吳亞軍就龍湖獨(dú)特的拿地成本控制以及選擇策略、龍湖的項(xiàng)目定位、龍湖如何應(yīng)變等問(wèn)題，一一做出了解答。

　　比如有一些地區(qū)，基本沒(méi)有人進(jìn)去，但是當(dāng)?shù)卣Ｍ埡M(jìn)去。從這一點(diǎn)來(lái)講，龍湖也是做了一些貢獻(xiàn)，因?yàn)榘岩粋€(gè)生地變熟地是很困難的。我們往往是最先進(jìn)城的，最先進(jìn)入管理和服務(wù)的開(kāi)發(fā)商。另外一個(gè)，我們帶著商業(yè)進(jìn)去，幫助居住在這里的新市鎮(zhèn)的人，能夠享受到這個(gè)城市的方便和配套的便利。

　　還有就是龍湖的一批終身粉絲，愿意跟隨龍湖，所以龍湖進(jìn)入新區(qū)，這種優(yōu)越性還是比較明顯。這是比較典型的龍湖的一些拿地的策略。當(dāng)然不是說(shuō)哪兒便宜上哪兒去，我們會(huì)根據(jù)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯來(lái)選擇。

　　Q：到目前為止龍湖有230多億還沒(méi)有入帳，請(qǐng)問(wèn)今年入帳的金額大概有多少？另外，今年可能會(huì)動(dòng)用100到200億作為土地費(fèi)用，龍湖手頭上的資金大概有70多億，那么銀行貸款會(huì)增多？

　　林鉅昌：248億入帳金額，部分在今年，部分在2011年入帳。我們?nèi)ツ杲环康臄?shù)量是134萬(wàn)平方米，今年竣工的數(shù)量接近230萬(wàn)平方米。2010年交房面積，就會(huì)在去年134萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上升到接近230萬(wàn)平方米，而這230萬(wàn)平方米，截止到3月底，已經(jīng)賣(mài)掉77%。

　　公司去年年底是有70多億現(xiàn)金，但是別忘了我們還在賣(mài)樓，一季度賣(mài)了45億，加起來(lái)應(yīng)有110億。龍湖不可能不跟銀行做生意，但主要是靠賣(mài)樓為主。

　　吳亞軍：龍湖去年年底是97個(gè)億的銀行貸款。但是大家應(yīng)該可以注意到，我們?cè)谏鲜星昂?，農(nóng)行給予龍湖180個(gè)億的集團(tuán)授信，建行也給了我們180個(gè)億的集團(tuán)授信。另外今年1月份，工行把龍湖列為中國(guó)西南區(qū)唯一一家的總行客戶(hù)，也授予了我們接近60個(gè)億的銀行授信。目前我們實(shí)際上使用的銀行授信還不到25%。

　　Q：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)跟金融基金合作比較頻繁，而且我們觀察到龍湖跟ING的合作。我想問(wèn)一下龍湖在這一方面有什么想法？或者在融資方面有什么安排？

　　吳亞軍：龍湖其實(shí)在金融渠道利用方面一直是非常開(kāi)放的，而且也可以嘗試新的融資品種。但是根據(jù)業(yè)界的交流，他們覺(jué)得龍湖的要求一直是比較高的，希望用便宜的錢(qián)，相對(duì)自由的錢(qián)，所以我們的合作伙伴選擇是非常神圣的。

　　我們其實(shí)跟ING有合作，但實(shí)際上探討的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這家，也在持續(xù)地關(guān)注跟一些保險(xiǎn)基金的合作，跟一些大型的信托基金的合作。

　　但是我們要求的價(jià)格是便宜的，后期使用是非常靈活的。而且我們希望是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，而不是說(shuō)把房地產(chǎn)的利潤(rùn)無(wú)償輸送給那些基金。所以也許我們?cè)诮衲陼?huì)有一些新的融資品種出來(lái)。

　　Q：現(xiàn)在非主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企要退出，龍湖有沒(méi)有打算通過(guò)與別人合資，獲得一些項(xiàng)目？

　　吳亞軍：到目前為止龍湖還沒(méi)有打算，因?yàn)槲覀儧](méi)有看到任何這樣的項(xiàng)目。我們自己手上的項(xiàng)目，是按照我們?cè)械囊?guī)劃來(lái)做的。到現(xiàn)在為止，超出原有規(guī)劃的東西，我們還擔(dān)心吃不消，所以在這一點(diǎn)還沒(méi)有納入我們的思考范圍。

　　Q：業(yè)績(jī)報(bào)表里面有一個(gè)預(yù)計(jì)竣工的計(jì)劃，在2010年增長(zhǎng)好像慢了一點(diǎn)，大概是24%。可是到了2012年，又會(huì)大幅增長(zhǎng)60%，竣工大概是470多萬(wàn)平米，這個(gè)增長(zhǎng)會(huì)對(duì)龍湖未來(lái)幾年有什么影響？為什么2012年有這么大的增長(zhǎng)？

　　林鉅昌：龍湖預(yù)計(jì)2010年接近230萬(wàn)平米的土地竣工，2011年是280萬(wàn)平米，到了2012年大概是400多萬(wàn)平米。2012年相對(duì)于2011年增長(zhǎng)了67%，這個(gè)對(duì)我們的利潤(rùn)增長(zhǎng)沒(méi)有什么影響。因?yàn)樵鲩L(zhǎng)有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)，一個(gè)是交房的面積，另外一個(gè)是我們的利潤(rùn)率。

　　龍湖09年的毛利率大概是29%左右。實(shí)際上來(lái)說(shuō)，在未來(lái)三年，我們利潤(rùn)率都會(huì)有一個(gè)上漲的空間。主要一個(gè)原因是我們東部的樓盤(pán)的比例會(huì)提高。東部樓盤(pán)比例越高，ASP會(huì)平均化往上拉高。第二個(gè)是我們現(xiàn)在拿地是非常便宜，這些地都會(huì)在11年、12年進(jìn)入交房的階段。

　　總的來(lái)說(shuō)，估計(jì)2010年的利潤(rùn)率跟2009年差不多；2011年的利潤(rùn)率估計(jì)從30%提到35%左右，因?yàn)?011年入帳的項(xiàng)目都是去年和現(xiàn)在賣(mài)的；到了2012年，面積增長(zhǎng)會(huì)再一次推動(dòng)我們利潤(rùn)率上漲。