由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開(kāi)幕。土地是房地產(chǎn)的核心命題，未來(lái)的土地流通規(guī)則會(huì)給行業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？我們的企業(yè)如何在土地運(yùn)營(yíng)上實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的提升？中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)在土地上產(chǎn)生怎樣的裂變？在2007博鰲房地產(chǎn)論壇中，或許能找到答案。

　　以下為2007博鰲房地產(chǎn)論壇8月17日下午陳淮的演講實(shí)錄。

　　陳淮：我不知道想沒(méi)有想到今天論壇聽(tīng)到第三個(gè)語(yǔ)言，大家不想聽(tīng)，我就不說(shuō)了。前面我說(shuō)的是真正發(fā)生的時(shí)候，我們希望今天這個(gè)事情討論一點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，我們會(huì)議主題用了“尋找中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)”，我對(duì)“尋找”兩個(gè)字有些不解，中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)需要尋找嗎？我們正在進(jìn)行著一場(chǎng)全世界最大規(guī)模的住房建設(shè)工程，在未來(lái)的20年中國(guó)民經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)質(zhì)量最好的一批，實(shí)物資產(chǎn)，將使老百姓從吃、穿有余，總體小康，到擁有私人財(cái)富不斷累計(jì)的全面的小康，將由過(guò)去20余年，從1.9億城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)到去年末5.7億城鎮(zhèn)人口基礎(chǔ)上，到2020年大約城鎮(zhèn)人口達(dá)到8.5億甚至以上，這個(gè)過(guò)程已經(jīng)決定了中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，還要去尋找嗎？

　　正在從事的領(lǐng)域是一個(gè)人類歷史從沒(méi)有過(guò)的奇跡，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家，在20余年的過(guò)程中蓋過(guò)這么多房子，也沒(méi)有一個(gè)國(guó)家、政府、民族可以允諾在未來(lái)20年的時(shí)間里頭，將使人民在生活改進(jìn)方面從衣食不愁逐步過(guò)渡到住行改善，并且相當(dāng)一部分群體擁有私人住房，要從準(zhǔn)備打仗，從先制坡后制窩下形成的城市改造建設(shè)成現(xiàn)代化的工業(yè)化的國(guó)際化的美麗城市，這個(gè)過(guò)程已經(jīng)決定了房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)，對(duì)這個(gè)的一個(gè)前景應(yīng)該是沒(méi)有異議，但是我們需要尋找什么，我們確實(shí)有可以尋找的支點(diǎn)，需要和建立很多在前期發(fā)展過(guò)程中存在的不足的地方，前不久國(guó)務(wù)院發(fā)的關(guān)于加快解決低收入群體解決困難問(wèn)題的文件，在今后一段時(shí)間要努力做的事情，如果說(shuō)把福利分房計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留下來(lái)的產(chǎn)物，改造成市場(chǎng)化的購(gòu)房，住房的商品化、市場(chǎng)化、是我們住房的制度改革一個(gè)偉大階段的話，特別是在完善住房保障體系中，重點(diǎn)的先做好低端老百姓住房困難脫困的問(wèn)題，是第二個(gè)階段住房制度改革。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一定有兩個(gè)原則完全相背的住房資源體系，一個(gè)配制是市場(chǎng)化的資源方式，市場(chǎng)化的配制資源有兩個(gè)基本的原則，一個(gè)叫等價(jià)交換，不白給，一手錢(qián)一手貨，等量?jī)r(jià)值相交換，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才可以建立起來(lái)，這段話是馬克思說(shuō)的，第二個(gè)原則是優(yōu)勝劣汰，跑得快得的多，這是市場(chǎng)配制資源的基本原則，但是現(xiàn)在日益懂得了，要想市場(chǎng)優(yōu)化和效率這兩個(gè)好的東西發(fā)揮到極致，我們必須有一個(gè)和上述兩個(gè)原則完全相背發(fā)揮體系的才行，不需要等價(jià)交換配制資源，有一部分不是應(yīng)該通過(guò)社會(huì)貢獻(xiàn)的，不是給社會(huì)做了某一份貢獻(xiàn)有報(bào)酬，因?yàn)槭裁炊紱](méi)有做，因?yàn)槭枪鹿牙先耍彝ヌ厥饫щy的人群或者低收入群體，因?yàn)闆](méi)有能力和社會(huì)進(jìn)行等價(jià)交換，而我們給配制資源，因?yàn)樵谫惻苤信艿阶詈?，我們給它配制資源，這個(gè)體系叫保障。

　　目前正在要加強(qiáng)政策中心，完善社會(huì)住房保障體系，在未來(lái)不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，住房保障的體系的重心又是廉租房建設(shè)，在我站在講臺(tái)之前，一位漂亮的女記者問(wèn)我，市場(chǎng)對(duì)廉租房的面積有意見(jiàn)，很抱歉說(shuō)，廉租是政策房，是救濟(jì)、救助資源配置方式，救濟(jì)、救助不由市場(chǎng)參與者和競(jìng)爭(zhēng)主體對(duì)他們決定用他們方式。

　　如同我們不需要通過(guò)買(mǎi)賣(mài)蔬菜的小販和開(kāi)海鮮大酒樓的老板來(lái)討論民政局應(yīng)該給低保人什么樣的盒飯一樣，這個(gè)體系首先保證基本住房需求和脫困兩個(gè)關(guān)鍵詞，我希望聽(tīng)眾把這個(gè)關(guān)鍵詞記住，不是保障你達(dá)到理想的住房目標(biāo)，而是滿足基本的住房需求，這個(gè)基本住房需求標(biāo)準(zhǔn)并不低，比如說(shuō)要求人均不能低到大齡兄弟姐妹同居意識(shí)得程度，要有相應(yīng)的配套、衛(wèi)生條件，安全設(shè)施、廚房衛(wèi)生間都得有，基本住房需求，還想要一書(shū)房，書(shū)房之外，最好來(lái)一間健身房，要求合理嗎？很合理等有了錢(qián)自己買(mǎi)。

　　第二，脫困首先滿足住房還存在嚴(yán)重困難那部分的群體，我想這是全社會(huì)都應(yīng)該的理解的事，盡管今天吃飯吃的覺(jué)得還不舒服，不飽，不合口味，甚至覺(jué)得半饑半飽。但是，還有人沒(méi)有達(dá)到，只能比你更困難的群體更多更有限得到資源，要尋找一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情，滿足低端老百姓的需要，能夠被政策資源所承受，有立足縮小最低端老百姓和城市之間差距的住房保障體系，順便說(shuō)一句嚴(yán)格說(shuō)，這個(gè)體系保障兩個(gè)字，也還不是十分確切，不過(guò)是因?yàn)榇蠹夷壳斑@么說(shuō)，也容易被人們理解，我們叫他保障，實(shí)際上住房政策是一個(gè)公共政策，而且資源配置方式和其它的保障體系是不一樣的，比如說(shuō)低保、醫(yī)保、事業(yè)保障、養(yǎng)老保障所有保障都有個(gè)共同的特點(diǎn)就是社會(huì)統(tǒng)籌，大家拿出一部分錢(qián)放在一起，誰(shuí)最窮給他發(fā)低保生活費(fèi)，誰(shuí)失業(yè)了給誰(shuí)發(fā)事業(yè)救濟(jì)金，住房保障體系不是的，住房保障體系不是通過(guò)社會(huì)大家拿錢(qián)的方式，而是政府的公共職能，由政府拿出錢(qián)來(lái)做事情，當(dāng)然，并不只是唯一的方式，廉租房?jī)H僅是救助性政策住房了。

　　還有援助性政策住房的，比如說(shuō)需要完善和改造的經(jīng)濟(jì)適用房體系、以及叫援助性質(zhì)政策體系，還有互助性質(zhì)政策體系，比如說(shuō)公積金，大家把錢(qián)在一起，但是請(qǐng)注意，這錢(qián)不是誰(shuí)在一塊誰(shuí)有困難就給誰(shuí)，誰(shuí)有困難借給誰(shuí)，還要還的，這錢(qián)還是公積金的參與者、繳納陳自己本人私人所有叫互助性質(zhì)的，救助性、援助性和互助性的三個(gè)層次構(gòu)成中國(guó)保障體系的特征。如果尋找的話這是第一個(gè)，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得這和我沒(méi)有太大的關(guān)系，有關(guān)系，在國(guó)務(wù)院文件里已經(jīng)很明確說(shuō)出來(lái)，我們類似的保障性住房，要和商品房開(kāi)發(fā)，在資源配置上協(xié)調(diào)，在空間分步上相互接近等很多方面，我們不一一解釋文件。

　　第二，要尋找未來(lái)，中國(guó)不是住磚窯時(shí)代，也不是建工人新村的時(shí)代，從50、60年代確確實(shí)實(shí)也沒(méi)有建勞動(dòng)者建住房，那個(gè)時(shí)候修一條鐵路專用線，一邊是鋼鐵廠，一邊是工人新村，修的都是一排排的住房，這種排房現(xiàn)在顯而易見(jiàn)不能滿足城市化的需要，也不能滿足人們基本住房需求，也不符合人人享有適當(dāng)住房中的“適當(dāng)”兩個(gè)字，簡(jiǎn)單說(shuō)，我們需要的是不斷的建造，能夠采用最新的科學(xué)技術(shù)，最新的建筑材料，能夠符合節(jié)能，省地，與環(huán)境友好要求的住房，可以說(shuō)在未來(lái)10、20年內(nèi)，比完善住房保障體系還要艱巨的任務(wù)是，我們要想讓老百姓公平的，社會(huì)和諧的，以及讓人們都有機(jī)會(huì)工業(yè)化好處的建設(shè)起一批住房來(lái)的話，勢(shì)必要走節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能等，在過(guò)去幾年里豁然發(fā)現(xiàn)的時(shí)候，最開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，從第九個(gè)、第十個(gè)五年計(jì)劃把房地產(chǎn)列為房地產(chǎn)之后，并沒(méi)有想到如何擴(kuò)大供給以及如何引導(dǎo)需求之后，會(huì)引出第三個(gè)問(wèn)題資源的約束有多么的強(qiáng)大。

　　而最近幾年注意到了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大家注意到房?jī)r(jià)供給和需求平衡關(guān)系和戶型大小的時(shí)候，也可能注意力還不夠的是，我們的土地、能源、水資源，都不可能按照大家所理想的住房規(guī)模來(lái)建設(shè)。因此，形成健康文明消費(fèi)模式。在比較省地、節(jié)省能源的方式下更舒適的居住，改善人的居住條件和環(huán)境之間的關(guān)系，形成更完善的社會(huì)化的配套設(shè)施，可能在今后在10、20年中需要從技術(shù)層面和企業(yè)組織層面、行業(yè)自律層面、科學(xué)研究方面、以及政府的市場(chǎng)政策方面，大力加強(qiáng)的是節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)地與環(huán)境友好，如果說(shuō)我們要是尋找這是我要尋找的第二個(gè)方面。

　　第三，需要建設(shè)起一批有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，能夠在資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良的能夠走到國(guó)外去，并且能夠在本國(guó)市場(chǎng)上外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者相抗衡的一大批優(yōu)秀、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，不是像農(nóng)村建筑隊(duì)村里誰(shuí)家娶媳婦，蓋一回房子這樣臨時(shí)性的建設(shè)，我們這個(gè)國(guó)家，正面對(duì)一個(gè)從農(nóng)業(yè)國(guó)像工業(yè)國(guó)轉(zhuǎn)變的偉大的時(shí)代轉(zhuǎn)折，更多人搬到城里住。是我們?cè)诮窈?0年必須完成的一項(xiàng)歷史使命，在過(guò)去改革開(kāi)放以來(lái)，一個(gè)有趣的發(fā)現(xiàn)100個(gè)人都去種地，種出的糧食是不夠100個(gè)人吃，發(fā)現(xiàn)越來(lái)越少的人種地，種的糧食吃不了，知識(shí)青年到農(nóng)村去，工人也要學(xué)農(nóng)，以及以糧為綱，這么多政策實(shí)施下去，當(dāng)時(shí)8億中國(guó)人沒(méi)有吃飽，我們憑糧票吃飯，通過(guò)配給的方式，保證人人都能夠不被餓死，談不上營(yíng)養(yǎng)。

　　今天軍事青年不到農(nóng)村去，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力到城市來(lái)，中國(guó)人吃飽飯沒(méi)有，還有沒(méi)吃飽的人群，但是中國(guó)連基本溫飽沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的人群減少了90%，大家值得今年以來(lái)居民消費(fèi)價(jià)格上漲是糧食價(jià)格推動(dòng)，也給大家一個(gè)數(shù)據(jù)。我們中國(guó)人不缺糧食，去年中國(guó)打了4.97億噸糧食，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的正式數(shù)據(jù)，4.97億噸糧食是建國(guó)以來(lái)少有的特大豐收年成，而且每年只需要4.6億-4.7億糧食就夠13人吃了。也就是說(shuō)，去年的糧食總產(chǎn)量是過(guò)剩而不是不足，是過(guò)剩我不言過(guò)其實(shí)，今年的糧食我們連續(xù)4年增產(chǎn)，為什么糧價(jià)會(huì)漲？并不是因?yàn)榉N地的人少了，國(guó)際糧價(jià)漲，我們不往下延伸了。

　　國(guó)際糧價(jià)漲是因?yàn)槭蛢r(jià)格漲，石油價(jià)格漲怎么影響到糧價(jià)，國(guó)際價(jià)格漲到65美元一桶的以上的時(shí)候，把玉米買(mǎi)了一半，全世界有一半買(mǎi)走練工業(yè)乙醇，導(dǎo)致的國(guó)際糧價(jià)上漲，中國(guó)不缺糧食，剛才說(shuō)的這樣一個(gè)偉大的建設(shè)過(guò)程，我們勢(shì)必面對(duì)的是對(duì)世界市場(chǎng)的接軌，如同糧價(jià)和市場(chǎng)接軌一樣，建筑業(yè)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也要和世界接軌，接軌的過(guò)程中就要有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)和碰撞，我們希望房地產(chǎn)企業(yè)不只要研究，如何和消費(fèi)者的競(jìng)爭(zhēng)？如何滿足的政府政策的要求？甚至不僅僅要研究建設(shè)更有競(jìng)爭(zhēng)力房型，更好的開(kāi)發(fā)節(jié)能、省地的技術(shù)，而且要學(xué)會(huì)在市場(chǎng)上和外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)，使中國(guó)得到更多國(guó)民福利，也順便說(shuō)一句一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家和一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家有什么區(qū)別，發(fā)達(dá)國(guó)家GNP遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP，中國(guó)GDP和GNP遠(yuǎn)遠(yuǎn)接近的，GNP是國(guó)民生活總值，法國(guó)意大利人，原來(lái)工作六天，原來(lái)一天工作8小時(shí)，后來(lái)改7小時(shí)，現(xiàn)在一天工作六個(gè)半小時(shí)，每年還有兩次中間還有喝咖啡的時(shí)間，為什么日子過(guò)得不錯(cuò)？因?yàn)樗腉NP收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，GAP遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總之，我們的房地產(chǎn)企業(yè)什么時(shí)候能夠不僅在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上有了自己的杰作，而且能夠在全世界的住房建設(shè)，公共建筑中葉成為最有競(jìng)爭(zhēng)里投資者的時(shí)候，以及在房地產(chǎn)的相關(guān)市場(chǎng)土地金融、市場(chǎng)上面成為強(qiáng)有力的影響者的時(shí)候，我想我們的房地產(chǎn)未來(lái)變的更加輝煌。

　　最后我希望我們的房地產(chǎn)在未來(lái)當(dāng)中解決一個(gè)的問(wèn)題，也是我們真正要有未來(lái)勢(shì)必要問(wèn)題，就要農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移過(guò)程中的住房問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是迄今坦率的說(shuō)，從政策包括土地政策、戶口政策、以及我們城市化政策，住房建設(shè)等方面的政策，尚未形成比較成熟的思路一個(gè)薄弱的環(huán)節(jié)。如果說(shuō)怎么完善住房保障體系，怎么推進(jìn)節(jié)能省地型住宅？怎么監(jiān)管市場(chǎng)？培育更有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，我們程度不等都已經(jīng)有了一定經(jīng)營(yíng)的話，那么面對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力能不能順暢的完成。這一個(gè)住房建設(shè)的客觀需求，可能到目前為止不論在理論還是在實(shí)踐上面，在市場(chǎng)和政策上面，我們還都是弱項(xiàng)。

　　希望大家共同努力，明年了論壇的時(shí)候我們有一個(gè)明晰的答案，以上是我的演講，謝謝大家！