易憲容：1998年以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，基本上是國內(nèi)銀行金融支持的結(jié)果。無論是大量銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，還是個(gè)人住房按揭貸款的金融創(chuàng)新，都是推動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮的關(guān)鍵。根據(jù)我的研究表明，近幾年來的房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長明顯快于同期金融機(jī)構(gòu)貸款增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也在全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額中的比重越來越大。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過分依賴于銀行信貸，從而也就形成了以銀行信貸為主的單一的房地產(chǎn)金融模式?？梢哉f，盡管這種融資模式的生成有其現(xiàn)實(shí)之原因，但我們卻不可小覷它將給國內(nèi)金融市場(chǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們知道，目前這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式的成因可歸結(jié)為以下幾個(gè)方面。一是銀行資產(chǎn)在整個(gè)國內(nèi)金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，國內(nèi)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)單一性(股權(quán)融資少、債權(quán)融資產(chǎn)不發(fā)達(dá))。

　　當(dāng)然，更為重要的是銀行信貸成本過低。在利率管制下，誰獲得銀行信貸誰就賺錢。比如民間信貸的利率往往高于銀行利率的一倍以上，盡管證券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，融資成本同樣較高。因此，在銀行低利率的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)融資自然更多地會(huì)指向銀行信貸。

　　還有，國內(nèi)近幾年來的改革與降低不良貸款的目標(biāo)，正好與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要資金意愿一拍即合，這就使得大量的銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。因?yàn)?，早?000年政府就要求四大國有銀行每年降低2-3%不良貸款率，爭(zhēng)取在幾年時(shí)間內(nèi)把四大國內(nèi)銀行的不良貸款率下降到合適的水平上。而個(gè)人住房按揭貸款，不僅貸款時(shí)間長(一般在10年以上)，而且有住房為抵押。在這種情況下，只要做上一筆個(gè)人住房貸款，就可以擴(kuò)大貸款規(guī)模，加大銀行貸款總額或分母，而不良貸款額不變(因?yàn)槎唐趦?nèi)個(gè)人住房貸款不良率發(fā)生很小)或分子不變，銀行的不良貸款率自然下降，也使銀行業(yè)利潤迅速增長。但潛在風(fēng)險(xiǎn)卻在不斷地增加。正如最近有人指出的那樣，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能不繁榮，否則整個(gè)國內(nèi)銀行業(yè)將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，由于融資渠道少、融資渠道單一，這就使房地產(chǎn)企業(yè)的融資受政策性影響很大，一旦政府信貸政策有變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)就面臨無法融集到資金的風(fēng)險(xiǎn)。如今年“房地產(chǎn)新政”及四大國有銀行股份制改造加速，銀行信貸的收緊以及銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理更加嚴(yán)格，這就使得一些實(shí)力不強(qiáng)、資信不好的房地產(chǎn)企業(yè)面臨流動(dòng)性缺乏的問題。在融資渠道十分單一的情況下，企業(yè)的流動(dòng)性缺乏就迫使一些企業(yè)破產(chǎn)與倒閉。

　　其次，這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上。如就目前的銀行來看，由于銀行存款利率過低，民眾的短期存款占比重過高。在這種情況下，銀行以短期存款做中長期貸款，嚴(yán)重的資金錯(cuò)配，必然會(huì)導(dǎo)致銀流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；還有，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金但又不能夠通過其他方式獲得時(shí)，開發(fā)商或個(gè)人以不真實(shí)的住房交易套取銀行個(gè)人住房貸款形成的“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，從而給銀行帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。而“假按揭”已成為當(dāng)前銀行房地產(chǎn)信貸中最大的風(fēng)險(xiǎn)因素；又有，由于銀行制度尚不健全或信貸人員違規(guī)操作形成的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，由于銀行搶占個(gè)人住房消費(fèi)貸款而不惜放松對(duì)個(gè)人的信用情況、財(cái)務(wù)狀況、擔(dān)保條件等方面的審核，這必然會(huì)導(dǎo)致大量不合格者進(jìn)入信貸市場(chǎng)，造成以后個(gè)人還貸違約的信用風(fēng)險(xiǎn)；更為重要的是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生周期性波動(dòng)時(shí)，房價(jià)上升與下跌也會(huì)十分自然。當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，銀行不良貸款增加，銀行成為房東，從而可能導(dǎo)致如銀行危機(jī)那樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)銀行失控性競(jìng)爭(zhēng)個(gè)人住房消費(fèi)信貸時(shí)，必然會(huì)助長個(gè)人超前消費(fèi)的盲目擴(kuò)張，個(gè)人負(fù)債率上升。有研究表示，目前國內(nèi)一些城市個(gè)人負(fù)債率急速上升，主要是個(gè)人住房消費(fèi)信貸所為。它不僅會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也來容易造成嚴(yán)重的社會(huì)問題。因此，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。

　　金融是房地產(chǎn)業(yè)的核心。對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)金融的發(fā)展自然決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及未來走勢(shì)。那么，國內(nèi)房地產(chǎn)金融未來趨勢(shì)如何？可以說，在目前的環(huán)境與條件下，盡管國內(nèi)金融業(yè)改革進(jìn)展十分迅速，但以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式在短期內(nèi)難以改變。因?yàn)?，銀行在金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢(shì)地位不可能在短期內(nèi)改變，而且國內(nèi)的金融市場(chǎng)多元化、多層次性也不容易建立，再加上個(gè)人投資渠道狹窄，國內(nèi)銀行存款一路攀升，從而使銀行資金來源充裕，銀行仍然會(huì)成為房地產(chǎn)融資最主要的渠道。

　　不過，從長期來看，房地產(chǎn)金融多元化是未來發(fā)展必然趨勢(shì)。最近，有人提出，國內(nèi)未來房地產(chǎn)金融應(yīng)該是以銀行加信托為主導(dǎo)的模式。因此，有不少人認(rèn)為，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮最為重要就在于房地產(chǎn)信托起到了十分重要。因?yàn)?，房地產(chǎn)信托有很好的分散風(fēng)險(xiǎn)的功能。如信托機(jī)構(gòu)可以直接介入房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)性監(jiān)管；對(duì)信托資金的用途進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤；房地產(chǎn)開發(fā)成為資金封閉運(yùn)行、開發(fā)過程公平、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償可以預(yù)見的經(jīng)營活動(dòng)；信托公司和保管銀行只能參與信托收益分配而不是收取中介費(fèi)，促使他們主動(dòng)形成明確的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，從而降低房地產(chǎn)與金融兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。我們也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)信托必須以有效的信用體系、信用觀念為基礎(chǔ)。如果一個(gè)社會(huì)的信用觀念、信用體系缺乏，那么房地產(chǎn)金融要真正發(fā)展起來是不可能的。這并不是創(chuàng)立一個(gè)《房地產(chǎn)信托基金法》就可以完成的，而是要一個(gè)這種法律制度能夠生長的條件，這并非短期內(nèi)能夠完備。

　　在本文看來，未來房地產(chǎn)金融的多元化，可能重點(diǎn)表現(xiàn)在直接融資的方式，如股權(quán)融資、債權(quán)融資等。一是目前國內(nèi)證券市場(chǎng)正在進(jìn)行重大的股權(quán)分置改革。這將為市場(chǎng)的發(fā)展提供良好的契機(jī)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供便利的條件。二是債券市場(chǎng)的改革將給國內(nèi)企業(yè)的債權(quán)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的平臺(tái)。三是保險(xiǎn)資金、機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)融資提供一些工具與手段。

　　未來銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈但更趨理性。近幾年房地產(chǎn)信貸的快速發(fā)展不僅讓銀行不良貸款快速下降，也讓國內(nèi)銀行業(yè)得到根本性改變，由以往的全行業(yè)虧損轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)盈利比較好的行業(yè)。隨著國內(nèi)銀行業(yè)改革深化、商業(yè)化程度提高、銀行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的增強(qiáng)和防范技術(shù)的提高，銀行信貸的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日益理性，同時(shí)針對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展初期風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，商業(yè)銀行防范體系也日益完善和成熟。

　　隨著個(gè)人銀行信貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)深化，不僅相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模會(huì)擴(kuò)展，而且信貸的品種與體系都會(huì)發(fā)生很大的改變。比如，目前國內(nèi)個(gè)人住房按揭體系，既單一又不便利，與民眾真正的需求相去甚遠(yuǎn)。比如，個(gè)人住房按揭利率，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系下，不僅有固定利率，也有浮動(dòng)利率，而且利率水平根據(jù)不同的時(shí)期有不同的設(shè)定。民眾在做住房按揭時(shí)就有很大的選擇空間，每一個(gè)住房按揭者可以根據(jù)自己的約束條件，選擇更適合的利率方式，也可以分散銀行利率的風(fēng)險(xiǎn)。改變現(xiàn)在只要個(gè)人購房就能夠獲得貸款的局面。如銀行如個(gè)人信用取證、抵押物評(píng)估、抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸后跟蹤、拖欠追討等環(huán)節(jié)將會(huì)有一套嚴(yán)格的審核及管理體系。這樣，不僅減少了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，也降低銀行運(yùn)作成本，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高效率。

　　個(gè)人住房信貸發(fā)展及業(yè)務(wù)品種的多樣化，也會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)上與相關(guān)的中間業(yè)務(wù)大力發(fā)展。如由個(gè)人住房貸款派生出來的如房產(chǎn)評(píng)估、購房與貸款咨詢、代理收付、代辦保險(xiǎn)、代辦產(chǎn)權(quán)登記等中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展。而住房金融市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分、信用征用系統(tǒng)建立、嚴(yán)格監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立、個(gè)人住房信貸利率體系建立及保險(xiǎn)品種增加都是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來發(fā)展方向。