么？就是我們看在中國(guó)整個(gè)利用外資的過程中，流入的FDI有多少投資到房地產(chǎn)行業(yè)。04年外商直接投資中，從表面來看有3.8%是投入了房地產(chǎn)，一年我們利用的外資規(guī)模在六百億美元，乘以3.8%并不大。

　　我們考慮了四個(gè)渠道，非居民購(gòu)房房產(chǎn)，一個(gè)是境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)買房地產(chǎn)，另外就是非國(guó)內(nèi)居民在購(gòu)買房地產(chǎn)。上海、廣州、深圳非居民購(gòu)房比例非常高，尤其是其中，在04年該比例已達(dá)到15.5%。04年的時(shí)候，在全國(guó)有一個(gè)抽樣調(diào)查，具體的數(shù)字我不披露了。只要是境外匯到境內(nèi)5萬美金以上的，通常是購(gòu)買房地產(chǎn)，其中廣州一非居民個(gè)人一次匯入700萬美元結(jié)匯購(gòu)房。04年個(gè)人結(jié)匯有419億美元，這419億美元并不是全是境外匯來的，初步估算有三分之一來購(gòu)買房地產(chǎn)。

　　第二個(gè)渠道，利用外國(guó)直接投資，據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，04年房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，實(shí)際使用外資金額59.50億美元。房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。

　　第三個(gè)渠道，通過“自我收購(gòu)”引資。自我收購(gòu)的方式非常簡(jiǎn)單，自我收購(gòu)方式改制為境內(nèi)居民完全控股的外商獨(dú)資企業(yè)，不僅迅速建立其方便快捷的國(guó)際融資渠道(在批準(zhǔn)的投注差額度范圍內(nèi)自由舉借外債，只需備案就可以境內(nèi)資產(chǎn)對(duì)外擔(dān)保等借境外資金)，還獲得了以境外殼公司名義擇機(jī)在境外上市等籌資的機(jī)會(huì)，從而為繼續(xù)開發(fā)境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了可靠的資金保障。胡潤(rùn)04百富榜近半數(shù)房地產(chǎn)富豪均在控制境內(nèi)某房地產(chǎn)公司的同時(shí)，控制至少一家進(jìn)外上市公司，04年中國(guó)一百位地產(chǎn)領(lǐng)袖排行榜前20位人士?jī)H有4位不控制境外公司。

　　舉一個(gè)例子，新加坡凱德置地，04年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金估計(jì)不少于60億人民幣，主要集中于北京、上海深圳。摩根斯坦利04年投資于中國(guó)房產(chǎn)的資金估計(jì)不少于50億元，主要集中于上海。瑞安地產(chǎn)，04年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金不少于45億元，主要集中于上海。荷蘭ING集團(tuán)，04年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金不少于35億元，主要集中在上海和北京。外資在中國(guó)房地產(chǎn)活動(dòng)的規(guī)模，累加上述三種，占到中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模的資金供給是12%-15%。

　　我們要精確的了解外資融資是非常困難的，因?yàn)橥鈪R管理實(shí)際上是在匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，前端的商業(yè)活動(dòng)不能進(jìn)行管理，因此有兩大缺陷，一個(gè)缺陷是不能反映房地產(chǎn)開發(fā)商的高財(cái)務(wù)杠桿特征，，一般開發(fā)商三成是自有資金，七成是外有資金。第二，不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)資金分期使用的一般規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)從置地到銷售周期較長(zhǎng)。我們通過計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率來倒推整個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，這樣就有了三個(gè)公式，可能大家看的不是很清楚。首先是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模等于在開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)入的資金加上在銷售進(jìn)入的資金。開發(fā)市場(chǎng)中進(jìn)入的資金就是外資開發(fā)企業(yè)貸款的比例，然后除以整個(gè)外資資產(chǎn)的負(fù)債率。接下來的銷售環(huán)節(jié)也是類似的。我們用這種負(fù)債率的方式，來放大外資在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的水準(zhǔn)。計(jì)算的結(jié)果是這樣的表，當(dāng)然有更精確的表，但是我不能提供。這個(gè)表可能有一些缺陷(圖)，首先是年度的時(shí)間比較短，而且數(shù)據(jù)比較波動(dòng)，數(shù)據(jù)的處理上有一些小的缺陷，最終的結(jié)論是什么呢？我們可以看一下，03年以來，外資流向中國(guó)房地產(chǎn)的資金規(guī)模在開發(fā)市場(chǎng)上占比重不會(huì)超過12%，在銷售市場(chǎng)上所占的規(guī)模不超過26%，總體來說，外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入狀況是處于剛剛起步的階段，也就是說如果我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)有泡沫的話，怨不得別人，咱們自做自受，當(dāng)然什么是泡沫，我也不太懂。

　　很多人說外資跟國(guó)內(nèi)的資金有替代作用，比如說外資買房，國(guó)內(nèi)資金擠出。我們發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)開發(fā)商開發(fā)資金的投入、銷售資金的投入，和外資在這兩個(gè)環(huán)節(jié)介入資金的增長(zhǎng)量，國(guó)內(nèi)資金增長(zhǎng)還快一些，所以不存在外資替代國(guó)內(nèi)資金的情況。可能宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還是有相當(dāng)大的影響，迫使很多資金鏈條比較緊張的開發(fā)企業(yè)，不得不介入多種融資渠道，尤其是境外融資渠道，這也是聶梅生會(huì)長(zhǎng)上午反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，現(xiàn)在中國(guó)沒有房地產(chǎn)金融體系，只有房地產(chǎn)的信貸體系。

　　關(guān)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)以后這個(gè)行業(yè)會(huì)有怎樣的限制，會(huì)不會(huì)限制老外的資金到中國(guó)進(jìn)入房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)銷售、策劃、設(shè)計(jì)等等環(huán)節(jié)呢？我們來看如果要有政策管制的話，主要是對(duì)非居民房地產(chǎn)投資外匯管制，中國(guó)這個(gè)國(guó)家是非常古怪的，老外經(jīng)常說中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)迷，但它很管用。房地產(chǎn)中也是一樣的，房地產(chǎn)是一個(gè)迷，三年以來有罵聲、有掌聲，就是這個(gè)行業(yè)安安穩(wěn)穩(wěn)的發(fā)展到今天，估計(jì)以后中國(guó)房地產(chǎn)仍然會(huì)在罵聲和掌聲中慢慢往前走，開發(fā)商有點(diǎn)假裝成圣人，假裝成富人，都有。全球187個(gè)國(guó)家，有137個(gè)國(guó)家對(duì)于非居民投資本國(guó)的房地產(chǎn)，都是有各種各樣的限制，中國(guó)則不然，中國(guó)從2002年取消外銷房、內(nèi)銷房區(qū)別，無論是老外還是居民還是企業(yè)，想要投資中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)，沒有任何的政策障礙。所以中國(guó)走在187個(gè)國(guó)家當(dāng)中少數(shù)的對(duì)房地產(chǎn)投資沒有限制的國(guó)家行列，這是不多見的。

　　為什么我們要對(duì)外資進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)行管制呢，管制的動(dòng)機(jī)有三塊。一個(gè)是土地資源是稀缺的，這種說法有道理，但是基本上杞人憂天，許多土地私有化的國(guó)家，并沒有擔(dān)心自己的土地被資本家占領(lǐng)。第二，公共利益和軍事安全，這個(gè)說法有道理，通常轉(zhuǎn)讓時(shí)有限制。第三，限制非居民的大資金炒作，害怕國(guó)外資金大筆進(jìn)入，造成中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫。我們可以比照中國(guó)的情況。

　　如何進(jìn)行管制呢？進(jìn)行管制的方法無非是六種，一個(gè)是對(duì)老外在中國(guó)境內(nèi)，能夠在上海還是在西北從事房地產(chǎn)開發(fā)，有一個(gè)區(qū)域性的限制。第二老外在中國(guó)做房地產(chǎn)時(shí)，樓盤的面積是多大不能超過，這也是一種限制。第三，投資于境內(nèi)金額的限制。第四，外商投資企業(yè)的身份限制。第五，投資用途限制，在澳大利亞自己住的住宅可以隨便買，但是想要投資就有限制。第六，轉(zhuǎn)讓限制。

　　我們看一下外商在中國(guó)房地產(chǎn)活動(dòng)的情況，很有趣的現(xiàn)象，我們現(xiàn)在能放給外資所有的政策都放出去了，按照我們一貫的傳統(tǒng)，中國(guó)是寧給洋賊不給家門，今后希望房地產(chǎn)政策往回走，對(duì)外資有不利政策出臺(tái)的話，仍然是非常困難的。稍微總結(jié)一下剛才說的內(nèi)容，按照第一種測(cè)算的方式，外資在中國(guó)房地產(chǎn)中的規(guī)模大概是12-15%。第二種方式，也不太厲害，不超過20%。中國(guó)現(xiàn)在對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，基本上不設(shè)防，今后要改變幾乎是不可能的。所以我個(gè)人傾向于認(rèn)為外資正在嘗試開始中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這僅僅是一個(gè)開始，而不是已經(jīng)到了大規(guī)模進(jìn)入非常嚴(yán)重的狀態(tài)。

　　好的，我演講的內(nèi)容就是這些。謝謝。主持人：下面是現(xiàn)場(chǎng)提問的時(shí)間。

　　搜房網(wǎng)記者：此次人民幣升值2%，達(dá)到熱錢期望的。如果人民幣繼續(xù)升值，會(huì)不會(huì)達(dá)到熱錢大量的離開？

　　鐘偉：其實(shí)這次匯率改革過程中，有一些小的紕漏，我也沒有時(shí)間去寫。第一個(gè)紕漏，我們當(dāng)時(shí)在匯率改革時(shí)，初始匯率界定在8.11，也就是說在7月22日中國(guó)外匯市場(chǎng)上人民幣兌換美元的牌價(jià)將是8.11正負(fù)千分之三，人民銀行使用了初始匯率8.11，導(dǎo)致人們以為還會(huì)繼續(xù)調(diào)整匯率，匯改三四天之后，我們做了一個(gè)聲明，不會(huì)再動(dòng)了。這是第一個(gè)疏忽的地方。第二個(gè)疏忽的地方，人民銀行公布人民幣是參照一攬子貨幣，但是當(dāng)天都錯(cuò)誤的報(bào)道了，將貨幣一攬子翻譯錯(cuò)了。為什么人民銀行要采取參照貨幣一攬子，而不是盯住貨幣一攬子，因?yàn)閰⒖钾泿乓粩堊?，這樣人民銀行形象來說就是蒙著黑布的，我們看不見的。參考貨幣一攬子，人民銀行就會(huì)有調(diào)整匯率的權(quán)力，但是這會(huì)被其他的部門所分享，因此是參考貨幣一攬子，而不是盯住貨幣一攬子，可能會(huì)埋下隱患。第三，我們說在外商市場(chǎng)以供求為基礎(chǔ)的，但是中國(guó)還不存在外匯市場(chǎng)，每天國(guó)際上外匯市場(chǎng)交易量在一萬億美院以上，中國(guó)外匯交易中心交易量今年上半年比去年翻了85%，現(xiàn)在每天的交易量不到12億美元，所以人民銀行的工作中心這次匯改中沒有突出中國(guó)外匯市場(chǎng)的建設(shè)，這是非常可惜的，如果能夠突出中國(guó)外匯市場(chǎng)本身的改革，以及再?gòu)?qiáng)調(diào)遠(yuǎn)期平衡的推出，才能使企業(yè)和銀行具有管理和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以人民銀行的匯率改革，如果我們從雞蛋里挑骨頭，是有一些沒有考慮到的細(xì)微的東西。

　　至于說對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，我看影響是非常微弱的，第一國(guó)內(nèi)所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以在國(guó)內(nèi)，因此資產(chǎn)折合成美元全部升值，對(duì)于中國(guó)企業(yè)來說，人民幣升值是好事，這也是滬深股市香港股市會(huì)漲的原因。第二，外資要進(jìn)入中國(guó)，2%的升值是不能阻擋他們進(jìn)入中國(guó)的，因?yàn)樽鳛橐环N資金迂回曲折的投資渠道，購(gòu)買房地產(chǎn)、到兌現(xiàn)到匯出，其操作成本及匯出時(shí)間非常長(zhǎng)。盡管現(xiàn)在人民幣升值了2%，或者真實(shí)的升值是2-0.5%的利率，就是1.5%，但是現(xiàn)在外匯市場(chǎng)外匯對(duì)人民幣的日均還有波幅，完全可以消除到2%或者1.5%升值帶來的有可能的一點(diǎn)點(diǎn)套利空間。所以通過這次匯率改革，如果是基于戰(zhàn)略考慮來投資中國(guó)房地產(chǎn)，那么這些資金還處于早期的摸索階段，以后這部分資金還是會(huì)進(jìn)入的。

　　謝謝各位。