主持人：各位下午好！歡迎大家回到論壇現(xiàn)場，下面繼續(xù)下午的論壇。今天下午我們將圍繞宏觀政策展開，而且越來越精彩。今天下午第一位演講嘉賓趙曉老師，趙曉老師是北京大學光華管理學院經濟學博士，北京大學中國經濟研究中心博士后研究員，被認為是中國大陸目前最活躍、最有影響的青年經濟學家之一。趙老師的研究領域涉及宏觀經濟與政策分析、國企改革、市場跟蹤與預測以及企業(yè)成長等，曾在通貨緊縮、中國的財政危機、石油對中國經濟的影響以及中國經濟增長的真實性、就業(yè)與失業(yè)、企業(yè)成長等問題上提出一系列真知灼見。下面有請。

　　趙曉：非常感謝！有這樣一個機會來參加目前國內房地產領域最重要的論壇。同時，也希望借助這個論壇來講一個觀點。這些觀點的核心是要重新的發(fā)展觀來看中國的房地產發(fā)展。

　　大家注意一下，今天是高朋滿座，專家云集，但是中國房地產發(fā)展最重要的角色并沒有到場。他們是在城市化進程中失去土地的農民，還有想買房但是買不起房屋的人。現(xiàn)在是房地產論壇，而且是業(yè)界最頂尖的論壇，其實我們代表的席位不完全。從第一屆到第六屆，一直到本屆博鰲房地產，這些最重要的主角是一直是缺位的，那么其他的市場是偶然的還是必然的。我的看法是在目前的游戲規(guī)則下是必然的。下面我用我的分析證明，李敖說過：如果我說你王八蛋，那是在罵你，但是我證明了，就說明你是王八蛋。

　　意大利偉大的經濟社會學家發(fā)現(xiàn)，如果某一個措施A將導致一千個人每人損失一個法郎，如果某一個人得到好處，能得到一千法郎，那么能得到這一千法郎的人會花很大的氣力來爭取這個措施A，剩下的一千個只會進行微弱的抵抗，最后的結果是試圖確保通過A，那個人得到法郎，將會得到市場。所以重大發(fā)現(xiàn)表明，人多不等于力量大。有組織的力量往往超過大多數(shù)，成為利益的分配主導力量。在中國房地產的發(fā)展過程中，這個已經得到可悲的印證。眾所周知，房地產在中國發(fā)展得如火如荼，但不是來自吸血鬼的因素，而是來自非常詭秘的因素，和他發(fā)展的模式非常有關系。最重要的一方面是地方政府形成非常神圣的聯(lián)盟，關鍵是你發(fā)財我發(fā)展，成本和收益不對稱。這樣的模式下，我們看到發(fā)展的速度非常快，發(fā)展非常迅猛，但是它的利益極不均，地方官員和開發(fā)商獲得了暴利，房地產因此很快成為中國經濟發(fā)展起來的第一產權，但是大多數(shù)人沒有得到收益。恰恰相反，我們看到農民本來是貧窮的，但是在這個過程中，又被割了一刀，變得更加貧窮。很多的購房者，他們收入很低，但是卻不得不用祖先三代的錢來買房，他們同樣受到損害。

　　那么這樣一來，雖然房地產這樣一個畸形消費受到中國兩級分化收入分配結構的影響，也是造成中國收入分配不夠的重要原因。很多人認為房地產市場化等于房地產本身已經市場化了。其實只是看到一個表現(xiàn)的作用，政府在其中的作用，以及開發(fā)商在其中的作用才是關鍵。通過研究，不僅房地產，中國地方公共設施的發(fā)展也是一樣的。這樣一個模式的建構與中國分權，財政聯(lián)盟體制至上，同時建構地方官員無法制衡的情況。由于官員無法制衡就變成了廉價，可以不考慮委托人的利益。很多人認為經濟學是研究經濟的，其實經濟學真正研究的是社會福利的最大化，經濟學家之所以關心經濟的發(fā)展，經濟發(fā)展是社會福利的重要來源之一，經濟發(fā)展不直接等于社會福利。人類關于發(fā)展的理念到現(xiàn)在已經經過三次飛躍，第一次是二次世界大戰(zhàn)以后，發(fā)展中國家和國際組織增長等同于發(fā)展，后面經濟學家發(fā)現(xiàn)增長并不等同于發(fā)展，增長就好比是人的身高的增長，如果沒有人心理素質的提高，就談不上發(fā)展。

　　第二次是上個世紀80年代以后逐漸興起的，從一般性的發(fā)展到關注可執(zhí)行發(fā)展，不僅關注當代的發(fā)展而且也要關注后代的發(fā)展。

　　第三次是1998年諾貝爾經濟學家的得主，他講到的是以自由看待發(fā)展，他因此重要的發(fā)展理念獲得了諾貝爾獎。我們談的是發(fā)展的理念，有必要在發(fā)展中納入一些社會的指標，其中自由是至關重要的，自由交易和自由選擇等均有利于經濟發(fā)展，自由更是發(fā)展的目標，因為自由本身會構成人的重要福利。因此，發(fā)展不僅要考慮經濟增長以及工業(yè)化、城市化等結構問題，更需要引入自由的指標進行衡量。

　　對自由的理解與我們通常談論的"政治自由"的概念是不太相同，他認為，人類的自由具有不同的種類和層次，既包括"工具性自由"等等。自由還包括"實質性自由"，所謂的"實質性自由"或者"實效性"的自由又稱之為"知識自由"、"實質自由"、"實際自由"。那么這種是享有人們有理由紳士的那種生活可行能力，包括免收、困苦等等，這個概念比較復雜，就不展開了。

　　如果以人類最新的發(fā)展理念，審視中國房量的發(fā)展乃至中國的改革開放，我們就不能不判斷，一方面我們增長很快，甚至創(chuàng)造了世界紀錄。另一方面內在的結構和質量的進步并沒有表面上增長的那么快，可持續(xù)的發(fā)展仍然面臨新的挑戰(zhàn)。

　　比如說，在國外房地產是一個典型的第三產業(yè)，在中國房地產在很大程度上仍處于項目發(fā)展，即類似于農民種地的層次，甚至沒有達到工業(yè)化、規(guī)?；蜆藴驶乃?。對這個領域的人們來說，他像天書一樣，為所欲為，沒有納入理念。他具有服務政策的理念，但是其他的利益群體沒有這樣的。在住房上，全世界各國的市場經濟國家都高度重視居民的基本住房問題。住房保障像失業(yè)保障、醫(yī)療保障一樣，是基本的保障。中國的市場化獲得了改革派和學者、開發(fā)商的一致喝彩。

　　最后，怎么樣才能如何有利于中國房地產更為全面、健康的發(fā)展呢？首先，全社會一定要確定"只有共享，才能和諧"，新的與科學發(fā)展觀相一致的理念。像經濟學家豪爾森在《以自由看待發(fā)展》中所說的："如果允許并促進公開辯論，既得利益集團并沒有任何理由必定取勝"。在房地產發(fā)展中，應該允許農民、土地協(xié)會、消費者協(xié)會等等參與房地產的發(fā)展，捍衛(wèi)他的利益，如果大家能夠爭吵，像今天很心平氣和的進行研究，思想上的競爭，思想上的競爭和年紀上的競爭都是最理想的，最可怕是缺乏這種競爭，就是大家用拳頭去競爭。

　　要維護市場的公平，當前最重要的是要維護這種供給。我們知道，美國政府對房地產市場的監(jiān)管是非常嚴厲的。如果我們去買房子，基本上花兩毛錢美金，就可以得到政府提供的信息，包括這片小區(qū)的，各個房子，它誰買了，最開始的價格是多少？最后的出售價格是多少？非常的全面，如果開發(fā)商對這個信息進行了隱瞞，最后開發(fā)商要傾家蕩產。但是，我們看到這樣的市場監(jiān)管并沒有實行。我們是形成更加民主、透徹的公共決策機制，顯然，一個城市的規(guī)劃、征地都不是小事情，應該形成更加民主和透明的決策機制。經過公開的民主檢驗，公共利益很可能有機會戰(zhàn)勝，既得利益小集團的高調宣傳。最后，不僅要考慮房地產及當?shù)亟洕脑鲩L速度(增長導向、效率導向和市場化導向)，更要考慮社會和諧與公平、考慮大多數(shù)窮人的利益是否已經在這一發(fā)展過程中得到體現(xiàn)。

　　那么時間所限，我們的討論只能打住。結論相當簡單，以增長看待發(fā)展，中國房地產可謂舉世無雙；以結構看待發(fā)展，中國的房地產面臨許多的問題；而以自由看待中國房地產發(fā)展，則一切才剛剛開始，希望中國的房地產發(fā)展能夠順利完成發(fā)展的轉型，進入新的發(fā)展軌道。謝謝大家！