凌克：謝謝組委會，今天讓我談一下資金方面的問題，這些是我們的一點實踐或者說是我們的一點知識，我也不是金融的專家，不一定能全對，最近大家都很多在討論資金的問題，確確實實這個問題牽涉到大家，當然也牽涉到金地公司，金地公司總部設(shè)在深圳，開發(fā)的地點主要是在深圳、北京、上海，最近又去了東莞和武漢，開發(fā)產(chǎn)品以中檔大規(guī)模低密度的住宅小區(qū)為主，比如說在北京，我們開發(fā)的這個經(jīng)濟格林小鎮(zhèn)，第一期是500畝，今年年底開發(fā)完了，第二期前股現(xiàn)在也已經(jīng)進入了開發(fā)的過程，我們在上海開發(fā)的格林村曉，第一期是兩百畝，現(xiàn)在已經(jīng)進入到銷售的過程中間，第二期二千畝，現(xiàn)在也已經(jīng)在開發(fā)建設(shè)，同時金地公司也開發(fā)一些高檔的景觀住宅，我們在深圳開了一些樓盤，有一個在金海灣，售價一萬塊錢左右，在北京我們也開了金地國際花園的住宅，售價也是一萬塊錢左右。這樣在全國加起來的土地儲備有四五百萬平方米，這個金地公司的總資產(chǎn)四十多個億，四十五個億左右，所以這個資產(chǎn)覆蓋率也是接近60％左右，所以像大家關(guān)心相同的問題，也就是現(xiàn)在中國地產(chǎn)發(fā)展很快，各公司也發(fā)展很快，資產(chǎn)覆蓋率高起，在這種情況下，怎么樣解決資金和資金有效使用的問題。

　　這個在中國的開發(fā)資金的來源主要有這樣幾點：第一是自有資金；第二是銀行資金；第三是私募資金；可以看出來銀行的資金是很大的，是67％，這個和金地公司的情況差不多，也是普遍存在的，這個是中國現(xiàn)在的現(xiàn)狀，大家看看美國是什么的情況，美國差不多是倒過來的，自有資金是百分之六十多，銀行的資金比重要小的多，百分之三十，大家看中國和美國的差距很大，但是也不要認為中國就這個問題很大，不要這樣認為，美國我們在這里講的房地產(chǎn)開發(fā)資金，他指的主要是做開發(fā)，他做屋業(yè)的運行那一批，那一部分資金是另外一個公司，開發(fā)性的公司它的資產(chǎn)覆蓋率也很大，另外看看國外的香港的這些公司，香港的長江這些公司，資產(chǎn)覆蓋率都是在25％左右，所以比我們中國的這些公司都低的多，香港和中國的有一些不一樣，香港的這一個區(qū)，第一稅率的區(qū)域就可以做的比較低，但是看廣州的，相對來說，我們中國是比較高稅率的地區(qū)，所以我們可以把資產(chǎn)覆蓋率做的高一些。

　　另外地產(chǎn)的經(jīng)濟比較好，地產(chǎn)的世道比較好，所以可以把資產(chǎn)覆蓋率調(diào)的高一些，所以這個資產(chǎn)覆蓋率他不是一成不變的，不要一看到高就還害怕，有時候你看到他低的時候，你也會覺得他不正常，如果一個資產(chǎn)覆蓋率對中國的一個企業(yè)來說，不帶卡肯定是不對的，不帶卡是一個百分之十，百分之二十的資產(chǎn)覆蓋率，那是資金的使用效率出問題了，但是畢竟你說這個資產(chǎn)覆蓋率高到太高的程度來說，這個時候的企業(yè)經(jīng)營風險會增加。在這樣情況下怎么辦，有以下幾個途徑：

　　融資的渠道無非是這樣四種，股權(quán)性融資；債券性融資；信托基金就是這四個渠道，那我們看看這各自的優(yōu)缺點。

　　這個股權(quán)性融資主要指的就是IPO，IPO完了之后蒸發(fā)和配股，在中國兩萬多家地產(chǎn)公司，上市公司太少，這個一方面我們這些地產(chǎn)公司他的來保證一個非常穩(wěn)定的業(yè)績，因為我們是開發(fā)商，我們這個開發(fā)賣完了就賣完了，這個業(yè)績很難出好年報，半年報，季報，這樣比較平穩(wěn)，這個對地產(chǎn)公司會比較難，所以這樣的一種情況，我們上市的公司少一點，另外這個門檻也不低。但是還是要正爭口氣，還是要多幾家。

　　股權(quán)性的融資選擇上市的地點，即可以在境內(nèi)，也可以在境外，兩種方式都可以，在境內(nèi)這兩年，地產(chǎn)公司股權(quán)性融資情況不是太好，只有四家公司上市，四家一家深圳、一家北京、一家天津、一家南京，接著就沒有地產(chǎn)公司上市，這個是現(xiàn)在的現(xiàn)狀，股權(quán)性的融資優(yōu)缺點在這里，至少給大家作一個解釋，第一，他可以增加一個融資的渠道，不一定是債券性融資，第二他可以獲得持續(xù)發(fā)展的資本，就是你要發(fā)項目，就要花一點辛苦出來，第三個，可以解決短期流動資金，第四個，對知名度和品牌度影響都很好，第五對雇員的期權(quán)激勵。

　　他的不好的地方在哪里呢？第一你要特別的嚴格規(guī)范，第二股權(quán)有可能分期制，你控制權(quán)有可能要降低，這個控制權(quán)就在降低，第三這個成本還是比較高，這個成本一般來說，在國際市場上，都是債券性融資比股權(quán)性融資成本要低，因為在一個比較成熟的股票市場，分紅利潤要做到股票估價的5％，這個是比較高，只是中國現(xiàn)在大家都沒有做到這個水平。中國特別低，所以這個成本比較高，就沒有體現(xiàn)出來，另外一個要處理就是和股東之間的關(guān)系，有這么多優(yōu)點和缺點，所以大家就在想，到底應不應該上市，所以有很多地產(chǎn)公司就在說，那我還是不上市更好，那我還是支持大家把他做上市，因為上市很重要，我們來分析這個長江實業(yè)就可以看出來了，這個是長江實業(yè)公司的股本變動情況，這個長江實業(yè)是72年上市，上市的時候，總股本是四千二百萬股，所以這個時候，大致上他的市值我想是兩個億左右，每股三塊錢，一個多億，兩個億左右，我們在看看這個他2000年的情況，2000年他的總股本股數(shù)已經(jīng)是23億，從四千萬達到二十三億，這個變化是非常大，到23億的時候，他的凈資產(chǎn)大概1千個億，所以他從23個億做到1000個億的過程，是一個什么樣的過程，就是這樣一個過程，看看，像李嘉誠信托發(fā)售股份，無非做一些新的股份和發(fā)股、查股這些。所以上市還是滿重要的，我們地產(chǎn)界的同仁要去爭取，這個就是股權(quán)性的融資。

　　債權(quán)性融資就是：銀行貸款，企業(yè)債券，這樣可轉(zhuǎn)換的公司債券，債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國比較難，難的就是現(xiàn)在我們這個企業(yè)發(fā)債要通過國家計委批，國家計委往往只支持那些國家重點的大中型基礎(chǔ)建設(shè)項目，所以你說，一個地產(chǎn)公司，去發(fā)信貸，那個計委好難批，主要難就難在這里，但是最近聽說上市公司的發(fā)債會轉(zhuǎn)到證件會去批，所以上市公司的發(fā)債就容易多了。大概這個發(fā)債還可以到境外去發(fā)債務，境外發(fā)展當然是一個非常好的地點，比如說我們到歐洲去發(fā)債，歐洲的發(fā)的債務的利率，可能是一厘左右，就是一年下來可能百分之一的利息都不要。

　　這個都是講債權(quán)性融資，就是哪一個公司做了債權(quán)性融資，這個債權(quán)性融資的這樣一個條件要求，還滿足哪些的公司都做了，比如說正業(yè)、華遠都發(fā)過債，萬科就發(fā)過可轉(zhuǎn)債，債權(quán)性融資也會有他的優(yōu)點和缺點，債權(quán)性融資就是特別便捷，銀行貸款是很便捷；第二，相對成本比較低；第三財務杠桿的作用非常大，如果資本報酬率高于利率的時候，這個財務杠桿作用是非常大。

　　缺點就是他還債的壓力比較大，所以有的時候風險也比較大，但是債又分長期債和短期債兩種，如果說是全部的債務都是短期債的，那也可以發(fā)一點五年期或者是三年期的債。這種債就是可以調(diào)整你負債的結(jié)構(gòu)，長期的多少，短期的多少，調(diào)整合適的比例，這個對公司的經(jīng)營有好處。

　　另外一個就是最近開始有房地產(chǎn)之間的信托，房地產(chǎn)信托就是發(fā)完這個信托，他可以把這個信托拿過來的錢，一個是貸款給你房地產(chǎn)公司，第二個他可以投到你那個，房地產(chǎn)公司當股權(quán)，作為一種全投資。兩種投資都可以。

　　這個到2003年6月份，全國發(fā)了60個信托，集資了100個億，地產(chǎn)有三十個信托。融資三十個億，這個都是一種新的方式。這個可以探討。這個信托有他的優(yōu)點和缺點。優(yōu)點我就不講了，就講它的缺點。

　　他的缺點一個是信托他有一個上限，只能發(fā)兩百份，如果每一份是一百萬的話，發(fā)兩百份也才一百個億，一般的信托都發(fā)不到兩百份，一般都是兩千萬，三千萬，五千萬，都是這么大規(guī)模，所以信托的規(guī)模實際上是有限的，第二就是發(fā)的時間長短，一般是發(fā)一年到兩年，發(fā)兩年的人，第一年是還息，第二年要開始還息還本，所以這樣就是他的資金怎么樣和房地產(chǎn)開發(fā)需求的有效的結(jié)合，當然也可以，就一開始讓他發(fā)一個信托，用兩年然后把這個信托套出來，也是可以的。

　　房地產(chǎn)投資基金，這個是一個非常成熟的行業(yè)，在中國見不到他，中國為什么見不到他呢？中國因為沒有產(chǎn)業(yè)投資基金法，中國有證券投資基金法，所以你可以看到很多的證券的基金和證券基金管理公司，這些證券管理公司盈利之后是不納所得稅的，其他有限責任制公司是要納所得稅，他這個是非常大的區(qū)別，所以中國沒有這個產(chǎn)業(yè)投資基金法，所以也不能合法的成立產(chǎn)業(yè)投資的基金管理公司，也不能合法的去公布產(chǎn)業(yè)投資，所以這個在中國見不到，這個在美國非常多，在東南亞，在亞洲是非常多，只是在中國見不到，這個是一個非常非常大的行業(yè)，是非常有潛質(zhì)的行業(yè)，這個都是講的這個意思。

　　在這里講一講，國外的基金有哪些基金？國外的基金是非常多，我們見的德意志銀行，這就是一個基金，荷蘭的ING，這也是一個基金，摩根時代也是一個基金，除了這些之外，還有一個是美國瑞制的一個基金，都非常的大，一個小型的基金，一般的管理資金總額是10個億，一般是一百到兩百個億，這些基金做什么事呢？他們做的事情，就是他們基金下面當然有基金管理公司，他們一種是參與房地產(chǎn)開發(fā)，第二就是買賣現(xiàn)成的房地產(chǎn)，但是總體來說，參與房地產(chǎn)開發(fā)的基金就不是很多，因為他很難決策你這個項目，是好還是不好，所以說他更愿意買一個現(xiàn)成的屋子。家里準備把北京他的國貿(mào)大廈賣掉，我相信國外的基金會出很高的價把他買走，為什么呢？他有一個非常好運營的模式，這些國外的基金，非常愿意買這些產(chǎn)品，買的時候可以出租，然后如果說升值了就把他賣掉。

　　也還是有具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的這些基金，他會參與房地產(chǎn)開發(fā)的過程。這個也還是有，我們要怎么樣能夠跟這些國外的基金去合作？這一點非常重要。我們具備什么樣的數(shù)字，別人才跟我們合作，所以首先國外的基金非常注重企業(yè)管理的規(guī)劃，也非常注重你這個項目產(chǎn)品的評價。所以大家不要用自己的眼光看國外的基金。大家千萬不要用自己的眼光去看自己的項目，你要換一種觀點，讓國外的基金看你的公司怎么看，要國外的基金來看你的項目怎么看。所以他們會有很多的研究報告。

　　B股里面有很多的中國的地產(chǎn)公司，比如說萬科他就有B股、中海有B股等等，還有幾家都是有B股，他們會有很強烈的一套報告，他怎么來看這家公司好不好，他有他自己的一套看法，不是我們自己中國人，或者是大陸認識的一套看法，所以要去學會，另外國外的基金參與你這個項目的開發(fā)，對這個品質(zhì)和經(jīng)營模式是非常重要的，這個品質(zhì)他會問你，你如果跟他講是國際一流的設(shè)計師設(shè)計的，那就給他的信用會大很多，這個我們中國的設(shè)計師不一定掌握的好，同時經(jīng)營的模式他也是非常關(guān)心，你說我做了一個大商場，商場到時候誰來幫你做招租，你是分開來賣，還是一起賣，非常關(guān)心，所以他們要做一個投資，他會在這個方面很多方面都會很重視的。

　　房地產(chǎn)基金的優(yōu)劣勢比較，我在這里不講了。金地公司，也會做一些房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)基金和基金管理方面的一些工作。金地公司會和金地公司的一個股東信托一起來基金管理公司的執(zhí)行。做這些事情，去做一個基金管理公司，去發(fā)一個基金是做什么呢？一個是產(chǎn)權(quán)型的投資，第二是證券型的投資，第三地產(chǎn)界的融資。第四地產(chǎn)的證券化，這個權(quán)益性的投資，如果他這個基金他可以投資一個不良資產(chǎn)，把不良資產(chǎn)買下來，也蠻賺錢的，也可以清理租賃型屋業(yè)，也可以參與二手房的業(yè)務。這是權(quán)益性的。資本型主要是買賣債券，買賣股票。

　　這個融資就是可以給跟國內(nèi)的房地產(chǎn)公司合資，可以向國外國內(nèi)的基金或者是信托公司，幫助他們搭建國內(nèi)基金和國外基金的橋梁。第三個可以發(fā)行股票。第四個是房地產(chǎn)的證券化，可以把銀行的資金給替代出來。這個土地開發(fā)商，也可以把土地賣給物主。

　　最后是非常好的地產(chǎn)公司，在金融方面要做一些什么事情？在金融方面應該做一些什么事，他可以在中國上市，中國現(xiàn)在這個PE高，所以你可以去發(fā)很多的股票，你在國外上市也有一個上市地點，你可以到歐洲去發(fā)債，利率只有百分之一，這種債你可以去跟亞洲的基金去談，做一些項目公司一起來合資，比如說你跟韓國人談，跟日本人談，他們都會有興趣。跟美國人談他不一定有興趣。因為他不知道這個跟你在一起做項目怎么樣做。因為日本人和韓國人他們可能會知道，我們在一起做這個項目是怎么樣去做。但是美國人他會一起去很高興在中國置業(yè)，所以你可以把你的一個很好的辦公樓，很好的商場把他經(jīng)營好了之后，賣一個高價就可以賣給國內(nèi)基金了，這也是可以做的，另外你還可以跟中國的證券公司做信托，中國的信托公司做信托，所以滿多事值得做的，但是一家好的公司，把我剛才講的所有事情全部做到了，這是一家好的公司，比如說，長江實業(yè)。他把我剛才所說的都做了，所以他是一家非常好的公司。謝謝大家。