主持人：謝謝！今天下午，我們將以?xún)蓤?chǎng)專(zhuān)業(yè)而精彩的對(duì)話(huà)來(lái)結(jié)束2006(博鰲)房地產(chǎn)論壇，首先我們進(jìn)行金融論壇。有請(qǐng)嘉賓主持：戴德梁行執(zhí)行董事上海公司總經(jīng)理張國(guó)正博士，媒體主持：《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》總編輯秦朔先生，對(duì)話(huà)嘉賓是香港富泰金融集團(tuán)董事長(zhǎng)潘浩文、太平洋投資管理有限公司首席執(zhí)行官唐儀、聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東、中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理公司CEO王謙、南京鋒尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張?jiān)跂|，有請(qǐng)。

　　張國(guó)正：非常歡迎大家參加下午的房地產(chǎn)論壇，我們還有兩位嘉賓，還在來(lái)的路上，那我們先開(kāi)始。我先自我介紹一下，我叫張國(guó)正，我是戴德梁行的執(zhí)行董事。首先有請(qǐng)代表房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念的中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理公司CEO王謙先生，南京鋒尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張?jiān)跂|先生上臺(tái)來(lái)探討。

　　我們差不多有55%的融資是通過(guò)銀行貸款來(lái)進(jìn)行融資的，造成了融資的單一局面。再加上"218文件"上面的規(guī)定自有資金達(dá)不到35%，就不可以做貸款，通過(guò)信托融資也不可以。所以整個(gè)局面是所謂的雪上加霜不太好的境況，我看局面是這樣的。看看我的搭檔秦朔，在背景上有沒(méi)有一些材料和大家分享一下。

　　秦朔：我想張總實(shí)際上已經(jīng)給我們講了開(kāi)發(fā)需求非常旺盛，但融資渠道比較單一這個(gè)現(xiàn)象。我個(gè)人接觸的發(fā)展商比較多，在宏觀(guān)調(diào)控中資金鏈壟斷之后，采取了一些不正常的手法，現(xiàn)在的資金鏈不行，就采取了一些違規(guī)的手法?，F(xiàn)在面臨的問(wèn)題是洗牌？重組？拓寬融資渠道？趕緊你到香港上市？那幾個(gè)香港上市的案例也不是很好。還是內(nèi)部并購(gòu)？我認(rèn)為這是非常單項(xiàng)、敏感的話(huà)題。

　　張國(guó)正：好的，要了解開(kāi)發(fā)商正在面臨什么困境，最好還是聽(tīng)聽(tīng)現(xiàn)身說(shuō)法。今天王總和張總在場(chǎng)，我們請(qǐng)他們來(lái)講講。兩位跑來(lái)海南，像這么好的陽(yáng)光海灘，我們很清楚他們已經(jīng)把融資的問(wèn)題解決了。所以想請(qǐng)兩位，你們聽(tīng)到行家出現(xiàn)什么問(wèn)題？先請(qǐng)王總。

　　王謙：談到融資，剛才我也提到，結(jié)合我在國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的融資渠道非常的單一，既然你們提到這個(gè)，我們的融資渠道主要是境外資金，一個(gè)是私募的朋友，周邊朋友的資金。另外是機(jī)構(gòu)投資人的錢(qián)，主要是做大的項(xiàng)目。

　　大家也看到渠道這么單一，其實(shí)我想渠道單一還是有原因的。因?yàn)榇蠹叶贾?，中?guó)老百姓的儲(chǔ)備是多少億，為什么這些錢(qián)都集中在大家的手里？先撇開(kāi)宏觀(guān)調(diào)控不說(shuō)，假設(shè)我們是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，你必須要有專(zhuān)業(yè)化的資金管理公司，這些錢(qián)才可以進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，否則怎么進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。前面也有教訓(xùn)，如果錢(qián)進(jìn)來(lái)了，沒(méi)有人管的話(huà)，就沒(méi)有效率的使用，最后就成為社會(huì)問(wèn)題，這個(gè)是大家不愿意看到的。大家在抱怨單一化的同時(shí)，應(yīng)該從自身做準(zhǔn)備或者成立專(zhuān)業(yè)化的資金管理公司或者尋找這種公司。在我們行業(yè)中這個(gè)隊(duì)伍出現(xiàn)之后，各種錢(qián)就會(huì)進(jìn)來(lái)了。相信大家都有同感，你肯定要找專(zhuān)業(yè)化的資金管理公司，這樣你的投資人才會(huì)放心。

　　張國(guó)正：謝謝！張總，你的體會(huì)怎么樣？

　　張?jiān)跂|：我覺(jué)得這個(gè)事說(shuō)亂了，一方面很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)沒(méi)有錢(qián)，另一方面境外游資搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)在面對(duì)的是一個(gè)新的局面，不能說(shuō)現(xiàn)在資金少了，也不能說(shuō)現(xiàn)在資金多了，看你如何理解。當(dāng)時(shí)我看"121"文件的時(shí)候，看得我垂頭喪氣，感覺(jué)都沒(méi)有辦法干了。原來(lái)干房地產(chǎn)，一點(diǎn)錢(qián)都不用花，就可以慢慢滾起來(lái)?，F(xiàn)在要求自有資金要達(dá)到35%，就是說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有兩個(gè)億你根本干不了?？吹娇焖臅r(shí)候，我突然覺(jué)得機(jī)會(huì)來(lái)了，什么機(jī)會(huì)來(lái)了？"121"文件是客觀(guān)存在的現(xiàn)象，任何人都不可抗拒的，任何人不可以把這個(gè)文件進(jìn)行更改。你只能在這個(gè)大背景下，你的企業(yè)制定出什么對(duì)策。為什么講機(jī)會(huì)來(lái)了？這個(gè)時(shí)候我已經(jīng)預(yù)感到過(guò)去發(fā)展商融資的辦法已經(jīng)一去不復(fù)返?？磕靡粔K地抵押，我再添點(diǎn)資金就可以運(yùn)作，這個(gè)持有多少股，那個(gè)持有多少股，靠這種忙活的發(fā)展商已經(jīng)不適應(yīng)了，從"121"文件開(kāi)始就已經(jīng)沒(méi)用了，現(xiàn)在是拍賣(mài)土地，你有錢(qián)就拿地，沒(méi)錢(qián)就不拿。今天這個(gè)局面的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是從"121"文件開(kāi)始的，最近幾年已經(jīng)是越來(lái)越規(guī)范化了。今天下午我注意聽(tīng)王先生講的專(zhuān)業(yè)化管理，發(fā)展商如果能做到這一點(diǎn)的話(huà)，你的資金會(huì)比原來(lái)多，因?yàn)橛刑嗟腻X(qián)想掙房地產(chǎn)的錢(qián)，只要你能夠把產(chǎn)品、市場(chǎng)做好，房子可以賣(mài)了，今天的錢(qián)就多了。如果沒(méi)有這個(gè)本事，靠過(guò)去的那種做法，這種發(fā)展商早一天關(guān)門(mén)，早一天減少損失，否則傾家蕩產(chǎn)，還有可能把所有的資金都搭進(jìn)去，這就是我的體會(huì)和實(shí)踐。

　　張國(guó)正：我做一個(gè)小結(jié)，需求是大的，但是資金也是短缺的，現(xiàn)在就是看哪一個(gè)團(tuán)隊(duì)有好的反應(yīng)能力，把風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。今天有三個(gè)專(zhuān)家和我們談一下風(fēng)險(xiǎn)，如果談融資發(fā)展，我們的途徑有銀行貸款、上市融資。我們現(xiàn)在主要談一下上市，如果房地產(chǎn)公司要通過(guò)上市融資的話(huà)，這個(gè)門(mén)檻有什么需要注意的地方？提供給房地產(chǎn)的信托資金該如何運(yùn)轉(zhuǎn)？畢竟我們有一些成功的案例，針對(duì)這些問(wèn)題我們有請(qǐng)?zhí)窖笸顿Y管理有限公司唐總，給我們介紹一下關(guān)于這方面操作的方式。

　　唐儀：剛才王總說(shuō)過(guò)，美國(guó)和中國(guó)是一個(gè)對(duì)比，一個(gè)是晚上，一個(gè)是白天。在中國(guó)有很多高回報(bào)的項(xiàng)目，但是缺錢(qián)。在美國(guó)如果是高回報(bào)項(xiàng)目，基本上是不用錢(qián)的，從東岸到西岸有各種各樣的基金，從機(jī)構(gòu)投資者到各種各樣的基金會(huì)和一些專(zhuān)門(mén)的投資基金會(huì)，都會(huì)對(duì)它感興趣的。在中國(guó)你說(shuō)我有很多資本，那么會(huì)有很多項(xiàng)目找你談。在美國(guó)你說(shuō)有資本，那沒(méi)什么意思，拿幾千萬(wàn)去銀行存款，銀行也不會(huì)對(duì)你怎么樣。在美國(guó)融資這方面，的確有很多渠道，但它所看的是管理團(tuán)隊(duì)和職業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，并且要花很多時(shí)間跟投資者溝通。有時(shí)候有一個(gè)好項(xiàng)目的時(shí)候，大家開(kāi)始調(diào)查接觸的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)雞和鴨講。一個(gè)是說(shuō)要大量的調(diào)查資料，一個(gè)是說(shuō)中國(guó)銀行都沒(méi)有這么煩。你要這么多的文件，慢慢的就沒(méi)有戲了，這就是一個(gè)溝通問(wèn)題。其實(shí)在美國(guó)上市，已經(jīng)有很多的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)，雖然大多數(shù)是高科技方面的，也包括一些房地產(chǎn)。美國(guó)的資本市場(chǎng)是講增值，光是一塊地是沒(méi)有用的，你要把它變成增值的，變成連鎖店，或者酒店、超市，比如美國(guó)的麥當(dāng)勞和中國(guó)的國(guó)美都是房地產(chǎn)、零售網(wǎng)絡(luò)結(jié)合在一起的主流，增值概念結(jié)合在一起更適合上市。具體的操作方法，之前已經(jīng)講過(guò)了，我就不再重復(fù)了。

　　王謙：房地產(chǎn)其實(shí)并不是上市不上市的問(wèn)題，我也研究過(guò)，美國(guó)吸入基金非常多，只要你自己的公司可以做到透明、公開(kāi)、專(zhuān)業(yè)。那么，他所講的調(diào)查，我們都知道現(xiàn)在很多人都在抱怨，說(shuō)美國(guó)的基金吹了半天牛，查了半天也沒(méi)有查到什么，實(shí)際上是產(chǎn)品公司自己的事，你自己能不能通過(guò)他的調(diào)查，他一查，你有很多黑洞在里面，這個(gè)時(shí)候肯定談不成，這是財(cái)務(wù)審計(jì)的問(wèn)題。之后還有市場(chǎng)的評(píng)估，都說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目不行的話(huà)，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)務(wù)都很害怕，一看就沒(méi)有辦法弄，浪費(fèi)了很多的時(shí)間。無(wú)論上市也好，還是其他的，關(guān)鍵是你自己能不能做到。我也看過(guò)曉東的網(wǎng)站，所以關(guān)鍵還是你自己能不能做到。

　　唐儀：我現(xiàn)在再補(bǔ)充一下，剛才中午吃飯的時(shí)候也聊了一下，現(xiàn)在再聊一些和房地產(chǎn)有關(guān)的問(wèn)題。房地產(chǎn)投資差不多有2000億美金，差不多是中國(guó)去年房地產(chǎn)的總投資。像剛才所說(shuō)的基金是不能缺的，通過(guò)什么渠道給你，通過(guò)什么平臺(tái)給你？這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商開(kāi)始建立平臺(tái)和這個(gè)渠道。我過(guò)去有很多做房地產(chǎn)的朋友，但是過(guò)去很簡(jiǎn)單，誰(shuí)能拿到土地就能賺到錢(qián)，所以對(duì)國(guó)內(nèi)的情況很了解，而且需求也很大，但是現(xiàn)在不同，在國(guó)外要拿出很多很多的東西，和過(guò)去相比就不太成比例了，所以他們就不愿意做了。但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的法規(guī)越來(lái)越公開(kāi)、越來(lái)越透明、越來(lái)越不嚴(yán)謹(jǐn)，其實(shí)這個(gè)在國(guó)外是好事，現(xiàn)在這是必須的，但是在國(guó)內(nèi)的話(huà)就不行，現(xiàn)在需要很多很多的東西才能夠做好一個(gè)簡(jiǎn)單的公司，但是我覺(jué)得不管你的企業(yè)是不是處于很困難的時(shí)期，我們也了解過(guò)很多國(guó)內(nèi)的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，非常有意思。他們不缺錢(qián)，缺錢(qián)的時(shí)候才會(huì)跑到國(guó)外去找基金，這個(gè)時(shí)候找到的辦法都不是好辦法。當(dāng)你的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)建起來(lái)的時(shí)候，就要開(kāi)始做海外的融資渠道，本來(lái)一開(kāi)始對(duì)你的作用不大，或者對(duì)你來(lái)說(shuō)都不是很重要的一環(huán)，但是你可以慢慢在海外建立一個(gè)品牌和記錄，因?yàn)橥鈬?guó)有些投資基金，他們選擇和哪一個(gè)房地產(chǎn)商合作，他們定義就是你的品牌。品牌的意思就是你的管理團(tuán)隊(duì)，在你的項(xiàng)目里面是不是達(dá)到專(zhuān)業(yè)化的水平，是不是一個(gè)可靠的團(tuán)隊(duì)，所以我覺(jué)得大家應(yīng)該多開(kāi)幾個(gè)融資渠道。

　　張國(guó)正：剛才講到上市，那我們現(xiàn)在繼續(xù)講LUICH(音譯)的問(wèn)題。

　　唐儀：其實(shí)剛才已經(jīng)講過(guò)，現(xiàn)在在美國(guó)已經(jīng)有300多家LUICH，當(dāng)然在中國(guó)據(jù)我說(shuō)知，當(dāng)然我不是專(zhuān)家，在中國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有完全開(kāi)放。但是我相信美國(guó)的投資者對(duì)這些都是非常熟悉的，過(guò)去5年美國(guó)的表現(xiàn)是從20多塊錢(qián)到40塊錢(qián)的美金，市值是700多億美金，它已經(jīng)超過(guò)LUICH的標(biāo)準(zhǔn)。在股市不好的時(shí)候，很多的股票都跌了，有很多的從科網(wǎng)股走向房地產(chǎn)。那么中國(guó)的情況我們還是留給中國(guó)的代表。

　　李曉東：應(yīng)該說(shuō)，從2003年121號(hào)文件出來(lái)之后，每次房地產(chǎn)論壇，房地產(chǎn)的金融問(wèn)題都是熱點(diǎn)問(wèn)題。實(shí)際上在兩年前談房地產(chǎn)的時(shí)候，我很高興，經(jīng)過(guò)這幾年的時(shí)間，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到這種改變，121文件帶來(lái)原來(lái)的模式，不要把以前的模式當(dāng)作是理所當(dāng)然的開(kāi)發(fā)。那么包括很多社會(huì)矛盾，包括現(xiàn)在大家對(duì)開(kāi)發(fā)商暴利傾向，實(shí)際上都和房地產(chǎn)這種體系的不完善是有關(guān)系的。因?yàn)?，我研究一下，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，并不能說(shuō)是一個(gè)暴利行業(yè)，如果說(shuō)一個(gè)行業(yè)暴利不暴利，應(yīng)該看它的銷(xiāo)售利潤(rùn)是否暴利，按官方的分析去年整個(gè)行業(yè)只有800多億的利潤(rùn)，而我們的銷(xiāo)售額大概是一萬(wàn)多億，也就是百分之幾的銷(xiāo)售利潤(rùn)，當(dāng)然也有可能是官方統(tǒng)計(jì)不完備。一般開(kāi)發(fā)商也就是按照15%來(lái)把握利潤(rùn)率，有這個(gè)利潤(rùn)率的行業(yè)還有很多。為什么社會(huì)反應(yīng)大？就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一萬(wàn)億的投資資金中自有資金太少，一旦成功就是暴利，一旦失敗那就是等于這幾年都沒(méi)有開(kāi)發(fā)，因?yàn)槭怯酶唢L(fēng)險(xiǎn)搏來(lái)的利益，但是這個(gè)不能完全怪開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橹袊?guó)以前除了銀行沒(méi)有其他的渠道，也就是說(shuō)我們的金融體系并不能為一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)提供良好的支撐，大家千軍萬(wàn)馬都去擠銀行這條路。而銀行實(shí)際上是承擔(dān)了高風(fēng)險(xiǎn)，那么現(xiàn)在作為金融體系也在向國(guó)際化靠攏，以前喝幾頓酒，行長(zhǎng)一拍板就可以定的事，現(xiàn)在越來(lái)越少了。比如像"121"，還有一系列的情況，我覺(jué)得是不可逆轉(zhuǎn)的。你有錢(qián)就使勁給你錢(qián)，一旦有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，全部轉(zhuǎn)壓給銀行。其實(shí)我們也有過(guò)教訓(xùn)，以前中國(guó)的銀行形成多少壞賬，這確實(shí)是很頭疼的問(wèn)題，解決問(wèn)題的辦法是開(kāi)展多種渠道的資金。我們做信托只是其中的一個(gè)方面，其實(shí)房地產(chǎn)的信托一直是在松與管之間不斷地?fù)u擺。大家都知道，2004年的時(shí)候我就給大家報(bào)告過(guò)，房地產(chǎn)有一個(gè)斜坡，每一個(gè)新政策出來(lái)之后就開(kāi)始緊了，之后又松了，最后又出來(lái)一個(gè)"國(guó)八條"。始終多少處在一個(gè)一管就死，一放就亂的狀況。

　　現(xiàn)在我們已經(jīng)做了五級(jí)分類(lèi)，盡管五級(jí)分類(lèi)，今年第二次的分類(lèi)馬上就要開(kāi)始進(jìn)行。接下來(lái)會(huì)出現(xiàn)分類(lèi)的管理政策，一些好的公司現(xiàn)在已經(jīng)在準(zhǔn)備。據(jù)我們了解，基本上已經(jīng)定下來(lái)，已經(jīng)研究過(guò)，對(duì)一些好的公司放開(kāi)200分的試點(diǎn)，就在今年，應(yīng)該說(shuō)是很快的，比大家想像的還要快。如果一旦放開(kāi)，信托雖然好，看上去很美，但是畢竟是200分的限制，每個(gè)信托計(jì)劃是做到兩三個(gè)億，是很費(fèi)勁的。能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)商起到多大的作用？是杯水車(chē)薪，這是放開(kāi)之后最大的問(wèn)題，可能會(huì)起到多一點(diǎn)的作用，信托不是什么都能解決，現(xiàn)在信托也在創(chuàng)新，我們也在不斷替開(kāi)發(fā)商做一些融資的努力，做股權(quán)的融資，幫助大家解決一些問(wèn)題，但是現(xiàn)在能夠解決問(wèn)題的畢竟是少數(shù)。房地產(chǎn)信托，我們是單項(xiàng)信托，一年下來(lái)也就十幾個(gè)億，今年計(jì)劃二十幾個(gè)億。不是太多，還是需要大家共同呼吁?，F(xiàn)在市場(chǎng)是公平的，都是五點(diǎn)鐘起床排隊(duì)，公民都是一樣的，十五萬(wàn)億的人民存款，十萬(wàn)億以上的存?zhèn)}，中國(guó)的資金并不缺，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商練好內(nèi)功，其實(shí)只需要知道誰(shuí)有錢(qián)，誰(shuí)的錢(qián)好用就可以了。

　　張國(guó)正：我們考慮過(guò)上市，也考慮過(guò)房地產(chǎn)信托資金，我估計(jì)還有其他的一些渠道，包括自己資本。下面請(qǐng)集團(tuán)的潘總給我們介紹一下。大家等了很久，外面的空調(diào)業(yè)不是很好，有一些什么具體的操作方法跟大家分享一下。

　　潘浩文：我在香港過(guò)來(lái)討論融資的方案，跑到海外融資貸款是很難走的路線(xiàn)，如果你想跑到海外的話(huà)，這個(gè)路線(xiàn)是很難得的。但是怎么解決自有資金不足這一部分，很多海外的融資貸款對(duì)房地產(chǎn)商有好項(xiàng)目的話(huà)也提供很多選擇的。因?yàn)殛P(guān)鍵你要在那邊建立一個(gè)海外的平臺(tái)，比如說(shuō)你在海外擁有一個(gè)上市公司，在海外建立一個(gè)自己的投資公司，根據(jù)海外的貴族，海外最好的投資項(xiàng)目有不同的手法，可以把你的項(xiàng)目反復(fù)借鑒，但是反復(fù)借鑒對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)是比較少的。另外比較普遍的是，像債券，像信托資金、傳統(tǒng)基金業(yè)是為了投資債券作準(zhǔn)備的。這在海外是很平常的，針對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目需要的基金，控制人的基金成本，解決現(xiàn)有基金不足的部分。

　　有的時(shí)候，看到開(kāi)發(fā)商進(jìn)行取經(jīng)，這是一個(gè)好的改變。因?yàn)槲铱吹竭^(guò)很多開(kāi)發(fā)商一找到融資人，就把你當(dāng)成銀行，你每年賺我?guī)讉€(gè)點(diǎn)，我要賺回來(lái)。因?yàn)檫@是很直觀(guān)的，我自己的盤(pán)子，賺一倍，是我自己的錢(qián)，如果題投資大一點(diǎn)，那么盤(pán)可能就大一點(diǎn)。這些手段，很多國(guó)外的投資人和國(guó)內(nèi)的投資人都是動(dòng)不了的。這種手段只是其中之一而已，不一定每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都能找到一個(gè)代管者，他和運(yùn)營(yíng)商差不多，很多時(shí)候都是分享你賺的那一部分。其實(shí)我建議開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)自己的想法，可能會(huì)轉(zhuǎn)得快一點(diǎn)。

　　張國(guó)正：我們轉(zhuǎn)回開(kāi)發(fā)商那個(gè)話(huà)題，我想請(qǐng)教王總中凱還有什么融資措施，請(qǐng)和我們分享一下。

　　王謙：這算不算是公司機(jī)密啊？

　　張國(guó)正：我想今天的與會(huì)人員不多，我想是可以分享的。

　　王謙：剛才我也提到了銀行貸款，現(xiàn)在我們還有兩塊已經(jīng)是做到的，一個(gè)是私募資金，就是個(gè)人的錢(qián)作為一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然是境外的資金；還有一個(gè)就是社保基金，也已經(jīng)成功的實(shí)現(xiàn)了貸款目的，還有融資，一共是三種。

　　張?jiān)跂|：我在境外，如果要項(xiàng)目好，銀行追著你的債，只要你符合他的要求，商業(yè)銀行肯定是首選，總體相比，商行的利息資金成本是最低的。假如拿到一塊地，你非?？春?，我想的話(huà)，你自己不夠35%的資金，那么怎么辦？這個(gè)時(shí)候也有兩種辦法：一種是私募基金，要求固定回報(bào)；還有一種辦法就是把股權(quán)分割出去一部分，這是根據(jù)每個(gè)發(fā)展商的個(gè)人情況來(lái)定的，有的信心足，我就選擇第一種。但是有一個(gè)前提，你自己的公司一定要有一定的自有資金，如果一分錢(qián)都沒(méi)有就不太好，對(duì)方的資金也有一定比例的，否則的話(huà)它就變成了商業(yè)銀行，其實(shí)他主要是看你企業(yè)的信心，這個(gè)比例是不同的，這個(gè)企業(yè)信心不太足，也就是說(shuō)萬(wàn)一這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)做好，我先撤退，把你放在比較重要的位置。其實(shí)它會(huì)考慮很多方面的，第一考慮它的安全性，第二考慮它的流動(dòng)性，第三考慮它的收益性。他先算你安全不安全，如果不安全，信托方面就開(kāi)始鬧了，要算你的流動(dòng)性，能不能出來(lái)。第三考慮它的收益性，根據(jù)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，拿到自己的收益。

　　張國(guó)正：好的，謝謝，那么在我們討論的過(guò)程中經(jīng)常提到外資，的確聽(tīng)到一些數(shù)據(jù)，2000多億這個(gè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確率我們很難去評(píng)估。那么在這樣的一個(gè)背景下面，外資是愿意進(jìn)來(lái)的，媒體是怎么看的呢？到底是如何看的？

　　秦朔：由于媒體看外資的觀(guān)點(diǎn)都是不一樣的，我個(gè)人觀(guān)點(diǎn)從宏觀(guān)角度來(lái)說(shuō)，一年拿1.8億，這個(gè)百分點(diǎn)是比較小的，我覺(jué)得還不能完全進(jìn)行市場(chǎng)的操縱，這個(gè)從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不需要擔(dān)心。第二個(gè)層面如果從更宏觀(guān)的層面來(lái)看，中國(guó)改革開(kāi)放取得重大成果，就是給外資非常開(kāi)放的心態(tài)。中國(guó)和印度有非常大的不同，中國(guó)非常注意吸收外資，而印度對(duì)外資有很多的不重視，有內(nèi)深的道路，但是事實(shí)上中國(guó)的發(fā)展，中國(guó)的道路到目前為止還是比較有效的，因?yàn)橥赓Y對(duì)中國(guó)帶來(lái)很多額外的效應(yīng)，知識(shí)的流動(dòng)、管理的提高，規(guī)范的建立，包括人才的作用。所以我覺(jué)得從個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，應(yīng)該有一個(gè)比較寬容的心態(tài)，外資是不是在中國(guó)享有超國(guó)民待遇，這是另外的一個(gè)問(wèn)題，先天的說(shuō)，姓中還是姓外就決定了你的進(jìn)出。

　　張國(guó)正：外資的規(guī)模是非常大的，我們做過(guò)調(diào)查，現(xiàn)在大概有6萬(wàn)美金的資產(chǎn)，但是一年多了還再說(shuō)找不到好的項(xiàng)目，所以我們一起跟進(jìn)他們的做法，一年多以前都是收購(gòu)一些項(xiàng)目，但是后來(lái)找不到，因?yàn)樗麄儽仨氄乙恍C(jī)構(gòu)，就是機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)可的項(xiàng)目，或者開(kāi)發(fā)商覺(jué)得我這么好的回報(bào)給你。所以后來(lái)去做開(kāi)發(fā)，其中有一個(gè)例子是ING，他們?cè)谕顿Y的時(shí)候都寫(xiě)個(gè)規(guī)劃問(wèn)題，他們單獨(dú)要做的就是開(kāi)發(fā)商和合資公司去開(kāi)發(fā)，這個(gè)轉(zhuǎn)向非常有趣。說(shuō)到這里，我想問(wèn)一下唐先生，這些外資為什么有這么多的錢(qián)？他們的目標(biāo)是什么？他們的目的是什么？

　　唐儀：外資為什么會(huì)有這么多錢(qián)？從美國(guó)的資本主義發(fā)展歷史已經(jīng)經(jīng)歷了200多年的財(cái)富累計(jì)，所以你可以把它當(dāng)作是一個(gè)財(cái)富累計(jì)的地方，在全球高發(fā)展的區(qū)域里面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)每年10%或者以上的增長(zhǎng)，代表一個(gè)比較好的回報(bào)。至于他們?yōu)槭裁匆M(jìn)中國(guó)？實(shí)際上美國(guó)的經(jīng)理們也在衡量他的回報(bào)，包括風(fēng)險(xiǎn)，他進(jìn)來(lái)一定要確保這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，如果這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不定的，那么投資就比較困難，如果定了風(fēng)險(xiǎn)性之后，就衡量回報(bào)，在美國(guó)本土投資的回報(bào)率非常低。中國(guó)的整個(gè)股市規(guī)模是3萬(wàn)億，美國(guó)隨便一個(gè)大的上市公司就有這樣一個(gè)規(guī)模，從上市公司直接投資到金融公司，或者風(fēng)險(xiǎn)投資、私募基金投資，還有一些特殊目的的投資公司。像我們現(xiàn)在有一個(gè)例子，太平洋投資管理有限公司成立了一個(gè)空辦支票公司，這個(gè)公司最開(kāi)始是公布第一筆的規(guī)模費(fèi)用，最高可以達(dá)到2億美金，通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目就可以融資。為什么以前上市都要把項(xiàng)目做好，審計(jì)做好，財(cái)務(wù)報(bào)表做好，其實(shí)在美國(guó)的經(jīng)營(yíng)渠道是非常靈活的，他有一些新的產(chǎn)品，在美國(guó)已經(jīng)做了30多個(gè)案例，平均回報(bào)率是38%以上，最好的項(xiàng)目是300%的回報(bào)，也就是說(shuō)這個(gè)是一個(gè)公募融資，比如五千萬(wàn)到兩億美金的規(guī)模，是在沒(méi)有任何前提的投資項(xiàng)目之前，先融了錢(qián)，是憑著創(chuàng)始人的背景來(lái)開(kāi)始投資的。比如我們?cè)诿绹?guó)以前做了十幾年，并不是說(shuō)拿這筆錢(qián)就跑掉了，所以這個(gè)誠(chéng)信問(wèn)題是很重要的，我們自己上市公司也是每年有一到兩次的融資機(jī)會(huì)，如果進(jìn)去是源源不斷地機(jī)會(huì)，這個(gè)還是不錯(cuò)的。另外做了這個(gè)項(xiàng)目以后，每年融資之后在中國(guó)把這美金投入在一些特殊的項(xiàng)目里。

　　張國(guó)正：換一個(gè)角度，比如說(shuō)我是開(kāi)發(fā)商，聽(tīng)了各位專(zhuān)家說(shuō)了以后，和外資合作有興趣。當(dāng)然要準(zhǔn)備的工作，如果需要進(jìn)行調(diào)查，要建立好的團(tuán)隊(duì)，這些都是一步一步的來(lái)。我想請(qǐng)教潘先生如何把我的資產(chǎn)架構(gòu)好？最起碼我們?cè)诩軜?gòu)上是吻合的。

　　潘浩文：要么自己公司在內(nèi)部建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì)，或者請(qǐng)外面比較專(zhuān)業(yè)的，有經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)進(jìn)公司培訓(xùn)。因?yàn)樗械牡禺a(chǎn)商走出去都在重組這一塊，因?yàn)橐郧笆侵苯用鎸?duì)投資者，如果直接面對(duì)投資者，就要面對(duì)所有的公司歷史、財(cái)務(wù)狀況。如果公司一開(kāi)始很規(guī)范的話(huà)，這個(gè)是好事，但是在國(guó)內(nèi)大部分發(fā)展的時(shí)候，很多公司沒(méi)有想清楚的時(shí)候，第一步需要專(zhuān)門(mén)重組的投資顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)幫你把公司建起來(lái)。

　　張國(guó)正：我聽(tīng)到有些人說(shuō)，他有很多項(xiàng)目，一邊是國(guó)內(nèi)公司，一邊是海外公司，那么你什么時(shí)候應(yīng)該有一個(gè)國(guó)內(nèi)公司？什么時(shí)候完全不需要，怎么樣區(qū)分呢？

　　唐儀：如果是要新做一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)閲?guó)內(nèi)所有的宣傳，無(wú)論是去香港也好，還是去其他的地方也好，尤其是去美國(guó)，一般都是在一些地方組織一個(gè)外資的控股公司，來(lái)收購(gòu)其他的一些公司，取得中國(guó)這種資產(chǎn)或者公司的控股權(quán)?；旧峡梢钥吹?，重組是有一個(gè)BBI公司，就是個(gè)人的資產(chǎn)，個(gè)人的持股。上市是由百慕大(音譯)公司上市，有時(shí)候也會(huì)用海外的，比如說(shuō)美國(guó)或者香港的注冊(cè)地，把這些公司的股控制在里面，或者間接控制一些中國(guó)的公司。在美國(guó)說(shuō)到一些其他的新浪、搜狐網(wǎng)，有時(shí)候涉及到中國(guó)一些特殊的牌照，對(duì)外不開(kāi)放的牌照，涉及到中國(guó)的本地公司。這個(gè)本地公司是通過(guò)服務(wù)協(xié)議，和自己關(guān)聯(lián)的外資，所以這樣中國(guó)就可以取得間接的控制，有時(shí)候是直接的控制，從股份上面控制，有時(shí)候是間接控制，沒(méi)有股份，是靠服務(wù)協(xié)議、抵押協(xié)議來(lái)代替這些部分的。

　　張國(guó)正：那我們現(xiàn)在分享一下，你們不會(huì)有這個(gè)計(jì)劃的開(kāi)拓，會(huì)不會(huì)有其他的開(kāi)拓工具，在融資上面的開(kāi)拓工具是怎樣的？

　　李曉東：如果大家關(guān)注房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，聯(lián)華信托實(shí)際上已經(jīng)取得了一些創(chuàng)新，從最早的指定項(xiàng)目融資型的，指定性的信托計(jì)劃，到最后的選擇是先富資金，然后再選擇項(xiàng)目，寶利已經(jīng)做到了九號(hào)連續(xù)發(fā)行，也是為了更好的為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，資金利用是用單純的抵押貸款，到現(xiàn)在的夾層融。下一步還在做股權(quán)融資的工作，我們一直在想把自己的公司做得好一點(diǎn)?，F(xiàn)在如果能夠拿到試點(diǎn)資格的話(huà)，希望能夠把每一個(gè)計(jì)劃的投資做大，如果200分的問(wèn)題解決了，以后就是流行性的安排，這樣就有一個(gè)期限比較長(zhǎng)的信托產(chǎn)品推出來(lái)。期限長(zhǎng)，又有流動(dòng)性，規(guī)模也不大，比較接近瑞馳(音譯)的標(biāo)準(zhǔn)，也就是商業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，我們的業(yè)務(wù)規(guī)模都是為了更好的為全國(guó)的開(kāi)發(fā)商服務(wù)。"國(guó)六條"出來(lái)之后，討論比較集中的是在90平方的上面，其實(shí)中間這個(gè)35%，這也是一個(gè)變化，原來(lái)是30%，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，他剛才所講的意思，開(kāi)發(fā)商原來(lái)跟我們談都有一個(gè)這樣的心態(tài)。實(shí)際上你要知道不同的錢(qián)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。它的風(fēng)險(xiǎn)保證方式是不一樣的，本來(lái)是要求你有35%的自有資金，銀行確實(shí)馬上就會(huì)來(lái)找你，甚至很多地方會(huì)來(lái)求你，因?yàn)槟阌凶銐虻膶?shí)力去擔(dān)保他的資金安全。我們要怎樣培育這些資金，定得好當(dāng)然就好了，如果定的不好的話(huà)那怎么辦呢？實(shí)際上利用多種途徑來(lái)解決開(kāi)發(fā)商的需求是比較好的。我覺(jué)得我們中國(guó)現(xiàn)在需要重點(diǎn)解決的是這35%的資金問(wèn)題，光靠開(kāi)發(fā)是不行的，應(yīng)該說(shuō)是怎么樣去培育一些機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，比如說(shuō)外資企業(yè)，或者是國(guó)內(nèi)的一些信托企業(yè)，有一部分是進(jìn)行審批的，有一部分是直接進(jìn)入市場(chǎng)的。因?yàn)楝F(xiàn)在的200分來(lái)不算太高，應(yīng)該要有多種多樣的開(kāi)發(fā)工具來(lái)解決問(wèn)題，來(lái)解決這個(gè)融資渠道，所以我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商最主要的還是找到好的項(xiàng)目，培育好的團(tuán)隊(duì)，樹(shù)立一個(gè)好的品牌，如果有透明的公司那是比較好的。

　　張國(guó)正：我們剛剛討論了不同的融資渠道，我想問(wèn)一下開(kāi)發(fā)商，如果他管理方面做得不到位，你還愿意和他合作嗎？

　　張?jiān)跂|：主要是看它是什么樣的外資，如果它的錢(qián)很充足，也可以提升我的管理團(tuán)隊(duì)，提高我的治理結(jié)構(gòu)，那肯定是沒(méi)有問(wèn)題的，如果只是它只是外殼，我就沒(méi)有興趣了。

　　張國(guó)正：主要是看他的品牌和經(jīng)驗(yàn)，是這個(gè)意思嗎？

　　張?jiān)跂|：最重要的是這個(gè)意思。

　　張國(guó)正：王總從其他的角度有沒(méi)有了解過(guò)？

　　王謙：我們從開(kāi)始就是和外資合作的公司，出乎意料的是內(nèi)資更吸引我們，而且吸引很快，不過(guò)他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)不一樣。現(xiàn)在內(nèi)資更好、更快，外資也容易適應(yīng)，我們一直在和他們合作，我覺(jué)得這樣很好，我們做的投資報(bào)告，外資一看就明白。這對(duì)于我來(lái)說(shuō)，就像他們提到的外資不是單一的，確實(shí)希望和不同的資金合作，提升自身的管理效益。

　　張國(guó)正：現(xiàn)在希望每位嘉賓簡(jiǎn)短的說(shuō)一兩句話(huà)，在融資比較困難的情況下，給大家一個(gè)建議，走這個(gè)渠道應(yīng)該怎么樣走。

　　秦朔：錢(qián)代表項(xiàng)目，項(xiàng)目也代表錢(qián)，那么作為開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商要想賺到錢(qián)，就要從獨(dú)視的心態(tài)變成共享的心態(tài)，從索取的心態(tài)逐步走向透明、誠(chéng)信的心態(tài)。

　　王謙：吃虧就是占便宜，就是最大的贏家。

　　張?jiān)跂|：開(kāi)發(fā)商提升自己企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，要轉(zhuǎn)化過(guò)去那種黑洞心態(tài)，要透明公開(kāi)，要建立一支很專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注的隊(duì)伍，這樣外商就會(huì)喜歡你。這時(shí)候就有資格不和他結(jié)婚，可以挑一個(gè)好的對(duì)象結(jié)婚。

　　李曉東：嶄新的年代，有開(kāi)放的心態(tài)，積極做好準(zhǔn)備。

　　唐儀：最重要的是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)已經(jīng)從資源的壟斷、關(guān)鍵的壟斷到增值，我提倡增值，希望外商可以協(xié)助你，我希望太平洋投資可以協(xié)助你一塊增值。

　　潘浩文：香港也是中國(guó)的一部分，但是我們很歡迎和中國(guó)合作，很多人拿錢(qián)等著你。

　　張國(guó)正：我很贊同剛剛王總所說(shuō)的，從我們的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)講，可以說(shuō)是一個(gè)很專(zhuān)注的想法，確實(shí)可以做得更好，那么在今天，在融資領(lǐng)域我們可以更好的溝通，感謝大家！