由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日報(bào)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為"改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)"。觀點(diǎn)網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月14日下午建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森演講實(shí)錄。

　　胡葆森：各位朋友，非常感謝博鰲地產(chǎn)論壇的主辦單位也就是我的好朋友再次邀請我到這個(gè)地方和大家分享一些心得和感受。今天利用有限的時(shí)間和大家分享兩方面的體會：一是中國地產(chǎn)的行業(yè)格局在發(fā)生變化，這我想把自己的觀察和觀點(diǎn)跟大家分享；二是在這次博鰲房地產(chǎn)論壇中的感受，跟大家分享，提供給大家借鑒的東西。

　　我記得2005年在杭州房地產(chǎn)金融業(yè)的論壇上，我第一次提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是中國地產(chǎn)的格局從831大事件之后出現(xiàn)了明顯的格局泡沫，其實(shí)大形勢怎么變，國家采取住什么政策使其更加理性。我自己認(rèn)為從2003年831大事件之后明顯有一個(gè)時(shí)間限，中國地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)一次非常大的泡沫，這次的調(diào)整是以批次轉(zhuǎn)移為特征的。從現(xiàn)在到調(diào)整已經(jīng)4年了，我認(rèn)為還要持續(xù)四到五年時(shí)間，這個(gè)梯次轉(zhuǎn)移是怎么進(jìn)行的呢，比如說北京、上海、廣州、深圳等一線城市，幾億的土地劃出來擺在那兒蓋房。市場突然由于不明亮的原因?qū)е铝耸袌龅募觿?，因?yàn)閷?dǎo)致了在市場拿不到二流、三流的貨，被迫無奈逃到了二線，這樣二線的市場格局已經(jīng)變了。二線是二流、三流，二線的市場格局已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。

　　未來在兩三年里發(fā)生同樣的變化之后，在二、三線城市拿不到土地的時(shí)候，這個(gè)轉(zhuǎn)移大約從2004年開始，會持續(xù)八年左右。這個(gè)過程最后是怎么樣的呢？一線市場的格局做萬之后就是大年初一的年夜飯，那就和現(xiàn)在相反了，那都是非常成熟的。出現(xiàn)了類似于目前的發(fā)達(dá)國家和發(fā)達(dá)城市的市場格局，要貼切。我就預(yù)測大概五、六年以后幾乎在中國的一線、二線、三線、四線基本上沒有這種形式，以后的前二十大位，就是占有了中國市場的前二十大地產(chǎn)商至少有一半以上不是傳統(tǒng)的，我們現(xiàn)在看到已經(jīng)調(diào)整完了一部分一線和二線，現(xiàn)在這二十個(gè)里邊基本上有一半以上是和外資對接，這就使得你是不是要出去，是本土的企業(yè)，像北京、成都、武漢都一樣，我特別希望和今天在座的同事談，如果經(jīng)過了四年，而且到了五年有這樣一個(gè)趨勢的話，你將來怎么做，是在一個(gè)市場做20億還是在十個(gè)市場做二十億，所以我說要了解其中的含義，你究竟是被動(dòng)的逃離還是主動(dòng)的轉(zhuǎn)移，這是目前擺在我們每一個(gè)開發(fā)商面前重要的問題。這是我今天想給大家分享的第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，這次很多人替我們捏了把汗，很多同仁犧牲了休息時(shí)間到香港，像任總、王石、老潘，大家覺得在這個(gè)情況下出門，這不重要，拿回來12、13億對我們來說不是大的，不決定什么，它只決定了你這個(gè)階段的素質(zhì)。我講一下我們這次的收獲，實(shí)際你就是一個(gè)推銷自己的作者，你要想一個(gè)說法把自己給賣了，賣了這個(gè)提綱怎么說，他一開始已經(jīng)啟動(dòng)一個(gè)計(jì)劃，開始樹立另外的，一般來講投資機(jī)構(gòu)通常不會看你太多賣點(diǎn)，你有多少比別人強(qiáng)的地方，不可能有太多，你的賣點(diǎn)不能有太多，你不要把你的亮點(diǎn)都告訴我，這就是我的情況。大家知道目前執(zhí)行的市場化在中國房地產(chǎn)市場里比較獨(dú)特的一個(gè)模式，這在很多年以前，不要說外來人，就連我們公司內(nèi)部的中高層很多都將信將疑，我們這個(gè)戰(zhàn)略是1998年開始做起的，2001年開始做的，2002年開始啟動(dòng)，用了六年時(shí)間完成了戰(zhàn)略布局，六年間剛好完成二十個(gè)戰(zhàn)略布局，現(xiàn)在是四十多個(gè)項(xiàng)目。大家想想從構(gòu)思到布局僅僅在第一個(gè)階段就用了時(shí)間，這樣的內(nèi)部看到企業(yè)每年快速增長，相對來說看到它的加快。另外我說我在這個(gè)市場上占有絕對優(yōu)勢，假如全國大的地產(chǎn)公司到了，說"陳先生誤會、陳先生誤會"，我說你想什么呢。萬科通過三個(gè)項(xiàng)目同意80樓。還有他們浪費(fèi)的資源和我們百分之百的資源在一個(gè)地方賣，你自己一看就看到了。所以我說戰(zhàn)略不怪你，或者上面的同事不怪你，已經(jīng)有人做了這個(gè)表演，過后我會請諸位同樣去一個(gè)地方備案，我現(xiàn)在三四年間以鄭州為中心，河南附近的地方劃定戰(zhàn)略，假如四、五年以后我的系統(tǒng)工作。我這次到美國拿到50%，這就是我給投資者劃了一個(gè)二環(huán)的300公里，五年的三環(huán)到350公里，我說它現(xiàn)在3米、3.6米，上去以后別興奮到27，我不用說人家也知道，他們不用跟我說了，看著不好就找你的任務(wù)，再加上我們的朋友，所以整體上還比較順利。

　　我講的這兩件事是有關(guān)系的，無論任何形勢下一定要把你的定位找準(zhǔn)了，你將來即使做層面的工作也要把自己的樣子畫清楚了。謝謝大家！