由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國(guó)房地產(chǎn)跨入資本時(shí)代，這是大家對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的共同理解。在一個(gè)資本時(shí)代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進(jìn)行討論。以下為巴曙松演講實(shí)錄。

　　巴曙松：非常高興和感謝會(huì)議的邀請(qǐng)，使我有機(jī)會(huì)有這么一個(gè)時(shí)間，就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問題談一點(diǎn)個(gè)人的看法，不代表任何機(jī)構(gòu)的意見。

　　我主要講四個(gè)問題，一個(gè)問題講三四分鐘。昨天香港股市上演了一個(gè)今天大逆轉(zhuǎn)，像過山車一樣，上午跌了600點(diǎn)，下午跌了將近1200點(diǎn)，到了尾盤下跌200點(diǎn)，那么加上昨天和前面兩天的下跌，市值蒸發(fā)很大，本來在事前很多機(jī)構(gòu)都認(rèn)為無關(guān)緊要的一個(gè)次案風(fēng)波，為什么會(huì)演變成規(guī)模不大不小的股災(zāi)？一個(gè)非常主要的原因就是看起來運(yùn)作非常完美的次案金融化的過程，都有一個(gè)前提假定，都假定房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上漲，我給收入較低的人群提供貸款，然后銀行把貸款賣出去，投資銀行把它證券化，賣給基金或者對(duì)沖基金或者養(yǎng)老金，整個(gè)過程之所以運(yùn)轉(zhuǎn)得到比較好，都是假定貸款之后房?jī)r(jià)的上升。但是，問題就出在幾乎所有的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)都在假定房?jī)r(jià)上升的時(shí)候，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)意外。

　　我最近和頻繁和金融機(jī)構(gòu)調(diào)研，他們說市場(chǎng)可能還出現(xiàn)再次以外，導(dǎo)致市場(chǎng)大幅度的調(diào)整，幾乎美國(guó)大部分的機(jī)構(gòu)80%的金融機(jī)構(gòu)都在假定波蘭克會(huì)沿用格林斯潘的對(duì)策，出現(xiàn)問題的減息，從美國(guó)收益率曲線看出的這個(gè)預(yù)計(jì)，因?yàn)閺牟ㄌm克貨幣政策的理念來看，很可能不會(huì)采用格林斯潘降低利率，用一個(gè)泡沫替代另外一個(gè)泡沫的做法，更多可能是關(guān)注整體的經(jīng)濟(jì)。美國(guó)二級(jí)度的經(jīng)濟(jì)在上升，物價(jià)在上升，已經(jīng)接近加息容忍的上線，有可能出現(xiàn)另外一個(gè)意外，就是如果市場(chǎng)都在預(yù)計(jì)減息的時(shí)候，來挽救市場(chǎng)的時(shí)候，美國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較快，出現(xiàn)了加息，大家想想市場(chǎng)就出現(xiàn)另外調(diào)整。

　　所以，我想講的，海外同行的人士很緊張，說美國(guó)的老板跟他講，不要問獎(jiǎng)金的事情，能在年底保住你的位置就不錯(cuò)。除了介紹一點(diǎn)情況之外，值得關(guān)注在市場(chǎng)上做投資、做開發(fā)，值得關(guān)注的案例給我們的教訓(xùn)就是，我們?cè)谑袌?chǎng)向好的時(shí)候，也應(yīng)該反過頭來做一些立項(xiàng)思考，實(shí)現(xiàn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這樣在事前有一些思考和對(duì)策的時(shí)候，我們才能減緩或者躲過或者是減少調(diào)整帶來的沖擊。所以，我們說房地產(chǎn)市場(chǎng)，這次會(huì)議主題說的很好，博鰲的7年房地產(chǎn)20年，基本上是一個(gè)上升的趨勢(shì)，理論上上升20年。

　　在大的趨勢(shì)來看，城市化過程不斷全市居住，人口結(jié)構(gòu)在趕工作的暫住人口的比較高，人民幣生值，利率比較低，18億畝農(nóng)田的底線控制比較嚴(yán)，這些情況沒有變之前，房地產(chǎn)看好是沒有問題的，但是中間有沒有一些覺得不是問題可能出現(xiàn)問題，也許提出一點(diǎn)思考，供大家參考。

　　第一，談城市化的進(jìn)程，因?yàn)槲覀冏罱苍谒伎己脱芯窟@個(gè)問題，大家很多房地產(chǎn)商把陸續(xù)的投資重點(diǎn)比如說逐步擴(kuò)展到二線、三線，實(shí)際上從這個(gè)情況看，二、三線城市也在跟上市場(chǎng)表現(xiàn)，談的更遠(yuǎn)一點(diǎn)看，這個(gè)城市化的進(jìn)程能夠表現(xiàn)什么格局？是不是深圳、上海、北京漲到位，接著是南京、武漢、長(zhǎng)沙、西安一步一步推進(jìn)，有沒有另外一些表現(xiàn)方式，最近我看了一些相關(guān)的研究。在10年前，日本意識(shí)到東京地區(qū)人口過分密集，非常擁擠，城市化過分集中，極力的促使日本人口的分散，產(chǎn)業(yè)的遷移，不要都集中在東京的地方。但是，10年之后看起來，東京地區(qū)的人口密集度不僅沒有下降還在上升，這是第一個(gè)案例。

　　第二，最近德國(guó)反思國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和周邊的大國(guó)、強(qiáng)國(guó)相比，缺少一個(gè)國(guó)際性的大都市是導(dǎo)致影響德國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力很重要的因素。比如像法蘭克福、漢堡都是很小。從未來的趨勢(shì)來看，未必是城市像一個(gè)低效應(yīng)一、二、三、四線這么推下去，很有可能是一些大型的中心城市的集群，而國(guó)與國(guó)的之間的競(jìng)爭(zhēng)開始表現(xiàn)為城市集群的競(jìng)爭(zhēng)，很有可能經(jīng)濟(jì)不會(huì)是像波浪一樣，一浪從沿海相中部、西部，有可能大量資源集中在運(yùn)輸成本、水土環(huán)境更能承受的沿海地區(qū)。從我們的海南一直到香港、寧波、上海一直往北天津、大連城市擴(kuò)展下去，可能會(huì)居住中國(guó)未來30%、40%、50%的人口等。所以，這是一種可能。

　　所以，我想講的第一點(diǎn)，要關(guān)注城市化推進(jìn)的區(qū)域方向，這點(diǎn)是未來對(duì)我們投資者有很大價(jià)值和意義決策，我這個(gè)判斷未必是對(duì)的。但是，大家在往中、西部、二、三線投資的時(shí)候要想到這一點(diǎn)，這是一個(gè)趨勢(shì)，而目前全球房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也出現(xiàn)這么一個(gè)現(xiàn)象，比如說美國(guó)、倫敦房?jī)r(jià)下調(diào)得時(shí)候，有幾個(gè)大的城市房?jī)r(jià)的上升紐約、倫敦、香港，做城市細(xì)分，高端價(jià)格房地產(chǎn)上升，比如說香港中低端的房地產(chǎn)上升還不如97年金融風(fēng)暴的水平，第一點(diǎn)要做的逆向思考，怎么樣把握城市化的進(jìn)程？要來一點(diǎn)逆向思考，有可能進(jìn)一步的集群。

　　第二，目前，觀察和分析上市的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)比較容易獲得，觀察這些上市房地產(chǎn)行為情況看，越來越明顯的，大家把拿地作為盈利決定性因素，我們看到這個(gè)目前拿的比較多的，碧桂園大概在4000多萬平方米。目前市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)情況，很多房地產(chǎn)商在去年到今年這一輪調(diào)控里面做的比較好的，運(yùn)作的比較成功，銷售的比較快，結(jié)果利潤(rùn)率可能還沒有去年管理銷售不是太好房地產(chǎn)公司，因?yàn)檎迷谶@一輪房?jī)r(jià)里面這些管理銷售不是太好的分享到了，這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)延續(xù)呢？或者說這個(gè)不斷的拿地，現(xiàn)在資本市場(chǎng)也在這么估值，估單位儲(chǔ)備市值來比較，始終假定我們的18億畝農(nóng)田是一個(gè)底線絕對(duì)不能動(dòng)。我們大膽設(shè)想一下，如果我們的城市化的理念有所調(diào)整，胡錦濤總書記在6月25日中央黨校的講話有一個(gè)非常重要的判斷，未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力新四化，叫城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場(chǎng)化和國(guó)際化，如果我們重新認(rèn)識(shí)到了城市化給中國(guó)帶來的動(dòng)力，到目前為止中國(guó)的城市，所占的全國(guó)的土地大概3.4%、3.5%，貢獻(xiàn)超過一半的GDP，如果這個(gè)認(rèn)識(shí)換一個(gè)角度思考一下，再增加3.5%的土地，把現(xiàn)有的城市面積擴(kuò)張一倍，來滿足中國(guó)快速推進(jìn)城市化的進(jìn)程。去年底的城市生活人口占總?cè)丝诘谋壤坏?5%，我們的目標(biāo)整個(gè)完成要到60%-65%的話，要上升20個(gè)百分點(diǎn)，人口在12億的話，未來有多少？2.4億的人口在未來10年或者更長(zhǎng)的時(shí)間轉(zhuǎn)移到城市居住，如果有更多的土地能用于城市化，我們的現(xiàn)在拿地的模式是不是也碰到一些挑戰(zhàn)。

　　目前，高價(jià)拿地有很多潛臺(tái)詞，很多地方土地價(jià)格已經(jīng)超過周邊的房產(chǎn)價(jià)格，我在一家上市公司擔(dān)任獨(dú)立董事，在浙江湖州董事會(huì)授權(quán)經(jīng)理層拍賣一片土地，董事會(huì)經(jīng)過調(diào)查之后，已經(jīng)給了相當(dāng)大的權(quán)限給經(jīng)理層舉牌，結(jié)果舉到后面打電話過來說不敢舉了，地的價(jià)格已經(jīng)和周邊樓面的價(jià)格一樣，假定房?jī)r(jià)才能升，漲幅也不可能高于這么高的土地價(jià)格上漲，利潤(rùn)率會(huì)下降，公司怎么規(guī)避利潤(rùn)下降？在這樣更高的價(jià)格之后，消費(fèi)者更挑剔，有哪些公司能夠真正提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，這就比較的重要。在供不應(yīng)求缺口比較大的時(shí)候，消費(fèi)者不會(huì)那么挑剔，這是我想講的第二點(diǎn)對(duì)于土地的看法。

　　第三，我們會(huì)議的主題尋找中國(guó)房地產(chǎn)共同的未來，題目選的很好，原來我們討論共同的未來前六屆會(huì)討論蛋糕再做大，大家每個(gè)切的都會(huì)增多，我們現(xiàn)在看到的未來很可能是一部分人的未來，是一部分小公司被大公司收購的未來，是一個(gè)行業(yè)不斷并購的未來，行業(yè)整合之后的未來，其實(shí)越來越明顯，從拿地的情況看，對(duì)資本的要求門檻越來越高，是誰在拿地？是那些能夠熟練運(yùn)用不同融資渠道，股權(quán)、融資券、海外的基金、私募這些種種的渠道來進(jìn)行融資。我們可以看到，房地產(chǎn)金融調(diào)控一個(gè)很重要的政策，就是降低整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度，調(diào)控效果很明顯。2006年初國(guó)務(wù)院貸款房地產(chǎn)企業(yè)來源28.3%，07年6月份23%，一直在下降，誰能夠用其它的渠道，誰就在其中獲得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，高價(jià)的拍地是這個(gè)行業(yè)整合的前奏，會(huì)讓一些不具備這些資本實(shí)力和管理能力的玩家退出市場(chǎng)。最終，完成整個(gè)將是資本市場(chǎng)，金融資本和土地結(jié)合的過程?，F(xiàn)在資本市場(chǎng)上，萬科成為龍頭，現(xiàn)在市盈率50、60倍，很多人會(huì)說會(huì)炒到80倍、100倍，萬科的上市公司發(fā)展到今天，不太可能持續(xù)保持在高的100倍市盈率，他已經(jīng)比較能夠熟練運(yùn)用這些金融工具，把它估值到80倍，能夠選擇不斷經(jīng)過定向增發(fā)、換股、收購?fù)恋睾推渌?，把市盈率降下來，這個(gè)過程不是公司的應(yīng)力能力的議價(jià)，收購和并購的擴(kuò)張的議價(jià)，市場(chǎng)的兩級(jí)分化，向我們前面講的高端和地段的兩級(jí)分化一樣，會(huì)進(jìn)一步的重演，資本市場(chǎng)的運(yùn)用上順便說一句，除了龍頭公司有盈利支持之外，A股除了龍頭公司有支持的之外，A股和H股的議價(jià)經(jīng)過昨天的大跌之后接近85%的左右。所以，從投資的角度來看，香港以內(nèi)地為主要業(yè)務(wù)的地產(chǎn)股有比較大的機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@些估值也比國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)低，有比較大的機(jī)會(huì)。

　　最后一點(diǎn)，8月1日廉租房管理辦法的推出，我看到業(yè)界有很多的評(píng)論，觀點(diǎn)網(wǎng)也有很多的評(píng)論說這是一個(gè)新政，終于意識(shí)到政府承擔(dān)為中低收入階層直接控制房子該蓋多少面積，是一個(gè)進(jìn)步。但是，是不是像業(yè)界很多人所預(yù)計(jì)的廉租房這個(gè)政策一推出來，商業(yè)住宅想怎么漲價(jià)，就怎么漲價(jià)？我認(rèn)為不是的，幾個(gè)方面的原因：

　　第一，廉租房推出需要假以時(shí)日，目前的推出，以香港為例，香港700萬居民里面，住在公屋和居屋里面接近香港市民一半的家庭，我們才剛起步，整個(gè)融資的可持續(xù)性，有一個(gè)內(nèi)在的不斷摸索過程，而且即使發(fā)展到今天大家認(rèn)為非常完善，非常值得借鑒的公屋制度也有很多缺陷需要彌補(bǔ)，是不是要不斷的規(guī)模擴(kuò)展下去，管理這么嚴(yán)格，一個(gè)廉潔高效的公務(wù)員制度，相對(duì)透明的個(gè)人收入信息制度，這樣還有一些缺陷。比如說一個(gè)規(guī)定，個(gè)人滿18歲的香港居民，每個(gè)月收入低于6000港幣可申請(qǐng)公屋，專門看過公屋，一個(gè)18歲的大學(xué)生入大學(xué)的時(shí)候沒有收入就可以申請(qǐng)，兩年之后就可以申請(qǐng)到一個(gè)公屋，基本上可以住10年，哪怕大學(xué)之后進(jìn)入到很優(yōu)秀的公司，在香港知名大公司工作，拿的很高的工資，也可以一直住10年，有很多的漏洞。

　　再者，怎么樣處理好廉租屋和商業(yè)地產(chǎn)的匹配關(guān)系，怎么樣在區(qū)域上進(jìn)行地域的選擇，也是有很多的問題需要討論，所以，不要對(duì)它冀望過高，特別是起步階段。從次案風(fēng)波看出來，在市場(chǎng)向好的時(shí)候應(yīng)該像另外一個(gè)方向想一下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展這么好的情況下，我們要想一下，城市化的進(jìn)程，來決定我們的戰(zhàn)略布局，土地政策和城市政策是不是有調(diào)整的空間，想一下行業(yè)的整合會(huì)以什么樣的方式來進(jìn)行，然后理性地評(píng)估廉租屋及其可能產(chǎn)生的影響。