主持人：中國內地的房地產行業(yè)的發(fā)展不過二十余年的時間，應該朔我們仍有許多值得學習的地方，而香港及新加坡房地產行業(yè)對我國房地產的影響又是非常深遠的。2006年宏觀調控，站在他們的角度，他們怎么看待呢?下面我們將進行我們下午的三人對話--施生問答錄。有請：施永青先生和張文豪先生。

　　施永青先生祖籍浙江寧波，生于上海，3歲到香港，大學畢業(yè)后曾教書8年，1978年和朋友創(chuàng)立中原地產，以無為而治的經(jīng)營理念將中原發(fā)展成一家在香港和內地頂級的集團公司。在房地產業(yè)內游刃有余，還辦報紙，在香港的房地產界，施永青的偶像地位讓他似乎總是處在香港輿論的中心。他們接下來會有什么更精彩的言論呢？下面有請。

　　張文豪：今天我在來的路上，施永青先生對房地產市場價格的一個判斷，這個判斷我就不多說了，我剛下飛機的時候，北京的朋友發(fā)一個短信，在河北發(fā)生了五級的地震，北京有沒有震感，我想這個會不會成為結論的支撐？

　　施永青：我想知道你看到了什么？

　　張文豪：在未來的價格會下跌15%左右。

　　施永青：應該我聽到開發(fā)商說到東北有電，就上去了，我用這個估計在兩方面去談：一是宏觀調控的政策出來之后，我們做的二手市場的成交量少了30-40%，這是不小的數(shù)字，因為中原國內大概有1萬員工在前線，他們的敏感度還是很強的。成交量少了之后，隨之是價格影響，成交小的話，總有一部分人，等著要出售就把價錢降下來，才可以賣出去。去年上海，宏觀調控的時候，出現(xiàn)成交量下跌，之后價格也下跌。現(xiàn)在，按照成交量下跌的結論，這個價格也要下跌。另外下跌的原因是，因為我不想再向政府降價了，如果政策出來之后沒有效果的話，再出來一個政策影響就更加大了，現(xiàn)在中央政府推出來的政策大部分是有效的，這個效果隨著落實、貫徹應該是慢慢的顯示出來。我自己估計，中央政府是想看到房地產的價格下來一點，他才滿意的，否則的話，他的政策怎么才能叫做有效呢？出來之后沒有結果，這個政策就沒有效了，為什么要價格下來？我估計如果這個價格不下這個水平的話，他可能還會出新的政策，這對房地產經(jīng)營者影響更加大。因為所謂宏觀調控，主要目的是想支援，不要單一的流向房地產，中國前兩年房地產價格發(fā)展得太快了，導致資源錯配，投資什么最好呢？投資房地產最好。投資其他的行業(yè)賺錢的能力都沒有房地產好。造成資源都流向房地產行業(yè)，這是中央不想看到的。

　　現(xiàn)在我們想開發(fā)東北、開發(fā)內陸的城市，如果開發(fā)的話，就讓資源流到內陸去，現(xiàn)在房地產價格發(fā)展太快，內陸城市的資源都被吸收到沿海的大城市。我聽到窮的省份：湖南、貴州，辛辛苦苦賺了一點錢，就到浦東買寫字樓。有什么辦法改變這個資源的流向？因為在強經(jīng)濟里面，最重要的信息就是價格信息，價格變化才能影響資源的變化。如果價格還是在上升，那它接受資源的能力就不會改變，所以一定要讓價格壓下來，才能夠把資源不再流向房地產。所以這個目標，我相信中央是下了決心，達到目標，我想早點讓他達到目標。因為現(xiàn)在政策很多，這個政策還沒有貫徹之前，就不要下新的政策，因為經(jīng)濟政策不是一下子見效的，它是需要時間的，最好讓定出來的政策得到貫徹、得到很好的調整，不要一下子再下新的政策。這是我主觀的愿望，可能講多了一點，有可能有些人聽得不開心。

　　張文豪：這個我們比較感動，為什么？因為施先生平時遠在香港，能夠在這么短的時間內，對中央的用意體會如此深遠，還是對這個問題有一定的思考。但是剛才聽了施先生的話，體會出一點，這點如果能夠達到，還是非常有效的，他覺得這個政策的效果應該能夠達到改變開發(fā)商和購房者的預期目的。因為投資者買了房子，這個房子有比較大的增長，如果預期改變了就會比較有效。

　　施永青：現(xiàn)在主要是在觀望，還沒有下結論。

　　張文豪：您的信心也不是很足。

　　施永青：以我在香港的經(jīng)驗，香港是92年開始壓房地產的價格，92年引進了7成按揭，香港原來是做9成按揭的。增加買房子的難度，把9成按揭降到7成，現(xiàn)在國內也是這樣做，把7成降到5成。后來增加印花稅，在交接的時候才收，所以產生效益要用時間的。后來到董建華時代，增加了八萬五才把價格壓了下來，現(xiàn)在中國政府的政法里面，有一部分，我擔心不但沒有增加供應，反而把供應放慢了。

　　張文豪：為什么？施永青：因為，轉讓營業(yè)稅也好，五年內出售的要收稅，一般五年內出售要收稅的話，就把出售的時間拖后，我就把本來可以出售的房子都凍結了，我現(xiàn)在不賣了，再等幾年再賣了，市場供應的就小了。另外有一些人仍然還要買，但是把營業(yè)稅加到樓價里面，他要賣貴一點，抵消營業(yè)稅，反而把價格推上去了?？偟亩惒荒茉黾庸炊谴驌袅斯，F(xiàn)在減少大面積的房子，要做90平方米的房子，90平方米以上的供應量小了，引起了價格也不一定掉下來，這兩個政策，在短期內效果不明確，而且有反效果。

　　張文豪：為什么剛才提到會下降15%？有點矛盾。

　　施永青：因為在國內外都感受到，中央政府還是下大決心，不但是調整，而且很多行政上都要施壓，如果消費者感覺到的話，一定會觀望起來，觀望起來之后，成交量就小了，價格就會下來。

　　張文豪：開發(fā)商也好，住房者也好，關心價格也是兩方面。您談到香港的經(jīng)驗，香港房地產的市場是面目全非的?，F(xiàn)在我們有這樣的一個政策，使用一些認為是很有力度的政策，會不會一下子把市場調控過度？

　　施永青：這個要很小心的，房地產的調整是很復雜的，上午我聽到房地產在用方面的功能，房地產在社會經(jīng)濟發(fā)展到一定的水平，在國內來說，它很重要的功能就是儲藏財富的功能，它是一個金融的工具。很多人把財富用房地產的模式儲藏起來，這不是昨天發(fā)生的，已經(jīng)有20多年的時間，大家賺的錢都放在房地產里面，把他壓下去的話，是把中國人民辛辛苦苦存起來的財富蒸發(fā)掉了，這對中國人民可能沒有好處，只有壞處。因為董建華推出房地產八萬五的時候，也要負責任。為什么要負責人呢？要對既存負責任，他壓房地產的價錢主要有兩個原因：一是房地產的價格升得太高了，和普遍大眾的購買能力脫節(jié)了，他的目標是把房地產的價格低以后壓下來，大家都可以買得到房地產。另外，他擔心房地產的價格太高了，影響香港在國際上的競爭能力，外國的公司到香港租寫字樓，價格、租金太高了，沒有競爭能力，壓房地產，提高競爭能力，讓普羅大眾改善生活，這是從社會責任的角度去做的，但是做的效果恰恰相反，香港當時是55%的人擁有房地產，撬走一半。

　　我說中國60-70%的人擁有房地產，如果不是這樣的話，負面的影響太大了，打擊一大片，保護一小片，大部分的市場蒸發(fā)了，小部分的人認為房地產的價格降下來，反而不敢買了。當房地產的資產下降的時候，整個社會的消費能力，再投資能力，都沒有了，經(jīng)濟就衰退了，內部需求就降低了，結果就百業(yè)蕭條，受打擊的人都是既存的，失業(yè)的都是既存的，房地產價格壓下來之后，經(jīng)濟收入受影響，基層人民受到的影響更大，結果房地產價格掉下來之后，整個香港怨氣大增。本來是想解決貧富懸殊的問題，但是結果，富的更窮了，窮得連吃也沒有了。這個影響更加大了。所以我覺得打壓房地產的時候，真的要對既存人民考慮多一點，影響不是簡單的。最近，我看了關于國內研究經(jīng)濟方法的一本書。他說明是運輸巧妙。他說，你把一個石頭拋出去，是很簡單的，是可以估計到的，但是你要知道，不僅僅是是石頭。如果你用簡單的思維判斷，你拋出去的是鳥，它就飛掉了，不知道飛到哪里去？不要以為你想怎樣就可以怎樣，它是小鳥，它是可以飛的，拋出去你是不知道的，你以為這樣做出來人們都有好處，實際上是沒有的。

　　張文豪：從施先生來講，房價漲不好，狂跌也不好。我們的經(jīng)濟政策不是石頭而是鳥，所以我們大家石頭可以隨便拋，但是鳥要看好。您的看法很新異，叫房屋空置，我個人有點疑問，操作的難度上，房子黑著燈，怎么調查它是不是空置的。這里有很多原因，比如他出差了或者暫時有原因到國外住一段，另外還有一個就是他的覺悟高，他要節(jié)能。這些都可以造成它外面看起來是空的，你如何確認它是空置？

　　施永青：香港是有房屋登記的地方。如果你出租房子的話是要登記的，所以哪些房子是空置或者沒有空置都有基本的數(shù)據(jù)。因為每年都要報稅，政府知道在你的名下有多少單位，要收多少租，他有基本的資料。我提倡空置稅，主要的原因是想把實際的信息反映出來，現(xiàn)在中國有一個情況是，就是投資、儲藏財富的工具，有些人買了房子自己又不用，也沒有出租出去，因為租出去之后收不回來又覺得麻煩，就讓它空置。變成了虛假的稅負。很多人買了房子投資給發(fā)展商，給政府一個錯誤的信息，所以價格就上去了。如果不允許空置的話，就是讓它增加空置的成本，他就會把這個房子出租出去以后再賣出去。發(fā)現(xiàn)原來租出去，租金跌了，價格也就跌了。一般都是空置六個月之后，才收空置稅。如果這樣的話，很多人會想辦法把房子賣出去，增加供應量，價格就會出現(xiàn)調整。如果你要租出去給人，你的對象就增加了。現(xiàn)在國家說大單位太多，有人說大單位受歡迎，為什么有這樣的情況，因為中國人買房子的都是有錢人，有錢人投資什么？他是按照自己的需要投資，他已經(jīng)有兩間房子，他買第三間房子的時候，還是買200平方米，你買回來，租出去的話，就要面臨具體的問題了，這樣的房子有沒有需要。所以收空置稅的效果比收轉讓稅的效果還要好，這樣失業(yè)率會減小一點。

　　張文豪：按照您的分析，房價要跌，又不能跌過一定的幅度，調控的難度難乎其難。有沒有別的手段來調控房地產市場。現(xiàn)在中國的房地產比較暢旺，能不能把資金吸引過來，從而便捷起到癥結的目的，你覺得怎樣？

　　施永青：現(xiàn)在國內資金影響房地產的另外一個原因就是，國內沒有其他的好投資，A股升值也不少，相對房地產的價格來說，股票的價格還是比較小，國內上市的股票監(jiān)管不是太好，賺錢利潤不是很高，作假比較多，很多人投資股票都吃虧了，所以他還是買房子比較安全一點。所以要想資金完全回到房地產里面去，你經(jīng)濟提供其他的投資工具，像股票、債券，要把金融活躍起來，這樣可以把資源抽到其他的市場去?，F(xiàn)在中國很大的問題是，資金積累很快，但是社會需求上不上去，你的資金投到實體經(jīng)濟上的機會很小，如果提供其他的投資機會，房地產就不會炒得這么熱。如果要調控我覺得也不容易，政府關注房地產是沒有錯的，如果真的發(fā)現(xiàn)房地產有不平衡的時候，再做調控市場也是應該支持的。但是調控的時候，不要迷信理論，應該是按照實際的情況，政策推出以后，看看市場怎么反映，再調整，否則的話，就容易造成破壞。

　　張文豪：我想問您一下，您在香港樓市幾十年的經(jīng)歷，香港樓市的升幅和它周期性變化比我們內地的次數(shù)還要多，我想問您個人的問題，希望你能同時回答，就說："您在香港樓市每次轉折點的時候，您都做出過預測嗎？"這是第一個問題。第二，你每次預測的準確度如何？

　　施永青：我自己，在香港是1976年進入房地產，我第一次預測房地產出問題是在1981、82年的時候，覺得這個價錢已經(jīng)太高了，除了中英談判的問題之外，這個價格已經(jīng)太高了，所以我避過了那次大調整。

　　張文豪：避過去，是沒有買？

　　施永青：我是賺了一點錢，當時價格從1200元掉到400-500元，1萬多一平方米，掉到四、五千平方米。當時我身邊的朋友受到影響。第二次，是97年，房價掉下來的時候，當時很多人都聽我講，不要再買房子了，我自己把所有的房子都賣掉了。另外03年的五月份，家里可以買房子了。報紙是有紀錄的。過去的歷史是比較準的，不敢擔保以后怎么樣，過去的歷史還是比較準的。

　　張文豪：會議安排還有新加坡的林總沒有上臺，不知道林總有沒有到場？

　　主持人：沒有。

　　張文豪：非常感謝施先生給我們做的判斷，但是仔細一點，這個樓價上跌是施先生個人的觀點。

　　施永青：你們自己看一下。