8月13日，由觀點新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。13日下午論壇上，中體產(chǎn)業(yè)集團總裁、中體奧林匹克花園管理集團董事長吳振綿先生發(fā)表了主題為“當(dāng)前市場中的品牌突圍”的演講。

　　以下為吳振綿先生演講的全文實錄：

　　吳振綿：大家下午好！首先感謝主辦單位和聯(lián)合主辦單位和各位同事對奧林匹克花園的支持和愛護。包括對我們的信任，給我們機會能夠達到跟大家溝通的目的。今天主辦單位給我出的題目叫做品牌突圍。品牌突圍如果按實際上講，金融危機來了，我們的品牌被包圍了，我們怎么能夠突出去？實際上，金融危機來了，我們確實做了一些準(zhǔn)備，包括去年年底我們預(yù)測到08年的房子賣的不好，09年利潤要受到影響。我們主動向董事會報告，我們要降低經(jīng)營目標(biāo)，同時以我為首帶頭高管人員降低工資1/3。嚴格控制成本。說白了，沒想突圍。但是今天主辦單位讓我講突圍這個概念。我一想實際上應(yīng)該是希望講一些品牌的再發(fā)展，不是突圍，而是怎么能夠發(fā)展成更好的品牌。

　　我有時候站在這里一講，就不好意思。人家專家一講就是從國外到國內(nèi)，從金融到宏觀調(diào)控政策。我一講就是自己家這點事。別人的事說不清楚，社會的事又怕誤導(dǎo)了。所以只有說自己的事比較清楚，就跟各位報告一下品牌突圍我是怎么理解的，我們下一步的品牌如何發(fā)展。

　　奧林匹克花園我們沒有被圍住，不管自身發(fā)展還是政府救市，從今年年初開始，特別是3月份以后都有明顯好轉(zhuǎn)，各方面良性指標(biāo)大幅度提高。應(yīng)該說是比較樂觀，下一步我們也在積極做一些動作。但是我想一個品牌最大的必須做到的，就是不斷創(chuàng)造新的概念，打造新的品牌?？赡苁侵畜w產(chǎn)業(yè)從成立之后不斷創(chuàng)造了一些房地產(chǎn)、體育方面的品牌。有的同事可能知道，今年3月份，在北京在國家體育總局新聞發(fā)布廳，由國際奧委會、中國奧委會、中體產(chǎn)業(yè)等四家聯(lián)合和三亞簽訂了一個奧林匹克灣協(xié)議，三亞市政府給我們劃出2200畝土地，讓我們打造一個體育概念的聯(lián)合體，我們本來想叫奧運村，國際奧委會說這會重名。后來我們想叫奧林匹克灣，概念也不錯。如果說是奧林匹克花園，只是跟健身或者一些其他單向體育活動結(jié)合的話，那我們這個就是更大的符合，把奧林匹克文化、房地產(chǎn)、度假旅游概念、教育概念、論壇概念等等都打包在一起了。簡單介紹一下，我們地標(biāo)建筑是5萬平米的一個奧林匹克博物館，主館就是把國際奧委會所有展品全部復(fù)制過來，雖然結(jié)構(gòu)不一樣，但是國際奧委會展品有的，我們這個都應(yīng)該有。第一個附館，我們把北京奧委會展品有收藏價值的放在第一個附館。第二個附館作為其他流動性的有關(guān)展覽或者論壇用。這也是海南省、三亞市都非常歡迎的，也是海南省委省政府、三亞市委市政府都非常重視的項目。第二個項目，奧林匹克研究院，也是重點發(fā)展在這里有教育、有科研。因為它作為北京奧委會一個遺產(chǎn)項目，我們必須要把它文化保留下來、把教育保留下來。另外我們在一線海景還要做奧林匹克大家庭。這個奧林匹克大家庭，凡是參加過奧運會的同志都知道，他就是參加奧運會期間的概念，官員、運動員、教練員都可以來的地方，在這里開論壇、在這里洽談、在這里消費等等這么一個綜合體。再加上其他的度假村，可能還有更大一部分土地用于整個項目的度假村。這就是目前奧林匹克花園品牌突圍后在做的一個更新的概念。

　　這個概念從3月份出來后，我今天晚上還要趕到三亞，跟他們市委領(lǐng)導(dǎo)進一步洽談這個項目怎么做。我們這個概念提出后，國內(nèi)反響也很大，特別是沿海旅游城市，都希望奧林匹克灣到他所在的城市，他給提供最好的土地做這件事。我們打造了這個綜合體，應(yīng)該說是有生命力的。就目前來看，已經(jīng)受到有關(guān)城市，特別是一些旅游概念比較重的城市或者新開發(fā)的城市，比如我發(fā)現(xiàn)積極性最高的就是澳門和珠海中間有一個橫琴島，86萬平方米準(zhǔn)備開發(fā)，國務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)成特區(qū)了，將來享受中英街、沙頭角概念，象這些地區(qū)都在積極洽談。品牌突圍在這方面有所體現(xiàn)。品牌第二個突圍，我們現(xiàn)在積極做的，我們正在籌備的，這個月末可能實現(xiàn)的就是我們對中國的體育場館進行一次大聯(lián)盟。我是萬變不離其宗，我做的任何事情都是體育，從小就打球，到現(xiàn)在做體育經(jīng)濟，大概專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，這個跟房地產(chǎn)有關(guān)系，全國體育設(shè)施整個建筑面積大概是20多億平方米，整個投資是19700億，就是建國以來建設(shè)的體育設(shè)施的總稱。其中大概有5000億用于教育，不管大中小學(xué)，教育也包括在這里面。他們占的面積要占一半，但是實際投資比體育場館投資要少。我們現(xiàn)在這些城市，包括地級市、直轄市等等，我們這些城市體育場館總的建設(shè)造價大概將近1.5萬億，國家發(fā)改委同志跟我們座談的時候就談了這個事，中體產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展的不錯，國家體育總局以金牌為主，全民健身你們也抓，每年賣彩票的錢拿出很大一部分做支持全民健身活動。但是我們最大的一個閑置的資產(chǎn)就是我們的體育場館。就這1.5萬億體育場館建設(shè)，而且很多都是幾十年前建的，現(xiàn)在來評估，土地一評估，都是價值很高的。所以這1.5萬億資產(chǎn)在這里閑置，通過統(tǒng)計97%閑置虧損，只有3%能夠持平，在這3%中，只有0.3%是盈利的。發(fā)改委提出我們花了這么多錢建了這么多體育設(shè)施，要求為民所用。建設(shè)完后，沒有給老百姓用上。呼和浩特湯市長就說無論如何要把體育場館運營起來。體育場館建了兩年半，一共搞了三場活動，其中兩場是政府辦的。建完后，十幾個億扔進去，就這樣閑置著。政府考慮一定要把體育場館充分利用起來，真正做到為民所用。發(fā)改委提出的第二點，盤活國有資產(chǎn)。國家拿出四萬億拉動經(jīng)濟。就覺得這個數(shù)字很大了。實際上我們1.5萬億資產(chǎn)就在那里趴著，如果評估一下可能就不是1.5萬億，可能就是3萬億。

　　第三點，拉動內(nèi)需。發(fā)改委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同志也說了要企業(yè)化改造，在座都是做房地產(chǎn)的，體育場館中國的政策挺有意思，國外體育場館都經(jīng)營的那么好，尤其美國、歐洲的都賺大錢。我們這里賠錢。賠錢第一原因就是土地政策問題。我們國家規(guī)定體育文化用地不用交土地出讓金。這是一個很大的支持。這個政策定完后，體育用地劃撥來了，但是同樣跟著另外一條，這個劃撥用地不能做其他用途。體育場館圍起來后，什么商業(yè)都不能做了。但是國外體育設(shè)施都是和商業(yè)緊密聯(lián)合在一起，無論購物還是餐飲、娛樂，統(tǒng)統(tǒng)放在一起，我們這兒是獨立的，我說你這個土地政策一下來，就把這個場館首先從政策上限制死了，你不許他干別的，只能建體育中心，到最后能賺錢嗎？從根上，這個東西就不能賺錢，就不利于經(jīng)營。我這第二點也是政策性問題，建完一個體育中心，20、30億扔進去了，建完后，然后成立一個事業(yè)單位，叫體育中心也好、體育場也好，管理中心也好，然后管理體育場館。最后造成什么局面呢？他們就是一個打掃衛(wèi)生的，負責(zé)管理的。我記得我到武漢，武漢市長給我說，體育中心建完后，根本就閑著，一年搞不了兩三場活動。我到內(nèi)蒙，湯市長也提出了這個問題，還提出體育中心不作為。我說他怎么作為？他沒有其他拉動能力，他不做這個還沒有錯誤，一搞了，賠錢了，更撤了。他們過得很舒服，不用干事，干事還得擔(dān)風(fēng)險。體制上這兩點，國家如果能夠改。老體育場館商業(yè)化改造問題，現(xiàn)在純靠體育養(yǎng)體育，中國電視轉(zhuǎn)播權(quán)又在電視臺手中，這已經(jīng)限制了體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如果再沒有其他的，比如有商業(yè)，可能就好多了。青島的體育中心是全國第一個敢在體育中心建了商業(yè)面積這么一個體育中心，里面建了20萬平米商業(yè)面積，我說這種結(jié)構(gòu)本身就不會賠錢了。他一旦把場館建成后，今年是全運會分會場，一旦建成后，他會千方百計把場館搞活，不管是文藝表演，中體集團成立了這么多集團，各個單向運動會都搞起來，搞起來就是要把體育場搞活。沒有人氣的話，這些商業(yè)也不賺錢。如果體育場館搞活了，人氣上來了，商業(yè)設(shè)施就有收入了?；剡^頭才能養(yǎng)活這個體育場館。我想發(fā)改委提出第一條，改變土地政策，在原有體育設(shè)施基礎(chǔ)上，增加30%到50%的商業(yè)面積。象青島這種做法，你們準(zhǔn)備拿它當(dāng)反面典型還是正面典型，他們說如果能夠自己養(yǎng)活自己，就是正面典型。這是發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)同志充分肯定。濟南也不錯，濟南體育中心也有8萬平米商業(yè)面積，這就是一個很大突破。中國1.9萬億體育設(shè)施閑置，這與我們政策、體制有巨大關(guān)系。體育場館改造是很有商機的，我希望大家都能發(fā)展的很好，另外新體育場館商業(yè)建設(shè)問題，就是從地方政府一報上來后，你首先要在整個體育用地當(dāng)中劃出一塊，你給他做商業(yè)設(shè)施，這個商業(yè)設(shè)施才能轉(zhuǎn)過來養(yǎng)活體育設(shè)施。NBA湖人隊主場，你看到它的門口多漂亮，光會所有有四五等，從NBA老板會所一直到普通人會所，200個包箱，建場館本身就是為商業(yè)服務(wù)。地下室等等統(tǒng)統(tǒng)都把商業(yè)廣告充分利用。對面又有100多畝地，變成洛杉磯實況，左手一個8000人劇場，右手是制作基地。對面是一個差不多20、30萬平米的購物中心，購物中心后面是兩個塔樓，塔樓下面25層，一個是麗茲卡爾頓、一個是萬豪。他在好的比賽的時候，左手8000人看臺，它的墻都是可以移動的。明年好萊塢頒獎就要放在那兒了，他們手筆很大。好的比賽的時候，實況就在大屏幕播，他就是一條下馬路隔著主場和廣場。從商業(yè)到文化，到體育制作統(tǒng)統(tǒng)都包括在里面。所以這種結(jié)構(gòu)很先進，他這個公司叫做AEG公司，現(xiàn)在已經(jīng)把北京五棵松籃球館改造拿過去了?，F(xiàn)在接手世博會2萬人的會議中心。下一步可能要奔廣州這邊做。

　　就是說中國體育房地產(chǎn)這塊，特別是體育場館，應(yīng)該進入市場行為，應(yīng)該改造成很好的商業(yè)，我說品牌突圍第二件事可能就是要做這一件事。要把這件事真正能夠做好，也希望得到大家的支持，得到同志們的合作，謝謝大家！