郭梓文：女士們、先生們，非常榮幸來到博鰲和媒體的朋友一起來探討在新的金融政策底下我們房地產(chǎn)的發(fā)展方向，在2002年的東雪到現(xiàn)在，發(fā)生了比較多的事情，主要有幾方面，第一方面，我們現(xiàn)在整個中國的城市，都在調(diào)整發(fā)展規(guī)劃，很多人可能跟城市的規(guī)劃又有溝通，所以他們也忙于城市規(guī)劃的責(zé)任，還有我們新的土地政策出臺以后，很多業(yè)界的朋友，在方法也要進行調(diào)整，再一個，今年剛出臺的也令到我們業(yè)界的朋友，今后的對手，對于金融和房地產(chǎn)之間的關(guān)系，我本人的理解是這樣的，金融像我們的血管一樣，房地產(chǎn)像我們的重要的器官一樣。他可能會成為比較重要的器官，具有巨大的帶動性和牽引性，因器官和血管關(guān)系他們兩個人互相依存，所以金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，可以說唇齒相連，互相依存這種關(guān)系。

　　我們看到我們中國住宅商業(yè)化推動汽車工業(yè)，而美國是汽車工業(yè)推動了住宅商業(yè)，我們看到現(xiàn)在有一些比較大的城市，在重組規(guī)劃時對房地產(chǎn)是有一點偏見，所以要業(yè)界的朋友們來重組他們的經(jīng)營理念，確實要充分認識到，跟整個城市的整體規(guī)劃，瀏覽這個空間和機遇，我們經(jīng)常會看到這樣一個問題，金融政策的出臺或?qū)Ψ康禺a(chǎn)政策的出臺，那么對房地產(chǎn)的推動力和帶動力、影響力的會是怎么樣呢？我們往往會看到這樣一些情況，有一些事情，對政府是很好的，但往往事與原違，比如說，香港就是一個例子，最近新聞看到，在一年多以來，香港的土地政策，對整個香港社會帶來多少的好處，所以在制定整個金融政策和房地產(chǎn)政策的時候，我認為有一條原則是很重要的，就是有什么樣的社會就有什么樣的房地產(chǎn)的金融品種，我們在8年前誰會知道中國會有按揭呢？不就是我們把它按揭起來的嗎？所以我們可以說，今后政策的制定，消費者會起到一個重要的推理，我們可以預(yù)見三年之后，或者是房地產(chǎn)企業(yè)的金融品種，肯定會豐富多彩。

　　第三個問題金融新政下房地產(chǎn)發(fā)展方向，是用專業(yè)人士來當(dāng)總裁好，還是要財務(wù)人員當(dāng)總裁，結(jié)果用財務(wù)人員當(dāng)總裁會好一些。房地產(chǎn)的老板他一有錢以后，他就去買地，買完地以后就去筑房，比如說待遇公司，比如說，金融服務(wù)的一些企業(yè)，還有一個是房地產(chǎn)的策劃家一起，有一個汽車的經(jīng)銷公司，從外地云運來了一個全新的勞斯來斯，他以為廣東老板都會買得起，會后展示給他們看，報價是450萬，我們的老板看都不敢看，結(jié)果是房地產(chǎn)中介的人買了，結(jié)果房地產(chǎn)的老板不是有錢，但是做房地產(chǎn)的中介可能是有錢的。

　　現(xiàn)在中國房地產(chǎn)運動員彼多，但是優(yōu)勢教練比較少，所以我們面對金融新政上面我們也一些想法，我們認為房地產(chǎn)要迎來資本時代，我們的公開化，招標(biāo)、投標(biāo)，另外一個房地產(chǎn)的產(chǎn)品要向大眾化，年青化。第三個是房地產(chǎn)企業(yè)角色要發(fā)生改變，我們在香港聚會的時候看到有很多老板，他們講一兩個能夠代表他們的，能夠也比較好的經(jīng)營的管理，你來幫我操作怎么樣，所以我們會看到，有一些開發(fā)商發(fā)生轉(zhuǎn)變，可能有一些開發(fā)商變成一個城市運營商，有一些從開發(fā)商變成一個投資商，有一些可能從一個綜合型的房地產(chǎn)企業(yè)變成一個專業(yè)型的房地產(chǎn)企業(yè)，我們相信產(chǎn)業(yè)化的程度肯定會得到進一步的提高。第四個轉(zhuǎn)變是馬泰效應(yīng)更加明顯，集中度肯定會越來越高。第五個就是拆出外次銀行的，銀行會更加活躍，現(xiàn)在是桌底下的業(yè)余是非?；钴S的，通過這次調(diào)整以后，國行業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)的要求幫助及關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)會越來越活躍，第六房地產(chǎn)企業(yè)空前活躍，廣東的房地產(chǎn)企業(yè)老板很少聚會，121文件出來，表現(xiàn)非常友好非常團結(jié)，所以我們認為房地產(chǎn)企業(yè)可能會，地產(chǎn)企業(yè)的聲音會起來越得到政府的重視。我們公司在金融新正上采取一些對策，通過幾年的發(fā)展奧園集團現(xiàn)在進入奧林匹計劃的第三個階段，由居住空間供應(yīng)商成為城市空間，由開發(fā)市區(qū)參與到城市基礎(chǔ)建設(shè)參與到開發(fā)區(qū)的建設(shè)，我們這一年來做了一些轉(zhuǎn)變，也做了一些城市運營的供給，我們最近跟廣州松化市作一個全面的合作，從化市是目前在廣州財政收入比較少，但松化的資源非常豐富，從化以前新興工程搞得比較多，但缺少月亮工程，所以產(chǎn)業(yè)顯得零散，沒有號召力，我們對松化城市經(jīng)營提出一個新的定位要打造休閑直路，采取一個三馬拉，一個是從化新城的建設(shè)，一個旅游信息的恭城，第三個新型工業(yè)的起飛，將會形成三股合力，三個強大的引擎拉動信息化，最關(guān)鍵現(xiàn)在中國的所有政府的財政，原來不認識，這一點慢慢地從政府的市場接受這個，現(xiàn)在中國國有政府可以說是吃飯財政。怎么辦，借助城市運營商，對從化進行市場化、企業(yè)化和資本化的運用，具體體現(xiàn)在首先要把松化的資源變成資產(chǎn)，再把資產(chǎn)變成資金，把資金變?yōu)橘Y本。

　　實施這種發(fā)展思路的關(guān)鍵是，要引入市場化手段充足資源，實施由資源向資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。引入企業(yè)化運用，實現(xiàn)資產(chǎn)向資金的轉(zhuǎn)化，再通過市場化將資金轉(zhuǎn)換成資本，資本再轉(zhuǎn)換成資源的價值鏈轉(zhuǎn)換，每通過一個周期就進入一個，已經(jīng)得到非常和的回報，我們還做了一個大崗鎮(zhèn)的項目地點是一腳踩三城，一邊跟順德是鄰居，一邊跟中山是鄰居還有一邊是跟番禺是一個鄰居，但這個大崗鎮(zhèn)現(xiàn)在這個中心鎮(zhèn)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個良好的機遇，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠做好這個的話，應(yīng)該說，不管112文件出來也好，都沒有問題，我們對大崗確定了一個發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)在實施過程中了。在一年前的8月8日，我們正式投身大南沙的建設(shè)，我們跟南沙的政府簽訂一個協(xié)議，最早開發(fā)南沙應(yīng)該是霍英東先生，在13年前，他就看上南沙這個位置，那個時候能看得中南沙的人是不多的。我記得我們跟政府簽繼續(xù)合作協(xié)議的時候，有個記者追問我為什么在10年前會看上南沙這塊地。我說霍英東先生賣這么多我可以學(xué)他，南沙以后如個地方是最好的，我說惠州，惠州以后哪個，我說珠海，他說珠海以后哪一個城市值得投資。南沙現(xiàn)在確實是廣州發(fā)展的一個重點，我們主要是參與南沙的一些公共事業(yè)建設(shè)既成事基礎(chǔ)建設(shè)，比如南沙自來水廠，南沙的污水處理廠我們都參與，還有南沙的奧園新城，南沙博奧數(shù)碼城，南沙的主題公園，還有王碼科技園我們都參與，我們看到現(xiàn)在的金融政策有緊的一面也有松的一面，松的一面我們看到現(xiàn)在的房地產(chǎn)貸款怎么樣，但是還有一塊非常大，那就是城市基礎(chǔ)建設(shè)的投入，為什么現(xiàn)在這一塊還那么薄，所以我們在往城市運營商微小方面，會有很大的機遇和空間，剛剛8月8日，我們跟政府簽訂一些條款時，中國銀行，農(nóng)業(yè)銀行，我們是南沙國際一起做博鰲數(shù)碼城。還有我們在南沙搞了一個物流基地，還有南沙搞一個主題公園。南沙一定要用非常的武器，那么非常的武器怎么做呢？一定要先有一些有震撼力的一些大型的主題公園把人引到南沙，南海如果采取一些常規(guī)性的招商引資是不行的，我的問題就到這里，謝謝各位。

　　與郭梓文對話：

　　主持人：朋友有什么問題可以舉手示意。

　　嘉賓：你好，郭先生，我是海南電視臺的記者，你對海南房地產(chǎn)有什么建議？

　　郭梓文：我問了一些海南的一些情況，聽說海南已經(jīng)逐步恢復(fù)起來，我覺得海南要靠房地產(chǎn)一些常規(guī)性的做法是不行，海南不只是單純是一個海南的問題，他的市場是面向一個亞洲的問題，海南是面對亞洲的問題，海南應(yīng)該把這個月亮工程做起。雖然他以旅游產(chǎn)業(yè)為主，海南必須要有一個比較大型的月亮工程，把這些新興帶動起來，才能稱得起這種，海南要把房地產(chǎn)做起來，一定要把海南人的生活方式做起來，如果海南人生活方式做起來，澳大利亞的生活方式有吸引力。為什么澳大利亞的那么厲害就是澳大利亞的生活方式問題，就是海南島如果是這樣做的話，就有希望了。

　　嘉賓：你好，郭先生，我是廣東電視臺的記者，我想奧園集團作為全國的知名品牌，在國內(nèi)還有下一步有什么重大的發(fā)展計劃？

　　郭：奧園連鎖，第一階段把房地產(chǎn)與體育進行連鎖，開創(chuàng)奧林匹克連鎖店，第二是戰(zhàn)略把文化，教育與房地產(chǎn)信息組合，開創(chuàng)奧園連鎖系列，，我們現(xiàn)在推動兩條腿，一條腿是，另外一條腿是奧園鏈鎖店。