“我們很希望大的發(fā)展商進(jìn)入二三線城市，把市場做好，但我們?nèi)阅茉诙€城市保持低成本拿到土地。”

　　至今，寶龍共20幾個(gè)項(xiàng)目均是低價(jià)交易取得，通過與當(dāng)?shù)卣统鞘幸?guī)劃、舊城改造等方面進(jìn)行充分互動(dòng)，取得政府的支持跟幫助，共同為所在地打造商圈，讓老百姓配套方便，以獲得所在地的支持。因?yàn)橹袊袌龊艽?，一般住宅地產(chǎn)的競爭較為厲害，而商業(yè)地產(chǎn)則都會(huì)選擇性地按各個(gè)企業(yè)的價(jià)值、要求、特點(diǎn)，以取得所在地政府不同程度的支持。

　　寶龍的這個(gè)優(yōu)勢會(huì)隨著品牌的提升，變得越來越有價(jià)值，因此，我們對成本的壓力并不敏感，而目前最主要要做的就是讓項(xiàng)目加快發(fā)展。在這一兩年內(nèi)，隨著寶龍的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)以及考核制度的完善，讓項(xiàng)目更快發(fā)展，例如我們今年可能8個(gè)月賣房子，土地拿下來后3個(gè)月就要?jiǎng)庸?，保證到明年能更上一層樓。項(xiàng)目發(fā)展越快，售樓風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)減少，同時(shí)，回報(bào)率就會(huì)得到提升。

　　投資性物業(yè)：“每年按一定比例快速增長”

　　Q：寶龍今年目標(biāo)是拿10幅地，預(yù)計(jì)拿地的資金是多少？該部分資金是否包含在42億元的資本性開支里面？未來是否會(huì)繼續(xù)增加投資物業(yè)的比重，投資物業(yè)的收益會(huì)增加多少？

　　許華芳：今年寶龍資本性開支會(huì)根據(jù)拿地的情況進(jìn)行微調(diào)。其中，拿地的成本粗略估計(jì)是在20-30億左右，但并不包括在42億元資本性開支里面，42億是用于開發(fā)的。其實(shí)，我們今年將有55億的銷售性回款，本身就可以彌補(bǔ)所有開發(fā)的成本。

　　其次，公司現(xiàn)有20多億元的現(xiàn)金，且負(fù)債低，我們有非常大空間去舉債，我認(rèn)為適當(dāng)?shù)呐e債也是對投資的一種負(fù)責(zé)的舉措。我們的原則是，根據(jù)融資情況進(jìn)取地去發(fā)展我們的項(xiàng)目，應(yīng)該說，目前純粹是利用融資去發(fā)展新的項(xiàng)目，而不是開發(fā)。

　　至于投資型物業(yè)，寶龍以往的模式是將購物中心的一小部分進(jìn)行出售以獲取現(xiàn)金流。未來我們的項(xiàng)目會(huì)適當(dāng)做大，包括部分住宅及一定量的步行街，并把這部分進(jìn)行銷售，而持有整個(gè)shoppingmall。其實(shí)整個(gè)模型是沒變的，一樣能達(dá)到現(xiàn)金平衡的原則，同時(shí)對shoppingmall持有，能保證長期投資性增長。

　　Q：據(jù)了解，即墨城市廣場的投資回報(bào)率約在10%，寶龍?jiān)诙€城市投資如此綜合體項(xiàng)目，投資回報(bào)期大概有多長？

　　許華芳：即墨這個(gè)項(xiàng)目是我們在去年12月取得的，計(jì)劃在2012年年初把全部項(xiàng)目完成。換言之，就是用兩年多的時(shí)間把50多萬平米的物業(yè)全部完成，實(shí)際上建設(shè)周期非常短。假如按期完成，粗略估計(jì)回報(bào)率會(huì)超過百分之百。

　　Q：公司投資物業(yè)中持有型物業(yè)面積有多少？未來是否有一個(gè)較為長遠(yuǎn)的加速發(fā)展規(guī)劃？

　　許華芳：09年期間，我們的投資新物業(yè)酒達(dá)到52萬平方米，加上已完成的投資新物業(yè)，預(yù)測今年會(huì)超過80萬平方米，銷售收入會(huì)較09年增加一倍以上。往后，寶龍的投資新物業(yè)每年會(huì)按一定比例快速增長。

　　許健康：中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，傳統(tǒng)商圈布局讓中國經(jīng)濟(jì)向好，城市化進(jìn)程加快，我們將在建好管理機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制的基礎(chǔ)上快速發(fā)展，希望寶龍未來在中國多個(gè)城市都建有寶龍城市廣場，并能在中國如此獨(dú)特發(fā)展的機(jī)遇下，成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)表現(xiàn)突出的企業(yè)之一。