由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日報(bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時(shí)代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個(gè)資本時(shí)代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日上午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇圍繞一個(gè)資本話題進(jìn)行討論。

　　以下為黎明楷演講實(shí)錄。

　　黎明楷：各位朋友早上好，從昨天到今天其實(shí)聽到好多精采的演講，有對政策一些評論的，也就很好的數(shù)據(jù)分析，也有罵地方政府的，其實(shí)這些業(yè)界精英、學(xué)術(shù)界的一些前輩，這些我學(xué)術(shù)不夠，我自愧不如，我也不敢罵地方政府，各個(gè)地方都有生以做，所以挑一些比較好談的題目來談一下。

　　說到房地產(chǎn)討論，好多時(shí)候大家圍繞的角度都是從土地市場，還有二級市場來談問題，但其實(shí)三級市場本身，我想對大家來講算是一個(gè)比較陌生的市場，確實(shí)也是在房地產(chǎn)市場占有一個(gè)很重要的地位，三級市長的發(fā)展，對于土地市場還有二級的市場有很大的推動(dòng)作用，所以，在這個(gè)期間和大家介紹一下關(guān)于三級市場和中介行業(yè)的發(fā)展。

　　其實(shí)，我想在社會上對中介有點(diǎn)不好的看法，不算很重視的一個(gè)行業(yè)，因?yàn)橐环矫嬗锌赡苁侵薪閺臉I(yè)人員的市場還是不規(guī)范，不成熟，還有很多的欺詐的行為，所以讓社會人士看不起，另外看不起確實(shí)是從業(yè)人的素質(zhì)不高，如果做二級市場，一些做策劃、營銷一般都是大專、本科以上的學(xué)歷，但做中介行業(yè)的同事高中都沒有畢業(yè)，看不起也有理由。

　　雖然行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，但是其實(shí)有很重要的社會功能，社會功能就是很基本的供求有效配對，避免資源的浪費(fèi)，供求的有效配對先就算你是一個(gè)普通的人，撇開投機(jī)的行為，你既用買下一個(gè)房子，其實(shí)人一生中，都會經(jīng)歷過換房，因?yàn)橛锌赡苣愕木幼l件需要改變，家庭人口增加了，還有或者工作上班的地方轉(zhuǎn)換了，那你就要換房，那個(gè)時(shí)候就要中介人員來幫助你解決這個(gè)問題。如果不解決這個(gè)問題，要忍受資源的浪費(fèi)，對于房地產(chǎn)市場有一個(gè)很重要的作用，三級市場激發(fā)了購買的需要，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場越來越蓬勃發(fā)展，三級市場能起到的作用非常大，還是以自用為例。

　　如果沒有一個(gè)活躍的三級市場，要考慮的時(shí)間很長，如果是覺得肯困難才能轉(zhuǎn)手賣出去，就變成要從一而終的考慮，就好象選老公一樣，肯定要慢慢選，精挑細(xì)選如果每個(gè)人都這樣，整體對房地產(chǎn)需求量就會下降，如果不講自用市場，講投資需求更不用說了，如果買房子很難脫手賣出去，有沒有投資，房地產(chǎn)投資需求其實(shí)是一個(gè)三級息息相關(guān)的。

　　沒有活躍的三級市場就沒有投資需求，因?yàn)榱鲃?dòng)性極低的市場沒有投資，沒有投資價(jià)值的。另外，其實(shí)，也能起到平衡供求關(guān)系作用，存量房的市場可以當(dāng)市場供應(yīng)過剩的時(shí)候，剩下的房會流入存量房市場，當(dāng)這個(gè)市場供不應(yīng)求好象目前的狀況，新房供應(yīng)不足，可能那樣的房子剩余東西也可以流入，這是正常的市場。就好象一個(gè)平衡的關(guān)系，整個(gè)上來講，三級市場對房地產(chǎn)市場來講，一個(gè)健康發(fā)展，是起著很重要的作用。

　　先看一下目前國內(nèi)的三級市場的現(xiàn)狀，數(shù)據(jù)手集容易，以北京、上海、廣州深圳來看，第一個(gè)現(xiàn)狀比較明顯，看到市場的交易量高速增長，增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房的市場供應(yīng)量，以深圳為例從01-06年交易量增加3倍以上，廣州也接近3倍，上海本身發(fā)育的比較早的市場，從01年增長的比較快，但是從01-06年也增長了，北京就不用說了之，根本沒有上市場，從01年統(tǒng)計(jì)到交易量極低，北京的三級市場整體交易量及增長速度非?？?。這也可以看上三級市場交易量及增長速度非?？欤部慈壥袌鲋饾u追上二級市場交易量，只有整體交易量的20%幾，上海和廣州已經(jīng)有30%幾了，深圳在最近一年或者過去一年是增長比較厲害，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到54%，就代表什么？三級市場大于二級市場，說一下中介行業(yè)的本身的概況，大家對中介不是很了解，我可以看到南北市場差異非常之大，或者不能純粹講南北，應(yīng)該講大城市、小城市和整個(gè)情況和南北情況有點(diǎn)類似，南方市場的發(fā)展比較到，市長的量比北方市場大，另外一個(gè)區(qū)別的地方是，南方在中介行業(yè)基本靠服務(wù)是取費(fèi)，收傭金，就是我成交多少按照某一個(gè)百分比收取傭金，但是在北方或者小城市，還是比較傾向基本營運(yùn)，就是現(xiàn)金收購，中介公司不是提供服務(wù)，是把房子買下來，高價(jià)賣出去，有一些房屋銀行的行為，其實(shí)也和買差不多，其實(shí)是租，每年多少租金租給我，我在找一個(gè)更貴的租客回來，就賺取中間的差價(jià)，還有一些基本營運(yùn)的基本來做，這在小城市與北方城市還是普遍的現(xiàn)象。其實(shí)，這種運(yùn)營通過信息不對等，你掌握大量的信息，老百姓不掌握大量的市場，來謀取利益對消費(fèi)者不利的行為。

　　為什么會這樣，南方可以做的規(guī)范一點(diǎn)，北方和小城市做不到，就是客戶的意識還是比較低，南方人精明一點(diǎn)，所以，懂得怎么挑選一些對他好的一些服務(wù)，但是北方人老百姓比較純樸，想不到這么多事情，融易給一些不良的一些公司可以采取這樣的途徑，去損害他們的利益，除了南北截然不同，應(yīng)該值得大家注意的是市場空間非常巨大的，其實(shí)，再發(fā)達(dá)國家來講，三級市場與二級市場的比例，大概是9：1，去年美國總體的市場交易量有600多萬，其中新房交易量就占大概占80萬左右，大概接近9：1。

　　香港的三級市場和二級市場為例，也是8：2，中國目前比例最高的是深圳，也就是5：5，這樣代表未來的一個(gè)市場巨大的，即使我有一個(gè)最保守的估計(jì)，算一手房的交易量沒有增長，因?yàn)閲鴥?nèi)的一手房市場特別火爆，城市化的促進(jìn)讓新房特別多，三級市場未來的一個(gè)市場的增長幅度大概應(yīng)該還要4-5倍的增長，比目前情況。

　　其它中介公司我就沒有數(shù)據(jù)比較，只能拿自己來比較，從這個(gè)來看，從02年-06年三級市場傭金收入，是從大概0.5個(gè)億增長到8個(gè)億，以估算4-5倍看，假設(shè)我不增加已經(jīng)開業(yè)的城市，也不增加我們市場占有率，以后到市場成熟的時(shí)候，我應(yīng)該也有40-50的業(yè)績，也算是一個(gè)不錯(cuò)的業(yè)績，正因?yàn)檫@個(gè)市場是非常巨大的，所以吸引了好多行家進(jìn)入這個(gè)市場。

　　雖然目前來講，中原還敢說在市場上業(yè)績還是遙遙領(lǐng)先行家，但是其實(shí)，我們分行數(shù)目不敢說第一，現(xiàn)在都不知道排第幾，好多的公司的速度非常之快，以深圳為例有一些新的行家比中原高一倍，在北京排不上榜，初步估算一下，以北京為例全市總的店面有6000多個(gè)，去年整個(gè)交易量有800萬，800萬簡單點(diǎn)算，就算大概100平米一個(gè)，一年是8萬中交易，折算一個(gè)月大概8000中交易，8000個(gè)交易，6000個(gè)分店來分，每個(gè)店一個(gè)月只能做一、兩、三套，連租金都應(yīng)付的比較勉強(qiáng)，因?yàn)槭袌隹臻g巨大，也是群雄聚齊，好多人就進(jìn)這來做的。

　　我估計(jì)好多行家都虧本來做，都是看前景比較美好，這個(gè)人家算盤我就不說了，現(xiàn)在政府對這么一個(gè)龐大的市場管理的一些措施，第一個(gè)，一級都有了，地方物價(jià)局對于中介收費(fèi)的限制，現(xiàn)在可以說市場上有城市嚴(yán)格執(zhí)行，有城市不嚴(yán)格執(zhí)行，雖然是我對于為什么提供服務(wù)要限價(jià)，我是有點(diǎn)懷疑的，因?yàn)榉?wù)質(zhì)量有點(diǎn)不同，但不應(yīng)該按質(zhì)量，雖然如此，但是政府有政府的規(guī)定，也是政府管理其中行業(yè)的一個(gè)，這是物價(jià)局對于傭金收費(fèi)的限制，另外，按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然說學(xué)里不高，其實(shí)還是要專業(yè)試要考，原來還是一個(gè)專業(yè)來的，但只是目前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資格在市場上比較的混亂的，以前一直以來都是地方的一個(gè)資格考試，上海的、廣州，02年出來的時(shí)候，全國的經(jīng)濟(jì)牌照，但只是有了全國牌照考到了也很奇怪，某些城市是不承認(rèn)的全國牌照，拿了之后還要再考本地的，而且從規(guī)定上來講，應(yīng)該是所有人員都要持證上崗的，但是現(xiàn)在做不到，因?yàn)槭袌錾峡荚囈环矫尜Y格比較嚴(yán)，合格率非常低，而且是一年一考，而且報(bào)考的名額還有限制，市場上通過考試合格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以應(yīng)付市場，導(dǎo)致目前現(xiàn)在所有地方都放松了，沒有要求所有從業(yè)人員都有資格，有1-7個(gè)資格認(rèn)證就可以執(zhí)業(yè)。

　　作為好的政策應(yīng)該從去年開，因?yàn)槿壥袌鲈絹碓酱螅?guī)范的行為，類似的一些東西開始出來，以前放寬的，現(xiàn)在已經(jīng)從政府上有規(guī)定，行業(yè)上還有做，但最少沒有明目張膽，通常在店面上掛很大招牌，現(xiàn)金收購，現(xiàn)在都收回來了，是按照地理還是有做的，最早看見市場慢慢往好的方面轉(zhuǎn)，另外一個(gè)政府在做的交易資金的監(jiān)管，其實(shí)，以前交易資金風(fēng)險(xiǎn)很大，和外國不同，國內(nèi)的房地產(chǎn)交易客戶的現(xiàn)金，交給中介公司來監(jiān)管，這樣子就導(dǎo)致剛才說好多公司就可以挪用這筆資金，留在我這可能有一、兩個(gè)月時(shí)間，把這筆資金都用在公司營運(yùn)資金上，營運(yùn)失敗了，就變成客戶買房的樓款，也不知道到哪里去追訴，現(xiàn)在這方面政府開始限制。

　　一限制過來，在天津出現(xiàn)兩個(gè)很大型的中介公司倒閉，現(xiàn)金流接不上，政府開始監(jiān)管，后續(xù)沒有錢，以前用的人家錢要還，利馬就倒閉了，這也是對行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)很好的措施，另外，為了讓市場透明度更高，現(xiàn)在也開始執(zhí)行交易合同在網(wǎng)上備案，我想后面的措施對中介行業(yè)一個(gè)整個(gè)規(guī)范行為有很大的幫助，對行業(yè)是一個(gè)好的。

　　政府在這個(gè)范圍應(yīng)該是做的好，現(xiàn)在說一下行業(yè)的展望，第一個(gè)，規(guī)范化。純服務(wù)模式將會成為主流，政府意識到規(guī)范化為操作，對市場比較好，現(xiàn)在是已經(jīng)成為一個(gè)主流模式，另外規(guī)?；?，還會繼續(xù)進(jìn)行。

　　看到這個(gè)行業(yè)未來將會走向壟斷，作中介行業(yè)主要是講信息，房源多客戶來了，就會找到，規(guī)模越大信息收集渠道就越大，還有市場交易效率提高，通過規(guī)?；泻枚嗟慕灰琢鞒炭梢园阉粨Q，也可以網(wǎng)上的技術(shù)，把整個(gè)交易做的更有效率，三級市場做的更有效率，對于房地產(chǎn)市場和土地市場都有利。

　　通過三級市場掌握大量的信息，信息都是及時(shí)，如果是通過政府的登記，來拿到信息數(shù)據(jù)會比較慢，另外就是政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)處于某些原因，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)會覺得政府好多數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，打比方指數(shù)為例，看到這是通過我們的指數(shù)來看這個(gè)市場，房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府公布的，深圳從上半年升了70%幾，政府公布遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)，可以說是統(tǒng)計(jì)方法的不同，但是不能全面反映市場。

　　通過三級市場我想對業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該對市場有一個(gè)比較好的掌握，另外一個(gè)在做一、二手聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)，提高房地產(chǎn)的銷售速度，以前賣樓都是通過售樓處以廣告招來客人，但現(xiàn)在開使用的一種方式三級市場的龐大網(wǎng)絡(luò)，來銷售，舉個(gè)例子在上海銷售的一個(gè)項(xiàng)目達(dá)到76%的銷售，一點(diǎn)廣告沒有打，就是通過三級市場帶動(dòng)客戶，成交了。未來也做業(yè)界的主流的形式，時(shí)間好象差不多，我就講到這。