易憲容：我很高興有機(jī)會(huì)來參加房地產(chǎn)論壇，我在年初的時(shí)候，參加很多論壇，有朋友告訴我說今年房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控，基本上不會(huì)有變化。我說2006年房地產(chǎn)發(fā)展，基本是靠政府來理解，如果政府覺得它投資過熱，覺得它價(jià)格比較高，可能會(huì)出臺(tái)一些相關(guān)的政策。所以到2006年五月份的時(shí)候，政府就房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，出臺(tái)了“國(guó)六條”的細(xì)則。那么出臺(tái)了以后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)什么樣的變化？目前的形勢(shì)如何？“國(guó)六條”細(xì)則在我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)有影響？對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)如何？我今天基本要針對(duì)這幾個(gè)問題進(jìn)行討論，今天的博鰲論壇是與現(xiàn)實(shí)問題相結(jié)合的。由于中國(guó)最近出臺(tái)的“國(guó)六條”細(xì)則，可能對(duì)改變我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些發(fā)展模式，可能會(huì)改變我們房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)模式，可能會(huì)改變我們房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)模式，也可能會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些根本性的觀念。

　　那么，對(duì)“國(guó)六條”基本看法是：我認(rèn)為，就“國(guó)六條”的細(xì)則來說，基本上一個(gè)基本原則就是如何保證我們中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康、穩(wěn)定的發(fā)展。這一條我一直堅(jiān)信，但是它基本的一個(gè)點(diǎn)，他的宗旨是如何調(diào)整我們目前不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合結(jié)構(gòu)，調(diào)整我們房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上的不平衡。由于結(jié)構(gòu)問題是中長(zhǎng)期的問題，那么，“國(guó)六條”細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的影響不會(huì)太大，比如房?jī)r(jià)等不會(huì)產(chǎn)生太大的問題。他基本延續(xù)過去的一些規(guī)則，只是把一些內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化。通過四次的方式來表明，比如說70%，無論一個(gè)地區(qū)生產(chǎn)中低檔的產(chǎn)品，就是90平方米以下的住房70%，還是一個(gè)項(xiàng)目占90平方米以下住房的70%，其實(shí)意義差不了多少，他強(qiáng)調(diào)一條，就是今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，產(chǎn)品是向中低檔產(chǎn)品發(fā)展。如何讓我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展適應(yīng)民眾的需求。另外一個(gè)是70%如何通過稅收政策調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　我對(duì)“國(guó)六條”的理解是：1、我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2、對(duì)于政府出臺(tái)的政策來講，他是通過把整個(gè)規(guī)則、運(yùn)作的方式完全數(shù)字化。他說明了一條，政府有決心也有能力對(duì)我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。3、大家可能意識(shí)到，去年定的是國(guó)部委，今年加了另外兩個(gè)部門，說明政府一定要對(duì)相關(guān)的政策進(jìn)行強(qiáng)制性的執(zhí)行。如果是地方政府對(duì)這個(gè)政策意義，通過相關(guān)的監(jiān)察部門進(jìn)行監(jiān)察。說明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以往的一些不合理的、不規(guī)范的、非法的行為進(jìn)行嚴(yán)厲的查處。比如說天津和北京的問題，政府一定會(huì)通過行政性的方式來落實(shí)我們整個(gè)出臺(tái)的政策。第三個(gè)方面來講，我們定出房地產(chǎn)政策的宗旨：是調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。也就是說，我們以往房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的發(fā)展模式會(huì)發(fā)生一個(gè)根本性的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)開始之后，基本是廣東、深圳開始。而廣東、深圳學(xué)習(xí)的是香港的模式，香港的模式是高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高福利分房。這種發(fā)展模式，曾經(jīng)講過，這幾種發(fā)展模式讓少數(shù)發(fā)展商寄予整個(gè)社會(huì)，讓高工資提高房?jī)r(jià)，然后讓整個(gè)住房福利水平也擴(kuò)大。大家看到，香港的住房模式是雙高模式。我講過，香港那種以小島的住房發(fā)展模式不適應(yīng)中國(guó)。這次政府的“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái)，基本上要發(fā)展中低檔的產(chǎn)品，就是使絕大多數(shù)民眾可以購買得起的房子，這是整個(gè)住房發(fā)展模式的改變。

　　第三個(gè)來講，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者來講，你就是要做，不是如何解釋我們的政策如何不合理，而是應(yīng)該在現(xiàn)有的政策如何把房子蓋好。政策變化了，我們整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式如何改變，我們生產(chǎn)的產(chǎn)品在這種經(jīng)營(yíng)模式下，如何蓋得更好，更高的模式滿足市場(chǎng)的需求。

　　還有，由于我們整個(gè)住房生產(chǎn)模式發(fā)生根本性的變化，民眾住房消費(fèi)需求肯定會(huì)發(fā)生變化。以往幾年來講，由于市場(chǎng)引導(dǎo)，還有消費(fèi)者對(duì)住房消費(fèi)觀念上的誤判，無論什么人、無論收入水平高低、不管今后的整個(gè)就業(yè)狀況如何，最后都紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而且在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的過程中，很多消費(fèi)者都認(rèn)為自己應(yīng)該一步到位。我們現(xiàn)在的消費(fèi)者大概有幾千萬的消費(fèi)者成為房奴，這不僅是對(duì)房地產(chǎn)的重大問題，也是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)?，F(xiàn)在住房發(fā)展模式的改變，引導(dǎo)消費(fèi)者今后的消費(fèi)模式，他們更有能力進(jìn)入有支付能力的市場(chǎng)。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不止是這些。如果在現(xiàn)在“國(guó)六條”細(xì)則的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生很大的變化，這個(gè)變化可能是在兩、三年的時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生。

　　還有住房保障的體系問題。在房地產(chǎn)時(shí)常發(fā)生變化以后，保障體系如何改變？現(xiàn)在大家有一個(gè)看法：認(rèn)為中低檔收入的民眾由于收入有限，目前面對(duì)高房?jī)r(jià)來講，不是房地產(chǎn)市場(chǎng)要解決的問題，而是要通過住房保障體系來解決。這是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較大的方面。即使是發(fā)達(dá)國(guó)家，住房保障體系要解決整個(gè)社會(huì)住房的問題所面對(duì)的對(duì)象，比如說加拿大不超過10%，比如說老弱病殘、沒有工作、沒有工作能力的人，他們要進(jìn)入住房保障體系。比如說，上半年到加拿大的廉租屋，三口之家住的房子只有100多塊錢，連廉租屋都是有限的。所以住房保障體系，不是讓我們70%-50%的民眾進(jìn)入保障體系，而是讓10%的人進(jìn)入住房保障體系?，F(xiàn)在與社會(huì)發(fā)展的本身是不相符的，整個(gè)政策要慢慢取消，讓絕大多數(shù)的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于中低收入的民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)要提供比較低價(jià)的產(chǎn)品，政府要通過稅收、貨幣化補(bǔ)助、信貸的方式使絕大多數(shù)的民眾進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。所以今后我們面對(duì)最好的市場(chǎng)，就是如何面對(duì)70%以上民眾這個(gè)市場(chǎng)。

　　所以住房保障體系來講，應(yīng)該不是以往那種理解。

　　對(duì)于外資市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是可以進(jìn)入的。我們“國(guó)六條”基本沒有相關(guān)的規(guī)定。為什么？因?yàn)?，無論外資政策還是其他的法律都有相關(guān)的法律、條令。除了PFII可以進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以外，其他的一些資金要進(jìn)入中國(guó)的市場(chǎng)是有明確限制的。外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是通過合資的方式。根據(jù)我們的研究，無論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，現(xiàn)在就有138個(gè)國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府有一個(gè)比較密切的關(guān)注。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要兩個(gè)問題：一個(gè)是關(guān)注民眾基本需求的產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品一定是先滿足民眾基本需求的條件下，民眾能夠有居住的條件下，才能夠成為外資市場(chǎng)。第二，房地產(chǎn)是高密度的行業(yè)，那么為什么把很容易獲得利潤(rùn)的方式拱手給外資，所以我特別反對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別反對(duì)外資利用中國(guó)的銀行杠桿炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)。這個(gè)對(duì)中國(guó)各個(gè)民眾不利，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是不利的。因?yàn)楹芎?jiǎn)單，大量利潤(rùn)別人拿走，肯定是不愿意的。我想他們會(huì)制訂相關(guān)的政策，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，按照中國(guó)的規(guī)定進(jìn)來的話，可能是面對(duì)很多的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這次“國(guó)六條”對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說到底如何？有人就說這次宏觀調(diào)控必然會(huì)成為一個(gè)“空調(diào)”。從整個(gè)發(fā)展來講，政府必定是有決心把這個(gè)做好。房地產(chǎn)開發(fā)商如何來適應(yīng)這個(gè)政策。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“國(guó)六條”出臺(tái)以后，就宏觀調(diào)控來講，真正從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具、手段來講用得比較少，基本行政方式。宏觀調(diào)控是通過總量的控制如何抹平經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的上下波動(dòng)，他是采用一些手段來進(jìn)行控制。

　　今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)要面對(duì)幾個(gè)問題：利率問題，政策沒有寫進(jìn)去，因?yàn)槔什恍枰ㄟ^一個(gè)細(xì)則來表示，要靠整個(gè)宏觀細(xì)則來變化，所以房地產(chǎn)未來發(fā)展，利率的變化決定房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是贏者中最大的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該對(duì)中國(guó)的利率連續(xù)調(diào)整，才能保證調(diào)整過的一些產(chǎn)業(yè)中不合理的部分；匯率的變化，像政策、稅收問題，如果房地產(chǎn)交易稅的出臺(tái)是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響最重要的方面。大家一定要密切關(guān)注。所以房地產(chǎn)未來一年最關(guān)注的問題是利率和稅收問題。這方面會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展，會(huì)影響民眾住房需求的一個(gè)變化，還會(huì)影響到我們房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，以至于影響我們。

　　謝謝大家！