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　　專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控推行3年之后，“金融安全”的命題伴隨著深圳等地房價的大幅波動，擺在了中國決策層的面前。

　　日前，國務院召開會議，在強調(diào)金融安全的大命題下，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　而經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則向記者宣稱，根據(jù)他的研究，中國房企上半年的資金缺口多達4000億元。

　　新近履新的住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新曾明確指出：“既要防止房價過快上漲，又要防止過快下跌。”現(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的工作是否真的到了“防下跌”的階段？

　　4000億資金缺口“設伏”

　　信貸緊縮之下的房地產(chǎn)企業(yè)缺錢已經(jīng)不是秘密，但坐擁資本平臺的上市公司，資金鏈卻也變得脆弱起來。

　　鐘偉正在進行一項關于房地產(chǎn)金融的課題研究。利用上市公司年報與宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)綜合分析，鐘偉得出的結論是，中國房地產(chǎn)上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規(guī)模量級。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產(chǎn)行業(yè)所承受的巨大壓力。

　　鐘偉說，研究初期，這一數(shù)據(jù)曾為1400億元，但隨著上市公司樣本量的增大，最終這一數(shù)字變成了驚人的4000億元。

　　“全年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額，按照去年的水平估算，應該在6000億元人民幣的規(guī)模。”鐘偉說，同樣按照去年的規(guī)模估算，個人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規(guī)模上下，此外，從QFII批準額度通過股市投資于房地產(chǎn)的外資，1~4月的數(shù)據(jù)顯示為150億元左右，再加上可能通過增發(fā)等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。

　　相比之下，房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金投入，卻要大于這一數(shù)字。綜合2005~2007年的情況，以及今年1~4月的上市公司開復工面積、土地儲備總量等數(shù)據(jù)。鐘偉測算，該行業(yè)上市公司須投入開發(fā)的資金總額，應該在2億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現(xiàn)。

　　“這個數(shù)據(jù)相當于一年房地產(chǎn)所需投資總額的1/5。”中國住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，這樣的情況下，按照慣常邏輯，降價以加快銷售回款，是最為合適的解決手段。

　　“穩(wěn)定房價”的不同含義

　　面對這樣的局面，2005年形成的調(diào)控觀點正在發(fā)生微妙的變化。

　　接近住房和城鄉(xiāng)建設部的人士告訴記者，在住房和城鄉(xiāng)建設部內(nèi)部，已經(jīng)有不少領導認為，目前所處的宏觀、中觀環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，已經(jīng)與2005年時有很大的不同，其中向下產(chǎn)生波動已經(jīng)成為了“現(xiàn)實的可能”，因此，應該做好防止房價過快下跌的準備。

　　此前，在一次會議講話中，彼時剛剛履新的住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新就強調(diào)，既要防止房價過快上漲，同時也要防止房價出現(xiàn)大規(guī)模下跌。

　　國家統(tǒng)計局公布的國房景氣指數(shù)顯示，2008年5月國房景氣指數(shù)為103.34，較上月下跌0.73，是連續(xù)6個月下跌。這項由國家統(tǒng)計局發(fā)布的指標，向來被中央決策層看做是房地產(chǎn)行業(yè)安全與否的重要指標之一。

　　壓力不可避免。記者了解到，每半年中房協(xié)都要對房地產(chǎn)市場進行綜合統(tǒng)計分析，形成報告上報住房和城鄉(xiāng)建設部作為決策參考后，再向社會公布，一般時間定在8月，但今年，如無意外，這份報告將推遲發(fā)布。

　　“8月公布的時候正好是奧運會，從上到下都要求穩(wěn)定，所以主要還是擔心給市場帶來一些不穩(wěn)定的情緒。”在解釋推遲公布原因的時候，這位人士說。據(jù)了解，這份正在制定、修改的報告中的統(tǒng)計顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房價指標，分別有了8%~13%左右的降幅，他告訴記者，住房和城鄉(xiāng)建設部的主要領導，“非常關心這一指標”。

　　即便在相對穩(wěn)定的北京，也已經(jīng)有開發(fā)商以項目股權的方式尋求現(xiàn)金，有的質(zhì)押，有的則出讓股權。一位在北京東四環(huán)開發(fā)中型住宅項目的項目經(jīng)理告訴記者，寧可如此也不愿降價。

　　“你要降價，首先是已經(jīng)給你放貸的，尤其是放了個人按揭貸款的銀行不愿意，另一方面更關鍵，后面的回款速度會出問題，因為你比前期賣得低了，市場會覺得你會繼續(xù)降，大家等著，回款速度會更慢，所以我們寧可拿股權融資挺過去，也不愿意主動降價。”他的項目，剛剛以股權質(zhì)押的方式，獲得了現(xiàn)金。

　　不過，還能堅持多久，這是一個疑問。

　　金融安全新命題

　　“6月15日的時候，國務院召開了工作會議，姜偉新部長參加了，在這個會議上，國務院分管領導提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的要求。”6月16日，消息人士向記者透露，同時在場的還有央行行長周小川、銀監(jiān)會主席劉明康兩位金融高官。

　　他告訴記者，國務院分管領導提出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的要求，是在布置金融安全工作的部分中提出的。也正因如此，他認為，此次穩(wěn)定房價被注入了確保金融安全的內(nèi)容。

　　“銀行系統(tǒng)很關注華南和華東房價的向下波動。”前述接近住房和城鄉(xiāng)建設部的人士告訴記者，央行、銀監(jiān)會與住房和城鄉(xiāng)建設部也保持著緊密的溝通。“按照通常的理論計算，房價跌幅不超過首付比例，銀行的風險并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔心的是這種趨勢。”他說。

　　央行研究局研究員鄒平座告訴記者，目前銀行的按揭貸款是以住房為抵押的，因此，無論房價的跌幅是否超出通行的首付比例，都意味著銀行在還貸人拒絕還貸從而收回抵押物進行處置時，評估之后的價格受到損失。

　　“只要房價不下跌到大規(guī)模地出現(xiàn)貸款人不還貸的情況，銀行的損失是不會兌現(xiàn)的，但問題是，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會引發(fā)大規(guī)模的拒絕還貸的現(xiàn)象，如果跌幅繼續(xù)加大，會有越來越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物不動產(chǎn)丟給銀行，這樣，呆壞賬會大量上升，銀行拋售抵押的不動產(chǎn)，也不足以填平呆壞賬。”鄒平座這樣解釋房價波動的銀行風險所在。

　　對于首付比例跌破是否就一定引發(fā)拒絕還貸現(xiàn)象發(fā)生的時候，他補充解釋說：“是否跌破首付比例，不是一個100%的臨界線，銀行看這個指標，更多的是看趨勢，過了這個線就存在繼續(xù)下跌的可能，或拒絕還貸的可能?，F(xiàn)在銀行系統(tǒng)要做的是預估未來的風險，而不是計算真正下跌多少才有人拒絕繼續(xù)還貸。”

　　正因如此，銀監(jiān)會已經(jīng)向商業(yè)銀行部署了大量檢查，其中包括委托貸款流向、個人房貸質(zhì)量等。但顯然，要避免房價大規(guī)模下跌帶來的金融風險，作為房地產(chǎn)市場主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設部必須加入。