　　施永青：各位領(lǐng)導，各位來賓，我是從香港來的，我就從香港宏觀調(diào)控的一些經(jīng)驗看看國內(nèi)的情況。從我今天早上參加這個研討會，我的基本感覺就是國內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展商對宏觀調(diào)控都是很反感的，都是很抗拒的。我發(fā)覺除了開發(fā)商不喜歡宏觀調(diào)控之外，中央政府跟地方政府也是有分歧的，中央總是說過熱了，有泡沫了，地方說哪有過熱，發(fā)展商也說沒有混亂都很清楚的。所以要不要調(diào)控呢？我自己看從房地產(chǎn)先不要說要不要調(diào)控，做房地產(chǎn)的一定要了解房地產(chǎn)是一個周期性很明顯的行業(yè)，和其他的行業(yè)不同，其他的行業(yè)的周期性沒有房地產(chǎn)這么明顯，它的一個周期可能持續(xù)幾年，房地產(chǎn)要么不升，一升不是升幾個月，他是升幾年。香港從1984年底《中英聯(lián)合聲明》公布之后，升到1997年。前后升了10多年，升了13年都是一步一步上的，但是為什么有這個升法呢？主要的一個原因就是房地產(chǎn)這個產(chǎn)品生產(chǎn)其實很強的，他不像做服裝的，市場有需要他工廠下個星期就可以大量的生產(chǎn)。房地產(chǎn)發(fā)掘不夠的時候，從土地開發(fā)、招標、建設(shè)完成三到五年的時間，所以他不夠的時候就完全不夠，幾年里面都不夠，它太多的時候也沒有辦法改變，因為已經(jīng)開工了，建筑合同也已經(jīng)去做了，地價已經(jīng)付了，錢也貸了就沒法停下來。所以他的周期是一定有的，做房地產(chǎn)發(fā)展的話是沒有辦法逃避這個周期。另外一個方面政府就是因為知道房地產(chǎn)的周期這么嚴重，倒下來的時候影響這么大，所有的政府都無可避免想去調(diào)控房地產(chǎn)的，你看香港的房地產(chǎn)從97年跌下來跌到去年年底是跌到70%，有些寫字樓、豪宅跌了80%的也有，所以對整個社會的影響是很大的。

　　所以我知道房地產(chǎn)是沒法政府完全不動的，香港上一次開始調(diào)控的是1991年年底，政府已經(jīng)覺得香港的樓價太高，當時就是91年從這個按揭貸款從90%降到70%，使得很多的買家本來可以多買樓的都沒有辦法買，很多人本來可以變成你的需求的都被淘汰。當時91年調(diào)控，經(jīng)過92年、93年到97年都沒有成功，政府除了調(diào)控按揭之外，還調(diào)控手續(xù)費，我們叫印花稅，就是交易的重價稅，從增收手續(xù)費，又控制發(fā)展商怎么賣樓，要抽簽，不準排隊，要用本票訂金要多少，要賣給什么人，不能賣給有限公司，一定要賣給用家，還不能轉(zhuǎn)讓，政府其實做了很多的調(diào)控，但都不成功。使它成功，1997年主要是一個“百萬屋”增加政府供應，這個就跟中國政府的做法完全不一樣，香港政府覺得樓價太高的時候，怎么辦呢？就是增加土地供應。中國政府覺得房地產(chǎn)過熱了，它是收縮土地發(fā)展，把土地的供應收縮不貸款給發(fā)展商去發(fā)展，這個其實有一個很大的矛盾，一方面覺得樓價升得太快，另一方面又不給他供應，不給供應的結(jié)果可能人家就買不到房子。現(xiàn)在拆遷量這么大的情況下，沒有新的開發(fā)量，樓價反而就降不下來。這個說法是否成功你們再研究。

　　我先要談談的就是因為有這個房地產(chǎn)周期性，資源的錯配也是政府一個最大的考慮，香港政府調(diào)控的主要原因有三個方面，第一個方面就是他覺得樓價的上升已經(jīng)跟普通人的購買力脫節(jié)了，一般人買不起，他覺得在買樓人的是炒家、是投資者。這個情況在中國有沒有呢？我覺得在一些大城市還是有的，我們在上海也有一些代理的業(yè)務，買樓的人中有相當大的比例，他不是買來用的，他是買來投資的，他是一個資金沒出路的情況下，中國經(jīng)濟的發(fā)展這么快，資金接力得很快，沒有出路的資金就流到房地產(chǎn)里面去。所以剛才如果說政府要調(diào)控的話，有一個情況我覺得發(fā)展商要留意的，就是中國政府對外匯政策的態(tài)度，我看到中國政府有一個意向，可能國際上也有壓力，要中國開放資金市場，讓資金流到外面去投資。現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)發(fā)展這么快，有一個很大的原因是資金不能流到國外去，他的投資的對象只是在國內(nèi)，現(xiàn)在中國有一個QDII有一部分的資金允許他投入到國外，將來這個資格會越來越降低，讓資金流到國外去的時候就可能出現(xiàn)流進房地產(chǎn)的資金比較少，剛才有一個題目是談融資、資金的流向。其實我覺得中國的房地產(chǎn)不缺乏資金，如果中國的房地產(chǎn)缺乏資金的話，價格怎么會上去？現(xiàn)在的價格上去就是不斷的有資金流進房地產(chǎn)，但是這個房地產(chǎn)的資金不是直接流入到銀行的貸款里面，流入到發(fā)展商融資能力方面，而是流到發(fā)展商賣樓的時候、推銷的時候的對象他有資金流進去，否則價格也不會上來。所以如果中國的政府在宏觀調(diào)控的時候，允許資金外流的話，中國的房地產(chǎn)的升值能力可能受到影響。

　　剛才上午王石談到美國的房地產(chǎn)占的GDP比例比中國高，中國從可能3%左右現(xiàn)在升到靠近10%。很重要的原因在其他經(jīng)濟發(fā)展的時候，都會出現(xiàn)這種情況，就是經(jīng)濟發(fā)展的水平比較低的地方，人民他的資金，他的錢用什么地方，就是用在吃的方面。經(jīng)濟不好的地方多數(shù)錢都花在吃。到了生活水平比較好一點，他就可能把錢花在住的地方，再好一點的時候可能花在改善生活指數(shù)上，去旅游，去買一些好的名牌、炫耀性的消費。我覺得現(xiàn)在中國的經(jīng)濟發(fā)展還在從吃為主慢慢的更多的放在住的地方，這個比例還在上升。我覺得將來還可以上升，但是升到一定的程度他也會慢下來的，不是說我們想升就可以升，這個上升一定要跟中國的經(jīng)濟增長配合。香港以前要壓房地產(chǎn)的原因，就是房地產(chǎn)的價格的升幅比經(jīng)濟增長的升幅要快，跟一般人的購樓的能力有距離，這是政府出手的原因。另外一個原因就是政府覺得資源錯配，也就是流到房地產(chǎn)的資金比整個政府希望流向的行業(yè)不配合，我相信中國政府現(xiàn)在最想資金流到石油企業(yè)里面去，開發(fā)油田。現(xiàn)在普通人都覺得去炒樓賺錢最快，香港在96、97年就出現(xiàn)這情況，我認識一個朋友，到他家里去吃飯，他的老婆就在埋怨，說他的老公是在國內(nèi)開工廠的，說你干嘛這么麻煩要到美國去看市場，又要到韓國去買原料，還整天在深圳管生產(chǎn)，你一年賺的錢還不如我在淺水灣炒兩棟別墅賺，我炒兩棟就賺了幾千萬，你做了一年還賺1000萬不到，你不要去做了把錢給我去炒樓?，F(xiàn)在中國有些地方因為炒樓賺錢比較快，“溫州幫”四處去炒樓嘛。就出現(xiàn)了資金流向可能跟國家的整體規(guī)劃上不配合，所以政府要打壓房地產(chǎn)。所以我自己看，政府要宏觀調(diào)控也有他的一些原因。一個就是樓價的升幅比生產(chǎn)力升的更快，尤其是一些樓雖然銷售了出去但還是空置的可能造成資源的浪費。另外一個就是資金的錯配，可能也有一些人也覺得房地產(chǎn)的價格上升可能影響中國的經(jīng)營成本，如果影響經(jīng)營成本吸引外資，產(chǎn)品出口的價格可能太高，影響競爭能力。所以從這個角度去看，政府要宏觀調(diào)控有它一定的原因。我覺得中國政府這次對宏觀調(diào)控的決心還是蠻大的，所以可能現(xiàn)在效率不明顯的話，他還有新的政策出籠。當然這個還是不太重要的，因為現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)是市場經(jīng)濟，除了有國營企業(yè)之外，還有很多的民營企業(yè)，民營企業(yè)也不是聽中央的指揮盤去做的。從今天開會我看發(fā)展商的膽子也不小，對中央的政策也可以冷嘲熱諷一番的。我相信中央的政策出來之后，也不是一定完全配合的。所以香港的情況就是搞了幾年宏觀調(diào)控的效益還不出來，現(xiàn)在我覺得最重要還是看資金的流向，雖然剛才大的發(fā)展商說的都是宏觀調(diào)控對我沒有影響，其他的發(fā)展商的資金少了，他們可能要把以前拿到的土地拿出來，正合我胃口我可以吞多一點，這只是看到的發(fā)展商的情況。出問題最大的情況就是如果資金從房地產(chǎn)撤走的話那就表示這個房地產(chǎn)的價格可能要掉下來，房地產(chǎn)價格下降的時候，就不僅是小的發(fā)展商出問題，大的發(fā)展商一樣可以出現(xiàn)問題。

　　因為他原先投遞的估計跟市場真正能夠銷售的情況可能不一樣，現(xiàn)在這個情況還沒有出現(xiàn)，炒得最熱的是上海，宏觀調(diào)控談了這么久，價錢還沒有掉下來，但是可以看到的情況就是流進去的錢已經(jīng)比較少了，所以價格的升幅沒有去年這么快了，這是不是有一個指示性的標志，表示資金的流向可能出現(xiàn)的一些取態(tài)上的改變。觀望的人可能已經(jīng)增加，我剛才說了一些大的城市的情況，就是很多買樓的人本身是投資者，買來之后他只是作為儲存財富的一種方式，不是自己用的。如果用的人夠多也負擔得起的話，投資資金撤走的時候還有用家去承建；如果這個價格已經(jīng)跟用家的購買力脫節(jié)的話，資金撤走的時候可能存積的人不夠的話，這個價錢就會掉下來。價錢一旦掉下來，就可能出現(xiàn)一個自我完成的機制，就是價錢掉下來吸引的資金越少，原來的資金可能撤走，價錢就進一步下降。價錢掉下來銀行就會收縮信貸，可能要發(fā)展商還錢、要炒家還錢，那地幅就會增價。這個情況是中國政府要非常留意的，打壓房地產(chǎn)，如果變成一件災難性的恐懼性的事對市場就會造成很大的破壞力。

　　但是中國政府要小心的同時，我覺得發(fā)展商也要小心。發(fā)展商應該認識到前幾年賺錢這么容易，不是一個常態(tài)而是一個特殊的情況下出現(xiàn)的情況，你不能夠把公司的規(guī)劃、長期規(guī)劃都認為以后的賺錢也這么容易的。所以在經(jīng)濟剛開放的時候，這個賺錢的路子比較容易一點，這個路子從中國經(jīng)濟發(fā)展勢頭來看，可能還可以繼續(xù)但只是開始的十年、二十年的情況。我相信開發(fā)商賺了這么多的錢，他的計劃都是跨時代的，有長遠的大計，那就不能看成常態(tài)。所以我覺得現(xiàn)在是發(fā)展商應該開始檢討他的策略上怎么去配合中國經(jīng)濟的發(fā)展，當然政府的政策最好就是不要行政干預，透過市場機制去調(diào)整是最好的。但是我相信以中國政府的現(xiàn)在的發(fā)展情況他還是會有新的宏觀調(diào)控的政策出來的，發(fā)展商不能沒有準備。我先談到這里，看大家有什么問題。