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　　四川汶川大地震后，業(yè)界一度有傳言稱，信貸緊縮政策可能會(huì)因此放松

　　但在聶梅生及國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱等人的演講中，除了繼續(xù)從緊的信號(hào)外，沒有絲毫放松的跡象。這將令已處于資金困局中的開發(fā)商更為捉襟見肘。

　　2008年博鰲房地產(chǎn)論壇的首位主題演講者，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生一開始就給在場的幾百位房地產(chǎn)從業(yè)者定下了“政策基調(diào)”：對房地產(chǎn)的貨幣政策不會(huì)放松。

　　中房集團(tuán)理事長孟曉蘇則表示，雖然信貸政策不會(huì)放松，但今年也不會(huì)出臺(tái)過多的打壓政策，“因?yàn)檎幌Ｍ績r(jià)過快地上漲，也不希望房價(jià)過快地下跌”。這多少讓在場的幾百位房地產(chǎn)從業(yè)者大松一口氣。

　　但是，根據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉撰寫的《2008博鰲房地產(chǎn)金融報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源面臨前所未有的困境，其中自籌資金比例上升至36%，銀行貸款則上升至10年來的最高點(diǎn)25%。

　　與此同時(shí)，來自銷售定金及預(yù)收款的比例僅22%，是10年來的最低；個(gè)人按揭貸款所占比例也下降至10%，亦是10年來的新低。鐘偉認(rèn)為，目前開發(fā)商面臨的資金緊張，主要是開發(fā)節(jié)奏繼續(xù)高速擴(kuò)張和市場需求明顯萎縮導(dǎo)致。

　　四川汶川大地震后，業(yè)界一度有傳言稱，信貸緊縮政策可能會(huì)因此放松，但在聶梅生及國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱等人的演講中，除了繼續(xù)從緊的信號(hào)外，沒有絲毫放松的跡象。這將令已處于資金困局中的開發(fā)商更為捉襟見肘。

　　宏觀大勢不樂觀

　　就在論壇前幾天，央行第16次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而且這次上調(diào)的比率達(dá)1%，聶梅生將這一舉措稱為“溫水煮青蛙”，而且表示，“現(xiàn)在還在繼續(xù)煮”。在此之前，央行已連續(xù)6次加息。

　　但是，在人民幣升值壓力及美國持續(xù)減息的雙重作用下，熱錢正在源源不斷地流入我國。樊綱表示，中國面臨的更大問題是流動(dòng)性過剩。今年以來，我國外資流入大幅增長，外國直接投資增長達(dá)60%~70%，外匯儲(chǔ)備亦大幅增加。因此，他認(rèn)為，央行的貨幣從緊政策，實(shí)際是為了將多余的資金對沖以保持一個(gè)平穩(wěn)的貨幣供給。

　　早在今年3月份，鐘偉在出席觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)在沈陽舉行的城市論壇時(shí)就提到，2008年中國經(jīng)濟(jì)雖然總體偏向樂觀，但是絕沒有非常樂觀的理由。2008年全年經(jīng)濟(jì)增長的速度極有可能低于10%，通貨膨脹實(shí)際的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通貨膨脹率在今年全年達(dá)到的可能性幾乎接近于零。

　　與此同時(shí)，2008年房地產(chǎn)市場的交易量萎縮十分明顯。鐘偉表示，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)帶動(dòng)能力極強(qiáng)的行業(yè)，在2007年的時(shí)候土地出讓金將近9000億元，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)銷售額大概27000億元，如果今年土地出讓的收益以及房地產(chǎn)銷售金額比2007年下降40%~50%，那么投資或者是國內(nèi)需求就會(huì)出現(xiàn)至少10000億元的缺口，“這對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響是非常大的，或者說由于房地產(chǎn)的不景氣和今年由于外貿(mào)的不景氣對中國產(chǎn)生的負(fù)面影響基本上處于同一數(shù)量級(jí)”。

　　因此，在當(dāng)時(shí)他就已經(jīng)以兩個(gè)“不可能”對今年房地產(chǎn)業(yè)的金融政策走勢作出判斷。他表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)，要求今年年內(nèi)能夠有一個(gè)信貸的明顯放松，是不可能的；要求對于消費(fèi)者的按揭政策有一個(gè)放松，也是不可能的。

　　金融從緊政策將持續(xù)

　　事隔不到3個(gè)月，鐘偉在博鰲再度表達(dá)了“開發(fā)貸款和按揭貸款放松的可能性幾乎不存在”的觀點(diǎn)。

　　實(shí)際上，這一輪對房地產(chǎn)行業(yè)從緊的金融政策，始于2003年8月央行的“121號(hào)文”，并因此引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)界對政策制定機(jī)構(gòu)的最大反彈，包括任志強(qiáng)在內(nèi)的多位開發(fā)商草擬了一份所謂的“萬言書”，致使“121號(hào)文”的實(shí)施細(xì)則半途中止，央行轉(zhuǎn)而出臺(tái)了更為溫和的“18號(hào)文”。

　　這曾被房地產(chǎn)商視為一次重大勝利。如今回頭再看，所謂的“勝利”只不過是開發(fā)商們的自以為是罷了。自2003年底開始，央行幾乎每年都有針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策出臺(tái)，同時(shí)伴隨著一次又一次加息。

　　或許是為了避免開發(fā)商們再次反彈，也或許是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場的火爆場面使開發(fā)商們在一定程度上忽視了這些調(diào)控政策，直到2007年9月，自央行嚴(yán)厲的“二套房政策”后，過往那些被忽視的金融政策終于以“量變到質(zhì)變”的方式，對開發(fā)商的現(xiàn)金流造成現(xiàn)實(shí)的壓力。

　　2003年時(shí)任建設(shè)部原副部長之職的劉志鋒曾在國務(wù)院新聞辦的一次記者招待會(huì)上透露：目前，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例和占個(gè)人住房貸款的比例都比較高，大概都各占30%～40%，兩者相加，超過了60%。此前，央行貨幣政策司原司長戴根有當(dāng)時(shí)也曾表示，銀行資金在房地產(chǎn)業(yè)資金構(gòu)成中超過60%。

　　而根據(jù)鐘偉最新的研究結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，銀行開發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款所占比例已下降至35%，還不及企業(yè)自籌資金的比例。顯然，這與過往幾年持續(xù)的金融調(diào)控政策密切相關(guān)。

　　與此同時(shí)，《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，今年1~4月，房地產(chǎn)開發(fā)年到位資金中，利用外資的增長已呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，為-6.4%，同期流入房地產(chǎn)的外資僅150億元，鐘偉認(rèn)為，外資對中國房地產(chǎn)的態(tài)度開始曖昧。

　　聶梅生則認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款屬于中長期貸款，存貸利差大，因此對銀行利息收入貢獻(xiàn)率超過20%，“這個(gè)數(shù)字絕對不容小覷”。同時(shí)，“來自銀行的開發(fā)貸款占開發(fā)商資金的15%～20%，但預(yù)收款和抵押貸款占40%~50%。當(dāng)市場需求大幅下滑，交易量急速下降時(shí)，對開發(fā)商是致命的，同樣也殃及銀行。”因此，聶梅生認(rèn)為，關(guān)于“如果開發(fā)商資金鏈斷裂，開發(fā)商和銀行誰先死”的問題，其結(jié)果應(yīng)該是“誰都死不起！”因?yàn)檎l都不會(huì)把20%左右的資金份額當(dāng)兒戲。

　　《報(bào)告》的分析顯示，從今年前4個(gè)月的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看，全年需投入至少21000億元，但銷售額已很難達(dá)到2007年的水準(zhǔn)。假定開發(fā)貸款今年同比增長50%，那么全年開發(fā)貸款約為5400億元，而1~4月已發(fā)放2900億元，尚可期望發(fā)放2500億元。假定按揭貸款維持1~4月份的增長，那么全年按揭貸款可能只有4500億元，較2007年萎縮2100億元，考慮到目前按揭率大約為53%，這意味著定金及預(yù)收款也會(huì)下降至少4200億元。

　　因此鐘偉認(rèn)為，在目前的需求狀態(tài)下，要維持目前的開發(fā)節(jié)奏，開發(fā)商將4000億~5000億左右的資金缺口，“足以使20家房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境”。