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　　但是，近期呼吁放松宏觀調(diào)控防止經(jīng)濟(jì)下滑的聲音越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)公司的融資渠道也開始放寬。

　　一場(chǎng)跨時(shí)一年的“徐牛”對(duì)賭，以北大教授徐滇慶登報(bào)致歉收尾。但是，徐堅(jiān)持認(rèn)為長(zhǎng)期看，無論是深圳還是全國(guó)的房?jī)r(jià)都會(huì)繼續(xù)上漲。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了一段時(shí)間的調(diào)整，似乎也開始顯露出一定轉(zhuǎn)機(jī)，而深圳6月豪宅頻推，為徐的后話增加了底氣。

　　依據(jù)深圳國(guó)土和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，6月份深圳商品房的成交價(jià)格已現(xiàn)上升趨勢(shì)，別墅成交量放大，6月22日更是以全市商品房成交均價(jià)21657元/平方米，超過了去年同期均價(jià)。遠(yuǎn)在千里之外的北京與之遙相呼應(yīng)，6月份商品房成交量激增，房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)。恰在此時(shí)，放松貨幣政策的呼聲日隆，地產(chǎn)商發(fā)債融資的渠道洞開。

　　售房促銷花樣百出

　　2007年，全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格漲幅高達(dá)17.5%。北京的房?jī)r(jià)漲幅更是達(dá)到了44%。進(jìn)入2008年，房?jī)r(jià)一改以前的高歌猛進(jìn)，漲幅趨緩進(jìn)而回落。而“價(jià)滯量縮”成為當(dāng)前樓市的標(biāo)準(zhǔn)樣式，也給地產(chǎn)開發(fā)商帶來前所未有的資金壓力。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，然而從今年初開始，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金越來越緊張。銀行信貸收緊、股市融資變難，一直扛著房?jī)r(jià)的開發(fā)商不得不在銷售上做文章。“買樓送寶馬”、“買房送裝修”、一次性付款九折……甚至闊別京城樓市7年之久“無理由退房”等促銷招數(shù)也重現(xiàn)樓市。

　　位于北京南三環(huán)和南四環(huán)之間的一個(gè)樓盤，其促銷力度之大，曾被北京媒體稱為“四環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)單價(jià)低于萬元新房”。據(jù)《證券市場(chǎng)周刊》記者調(diào)查，該樓盤周邊的房?jī)r(jià)基本在14000元/平方米，但是其所謂的“某些戶型確實(shí)最低折扣加上優(yōu)惠沖抵，實(shí)際購(gòu)買的單價(jià)僅為9866元/平方米”，是特指朝向?yàn)楸?、銷售不暢、居室布局較其它戶型相對(duì)較差的少數(shù)戶型，且享受萬元以下優(yōu)惠的前提必須是全額付款。

　　“有能力全額付款的未必會(huì)選這類戶型，沒能力付款的自然也享受不了這個(gè)待遇，如此降價(jià)華而不實(shí)。”參與了上述樓盤團(tuán)購(gòu)的投資者李先生告訴記者，所謂的“房屋銷售均價(jià)”，并不能真實(shí)反映樓價(jià)。據(jù)了解，4月3日開盤的4號(hào)樓與4月12日開盤的5號(hào)樓——兩棟均為9層塔樓，相距50余米，其樓層、戶型設(shè)計(jì)完全一樣。4號(hào)樓的銷售均價(jià)為12700元/平方米，開盤日是9.9折，全款是9折，開盤當(dāng)日即售出近85%的房子。隨后開盤的5號(hào)樓均價(jià)每平方米上漲了380元，促銷手法與4號(hào)樓盤完全一致，但銷售速度明顯放緩。4月26號(hào)，21層的塔樓1號(hào)樓開盤，隨后開發(fā)商加大打折力度，推出“買房送車”的促銷活動(dòng)，并適用于所有已開盤的房子?？瓷先ゴ蛘矍暗馁I房人吃虧了，但記者研究了李先生提供幾份買房合同后發(fā)現(xiàn)：同為西南朝向的同層同戶型房子，即使考慮打折等優(yōu)惠措施，4號(hào)樓的房子在4月份開盤當(dāng)日的售價(jià)，也要比6月份以同樣付款方式購(gòu)買的6號(hào)樓便宜了998.45/平方米。

　　這個(gè)樓盤的促銷雖然花哨，但在房?jī)r(jià)上卻是“假摔”。李先生表示：“開發(fā)商定價(jià)不必報(bào)物價(jià)局批準(zhǔn)，先定價(jià)再打折，其實(shí)打的是心理的折扣。”

　　六月放量難言回暖

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期北京地產(chǎn)商通過加大促銷力度，帶動(dòng)銷量的情況比較普遍。位于北京東四環(huán)的一處樓盤，去年10月開盤是均價(jià)18000元/平方米，截止到今年5月份，價(jià)格曾最高拉升至均價(jià)18600元/平方米，但成交量萎靡，6個(gè)多月僅售出40余套。5月中旬，開發(fā)商因上市等原因調(diào)整了部分戶型的價(jià)格，打折促銷，6月20日之前均價(jià)最低探底16500元/平方米，其間銷售量激增，“每周輕松售出近10套房不在話下”，其工作人員表示。6月20日，該樓盤較搶手的小戶型一居室均價(jià)上漲了1000元/平方米。7月1日下午5時(shí)許，記者再去采訪時(shí)，原來購(gòu)房享受的9.8折已經(jīng)升為9.9折。記者見到銷售大廳內(nèi)依舊冷清，但售房示意圖上200余套可售房?jī)H存零星未貼已售標(biāo)志。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，6月份北京市期房住宅銷售11946套，相比5月份的7931套增長(zhǎng)51%，但同比去年6月降幅仍近四成。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)操作中存在大量的已購(gòu)房客戶延緩網(wǎng)上簽約的現(xiàn)象，官方的公布數(shù)字具有一定的滯后性。因此不排除實(shí)際的銷售情況還要好的可能。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，6月份的北京樓市成交量激增，是因?yàn)榻肽陙順鞘欣淝?，大量需求被抑制，在地產(chǎn)商打折促銷的刺激下，購(gòu)買力有所釋放。縱觀北京樓市今年前26周的成交量，其走勢(shì)與去年同期基本上一致，惟一的差別是今年沒有出現(xiàn)往年的“紅五月”行情。而且他強(qiáng)調(diào)，在數(shù)據(jù)上看不出來是否有熱錢進(jìn)入的跡象，也難以判斷成交量是否“回暖”。根據(jù)國(guó)信證券對(duì)截止到6月29日這周的數(shù)據(jù)分析，北京、深圳和天津等地的銷量近期都有不同程度的上升，但是這種情況并不是全國(guó)的普遍現(xiàn)象，總體來看，目前全國(guó)的房市還只能說是“整體偏弱，弱中有強(qiáng)”。

　　而據(jù)某知名網(wǎng)站一份題為：“6月銷售量的猛增，您認(rèn)為這會(huì)對(duì)北京樓市產(chǎn)生什么樣的影響”的問卷調(diào)查則顯示：截止到7月9日，認(rèn)為“樓市快回暖了，價(jià)格趨于穩(wěn)定”的支持者2537人，占26.54%；認(rèn)為“時(shí)刻變化，難以判斷”的1652人，僅占17.28%；而認(rèn)為“購(gòu)房者依然觀望，價(jià)格會(huì)下跌”的卻有5369人，占56.17%。可見開發(fā)商目前的打折促銷策略，難以激發(fā)更多消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。

　　發(fā)債成房地產(chǎn)公司融資新路

　　資金是房地產(chǎn)的血液，而今年以來房地產(chǎn)公司已經(jīng)處于嚴(yán)重供血不足的境地。國(guó)泰君安的分析報(bào)告稱，假設(shè)2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比既不增長(zhǎng)也不下降，開發(fā)商自有資金同比增長(zhǎng)36%，則2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口7100億元。

　　但是，近期呼吁放松宏觀調(diào)控防止經(jīng)濟(jì)下滑的聲音越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)公司的融資渠道也開始放寬。并且房地產(chǎn)公司債的發(fā)行也不斷受到投資者的熱捧。7月2日，新湖中寶網(wǎng)上發(fā)行的90萬手2008新湖債僅17分鐘即被投資者搶購(gòu)一空；7月8日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，稱公司將于7月11日開始發(fā)行43億元公司債。今年5月份以來，發(fā)行公司債獲批的房地產(chǎn)上市公司包括：萬科59億元、保利地產(chǎn)43億元、新湖中寶的14億元以及北辰實(shí)業(yè)的17億元。

　　融資政策的松動(dòng)，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言無異于雪中送炭。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，放行公司債發(fā)行適合房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求，并且對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展格局將產(chǎn)生很大的影響。

　　但從另一個(gè)方面而言，地產(chǎn)商扎堆發(fā)行公司債也印證了輿論對(duì)眾多房地產(chǎn)公司資金鏈普遍比較緊張的判斷。市場(chǎng)人士表示：因?yàn)殂y行貸款這個(gè)渠道已經(jīng)越來越難，房地產(chǎn)公司為獲得資金已經(jīng)可以說是不計(jì)成本，這也使得目前發(fā)行的債券的利率水平很高。例如，近期發(fā)行的新湖中寶8年期債，每年付息年利率高達(dá)9%，且還附帶有提前贖回等條款。另一方面，為了保證現(xiàn)金流，部分房地產(chǎn)企業(yè)盈利的目標(biāo)已經(jīng)讓位于保證一定的銷售量。