8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開(kāi)幕。論壇第二天上午，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生發(fā)表了題目為《房地產(chǎn)的確定性與不確定性》的演講。

　　以下為鐘偉先生演講的全文實(shí)錄：

　　鐘偉：非常高興來(lái)博鰲跟大家交流房地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題，我的題目是《房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的確定性與不確定性》。這是第一次嘗試沒(méi)有用PPT匯報(bào)，因?yàn)镻PT效果看起來(lái)有點(diǎn)不好。第一，美國(guó)經(jīng)濟(jì)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。不確定的是，我們不知道他的復(fù)蘇進(jìn)程是不是足夠好?，F(xiàn)在看來(lái)復(fù)蘇進(jìn)程非常緩慢而微弱。第二，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，確定的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定是V型反轉(zhuǎn)，對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)兩年任何悲觀，我都是不贊同的。當(dāng)然很有可能我是錯(cuò)的。不確定性是我們并不清楚在未來(lái)6個(gè)季度對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀能夠持續(xù)多久。第三，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，我們確定的知道是這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化程度在降低。不確定的是這個(gè)行業(yè)在六個(gè)季度之后會(huì)達(dá)到怎樣的狀態(tài)，我們確定的是由于對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)沒(méi)有一致的看法。所以政府暫時(shí)不會(huì)抽出手調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。因此這是一個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)我們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)、資本市場(chǎng)未來(lái)有一致看法的時(shí)候，問(wèn)題就隨之而來(lái)。我一直強(qiáng)調(diào)的是你一定要相信在未來(lái)預(yù)判上大多數(shù)人都是錯(cuò)誤的。

　　我的結(jié)論是什么呢？原來(lái)我們預(yù)期今年全年房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格負(fù)五到零的增長(zhǎng)，銷售面積10%-15%正的增長(zhǎng)。09年全年預(yù)估是一個(gè)中等程度持續(xù)的調(diào)整。這對(duì)這個(gè)行業(yè)是有好處的。而事實(shí)教訓(xùn)我們，由于次貸危機(jī)和經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，今年全年情況是怎么樣的？極有可能銷售金額超過(guò)歷史最高的07年，銷售面積接近或者超過(guò)07年。也就是今年銷售面積、銷售金額如果不是房地產(chǎn)對(duì)于私營(yíng)部門開(kāi)放十年來(lái)最高的一年的話，也差的不多。

　　因此，原來(lái)預(yù)期的調(diào)整沒(méi)有發(fā)生，這種調(diào)整在未來(lái)必然發(fā)生。我只能說(shuō)從目前為止到明年全年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，是一次非常好的投機(jī)機(jī)會(huì)。但是就象我昨天所做的小的測(cè)驗(yàn)一樣，我個(gè)人堅(jiān)定認(rèn)為未來(lái)三年這個(gè)行業(yè)必須面臨一次比2008年更大的挑戰(zhàn)。

　　回到我們一開(kāi)始，第一，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的看法。結(jié)論是什么呢？我個(gè)人傾向于不用太過(guò)于悲觀，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，不太可能出現(xiàn)比今年上半年更糟糕的情況。第四季度或者明年第一季度美國(guó)將擺脫零增長(zhǎng)。隨之歐洲、日本也會(huì)復(fù)蘇?？雌饋?lái)全球經(jīng)濟(jì)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。也同時(shí)提醒大家一下，所謂次貸危機(jī)第二波根本不存在。既然這樣的話，我們對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境做一個(gè)初步判斷，整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)由于次貸危機(jī)帶來(lái)的沖擊基本上接近消化，至少在金融層面接近消化，但是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)還會(huì)有一個(gè)很漫長(zhǎng)的調(diào)整過(guò)程。這并不取決于金融部門的努力，還取決于我們?cè)诩夹g(shù)層面有沒(méi)有創(chuàng)新，取決于有沒(méi)有新的產(chǎn)業(yè)集群的出現(xiàn)，因此對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)而言，病危狀態(tài)已經(jīng)過(guò)去了，我們正在復(fù)蘇，什么時(shí)候能夠康復(fù)出院，不知道。

　　第二點(diǎn)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的確定與不確定。3月份我們討論中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，幾乎所有學(xué)者都是提出悲觀，只有少量學(xué)者樂(lè)觀，到現(xiàn)在為止，仍然有很多悲觀看法。原來(lái)預(yù)計(jì)全年四個(gè)季度增長(zhǎng)現(xiàn)在得調(diào)整一下，一季度6，二季度8，三季度超過(guò)9%，四季度超過(guò)10%。四個(gè)季度增長(zhǎng)當(dāng)中來(lái)自投資增速貢獻(xiàn)是巨大的，投資增速30%，消費(fèi)增速大概15%，這都是最高的。過(guò)去六年，鋼鐵、有色金屬消耗量比01年以來(lái)任何年份同一時(shí)期都要高。所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)所鋪的攤子是非常之大的。我們看四萬(wàn)億占我們08年GDP大概12%、13%，這是在沒(méi)有發(fā)生次貸危機(jī)的中國(guó)。在發(fā)生次貸危機(jī)的美國(guó)，有小布什、奧巴馬兩任刺激計(jì)劃，加起來(lái)不到GDP的10%，整個(gè)歐洲對(duì)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃加起來(lái)不到5%，所以中國(guó)雖然沒(méi)有發(fā)生次貸危機(jī)，但是幾乎采取了全球最猛烈的刺激手段。如果你糾纏于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有沒(méi)有問(wèn)題、企業(yè)效益有沒(méi)有好轉(zhuǎn)、居民收入有沒(méi)有增加等等，那么你太高估GDP增速這個(gè)指標(biāo)了。通貨膨脹今年全年都不存在，是通貨緊縮。我們最樂(lè)觀估計(jì)CPI到今年年底才略微回到0以上水平，而PPI全年都是負(fù)的。2010年中國(guó)的通貨膨脹仍然幾乎不存在。明年主要是糧食或者農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)CPI價(jià)格上漲。原來(lái)的翹尾因素是因?yàn)榻衲耆闏PI都是負(fù)的，所以同比以來(lái)，明年自然有增加。翹尾因素加上新增因素，使得2010年CPI大概3-5%之間?？傮w，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高增長(zhǎng)，低通脹，這掩蓋了大量的問(wèn)題。

　　正是因?yàn)槲覀儗?duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有更多的懷疑，所以我才認(rèn)為，央行7月份貨幣政策微調(diào)是完全必要的。即使從現(xiàn)在進(jìn)行宏觀調(diào)控，已經(jīng)為時(shí)過(guò)晚。92、93年我們M2增長(zhǎng)、信貸增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)30%，一直到97年信貸增長(zhǎng)才勉強(qiáng)回到20%增長(zhǎng)。今年信貸增長(zhǎng)是28%。我不相信2010年、2011年，我們會(huì)對(duì)信貸規(guī)模有一個(gè)非常好的收縮。因?yàn)榻衲暌呀?jīng)投出去，全年可能有9-10萬(wàn)億，明年再怎么得增長(zhǎng)15%-20%，所以明年信貸增長(zhǎng)大概11-12萬(wàn)億，后年仍然增長(zhǎng)，所以信貸壓縮起來(lái)不是那么容易。除非政府可以承受大面積的在08年第四季度及09年政府主導(dǎo)投資項(xiàng)目大面積爛尾，否則這些信貸將穩(wěn)定下去。由于這些因素，我們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重新由于次貸危機(jī)，回到一個(gè)鋪攤子粗放式增長(zhǎng)道路上，就速度來(lái)看沒(méi)有任何問(wèn)題。正是因?yàn)閷?duì)2009-2010年宏觀經(jīng)濟(jì)不足，所以諸位慶幸吧，政府暫時(shí)沒(méi)有功夫收拾房地產(chǎn)。所以宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有一個(gè)好的共識(shí)，恰恰是房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。

　　總結(jié)我們對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的看法，從速度、從規(guī)?？礇](méi)有問(wèn)題。這就是宏觀經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，今年保八，明年超九，今年通縮，明年溫和的通脹。正因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)陷入保增長(zhǎng)還是防泡沫的翹翹板選擇當(dāng)中，因此現(xiàn)在重點(diǎn)是保增長(zhǎng)，不是防泡沫。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)。我們能夠看到的確定性是銷售在增快，不確定性是價(jià)格過(guò)快上漲，帶來(lái)行業(yè)調(diào)整不夠。我們回顧已經(jīng)過(guò)去的三個(gè)季度。就在三、四月份的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)也都仍然非常悲觀。到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)就樂(lè)觀了嗎？樂(lè)觀的情緒從什么時(shí)候出現(xiàn)？從房地產(chǎn)行業(yè)的投資來(lái)看，樂(lè)觀情緒大概是今年6月份出現(xiàn)。因?yàn)榻衲?-5月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速僅僅只有6.8%。而1-6月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速回到的將近10%，6月份一個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)新增投資大概4600億，從鈔票投票行為來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)都是從6月份開(kāi)始才看好這個(gè)市場(chǎng)。目前這個(gè)市場(chǎng)特點(diǎn)是什么呢？這個(gè)市場(chǎng)特點(diǎn)：第一，銷售節(jié)奏非?？臁？斓皆?8年11月份的時(shí)候，我們的存貨是24個(gè)月，估計(jì)目前的存貨從全國(guó)來(lái)看大概已經(jīng)不足9個(gè)月。庫(kù)存已經(jīng)消化完畢。第二個(gè)特點(diǎn)，一線城市價(jià)格上漲，銷售加快，正在向二線城市傳導(dǎo)蔓延。由剛性需求帶動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇正在向由剛性需求、投資需求共同推進(jìn)的房地產(chǎn)復(fù)蘇擴(kuò)散。我不認(rèn)為70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)有顯著增長(zhǎng)，但是14個(gè)副省級(jí)城市在今年上半年房?jī)r(jià)至少上漲20%。第三個(gè)運(yùn)行特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積跟金額大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，新開(kāi)工不足。銷售面積上半年增長(zhǎng)25%，銷售金額大概增長(zhǎng)45%左右，這主要是因?yàn)樯习肽赇N售增長(zhǎng)快，主要集中在一線城市。而新開(kāi)工呢？和房地產(chǎn)投資呢？任總剛才說(shuō)了，我們目前新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資的增速實(shí)際上是不足的。還要考慮的是目前的土地購(gòu)置并不完全是由民營(yíng)企業(yè)推動(dòng)，央企也在大量進(jìn)入，這些都導(dǎo)致我們可以清楚看到從目前為止到明年上半年，市場(chǎng)處于一個(gè)更加供不應(yīng)求的狀態(tài)，這是我們目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的介紹。

　　這個(gè)行業(yè)的確定性在哪里？這個(gè)復(fù)蘇是一個(gè)無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇，它的不確定性是這個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇帶來(lái)一個(gè)有征兆的泡沫。所謂無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇，也就是雖然銷售節(jié)奏在加快，但是你們并沒(méi)有從這一輪復(fù)蘇中掙到令你們驚喜的錢。因?yàn)槟銈冏约菏掷锎婕Z不多。這是無(wú)準(zhǔn)備的戰(zhàn)爭(zhēng)。有征兆的泡沫是什么呢？這個(gè)行業(yè)本來(lái)應(yīng)該調(diào)整，但是沒(méi)有調(diào)整，阿貓阿狗又來(lái)做房子。尤其是國(guó)有企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，對(duì)這個(gè)現(xiàn)象我是非常不安的。不安的原因我并不是擔(dān)心這些央企進(jìn)入到行業(yè)來(lái)是否掙到錢，因?yàn)檫@個(gè)他們并不是太關(guān)注，關(guān)注的是能不能保住央企的牌子。

　　央企進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的后果：第一，即便央企進(jìn)入這個(gè)行業(yè)掙到錢了，他對(duì)我們中國(guó)綜合國(guó)力進(jìn)一步上升和國(guó)有企業(yè)在重要作用，有什么狗屁關(guān)系嗎？第二，央企進(jìn)入這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，能夠有能力以更低的價(jià)格、更好的品質(zhì)提供非常本地化的商品房嗎？第三，誰(shuí)對(duì)他們的投資負(fù)責(zé)？第四，如果他們的行為是為了保住央企這塊牌子，請(qǐng)問(wèn)央企和非央企到底在資源爭(zhēng)奪方面存在多大差異？為什么他們死活要保留住央企這塊牌子，所以央企進(jìn)入，帶來(lái)這個(gè)行業(yè)市場(chǎng)化大大降低。

　　結(jié)論是什么呢？第一，國(guó)際經(jīng)濟(jì)最壞時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但并沒(méi)有康復(fù)。第二，對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)存在非常多的爭(zhēng)議，但是復(fù)蘇勢(shì)頭比較確定。第三，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)追平甚至極有可能超過(guò)07年，而這個(gè)行業(yè)本身發(fā)展模式并沒(méi)有根本轉(zhuǎn)型。如果我們認(rèn)為在07年底以及08年上半年的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)應(yīng)該面臨一場(chǎng)調(diào)整而沒(méi)有調(diào)整的話，如果我們接受前面所說(shuō)的09年銷售金額及銷售面積都有可能超過(guò)或者接近07年，結(jié)論是顯而易見(jiàn)的。如果你作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有能力在今年或者明年全年拿到項(xiàng)目的預(yù)售，開(kāi)始銷售并且在2010年基本完成銷售，那恭喜你，你獲得了一個(gè)非常好的投機(jī)機(jī)會(huì)，僅僅是投機(jī)機(jī)會(huì)而已，如果你錯(cuò)過(guò)這次投機(jī)機(jī)會(huì)，也不要后悔，因?yàn)槲乙恢毕嘈庞?7年年底所帶來(lái)的各種各樣不好的現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)全面出現(xiàn)。在未來(lái)3年，這個(gè)行業(yè)的調(diào)整，尤其是大的調(diào)整是難以避免的。謝謝大家！