由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日報(bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。經(jīng)過2004年到2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，中國房地產(chǎn)依然欣欣向榮。然而關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的爭議導(dǎo)致我們對中國房地產(chǎn)的未來依然充滿了困惑。我們不知道中國是否面臨真實(shí)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)，不知道或?qū)⒌絹淼慕?jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將給中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么？我們不知道未來的行業(yè)規(guī)則會(huì)有怎樣出人意料的轉(zhuǎn)變，也不知道下一輪更為猛烈的宏觀調(diào)控會(huì)落在那里？面對越來越高的信貸門檻，與越來越高的土地價(jià)格，中國房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的接軌將把行業(yè)導(dǎo)向何方？在2007博鰲房地產(chǎn)論壇中，或許能找到答案。

　　以下為2007博鰲房地產(chǎn)論壇8月17日上午潘石屹演講實(shí)錄。

　　潘石屹：房地產(chǎn)未來是什么樣？可能很難說的清楚，因?yàn)槊恳粋€(gè)人都是很渺小的，我們的智慧是很有限的，尤其我的智慧，所以，我想向王教授說的，地方政府控制不了豬瘟，中央政府也很難控制非典，看見國外有很多禽流感在蔓延，證明我們的智慧是很有限，所以聚集在一起尋找智慧尋找未來的答案。

　　博鰲是好地方，我記得有一個(gè)哲學(xué)家說過，說是城市是屬于身體的，鄉(xiāng)村是屬于思想的，所以，每一次到博鰲來都會(huì)受到好多的啟發(fā)，我的講話比較感性一點(diǎn)，沒有多少數(shù)據(jù)理論基礎(chǔ)，這可能是我思維上面的一個(gè)缺陷，有些人講話比較理性一點(diǎn)，一大堆的數(shù)字，我也沒怎么記住，像另外一個(gè)教授我也不知道是感性還是理性，我記得在04年的年初，要宏觀調(diào)控到博鰲來，翻看一張報(bào)紙，說房地產(chǎn)要宏觀調(diào)控，說是要管住兩個(gè)閥門：

　　一，是土地，二是資金，說是房價(jià)要漲，其實(shí)是很感性的，沒有多少數(shù)，說房價(jià)漲持續(xù)上半年，我受到了好多批判，承受好多的壓力，當(dāng)然我爸爸媽媽承擔(dān)的壓力比我還大，一直到04年的報(bào)紙，也是一張權(quán)威的大報(bào)，我看了以后嚇了一跳，標(biāo)題缺乏邏輯，是：建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)不點(diǎn)名批判潘石屹，不點(diǎn)名怎么是我呢？我還說批判是你的，所以，我從此以后再也不敢談房價(jià)了。

　　我想感性的思維不是很好，像我的思維，這種理性的思維也不是很好，大家應(yīng)該聚集在一起尋找對我們的啟示，互相啟發(fā)才可以認(rèn)清未來的方向，在過去4、5年時(shí)間，中國房地產(chǎn)增長的速度很快，房價(jià)上漲的非?？欤泻枚嗯笥逊浅ｊP(guān)注這個(gè)行業(yè)，老說是狼來了，然后大人跑上去一狼又沒有來，第二年又是這樣，連著4、5年人家也不相信，現(xiàn)在關(guān)注話語價(jià)值量非常低，可是在這個(gè)時(shí)候的話，我覺得有好多危險(xiǎn)跡象開始出現(xiàn)了，這個(gè)跡象的話應(yīng)該是我的看法不一定對了，提出來大家一起探討，因?yàn)槲覀兛吹搅艘徊糠值娘L(fēng)險(xiǎn)是出在法律上的風(fēng)險(xiǎn)，例如像小產(chǎn)權(quán)房，在一些城市里面，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)的房子，超過10萬套，里面住著好幾十萬人，這是缺乏法律保護(hù)，我覺得存在很大風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)來自什么地區(qū)？政府會(huì)下文件清理嗎？沒有可能，可是農(nóng)民會(huì)告，告完以后就會(huì)判你敗訴，像通縣的畫家宋莊就出現(xiàn)問題，敗訴的吃虧都是購買小產(chǎn)權(quán)房的城里人，所有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)以后，對房地產(chǎn)企業(yè)意味著什么？

　　第二，在法律層面，國家的政策反復(fù)的強(qiáng)調(diào)兩年不開發(fā)的土地要無償收回，每一年下的宏觀調(diào)控政策，一年不開發(fā)的政策要收滯納金，一方面看到房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表，都是由幾百萬，幾千萬平方米的土地儲(chǔ)備，甚至宣稱有10、20年開發(fā)部完的土地都不受法律保護(hù)，實(shí)際上儲(chǔ)備大量的房產(chǎn)公司面臨更大的市場，看一下核試驗(yàn)密切相關(guān)的股票市場，現(xiàn)在馬上要突破5千點(diǎn)，本身就面臨非常大的風(fēng)險(xiǎn)，可是整個(gè)的股票市場的市盈率不到50倍，而房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率按照8月9日數(shù)字來看，房地產(chǎn)市盈率是111倍，只靠分紅要來取得收益的話，投資回收期是111年，超越了嘗試，肯定要出問題，只是這個(gè)出問題的點(diǎn)是在什么地方？

　　昨天我問任總，111倍的市盈率是不是有點(diǎn)問題，明年房價(jià)在翻一番，明年的地價(jià)在翻一番，市盈率就下來了，前提是兩個(gè)翻一番，可是我們能不能翻一番，昨天我們琢磨了半天，可能比較困難，房價(jià)特敏感而且非常的綜合，我只想說，8月份出臺(tái)的國務(wù)院意見，想叫一聲好，這個(gè)是把保障性住房和商品房截然分開了，而它限定經(jīng)濟(jì)適用房是60平方米的面積，如果限定是60平方米的面積，每年會(huì)增加幾百萬的套的經(jīng)濟(jì)適用房，對這低檔配套不好的，郊區(qū)、低檔商品房是不是一個(gè)沖擊，房價(jià)在過去30、40年時(shí)間，是來自于上漲的壓力，在未來是不是有一個(gè)下跌的壓力，作為行業(yè)優(yōu)勢，平穩(wěn)的發(fā)展，對這個(gè)行業(yè)的未來，是最好的，無論是臺(tái)上，臺(tái)下都非常關(guān)心房地產(chǎn)的未來，可是在我們的思維、觀點(diǎn)包括經(jīng)營上的行為中，一點(diǎn)要有沖擊的動(dòng)機(jī)，要有一個(gè)公正的思想，離開了沖擊的動(dòng)機(jī)，一定會(huì)出現(xiàn)災(zāi)難。