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　　這是泡沫過大的回調(diào)階段，真正意義上的下跌通道才剛剛展開，即所謂房價進入“主跌區(qū)”。

　　房地產(chǎn)價格的逐漸下跌已經(jīng)讓房地產(chǎn)發(fā)展商們感到異?？謶?，他們呼吁“政府救市”維持以往的房地產(chǎn)繁榮、解凍二套房貸政策(因為他們似乎覺察到自住購買者已經(jīng)無力承擔(dān)，只能寄希望于有產(chǎn)者)以及為地產(chǎn)商大量輸入資金(緩解其資金鏈周轉(zhuǎn)的麻煩，以支持更長時間的“高價頑抗”)等等。任志強扮演的“角色”非常有趣，在房地產(chǎn)泡沫猛飆時他狂妄地聲稱“政府調(diào)控一次漲一次”(空調(diào)論)、而在房價慢慢下跌時，他恐嚇式發(fā)表“銀行先死論”、現(xiàn)在他開始哀求政府不惜代價救市(向美國學(xué)習(xí))。

　　坦率地說，盡管現(xiàn)在房價在一線城市以及全國范圍出現(xiàn)了一定幅度的回調(diào)，但實際上僅僅出于“房價下跌的初始階段”，這是泡沫過大的回調(diào)階段，真正意義上的下跌通道才剛剛展開，即所謂房價進入“主跌區(qū)”。

　　市面上流行的“看空房價”分析模式是瑕疵的。他們往往將“人民幣匯率升值趨緩”(吸引外部購買力)、政策對投機和自住的區(qū)分性打擊(政策主導(dǎo)論)以及大宗商品期貨的崩潰性暴跌導(dǎo)致“暴富階層購買力的消失”(比如山西煤老板)以及股票市場的低靡(需求斷層論)作為中期拉低房價的重要因素。必須承認(rèn)，這些言論是很有道理的，但卻因為缺乏最有力的分析變量，而淪為就事論事的“花邊式”分析框架。

　　實際上，我們一直用城鎮(zhèn)居民收入流的增減變化來預(yù)測中期(未來3年)房價的走勢，發(fā)現(xiàn)這是一套精準(zhǔn)的模式(我國慶放假的時候閱讀到FernandoV.Ferreira似乎也有這種分析視角，他的地址是：http://real.wharton.upenn.edu/~fferreir/)。我們獨特的邏輯是這樣的：房地產(chǎn)價格的先導(dǎo)性變化因素在于居民實際收入流(扣除通脹)對其實際按揭流(扣除通脹)的匹配情況，居民收入流的增長幅度會促使其對應(yīng)的按揭流提高，即房價出現(xiàn)猛烈的飆升，甚至在這個過程中，按揭流的變化會遠遠超過收入流的上升速度，從而使得房價出現(xiàn)畸形暴漲；但一旦居民收入流出現(xiàn)較大的反轉(zhuǎn)，那么它就沒法匹配高房價的按揭流水平，從而產(chǎn)生了“需求消失”效應(yīng)，迫使新的按揭流出現(xiàn)巨大的下調(diào)——房價從而進入一個“主跌區(qū)”，即因收入下跌造成的房價暴跌。(美國次貸完全符合這一模式)

　　以2003年—2007年為例，城鎮(zhèn)居民的實際收入流增長水平大約是12%(且不論這其中的貧富差距因素，我們曾經(jīng)在《房價下跌偏離度同基尼系數(shù)相關(guān)》有過論述)而且隨著年份出現(xiàn)的是邊際遞增的。在收入流的高速增長和沒有房貸政策的限制下，自然“翹高”了對應(yīng)的按揭流，使得房價出現(xiàn)駭人的增長勢頭，一線城市房價上漲了4倍。就像所有的過度投機都是建立在實際支持因素下的，一旦實際支持因素發(fā)現(xiàn)重大變化，那么投機將出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

　　今年城鎮(zhèn)居民可支配收入流萎縮得厲害，即時我不考慮股票收益的巨大縮水，居民收入流也只有不到6%的增長幅度，而且隨著經(jīng)濟下行通道的確立和勞動生產(chǎn)率水平的逐步下降(居民實際收入流增長的唯一動力就是勞動生產(chǎn)率水平的提高情況——我們將產(chǎn)出的貢獻分為資本生產(chǎn)率貢獻、TFP貢獻和勞動生產(chǎn)率貢獻)，明年居民收入流將會出現(xiàn)進一步的下滑甚至是負增長。那種認(rèn)為“中國工資進入上升區(qū)”的觀點是一種錯誤而滯后的觀點(李揚)，實際上這一思想在1999年-2003年是成立的，因為當(dāng)時中國勞動生產(chǎn)率增長水平一直在14%—18%之間，而對應(yīng)的居民收入增長卻不到8%。而最近5年，勞動生產(chǎn)率的增長水平(大約13%)跟居民收入增長(12%)是匹配的，不存在所謂的“低估”(令人奇怪的是，像任若恩這樣的家伙，在中國過去勞動生產(chǎn)率急劇上升的時候，大力貶低和丑化中國的勞動生產(chǎn)率——對比美國勞動生產(chǎn)率，而在目前生產(chǎn)率開始慢慢下降的時候，卻極力鼓吹中國勞動生產(chǎn)率的牛比。真應(yīng)了那句米塞斯的判斷：“經(jīng)濟學(xué)者中最大膽的騙子主要集中在經(jīng)濟統(tǒng)計界”)。而上調(diào)名義工資的唯一后果就是釋放更多的貨幣，造成通脹升級和實際購買力的下降。

　　從這個意義上說，那種用城市化率、人口生育率和結(jié)婚率來推測中期房價是不靠譜的，我們承認(rèn)人口在長期房價中的作用，但是“沒有購買力的人口對住房的需求”不能稱之為真實的需求。大話王任志強曾經(jīng)講出一句令人生恨的實話：“我只給富人(有購買力的)蓋房子(所以，我們呼吁即使多年積累、也沒有足夠購買力的人群的確需要政府提供的廉租房和經(jīng)濟適用房系統(tǒng)，但政府必須建立一個透明的分配規(guī)則)”而他現(xiàn)在已墮落到將各種人口都納入住房需求函數(shù)里面，證明房價永不跌的神話，完全違背過去的認(rèn)識。

　　也就是說，只有觀察有著匹配目前按揭流能力的人群的收入流變化，才是分析房價的重點所在。我們只能說，現(xiàn)在的房價剛剛下跌，并進入“主跌區(qū)”，開始猛烈的下跌之旅。而聰明的萬科似乎比其他地產(chǎn)商更理解這一點，正在利用居民收入流還沒有明顯進入灰暗時代，來進行快速的銷售戰(zhàn)略調(diào)整。

　　現(xiàn)在，看看你的左鄰右舍收入情況，然后決定是否該買房。