主持人：我們第一場的嘉賓是劉曉光、任志強(qiáng)、凌克、張元端，歡迎各位就坐。

　　主持人：在整個2003年的上半年，整個中國的房地產(chǎn)界都被一個數(shù)字所困擾，這個數(shù)字就是像美國人對911數(shù)額一樣敏感，這個數(shù)額是121，也就是央行的121文件，央行121文件出來后引起了整個房地產(chǎn)界的軒然大波，整個爭論不休我現(xiàn)在想問一問我們在座的三位地產(chǎn)大老看到這個文件以后的第一感覺是什么？任總你先來。

　　任志強(qiáng)：121之前，從97年開始一共下了9個文件，121之前應(yīng)該是，121和195的差別在于對施工企業(yè)，按揭貸款做了一點(diǎn)點(diǎn)的限制，別的基本上在195都有，除非大家沒引起重視，我第一個反應(yīng)就是如果央行這個文件能變成實施細(xì)則而且變成真正能實行的話房地產(chǎn)就差不多了。

　　主持人：差不多什么？

　　任志強(qiáng)：差不多沒了，上個月的16號銀行家雜志還有一些報社媒體，銀行家和房地產(chǎn)商的對話，在坐的潘石屹還有一些人了參加了會話，我們聽完后央行的人也在，很多局長，各分行的行長，大部分行都過去了，工、農(nóng)、商、反正大部分銀行都去了，好像沒人說中央行會出席，這是潘石屹說了，大部分人認(rèn)為核心內(nèi)容就是提出一個警報，原來的飛英市的市長夏賓主持的會議，貨幣政策委員會的秘書長最后講的結(jié)束語，可能都認(rèn)為提出一個信號，希望大家會更認(rèn)真考慮房子過熱的問題，今天潘石屹的手機(jī)上收到一個信息，央行今天宣布從9月21號開始上交提高各銀行上交央行的儲備金，從6%提到7%，最后實際結(jié)果我不知道，但是如大量提高儲金后一定會對各銀行，不管是否執(zhí)行121號文件，都會對執(zhí)行重大的影響，因儲備金上調(diào)時一定會減少所有銀行的信貸比和流量，也說明央行不執(zhí)行121號文件可能也會用別的辦法來限制和防止過熱。

　　主持人：看到這個文件時我們在做很多地產(chǎn)投資和不投資的決策，我們第一個印象就是選不定，這些投資先壓一壓，看一看再說，所以對我們影響很大，馬上第一個反應(yīng)，這個情況很嚴(yán)重，但是多分析一下之后，我們覺得還是問題不大，像我們公司還是基本上執(zhí)行謹(jǐn)慎的財務(wù)政策，對我們基本上影響也不是很大，所以最后決定這些投資該投的還是投，今天早上會長做了一個非常好宏觀的分析，我覺得說得非常好，其實現(xiàn)在地產(chǎn)是否過熱，其實不至于過熱。

　　主持人：就說你借了錢比例不高是吧？

　　主持人：你看這個比例多少叫高還是多少叫不高，首先要定義，你認(rèn)為多少叫高喲？多少叫不高呢？

　　主持人：按照你們行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　主持人；香港的公司25%的資產(chǎn)負(fù)債率，中國的公司90%的都有，90%也不一定完全算高，要看看他資產(chǎn)的質(zhì)量。所以今天早上這個會長做了一個非常好的宏觀市場，產(chǎn)業(yè)的宏觀分析，我覺得地產(chǎn)這個世道不至于就是過熱，我覺得不宜做太大的調(diào)整，畢竟對GDP的貢獻(xiàn)是非常大的，如果即使要做一些調(diào)整，我覺得應(yīng)該更多用宏觀的方法和經(jīng)濟(jì)的方法，比如銀行可用貸款的利率，可用按揭的成數(shù)來做一些調(diào)整，但是我同時也希望各個地產(chǎn)商自身還是要把自己的資產(chǎn)負(fù)債率的因素還是要考慮，不能說一個億的凈資產(chǎn)就做三十個億的總資產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率過高的話還是有一些風(fēng)險，所以自己我們自身要考慮到我們自身長期的償債能力和短期的償債。

　　主持人：劉總，剛才任總談到對121文件的反應(yīng)是房地產(chǎn)沒了，據(jù)我們從有些消息渠道說劉總聽說這個反應(yīng)說是121文件好像還持比較肯定的態(tài)度？是否反應(yīng)是有了，一個喊叫好，一個叫糟，這兩個分歧何在，為何有不同的立場和觀察的方法？

　　劉曉光：首先更正先多媒體登著說劉曉光說很好，百無一害，我沒說過這話，當(dāng)時我在香港，第一個聽到這個消息后很麻煩了，為仲裁條款？大勢對中國房地產(chǎn)上市的公司很不利，這是我的第一反應(yīng)，但我想來講，我對媒體說四條，第一條肯定將來有利于規(guī)范我想肯定是對的，不能太急地剎車，不行一刀切，第二來講中國的地區(qū)結(jié)構(gòu)都不一樣，將來可能還有一些區(qū)別，第三個我提出來保護(hù)中小企業(yè)的利益，因中小企業(yè)的融資最難，好不容易融資你把它切斷了，將來可能會出現(xiàn)難尾盤，可能會造成或者房地產(chǎn)的價格上升，因供應(yīng)量減少了，或者房地產(chǎn)被砸下來，我對這四個觀點(diǎn)千萬不要砸下來就是為什么呢？三個代表，人民群眾現(xiàn)在都有房了，都是私有財產(chǎn)者，如新房的價格砸下來了，舊房的價格肯定會下來，所以我發(fā)表四個觀點(diǎn)，我絕沒有說很好，百利無一害。我想來講在中國房地產(chǎn)在現(xiàn)在這個階段我的觀點(diǎn)是健康的，特別像北京，我在露研時我一路露沿北京，第一控制量3.5，我們是把600多萬平米跟2億7千萬平米的總存量房來對比，按美國的計算方法并不高，第二個來講去年確實賣了1600平方米，等于歐洲的開發(fā)量，是事實，第三個來講我們現(xiàn)在只有12%的人購買了商品房，我說還早著了，不要輕易的說房地產(chǎn)熱了還是不熱了，要看結(jié)構(gòu)，要看地區(qū)的情況，所以121號文件我想對每個地產(chǎn)商的情況不是很一樣，對我們來講可能不會影響很大。

　　主持人：你剛才談到121文件可能令很多中小企業(yè)更加難受，對于你們這樣的大個的，是不是更好一點(diǎn)？

　　劉曉光：你不能幸災(zāi)樂禍對吧？我想對于我們來講可能會好一些，但我從一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來看，我覺得更應(yīng)該保護(hù)這些競爭環(huán)境，美國西部的一些地產(chǎn)商做兩套別墅也是地產(chǎn)商，一樣能活，讓每一個房地產(chǎn)商能生存下去應(yīng)該是公平的，如果壟斷了將來價格肯定會上升的，我覺得可能會產(chǎn)生其實的比如腐敗，我覺得不應(yīng)該這樣，中國應(yīng)該創(chuàng)造一個更寬松的競爭環(huán)境，不光是房地產(chǎn)，包括水、垃圾、燃?xì)?、供電都?yīng)該打破這種壟斷，使中國企業(yè)更加有干事業(yè)創(chuàng)事業(yè)的環(huán)境。

　　任志強(qiáng)：他剛才提這個問題就是我們的官員或銀行的一種想法，就是希望把的小面目大的流量，其實誰是大，劉曉光敢說自己是大的，我們要跟世界五百強(qiáng)相比是小兒科，潘石屹當(dāng)時也說把小的動量，我說當(dāng)時你起家也是五百萬，你就是小得不能再小，不能說你長大了就把別人都滅了，哪個孩子不是從娘胎里，從一個卵子開始長大的，認(rèn)為管大的可以發(fā)展起來時說市場會好是一個嚴(yán)重的錯誤。美國雖有五百強(qiáng)，有很多大企業(yè)，但70%的經(jīng)濟(jì)是靠中小企業(yè)支撐的，如沒有中小企業(yè)大型一定完蛋，如果森林沒有小樹去保護(hù)大樹，大樹直接面臨風(fēng)時一定會首先會毀掉直倒，中國過去的的中有企業(yè)概念實際上就是大企業(yè)概念，因為沒有比他更小的企業(yè)了，個體戶在所有國有企業(yè)面前都是最小，但最后中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展靠中小企業(yè)的發(fā)展而帶動或非工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動中國改革二十年取得的成果，假定小的滅掉了，或不規(guī)范實力不太夠的滅掉以后，最后中國的結(jié)果就是……，所以121文件給我第一的反應(yīng)就是如果我們的政府我們的央行都這樣認(rèn)識問題的話，中國的房地產(chǎn)是沒什么希望，如這種認(rèn)識被扭轉(zhuǎn)的話很有可能用另外一種方法去調(diào)節(jié)有可能過熱過高的問題，而最后合理的解決這個市場的平穩(wěn)過渡，而讓市場可以長遠(yuǎn)或更長遠(yuǎn)一些的發(fā)展下去。

　　主持人：我想問一下臺下的潘石屹，你說過這樣的話嗎？要把他們小的給滅掉？

　　潘石屹：說過了吧？以后不要問，我說的都是實話，肯定他有這種疑問。

　　主持人：那我們現(xiàn)在聽一下主管部門建設(shè)部的系統(tǒng)，他們在看到央行這個文件的時候，或者是不是很早就知道這個事情？聽說建設(shè)部好像沒參與這個文件的制定是吧？

　　張元端：我也聽他們講的，因我現(xiàn)在不領(lǐng)工資了，聽他們說，我覺得這個央行可能是初衷可能是從瓜分他的風(fēng)險，或者是增加收益，比如是利率提高了等等，但他的初衷是這樣的，他的結(jié)果起到對房地產(chǎn)調(diào)控的問題，初衷可能沒有意識到調(diào)控房地產(chǎn)，結(jié)果壞了，你這個是對整個房地產(chǎn)是進(jìn)行調(diào)整，可能初衷和實際效果不太一樣。

　　主持人：當(dāng)時你的第一反應(yīng)是什么？

　　張元端：我上午講了我的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比較大，如果房地產(chǎn)由于某種原因影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我看這是個大事情，。

　　主持人：從一些信息得知，好像有些人的觀點(diǎn)可能會長的觀點(diǎn)不太一致，國務(wù)院發(fā)展中心有一個博士就舉了一個比如，這個比如可能很尖銳而且不是很恰當(dāng)，他認(rèn)為央行121文件是一個什么樣的東西，以前很多房地產(chǎn)開發(fā)是小偷，到央行偷東西，現(xiàn)在央行出了一個文件，不讓你們偷了，所以這個東西不知幾位地產(chǎn)界的精英怎樣看？

　　主持人：我覺得是一種誣蔑，第一個我要問他，他是否懂地產(chǎn)，第二他干過地方?jīng)]有，他知道地產(chǎn)商的辛酸，他知道地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律，正是因不懂這些規(guī)律所以可能會制定一些不懂規(guī)律的東西，我就覺得顯得很可悲，為什么可悲，中國的一些經(jīng)濟(jì)政策沒經(jīng)過企業(yè)的驗證或者企業(yè)家的共同驗證，或一種聽證，他也可以制定出來，所以企業(yè)沒辦法，所以我說這是中國長期以來以來的表現(xiàn)，我覺得中國的商人很可憐，中國的企業(yè)家很可憐。

　　主持人：請問劉總認(rèn)為像這樣整個行業(yè)的深沉或影響很大的政策應(yīng)采取一種什么樣的程度或怎樣制定危急。

　　凌克：我簡單說一下，我們絕是小偷，我們是銀行的衣食父母，這是一個。第二要看看銀行的貸款結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在只是開發(fā)性貸款和消費(fèi)性貸款就是按揭貸款大致上在全國是一比四，比例是很少的，不可怕，按揭性的貸款大大超過開發(fā)性貸款，第二個要知道有些小城市的銀行不貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，他貸款給誰??？他貸款給工業(yè)企業(yè)那些小縣城，小的一些地級市里面，他把他貸給其他小的工業(yè)企業(yè)，風(fēng)險更大。

　　任志強(qiáng)：剛才提了兩個問題，第一個問題是國務(wù)院計委博士，好像搞工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究。用汽車?yán)碚摵头康禺a(chǎn)理論合并起來認(rèn)為可能危險，如現(xiàn)在汽車大幅度降價，選買車的人為何不付按揭貸款是因為車降價，所以他原來買車按揭貸款還沒還完就已經(jīng)退款了，房子同樣如果在大幅度降價的情況下，變得負(fù)資產(chǎn)一定會不還按揭貸款，一定會造成銀行的按揭風(fēng)險，像現(xiàn)在這個情況一樣，變成負(fù)資產(chǎn)，我們覺得這次結(jié)果就是一些政府已開始逐步建議集團(tuán)或企業(yè)與政府之間形成對話，我說張會長都去參加國務(wù)院10號文件的討論。如沒有121號文件的話可能不會請我們?nèi)⒓訉π碌膰鴦?wù)院10號文件的討論，恰恰是因為這樣一個對話機(jī)制才有可能被限制起來，我們已經(jīng)接到通知，高法將出臺一個有關(guān)土地爭議的司法解釋，已開始邀請房地產(chǎn)界的人員去參加座談。也就是說，在上一次司法解釋出臺前沒有請有關(guān)的運(yùn)動員們?nèi)⒓油茰y，或者上一屆的司法解釋。這一次已經(jīng)建立這樣的機(jī)制，起碼高法在出新的司法解釋特別是關(guān)于地產(chǎn)的司法解釋前會邀請房地產(chǎn)商去參與司法解釋的制定，或說新的文件出臺前建議一個相互溝通的關(guān)系，我覺得121號到目前為止，取得一個最大的成果，不管文件是否改，而是企業(yè)與政府制定政策，決策人之間建議一種溝通或者是一種反饋。我相信新出臺的文件可能和原來的文件可能相差50%，那么，這50%靠什么？就靠我們的地產(chǎn)商通過不斷反饋意見建立溝通和關(guān)系，使政府能聽到我們站在一線的人的聲音或我們對問題的看法，對國家政策的制定或新的政策出臺的考慮會換一種思路，或會用更適合市場經(jīng)營的辦法的解決，我想這種計劃機(jī)制建議可能會對今后所有文件出臺都開一個個好的先例，以后我們的市場經(jīng)濟(jì)會逐漸形成對話機(jī)制，使我們的政策出臺更附合市場的要求。

　　主持人：你的意識是高法吸取央行的教訓(xùn)是吧，所以它變進(jìn)步了？

　　任志強(qiáng)：我不能那么說，因它的司法解釋出臺以央行之前，而上一次的司法解釋也引起的大量的爭議，包括我們也和北京高法的廳長

　　討論這個問題，最后他們認(rèn)為我們說得有理，他們也在反映說最高的解釋不適合于他們的一些操作。這種問題實際上是出現(xiàn)在121號文件前，通過這一新的政府可以看出來，報業(yè)集團(tuán)產(chǎn)生關(guān)于某某人被收留，被打死以后就造成了一個新的殊榮法的出臺，這就是早先例的一個對話機(jī)制，此后，因高法的前一個司法解釋包括后來的121號文件，包括國務(wù)院的將出臺的10號文件，這些對話機(jī)制的建立，我認(rèn)為都應(yīng)該是最好，因我剛才說16號的時候，銀行家組織銀行和地產(chǎn)商之間的對話，實際上是對制定細(xì)則和銀行如何看待現(xiàn)在地產(chǎn)形勢包括今后如執(zhí)行自己的細(xì)則是一種溝通和對話，因為畢竟還沒有細(xì)則出臺。

　　主持人：現(xiàn)在還有什么問題，第一個難受在哪，就是房地產(chǎn)商有沒有商會，有沒有商人利益的保護(hù)，誰代表他們來溝通，我覺得沒有，這是我們國家的現(xiàn)實。第二個，一個重要的宏觀調(diào)控政策出臺時，應(yīng)該先對市場進(jìn)行調(diào)查，應(yīng)該對這些企業(yè)進(jìn)行聽證或?qū)υ挼臋C(jī)制。第三個，西方國家做房地產(chǎn)，他也有大起大落時，他們調(diào)整房地產(chǎn)到底有了什么樣的政策和法律，我們應(yīng)該看一看，經(jīng)過充分論證后再出臺這些東西，這樣對中國經(jīng)濟(jì)可能會更加健康的發(fā)展可能更加有利，我的觀點(diǎn)是地產(chǎn)是中國最大的產(chǎn)業(yè)。涉及到13億人民的利益，每人買一平米就是13億平米，非常大的一個產(chǎn)業(yè)，而衍生帶動42個產(chǎn)業(yè)，在這么大的產(chǎn)業(yè)舉動下要非常慎重。另外下午我也說了，你們咱們地產(chǎn)商也不行，提一個問題，提一個矛盾，咱們能不能系統(tǒng)起來，政策上怎么辦，我們將來也系統(tǒng)的組織起來，我們提出我們的建議和看法，我們的利益要求，這樣對宏觀政策制定和調(diào)整非常有好處。

　　主持人：121文件到現(xiàn)在是一個什么狀態(tài)，房地產(chǎn)在實際操作中有沒有感受到121文件的力量？

　　任志強(qiáng)：那你可能是下頭人，我們上頭人可能都有自己融資工具，如他是景外上市的，可能都自己有強(qiáng)大的資本可以支撐握得更多貸款，實際上對威脅最大的中小企業(yè)的東西。到目前為止121號文件據(jù)說也沒有哪個行下的細(xì)則，也沒有哪個行真正按照執(zhí)行了，但在深圳南方有一些地方，長緩了一些貸款，這可能是比較現(xiàn)實，因為當(dāng)時參加我們會的時候，也有南方的一些像廣州的人民銀行的一些領(lǐng)導(dǎo)，他們有些會放慢自己的速度，不管怎么說，我想所有開發(fā)企業(yè)不能把所有的都調(diào)在銀行的身上，一定要用各種各樣融資方式解決自己的實際問題。從今年的實際情況來看，銀行貸款只有1488億是房地產(chǎn)的，所以央行認(rèn)為對這個文件的出臺只是以房地產(chǎn)為龍頭，而對全國經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長提出一個警告，都是面對房地產(chǎn)的，所以還是有差別。像美國作為房地產(chǎn)三大法寶之一的分區(qū)制法，這就是房地產(chǎn)商提出來通過議會各洲變成政治當(dāng)選而實行的一個地產(chǎn)股，實際上是房產(chǎn)規(guī)劃，這個已有120年的歷史。我們中國可能剛進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)逐漸會建立起由商會或行業(yè)的立足體出臺而建立的法律，所以對121提出的反駁意見并不是代表我們，只是代表我們房地產(chǎn)商的一種意見，更廣泛的購買人的受益群體和整個市場發(fā)展的情況，我想這個更多的人會體會到如果地產(chǎn)商，尤其是很多各界地產(chǎn)商遇到問題說可隨時說我不干，或者說我暫時決定不投資，決定不投資可能也是最好的方式，但是最終受害的不是我們的地產(chǎn)商，反而是想買房或解決自己住房的老百姓，或想通過住房問題從窮變成富的這一批更廣泛的受益人群。

　　主持人：對我的影響就是上市等于是忽然變化了，國際資本家怎么樣看中國的地產(chǎn)，怎么看中國的企業(yè)，影響巨大，我的暗盤是18%，第二天出來這個東西，一下子就很麻煩了，對中國的房地產(chǎn)市場形象，對中國投資房地產(chǎn)影響巨大。

　　主持人：我們下面的聽眾有什么問題？

　　嘉賓：請問任總，剛才劉總說一個代表開發(fā)商的聲音，我記得你是住宅產(chǎn)業(yè)商會的輪度主席對吧，好像曾經(jīng)代表住宅產(chǎn)業(yè)商會向上面有關(guān)部門提出的一個意見，這個意見有沒有什么答復(fù)？還是央行根本懶得理你們？

　　任志強(qiáng)：住宅產(chǎn)業(yè)商會實際上有兩份報告，一份報告是給了統(tǒng)案布五局上報中央；另一份報告是直接交到胡錦濤手里。里面重點(diǎn)提出的三個問題，不僅是121號文件，一個是對非工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到很大影響，除了在房地產(chǎn)行業(yè)有非工經(jīng)濟(jì)以外，其他行業(yè)也涉及到非工經(jīng)濟(jì)，而央行政策對非工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的影響。第二個是我們在商會時提出一個重要觀點(diǎn)就是建立對話機(jī)制，在一個政策出臺時，不要隨便改變游戲規(guī)則而改變?nèi)藗兊念A(yù)期，這對市場影響是最巨大，對投入者也是影響巨大的，對消費(fèi)者影響也是巨大，因購買房屋是一個長期的投資行為，這種預(yù)期的變化會對整個市場產(chǎn)生巨大的影響。第三個方面就是121號文件的一些做法不適合于在全國范圍里用統(tǒng)一的方法一刀切，因各地區(qū)的差異很有，有的地區(qū)房地產(chǎn)剛剛開始，有的地區(qū)可能已經(jīng)有過剩了，或有的地區(qū)發(fā)展得非常好，本來就供不應(yīng)求，所以建議不要用用一刀切的方法來解決全國性的問題。目前看，央行沒有下達(dá)細(xì)則，確實是不想采用一刀切的方式，希望各商業(yè)銀行根據(jù)各地的不同情況來決定各自的政策，如提出大戶型的問題或高檔房的問題等。央行實際上把一些操作會理留給商業(yè)銀行，讓商業(yè)銀行去解決一些問題，我們提出這三點(diǎn)意見到目前為止已經(jīng)有明確的反饋，一個是中央政府加強(qiáng)與企業(yè)界的溝通，一個是游戲規(guī)則改變時，盡可能有一個預(yù)選的告知和有一個更詳盡的分析，一個可能在是全國范圍內(nèi)不會用一刀切的方式來解釋同一個問題，而是用不同的方法解決不是地區(qū)的個性問題，另外一個是對中小企業(yè)或?qū)Ψ枪そ?jīng)濟(jì)的發(fā)展不要采制止的態(tài)度，我想估計在8月底、9月初之間國務(wù)院10號文件會出臺，而10號文件出臺會對現(xiàn)有的政策給予一個更加明確的態(tài)度，希望對房地產(chǎn)要持續(xù)健康發(fā)展這是肯定的，要加強(qiáng)消費(fèi)信貸也是肯定的，擴(kuò)大二級市場和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場化程度也是肯定的，如按照這個意見出臺，可能宏觀控制不會再以房地產(chǎn)為主而進(jìn)行的一種調(diào)控，而是對全國經(jīng)濟(jì)和宏觀整體發(fā)展來進(jìn)行控制的一種方法，房地產(chǎn)就不會獨(dú)受其害，而有更寬廣的發(fā)展余地。

　　主持人：我們現(xiàn)在整個市場會有什么樣新的舉措，會不會對這個造成影響，迫著我們在市場上有一些無論在資本市場還是現(xiàn)實上會有一些創(chuàng)新的東西出來？

　　凌克：其實121文件還沒有實施的細(xì)則，還不能說它對市場產(chǎn)生非常大的影響，或?qū)Ξa(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大的影響，關(guān)于一個公司到底怎樣管理投融資的問題，沒有121文件也應(yīng)該想，有了也應(yīng)該想。

　　主持人：就是你的企業(yè)作為A股，就是在房地產(chǎn)商角解禁后四個上市公司之一，有什么心得。

　　凌克：我早上也說過，第一希望多幾家地產(chǎn)商上市，怎樣上市呢？兩點(diǎn)，第一，公司的歷史一定要非常清晰，第二，公司管理要規(guī)范，法人致力結(jié)構(gòu)要做好，我想做到這兩點(diǎn)，我們的地產(chǎn)公司各個效益都很好，完全可以上得去，不管是國外的還是中國的A股也就是一年的時間就上去了，所以我希望大家還是多進(jìn)取，多努力，多上幾家。

　　主持人：凌先生是在國內(nèi)上市，劉曉光董事長是在海外上市，我記得當(dāng)時同時排隊有好幾家，最后只是看到你那邊，你有什么秘訣？

　　劉曉光：我沒什么秘訣，我還倒霉，應(yīng)該2002年9月上，下來后兩塊七，多拿十多億，二十五億左右，一年以后變成十來億，為什么呢？我們的審批代價太大，時間太長。我們這次上市，第一個要相要上市起碼你自己歷史過往業(yè)績比較好，三年的，前兩年的，前一年的。第二個，從國際角度來講要附合國際上市公司上市通常語言這種東西，比如經(jīng)濟(jì)讓你上，你上不上，不上你上不了，土地儲備要有，有沒有，沒有你也上不去，未來收益有沒有，沒有你也上不去。第三條來還是對國際資本比較熟，經(jīng)營經(jīng)理想什么，他希望你什么，你怎么去錄演，怎么去講。第四個未來的東西要做好，我們上市為什么？很多人問我?guī)讉€很尖銳問題，第一個你有沒有股，我說沒有，沒有不相信你，我說我暫時沒有，以后我們再構(gòu)造。第二個問題就是你能干多長時間，這個我不敢說，但我只能說我能干，沒問題。第三個比較大的問題，你為什么要上市，因為你并不缺錢，我說肯定是我們自找苦吃，第一個想接受一個國法法律的研究，第二想做一個安全性的治理平臺，第三個，想信息更加透明，第四個，想不斷地從國際投資通道拿錢來用，這只是第一筆錢，以后還有來日方長，所以我們國內(nèi)的很多企業(yè)可能具備了國外上市的條件，現(xiàn)在應(yīng)該認(rèn)真扎實的內(nèi)功，因一旦你進(jìn)入資本市場以后，你的資金肯定會更寬，如果光光依靠的銀行貸款確實有問題，我也同意林總的觀點(diǎn)，什么叫負(fù)債率高，什么叫負(fù)債率低，按理說50左右比較合理，手上有50%，但只要有最好的投資品，我看80%也不算高，你是一個破投資品，百分之零你也高，你也沒有。

　　主持人：剛才劉總資金經(jīng)理問他一個非常尖銳的的問題，就是有沒有股份，拿多少錢，我們知道任總年薪在地產(chǎn)界是比較高，但有一個問題，劉總你沒有股份，拿了錢估計也多了，但你怎么對這些資產(chǎn)負(fù)責(zé)，對公司負(fù)責(zé)，對投資者負(fù)責(zé)？另外一個，你允許你下面管理公司總裁能拿到像任總拿的那樣，你心里有沒有不平衡？

　　主持人：你們提的問題特別尖銳，我真想好好回答，第一，我們上市本來設(shè)計60%左右，但當(dāng)?shù)卣昱聛淼⒄`一個月，可是我們的審計已經(jīng)快過期了，六月份已經(jīng)回來了。第二個問題，從年薪角度我跟任總沒法比，我們的年薪比較低，大概幾十萬塊錢，將來我的總裁拿得比我高兩倍，三倍，四倍，五倍，我沒意見，因我畢竟是一個干部，我想來講大家好多不理解我，外國人不理解我，你干什么呢？很多民營企業(yè)家跟我說你們是被閹割的企業(yè)家，沒有財產(chǎn)收入權(quán)，我想中國的現(xiàn)實就是這樣，如都有財產(chǎn)權(quán)你干嗎？我看不是，很多人也奇怪，說曉光你們是房地產(chǎn)的個體房，我說為什么？他說你們干國家的活像干自己的活一樣，我想可能是一種精致，另外我們創(chuàng)業(yè)有8年了，對企業(yè)有濃厚的感情，帶著6千多名職工，以后我們?yōu)槟屈c(diǎn)錢，甩開那個事業(yè)、職工，可能是教育太長的時候，覺得還是有一種責(zé)任感，當(dāng)然企業(yè)家光講責(zé)任感也沒用，還得講激情，還得講價值兌現(xiàn)，我想隨著宏觀環(huán)境的改革和調(diào)整將來這個問題可以會解決。

　　主持人：你會步任總的后塵這樣做嗎？

　　劉曉光：跟他一樣，怎么做法，他現(xiàn)在又回來了。任總等于是一個新的股份制企業(yè)，我希望任志強(qiáng)把職工股和管理股繼續(xù)擴(kuò)大，作為我們的股東更有幫助。

　　主持人：劉總講的主要是為了事業(yè)，海外資金經(jīng)理聽得懂嗎？他們相嗎？

　　劉曉光：反正讓我給說的說通了，大家想一想現(xiàn)在怎么辦，因我們幾百億的企業(yè)，如管理者M(jìn)BO買A股很有錢，我在首創(chuàng)集團(tuán)所有改革企業(yè)最高250萬股，我們規(guī)定首創(chuàng)每一個企業(yè)的改制，我們都要參肌，不管好壞企業(yè)，主要是沒錢，我是最高的250萬股，不是因250萬股多和少的問題，你沒這個能力，按照道理講也是新的方法和方制不齊全，三個上市公司來講我們也準(zhǔn)買上市自己的股票，這將來都是一個問題。

　　主持人：看看我們臺下參與者有沒有跟我們嘉賓溝通的？

　　嘉賓：我是北京珠光房地產(chǎn)公司的銷售總監(jiān)李波，僅代表中小企業(yè)，在座的各位大宛，一直在談融資上市，我覺得121文件出臺，大家也認(rèn)為給中小企業(yè)一個致命的打擊，作為一個銷售總監(jiān)我都要去業(yè)務(wù)員了解客戶的需求，121文件出臺沒有這個調(diào)查，這是可悲的，但是，另外一個可悲的是聽不到房地產(chǎn)界的聲音。在做我做了十年房地產(chǎn)銷售時有一種想法就是幾個項目聯(lián)合起來，但一直沒有成果，能不能這些大宛組織一下，讓政府，讓金融界聽到房地產(chǎn)的聲音，讓房地產(chǎn)有自己的力量，謝謝。

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)組織大概全國性可能有三個，第一個是我們傳統(tǒng)的房揭，應(yīng)該說這次121文件的反駁其中很重要的一步力量就是我們的防線，我和郭云昌專門開了6個城市28個企業(yè)座談會，提供一個匯編的文件，交到國務(wù)院。郭云昌當(dāng)時也是參加討論會的成員之一。第二個可是商會，商會也有上百家企業(yè)，如果你們愿意請訴這些意見實際上可以通過商會，加入到商會里，把中小企業(yè)合并成共同一力量，商會第一反應(yīng)有兩個工商聯(lián)副主席直接參與的商會，組織討論，然后形成政治文件，通過統(tǒng)安局報到中央去，而且報到財政部，反應(yīng)了各方的意見。另一個就是我們馮侖作為輪席主席的中央房網(wǎng)，現(xiàn)在也有一百七十多家企業(yè)共同參與，我想全世界的商會之所以有力量是因為組織起來，全世紀(jì)的中小企業(yè)之所以能形成一個對放性是因為組織起來，包括我們南方這次因打火機(jī)，明天商會和歐盟進(jìn)行的作戰(zhàn)，反傾銷的問題，打火機(jī)規(guī)格方面的問題打贏了，恰恰是因為所有中小企業(yè)愿意組織起來，用商會的名義共同實際自己的愿望或提出自己的，我們這次向中央反映，很重要一個我不但是因為一個地產(chǎn)商，而且商會的輪席主席，所以代表商會名義可以參與一些更多的對話和談判，如果你的企業(yè)要想在市場競爭過程中獲得更多的信息，或者向外界傳達(dá)更多的信息，一定要通過溝通渠道，溝通渠道從現(xiàn)在來看最主要是這三個，已經(jīng)形成一定規(guī)模的社會管理，逐漸會通過團(tuán)體內(nèi)部和外部去形成各種的協(xié)調(diào)力量，比如房揭本來歸建設(shè)部，他直接向建設(shè)部反應(yīng)這些問題是很正常的，比如，中央房網(wǎng)已經(jīng)組織自己的團(tuán)隊資金，通過團(tuán)隊資金對一些中小企業(yè)和急需資金的企業(yè)提供一些實現(xiàn)的幫助。比如說商會這次通過香港商會已經(jīng)組織一個大概一億美元的經(jīng)類基金，也是在商會內(nèi)部的組織中會形成這樣一個基金支持，我想這種類似資金組織會逐漸成為我們地產(chǎn)基金的一個雛形，會通過它逐漸發(fā)展成真正的地產(chǎn)基金而形成越來越大的規(guī)模。美國或其他國家一些地產(chǎn)基金也是通過這種很小的規(guī)模和一個試點(diǎn)型的工作逐漸推廣到整個市場中去，現(xiàn)在，中央房網(wǎng)和商會已開始建設(shè)正式的基金，同時這個基金已經(jīng)可以參與運(yùn)作，大部分中小企業(yè)可能都會通過這個基金握得一些起碼學(xué)會和基金溝通的渠道，會逐漸把我們的視野從局部向更廣闊的一些融資渠道去邁進(jìn)一步。

　　張元端：任總是三大組織，我的補(bǔ)充從建設(shè)部來講是兩大組織，一個是中國房地產(chǎn)協(xié)會，一個是中國房地產(chǎn)研究會，一個學(xué)會，一個協(xié)會，從建設(shè)部的主管，對121文件下來以后，研究會也做了大量的研究工作，有關(guān)方面反應(yīng)了，今天大家問起這個事情，社團(tuán)組織的能否反應(yīng)意見，作為中國房地產(chǎn)及住宅研究會，愿意反應(yīng)各位企業(yè)家的方針，特別研究會是研究方針政策的，當(dāng)然有義務(wù)，有責(zé)任也有可以反映這些意見，也希望大家積極參加中國房地產(chǎn)研究會。

　　嘉賓：杭州房地產(chǎn)市場最近幾年漲得非常厲害，像房產(chǎn)、地產(chǎn)比較基本的經(jīng)濟(jì)要素，價格上漲這么厲害對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一個什么樣的后果。中國的房地產(chǎn)發(fā)展的模式，世界上有沒有從目前發(fā)展的趨勢來看，接近哪個國家的發(fā)展模式，比較相似或者是接近？

　　主持人：杭州的問題很奇怪，第一杭州地點(diǎn)好，第二價格不是很正常，我隱約感覺到有股力量，一批投資人在后面，賣地，圈地，炒起來，再走，我的感覺是這樣。這樣很容易會產(chǎn)生泡沫，我特別希望中國房地產(chǎn)的發(fā)展是非常穩(wěn)健的，包括地區(qū)可能有上升的趨勢但是非常穩(wěn)健的，不要大起大落，所以我們隱隱約約感覺到一股很大的資金在后面，實際上在做炒作。

　　任志強(qiáng)：杭州的情況我不是很了解，但我知道整個上海經(jīng)濟(jì)圈里，民間企業(yè)的財富非常大，今天下午我們在討論來說，作為一個城市圈的十萬平方米公里一個區(qū)域范圍內(nèi)，這個長三角那一塊是七千五百多萬人口，人口密度是世紀(jì)是所有同等類型的面積范圍內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)銷售成果最多的，而產(chǎn)值占了全國的三分之一，民營企業(yè)超過地產(chǎn)值的大概杭州有六百多人，這是一個龐大的生產(chǎn)力，而周邊的城市化水平也在全國居首位，正更多的人愿意進(jìn)入到城市，擁有城市的住宅，不管是第二套還是第三套，這個比例是非常大。周邊的一些地區(qū)和上海的連接程度越來越密切。寧波的房價也和杭州差不多長了好幾倍，其中一個重要原因是大概有70%是農(nóng)民買的房子，因為城市化的過程中政府過錢，讓農(nóng)民進(jìn)城，對于征用土地時握得的補(bǔ)償已經(jīng)夠他們買房了，所以房屋變成短缺，杭州到目前為止整個建設(shè)部的調(diào)查過程中，資助率占得比較高，可能超過85%，有兩次調(diào)查組去杭州的結(jié)果認(rèn)為杭州沒有過熱，其中一個很重要的是杭州可供應(yīng)的土地量太小，逐漸在增加他的土地功能上要建一個新的杭州，所以這個發(fā)問比較特殊。周邊地區(qū)的農(nóng)民向城里進(jìn)住或各機(jī)關(guān)擁有的一些療養(yǎng)院，什么這個所，那個所，數(shù)量都很大。因此，杭州屬于一個特殊的情況。如杭州房地產(chǎn)和全世界各地比有沒有類似情況，應(yīng)該說沒有，中國人口眾多，全世界沒一個國家可以比得了。我們現(xiàn)在中國的建設(shè)總量已經(jīng)比世界上所有國家問題都加起來那么多。日本在92年東京的地產(chǎn)產(chǎn)值價格相當(dāng)于整個美國的地產(chǎn)產(chǎn)值價格，它有一個特殊性存在。而中國強(qiáng)大人口住房的購買率或者說成交率水平很低，是所有國家五十年代以前的水平，差距非常大，也就是如別人有這個房地產(chǎn)，類似于中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的話，也是在上一個世紀(jì)二十年代三十年代，沒歷史意義可查，這樣大規(guī)模的建設(shè)，應(yīng)該說幾乎所有的國家都找不到。因為中國有這么多農(nóng)民需要進(jìn)城變成市民，這幾年城市化的水平促使中國的房地產(chǎn)速度高度發(fā)展是不可想象的一個過程。換句話說，中國現(xiàn)在這種生產(chǎn)模式是中國特有的生產(chǎn)生產(chǎn)。一種情況是我們承包率水平還很低，亞洲地區(qū)最后一個完成承包水平達(dá)到一億的是在臺灣，是在1980年，已經(jīng)很早了，剩下東南亞地區(qū)包括印度這種國家在城市的承包率都比我們國家早8個億，我們現(xiàn)在是大概兩個73，一個73是私有化率73，全世界居于高位，比美國還高，另外一個是承包率是73，這兩個水平數(shù)，恰恰是世界各國家逆反，大部分國家的承包率水平都很高，到了1比2和1比3。我們中國大概只有深圳是超過一比一點(diǎn)五，廣州地區(qū)可能也接受一比一點(diǎn)三。全國大部分是百分之零點(diǎn)七三。也就是中國的發(fā)展水平還差得很遠(yuǎn)，要達(dá)到人均1比1水平可能非得還要20年，我們現(xiàn)在是81億平方米的住宅總建筑量，如按73個承包率計算起碼還要拆掉24億平方米，拆掉24億平方米按現(xiàn)在生產(chǎn)速度要10年，如10年后，現(xiàn)在已經(jīng)承包率的還要損失百分之十，就是還要拆掉8億，按現(xiàn)在的水平還需要兩年，還不算1300萬人口，所以這個距離還差得很遠(yuǎn)，如按2005年能達(dá)到承包率百分之分，城市化率百分之六十水平的話，應(yīng)該說中國已經(jīng)很大的奉獻(xiàn)，也就是說按現(xiàn)在的生產(chǎn)量計算全世界任何一個國家都比不了，同類的生產(chǎn)模式幾乎是在全世界都找不到，全世界也沒有這樣一個可比的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，因任何一個國家也沒這么多的人口。

　　主持人：最后問我們?nèi)焕峡傄粋€問題，三位都已經(jīng)是這個行業(yè)的成功者，你們有沒有一個終極目標(biāo)，如果有的話是什么？凌總。

　　凌克：根據(jù)會長早上說的幾個數(shù)據(jù)比較和杭州投資客和居住客的比較比較來看杭州并沒有過熱，應(yīng)該問題不大。我想投資客如果超過50%就很危險。第二，你說和世界上哪些地方相似？和世界上非常多的地方都很相似。如果你有這種機(jī)會，你去查歷史的圖片，你去看看六十年代的香港，看看六十年代的臺北和新加坡，看看五十年代的日本，你會覺得他們比我們現(xiàn)在還差。比我們現(xiàn)在2000年的中國還要差很多，從60年代到80年代，從80年代到2000年，這些國家都發(fā)生了翻天覆地的變化。所以我告訴你一個國家的城市化進(jìn)程和一個國家經(jīng)濟(jì)的起飛都是在一代人的手上就完成，現(xiàn)在中國這樣一個機(jī)會，應(yīng)該是交給了三十歲的這一代人，應(yīng)該說是非常大的發(fā)展的結(jié)果。但我也同意剛才任總講的意見，現(xiàn)在的中國也不能跟過去的日本去直接的比較，還是有一些特異性。你要說終極的目標(biāo)，我終極的目的也沒跟任何大宛去比，我也不算大宛，所以沒和任何大宛去比，他能夠生存的時間比較長，這就是我的終極目標(biāo)。

　　任志強(qiáng)：10年以前我可能只有10億時100億差不多是我的目標(biāo)，但5年時間我就超過100億，100的目標(biāo)就想定目標(biāo)200億，終極目標(biāo)一定是根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展而調(diào)整，沒人會對現(xiàn)在定一個說我必須在某某年一定要達(dá)到這個目標(biāo)，提前到達(dá)了你是不是進(jìn)行進(jìn)關(guān)，一定不會這樣，你會想可能再選一個更高一些的目的，所以人的進(jìn)步恰恰是在無限的競爭中產(chǎn)生的，特別是人或企業(yè)要學(xué)會和外界事業(yè)的適應(yīng)，這可能就是終極目標(biāo)。

　　主持人：第一個我確實想做一個亞洲級的商人，第二我想把我很多思想，理念，理想兌現(xiàn)出來，因我要建設(shè)一個震憾中國的小城讓我來看到，第三個當(dāng)然希望價值兌現(xiàn)，包括社會價值觀兌現(xiàn)，包括其他的兌現(xiàn)。

　　主持人：非常感謝我們四位嘉賓，也感謝我們現(xiàn)場的觀眾。謝謝大家。