8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。在會上，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生、首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光先生、SOHO中國有限公司董事長潘石屹先生聯(lián)袂奉獻(xiàn)了一場精彩的"博鰲三人行"。以下為2009博鰲房地產(chǎn)論壇第二場"博鰲三人行"的全文實(shí)錄：

　　劉曉光：這個題目我看了一下，復(fù)蘇與改變。我覺得復(fù)蘇肯定可以說是復(fù)蘇了，應(yīng)該說一個全面轉(zhuǎn)折的狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)了。第二，剛才陳先生講了很長時(shí)間，對于今年轉(zhuǎn)變的情況講了講，我想咱們要討論一下市場轉(zhuǎn)變以后的變化。

　　潘石屹：博鰲房地產(chǎn)論壇我每年都來參加，好像是從01年開始的，今年我覺得人氣最旺，而且坐在下面聽的時(shí)候，我覺得今年各位專家學(xué)者開發(fā)商講得最有水平的一年。前些年老是呼吁豬堅(jiān)強(qiáng)、救市這些東西，今天我在下面聽，我覺得是一個特別好的學(xué)習(xí)機(jī)會。我想可能是因?yàn)槿沃緩?qiáng)沒有來的原因吧，他一來就有點(diǎn)變化。

　　我想說在這兩個星期，我最深的體會是我去了四個城市，紐約、倫敦、上海、北京。國外兩個城市情況特別糟糕，從媒體經(jīng)濟(jì)學(xué)家言語中談到要企穩(wěn)、復(fù)蘇。可是我看到的辦公樓，空空蕩蕩的，看到的大家情緒都特別不好。我看到的是一些最直觀的，可能比數(shù)字、分析直觀一點(diǎn)。第一個現(xiàn)象就是紐約跟倫敦開發(fā)商基本上要尋找到一個沒有破產(chǎn)的，已經(jīng)很少了。大部分都破產(chǎn)了。所以談樓房的時(shí)候，不要跟開發(fā)商談了，已經(jīng)沒用了。開發(fā)商股本最少5%，最高的20%，還有一個貸款，剩下的都是銀行的錢，銀行占50%、60%，房價(jià)如果跌一半，開發(fā)商全部破產(chǎn)。另外空置率非常高。還有最繁華的商業(yè)房產(chǎn)基本上建安成本。比較好的地段地價(jià)款就是零，可是我們中國還在創(chuàng)造地王。一平米差一點(diǎn)的地價(jià)1.6萬，如果好一點(diǎn)的更高。而且銷售非?；鸨?。我就覺得一邊是冰，一邊是火。這種感受特別強(qiáng)烈?？墒俏一叵肫饋?，房地產(chǎn)這個行業(yè)我想說的就是在2009年中國要抵御全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)，我們在座的這些人確實(shí)立下的最大功勞。為中國戰(zhàn)勝金融危機(jī)贏得足夠的時(shí)間。我們回想去年全中國最大的事情是地震，牽動了全中國人的心。地震這個災(zāi)難就是沒有給我們時(shí)間。連5分鐘的時(shí)間都沒有。所以死了不少人。地震之后產(chǎn)生的堰塞湖，如果流下來，死的人更多。可是給我們留下時(shí)間了，所以一個人都沒有死。全球金融危機(jī)突然過來了，中國政府決定把自己子弟兵、親生兒子、嫡系部隊(duì)派上去抵御金融危機(jī)，出現(xiàn)了十大振興規(guī)劃，九大振興規(guī)劃出完了，前人大委員長成思危提前宣布房地產(chǎn)是第十大，可是最后宣布不是。結(jié)果抵御金融危機(jī)過程中，前十大起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們房地產(chǎn)開發(fā)商起的作用大。我們房地產(chǎn)行業(yè)這十幾年時(shí)間是通過市場經(jīng)濟(jì)成長起來的，如果說花和草的話，我們不是花園的，我們是野生的，是在山坡上長的。按照任志強(qiáng)的說法，給點(diǎn)陽光就燦爛。我們是村里的野孩子，不是有錢人家的。人家是政府養(yǎng)著的，我們是山坡里跑的，名聲也不好。野孩子在我們鄉(xiāng)下都是叫狗剩這些名字，名聲不好。我們在沒有飯吃的情況下，甚至可以通過地王把國有資金給吸引過來。

　　所以今天來看，中國的經(jīng)濟(jì)形勢跟美國、英國、歐洲很多國家不一樣，房地產(chǎn)是起了最巨大貢獻(xiàn)。前些年去國外去看，特別羨慕他們，他們城市很漂亮、高速公路很多，今天中國不光城市漂亮，而且比他們都新。功勞還是房地產(chǎn)的。我先這么多。謝謝！

　　劉曉光：剛才小潘講了一段，我們是不是簡單討論討論市場變化以后，市場格局全面轉(zhuǎn)折后可能會出現(xiàn)的問題。潘總，你認(rèn)為整個市場格局變化了，明年是一種什么狀態(tài)？后年是一種什么狀態(tài)？

　　潘石屹：我看不清楚，昨天有好幾個記者問我，他說你覺得下半年會怎么樣、明年會怎么樣，我說了一句話，聽領(lǐng)導(dǎo)的。我說前些年我們想不聽領(lǐng)導(dǎo)的。前些年我們開這個會的時(shí)候，會場上沒有任何官方的聲音，官方一般不參加博鰲這個會。我們這些房地產(chǎn)商碰到一起，就老給政府的政策提意見，政府一會兒要限我們面積，一會兒要限我們價(jià)格，一會兒要限我們?nèi)莘e率。樊綱剛才說要把容積率提高，房子就多了?？墒乔皫啄?以下容積率不讓你建，因?yàn)槿莘e率太低了。限面積、限價(jià)格、限容積率，我們想不通，就發(fā)表意見，越發(fā)表意見，制定政府政策意見的人越不滿意，實(shí)際上應(yīng)該從貨幣政策宏觀調(diào)控，調(diào)容積率、調(diào)面積、調(diào)價(jià)格這些東西對房地產(chǎn)市場的破壞性都是很大的，回頭看這些政策，我覺得這個過程，政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都是一個互相學(xué)習(xí)的過程。如果再出臺政策，絕對不會限制你的容積率、限制價(jià)格，這個可能是宏觀調(diào)控這幾年的進(jìn)步。

　　下一步，中國經(jīng)濟(jì)怎么樣、全世界經(jīng)濟(jì)怎么樣，我根本就不知道。我看到的現(xiàn)象就是說，去年9月15號，雷曼兄弟破產(chǎn)后，說投資銀行消滅了，他們大量虧損，需要美國人民救他們。所以給他們注入資金。今年我剛到紐約去，說投資銀行高盛賺了歷史上最多的錢，發(fā)了最多獎金。在中國名聲不好的是開發(fā)商，在美國名聲不好的是投資銀行，所以就組織了一個調(diào)查團(tuán)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)投資家有兩天沒有上班，40天上班，上班的時(shí)候每一天賺的錢是1億美金。我聽完后，我覺得這是危險(xiǎn)的另外一方面。當(dāng)經(jīng)濟(jì)冷的是病，當(dāng)經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候，就一個交易員一天可以賺1億美金的時(shí)候，是另外一種病，這是一個結(jié)構(gòu)性的病。市場上發(fā)生危機(jī)，給我們得病讓我們理智思考，我們應(yīng)該怎么調(diào)整，如果我們還不思考，還認(rèn)為賺錢好。如果這個人一天賺兩億美金，這個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的病是更大的病。所以在這種情況下，我看不清楚下一步趨勢是什么趨勢。突然人民銀行在金融危機(jī)的時(shí)候提出來說要建一個超主權(quán)貨幣，把美元、英鎊、人民幣全都統(tǒng)一起來，我覺得這個太好。全球經(jīng)濟(jì)都一體化了，我們貨幣是什么呢？就是我們衡量的尺子，我們衡量的尺子老變。一年內(nèi)英鎊和人民幣比，最高是1：16，等我去的時(shí)候是1：9.8，差了一半，誰還愿意做一個具體行業(yè)？當(dāng)投資銀行可以賺這么多錢的時(shí)候，病還很重。

　　陳啟宗：有一件事永恒的，萬變不離其宗。就是說市場的波動是一定有的，所以無論政府政策怎么樣，市場反應(yīng)怎么樣，唯一永恒的就是波動。上去下來，從地產(chǎn)商角度來看，只能預(yù)備自己，讓自己在下一個波浪里不僅可以生存，而且可以賺大錢。剛才朱秘書長有一句話，我有點(diǎn)意見，你說希望市場理性買地，我覺得這個大概不可能。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場永遠(yuǎn)是不理性的，特別是買地這個過程，是需要很長時(shí)期，成熟了、進(jìn)步了，才可能有這個情況出現(xiàn)。不過在短暫時(shí)期里，市場的不理性對發(fā)展商是最好的事，因?yàn)橐悄闶抢硇缘脑?，你就能夠在不理性的環(huán)境下賺最多的錢。

　　允許我對潘石屹說一句話，我知道很多人覺得不公平，國營機(jī)構(gòu)有政府注資，民營的不行。但是我認(rèn)為長遠(yuǎn)來看，對我們民營是好事，因?yàn)樗麄冞@種環(huán)境下不可能，最少是非常困難訓(xùn)練出一班真正在公平的市場環(huán)境下運(yùn)作能夠致勝的管理者。在不利的大環(huán)境下，反而作為民營老板，能夠訓(xùn)練出我們在任何大環(huán)境里，在波動里能夠生存下去。我同意潘石屹說的，房地產(chǎn)是貢獻(xiàn)相當(dāng)大。5%左右整體GDP，但是加上相關(guān)行業(yè)，差不多20%、30%都是跟房地產(chǎn)有關(guān)系，所以房地產(chǎn)行業(yè)必須被政府注意。我們沒有被算為第十個行業(yè)，我認(rèn)為不需要，反正政府其他的做了很多事，已經(jīng)叫我們復(fù)蘇了，不要搞去第十個行業(yè)里，反而那個不好。的政府就給人一個不好的印象，政府是救發(fā)展商，反正已經(jīng)救了就好了，自己享受就好了。最后你提出到美國、到英國去，我奉勸大家千萬不要海外搞房地產(chǎn)，我到海外搞房地產(chǎn)那么多年，最終還是回到香港、內(nèi)地，因?yàn)檫@里機(jī)會大很多。我不反對樊綱說的到外國買一個房子，每年住一兩個星期，那是好事，但是出去做房地產(chǎn)的，那是大笨蛋。

　　劉曉光：剛才你說拿錢容易的企業(yè)可能死的快？

　　陳啟宗：也不一定死的快，但是長遠(yuǎn)來說，確實(shí)不容易培養(yǎng)出一班對市場脈搏敏銳的人。就像小孩子，從小沒錢就可以向爸爸拿，這些人不可能是好孩子。反而我們是窮孩子，窮孩子身上確實(shí)出人才。

　　劉曉光：我們剛才討論市場轉(zhuǎn)變、市場劇變、市場突變，或者市場轉(zhuǎn)折的格局已經(jīng)形成，我想下一步還有很多大的問題需要我們?nèi)パ芯?。比如第一，這種市場的狀態(tài)能維持多久，會不會轉(zhuǎn)向過去了。再比如價(jià)格水平，從現(xiàn)在開始到年底還會有上升的幅度嗎？上升多少？再比如宏觀調(diào)控政策過程中，有沒有微調(diào)的東西出現(xiàn)。由于時(shí)間關(guān)系，我們今天先到這兒。

　　(原文：http://m.dress52.cn/article/20090813/85533.html)