8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，中房集團(tuán)理事長孟曉蘇先生發(fā)表了題目為《用物業(yè)稅取代“土地財(cái)政”》的演講。

　　以下為孟曉蘇先生演講的全文實(shí)錄：

　　孟曉蘇：昨天晚上已經(jīng)跟大家見了面，昨天晚上我也講了一些觀點(diǎn)。包括房地產(chǎn)業(yè)在目前形勢下是不是要想方設(shè)法抬高房價，以便引起政府和社會的反彈，好再對房地產(chǎn)進(jìn)行一次調(diào)控。我也談了自己的看法。在那個場合也不好過多批評其他朋友。今天我要說，房地產(chǎn)企業(yè)家是不是以謀取利益最大化為自己的目的?，F(xiàn)在人類文明已經(jīng)進(jìn)入今天這個時間，就像捕魚一樣，一個漁民是不是要想辦法把海里的魚一網(wǎng)打盡，以便使別人捕不到魚。本來是這樣?，F(xiàn)在漁業(yè)協(xié)會限制捕魚，就是要使魚繼續(xù)在海洋里生產(chǎn)。我們房地產(chǎn)商要保護(hù)市場，就要保護(hù)它的健康平穩(wěn)發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)家要約束自己，不要把房價抬的過高，把房價上漲空間更多留給居民，這樣才是我們的社會公民，這樣才能得到社會的擁護(hù)。

　　其他的觀點(diǎn)是個別人的意見，他們不代表我們，并且很多人是沒有經(jīng)過頭腦詳細(xì)思考的。說這些話的人，他們平時說的話是很正確，只是偶爾犯錯誤。特別是剛剛下海捕魚的人，總想把海洋里的小魚一網(wǎng)捕盡。

　　去年我在這個論壇上講了物業(yè)稅，今天我還講物業(yè)稅。我講的用物業(yè)稅取代土地財(cái)政，我們換一個角度考慮物業(yè)稅的問題，是不是我們政府一定要靠土地差價來支持地方財(cái)政。有沒有辦法從有錢人身上收稅，避免對農(nóng)民兄弟加大負(fù)擔(dān)。

　　物業(yè)稅是中房公司2003年，由中房上海公司總經(jīng)理在國務(wù)院常務(wù)會上提出的建議，適時開征物業(yè)稅。這個建議很快被接受了。中房最初建議是把保有稅和流轉(zhuǎn)稅對應(yīng)起來。開展保有稅就是物業(yè)稅，降低流轉(zhuǎn)稅，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅太多了。這些思路也為解決地方政府依賴土地財(cái)政問題和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題開辟了思路。

　　我在去年6月份在這個論壇上講到要從小產(chǎn)權(quán)房開始征物業(yè)稅，又指出一個現(xiàn)實(shí)方法。在去年博鰲論壇開的不久，兩個月之內(nèi)，中央召開十七屆中央全會，提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)際上就是為下一步農(nóng)村土地合理轉(zhuǎn)讓，包括建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓，以及規(guī)范發(fā)展小產(chǎn)權(quán)，提出了思路。

　　最近國務(wù)院主管部門又提出來深化房地產(chǎn)稅改革，研究開征物業(yè)稅，這個問題又一次提到大家面前。我還是分六個方面談。

　　第一，物業(yè)稅確實(shí)優(yōu)于目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)。很多發(fā)達(dá)國家、不大發(fā)展的國家都有地稅、物業(yè)稅。一些國家75%稅收是來自地稅、物業(yè)稅。在美國，物業(yè)稅征收各不同，一般按照房屋評估值1-3%繳納年稅。另外還有地稅。在新加坡，我們知道稅率是房屋評估值的4%，但是新加坡把房屋評估值減半計(jì)算，這樣等于2%。而香港叫差餉，香港不光是住豪宅的人、住普通房的人交稅，所有有房的家庭都要交差餉。包括40平米的房子一年也要交4000-6000元的差餉。這已經(jīng)是全民共識。而我們在房地產(chǎn)稅制里面存在的問題，在交易環(huán)節(jié)收費(fèi)，保有環(huán)節(jié)不收費(fèi)，而且交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過重，顯然對老百姓買房、交易活動不利。為什么當(dāng)時設(shè)定這樣的稅種，而不是設(shè)定保有稅呢？是因?yàn)楫?dāng)時情況下，老百姓沒有房子，老百姓房子是在房改后，98年后才逐漸擁有的。但是現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在老百姓的房子已經(jīng)86%個人居民有房產(chǎn)了，因此開征物業(yè)稅有了條件。就可以使多占房子的人，那天我聽牛刀說有人有100套房子了。不知道他說的是不是真假。恰恰是因?yàn)檫@個問題，才應(yīng)該開征物業(yè)稅。另外對低收入家庭建立廉租房，廉租房需要財(cái)政資金，中央政府已經(jīng)把建設(shè)保障性住房作為十項(xiàng)措施的第一條，政府投4000億，5000億是其他社會資金。這4000億怎么來？就要靠稅收。我們更多從房子大、有錢人身上征稅，再建設(shè)保障房，它可以有效縮小貧富差距。

　　第二個問題，好事難成，征新稅受阻于城市居民的心理障礙。老百姓壓力大，老百姓有意見，老百姓說了，70年土地出讓金都交足了，還交物業(yè)稅？因此，把稅率降的越來越低，還是不愿意交。香港地區(qū)，普通老百姓只要有房產(chǎn)的，都交稅。應(yīng)該說我們大陸老百姓有誤解。而且說減少流轉(zhuǎn)稅，對你有好處。很多人提出流轉(zhuǎn)稅我已經(jīng)交過了，對我們沒有好處?，F(xiàn)在輿論對于研究開征物業(yè)稅，各種猜測和擔(dān)憂，有贊成的，有不贊成的，所以董藩教授做了一個判斷，住宅物業(yè)稅十年出不來。

　　第三，實(shí)施有道，合理納稅方案應(yīng)該區(qū)別貧富。我們應(yīng)該有足夠的智慧來設(shè)計(jì)這個方案，我認(rèn)為方案要分步走，區(qū)分貧富。第一步，把商業(yè)地產(chǎn)稅制平移。1984年我們已經(jīng)對商業(yè)房產(chǎn)征收土地使用稅、房產(chǎn)稅。比如北京某商業(yè)物業(yè)，每年繳納1.25%左右。如果把這兩個稅合并為物業(yè)稅，只不過是一個稅制平移，改變了征稅方式，問題不大，完全可以先實(shí)行，再調(diào)整。這樣做的話，明年就可以先把商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)稅建立起來。第二步，我去年在這里提出的從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的稅率不宜太低，可以參照發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)，按1%-3%。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房遲早要被承認(rèn)，這個孩子已經(jīng)生出來了，再塞回去不可能。既然如此，可不可以下一個臺階。給買房人下一個臺階，給賣房的農(nóng)民下一個臺階，也給我們政府下一個臺階。第三步，對高檔住房和豪宅征物業(yè)稅。對富人多征稅。這是一種社會道德，這是一種社會公理。這個物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)取1%-3%國際平均值。第四步，如何向普通住房居民征物業(yè)稅的問題。我是同意目前稅務(wù)總局設(shè)定的0.3%-0.8%。是不是對一些居民基本住房實(shí)行免稅，就像加拿大的做法，核定面積，第一套房多大面積以下就不征收，也可以考慮。應(yīng)當(dāng)說還是交稅，提高人民納稅意識為好。因?yàn)榈蛢r位房子稅額很低，一年也就是2000、3000元。如果這樣計(jì)算的話，用它代行現(xiàn)在的土地差價是可行的。比如現(xiàn)有房產(chǎn)按照1%計(jì)算，就是3600億。小產(chǎn)權(quán)房66億平米，按照2%計(jì)算，現(xiàn)有城市房產(chǎn)房計(jì)算每平米3000元，這比平均房價還低。每年合計(jì)6000多億的稅。除此之外，還有一個地稅，地稅也應(yīng)該征。因?yàn)橛行┳e墅的人占土地太多。如果按照全國的城鎮(zhèn)現(xiàn)有面積，折半，低價位征收也是4000億元?，F(xiàn)在各個城市財(cái)政對土地依賴太重，2007年土地出讓金超過1.2萬億，補(bǔ)貼了財(cái)政虧空，他是從窮人身上征收了費(fèi)用。五地方政府對土地依賴程度達(dá)到35-46%，促使一些城市拿土地、搞開發(fā)。去年2/3城市沒有完成土地出讓計(jì)劃，所以收入銳減。今年就出了不少地王。這說明我們土地設(shè)計(jì)有問題。不利于守住18億畝耕地。如果賣地的話，他可能拿農(nóng)民建設(shè)用地、宅基地，他只能想辦法征用以外土地，就是威脅了18億畝耕地。物業(yè)稅實(shí)行，將成為地方政府穩(wěn)定收入來源。

　　第四，考驗(yàn)至上，小產(chǎn)權(quán)房可以通過征收變?yōu)楹戏ā，F(xiàn)在各地已涌現(xiàn)了大量的小產(chǎn)權(quán)房，這是農(nóng)民自發(fā)起來為維護(hù)自身利益做的事?，F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房占了多大比例？占了66億平方米。小產(chǎn)權(quán)還是要想辦法解決，如果有了物業(yè)稅，就不必征為國有。在這種情況下，我相信小產(chǎn)權(quán)房會增值，增值了，地方政府就多收稅。

　　第五，推動轉(zhuǎn)變，地方財(cái)政不必依賴土地差價。為什么地方政府熱衷土地收益。因?yàn)樨?cái)政虧空，在這種情況下就靠壟斷土地資源，一方面不讓農(nóng)民直接賣，一方面政府在城市里拍地王。我早就提出要改變土地供應(yīng)的單一渠道?，F(xiàn)在中央已經(jīng)認(rèn)識到這個問題，中央已經(jīng)做出決定，去年三中全會決定就說得非常明白。三中全會做出決定10個月了，為什么沒有貫徹？主管部門反對。我們很奇怪，一個黨的決定到現(xiàn)在沒有貫徹，什么時候可以開始貫徹？我們拭目以待。

　　最后，談一談深層思考，稅收設(shè)計(jì)可以體驗(yàn)制度的優(yōu)劣。到底向高收入者征稅還是向低收入者征稅，都知道理性的社會應(yīng)當(dāng)向高收入者征稅，而向低收入者傾斜。如果稅收設(shè)計(jì)不妥，往往會引發(fā)問題。北美的獨(dú)立戰(zhàn)爭，從1775年開始打響第一槍，為什么？是英國人向殖民地不適當(dāng)?shù)恼魇沼』ǘ惡筒枞~稅。1775年憤怒的波士頓人民就把茶葉倒到海里。英國人講我們就是因?yàn)椴枞~稅丟掉了美國。中國農(nóng)民熱愛土地，但是在國民黨反對派壟斷下，地主占有土地，農(nóng)民得不到。共產(chǎn)黨通過土改動員農(nóng)民，把地主的地拿過來，分給農(nóng)民，農(nóng)民知道土地要保住，就要推翻國民黨，所以他們就踴躍參戰(zhàn)。有些老將軍說國民黨是人民群眾打敗的。人民群眾就是幫助共產(chǎn)黨掌握了政權(quán)。象萬里同志老革命家推動下，農(nóng)民獲得了土地承包權(quán)。現(xiàn)在城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為大勢所趨，如果按照現(xiàn)有規(guī)定，如果一定要把土地收回國有，那不是把農(nóng)民吃飯的碗都端走了嗎？農(nóng)民怎么會滿意呢？廉價征地、高價賣地形成剪刀差，比過去的剪刀差還要厲害，城中村也是這種情況。臺灣的辦法，臺灣是吸取了大陸土改經(jīng)驗(yàn)，但是臺灣后來征用農(nóng)民城中村做法是什么呢？減半征用。這樣農(nóng)民土地增值了，私地重劃。因此臺灣形成了一批田僑仔的富裕農(nóng)民。我們黨的決定已經(jīng)非常理性，農(nóng)民的土地可以和國有土地享有同等權(quán)利，我們現(xiàn)在建設(shè)保障房資金哪里來，土地出讓金10%。這是農(nóng)民的土地，是他們的土地差價，這合理嗎？我認(rèn)為我們的稅收制度應(yīng)當(dāng)更加合理，從向農(nóng)民索取土地差價到向城里收取物業(yè)稅，從征收流轉(zhuǎn)稅到征收物業(yè)稅，讓有豪宅、多重住房的多征稅，這樣我們才能建立一個和諧社會?，F(xiàn)在三中全會開了十個月，中央提出要加緊完善相關(guān)法律法規(guī)，我認(rèn)為制定物業(yè)稅的時候要考慮三中全會這個要求，解決農(nóng)民土地占用、土地差價的問題。我們使命是要推動房地稅制改革，完善我們國家社會制度，謝謝大家！