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　　直到今天，宅基地合法流轉(zhuǎn)還是一句空話。“都明白這是一層紙，卻無(wú)法捅破，”廣東省國(guó)土資源廳的一位官員無(wú)限感慨地表示。

　　“現(xiàn)在就剩下廣東省政府的審批了。”一年前，廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤這么說(shuō)道。他所指的是廣東省國(guó)土資源廳草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》。這個(gè)《通知》中明確提出：農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，并且擁有出租、出售后的收益權(quán)。

　　但是，直到今天，宅基地合法流轉(zhuǎn)還是一句空話。“都明白這是一層紙，卻無(wú)法捅破，”廣東省國(guó)土資源廳的一位官員無(wú)限感慨地表示。

　　“南海模式”

　　其實(shí)，在珠三角地區(qū)，農(nóng)民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個(gè)龐大的灰色市場(chǎng)。這些廉價(jià)的房子為無(wú)數(shù)社會(huì)新鮮人、農(nóng)民工提供了融入社會(huì)的第一個(gè)臺(tái)階。數(shù)據(jù)顯示，宅基地的出租占據(jù)了廣州房屋出租市場(chǎng)一半以上的份額。但容量如此之大的市場(chǎng)居然沒(méi)有得到國(guó)家法律的承認(rèn)。

　　董秀娣是土生土長(zhǎng)的廣州石牌村人，40歲前跟其他農(nóng)村女人一樣，每天種菜、賣(mài)菜、照顧家人。離市區(qū)3公里的石牌村，在上世紀(jì)90年代以前一直都是廣州的遠(yuǎn)郊。

　　1992年，董姨忽然不用再種菜了，她那份自留地變成了股份，村長(zhǎng)告訴她，以后他們都是股東，每年可以分紅。20世紀(jì)80年代末，石牌村集體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向股份化方向摸索，將村集體經(jīng)濟(jì)折股到人。董姨只記得當(dāng)年的規(guī)定是“人頭股每人1股，每人勞動(dòng)兩年折算勞動(dòng)股1股。村里的利潤(rùn)50%用來(lái)分紅。”他們一家大概分到了30股。

　　其實(shí)，這就是被后來(lái)研究者稱為“南海模式”的農(nóng)村土地征用模式。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)者劉守英認(rèn)為：“南海模式在探索中國(guó)征地制度改革方向上邁出了重要的一步”。簡(jiǎn)單地講，南海模式就是由村莊組成股份公司向工業(yè)投資方出租農(nóng)地，地租收益按股在農(nóng)戶和集體之間分紅。

　　按照國(guó)家土地制度，集體土地必須在轉(zhuǎn)為國(guó)有后方能轉(zhuǎn)讓。為了讓村集體經(jīng)濟(jì)有更大的自主發(fā)展權(quán)，牽頭人千方百計(jì)地尋找折中方法。國(guó)家法律雖然不允許農(nóng)民出租或出讓土地，但可以與其他單位共同辦企業(yè)。于是從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，大量的村集體開(kāi)始以聯(lián)營(yíng)或合辦的方式將土地租讓給工商業(yè)投資者。用周其仁的話說(shuō)就是“南海模式終于勉強(qiáng)找到一點(diǎn)法律根據(jù)”。

　　從此“南海模式”成為了珠三角農(nóng)地工商業(yè)開(kāi)發(fā)的主要形式。這也成為后來(lái)大規(guī)模的“村集體出地，開(kāi)發(fā)商出資”的集資房提供了依據(jù)。

　　宅基地紅利

　　董秀娣有了集體分紅，生活問(wèn)題基本解決了。1993年董秀娣把老房子推掉，建了一棟兩層高的房子。“那時(shí)候只是為兩個(gè)兒子打算”，董姨回憶著，村里當(dāng)時(shí)大部分都是平房，外來(lái)人租房子的并不多。但到了1994年、1995年，外來(lái)人忽然大增。于是，董姨把一樓的房子租出去，二樓自己住。接近90平方米的房子被隔成三套，每月可以得到將近350元的租金。一年后，董姨把房子加高了兩層，家人還是住二樓，一樓改成鋪面，三四樓隔成三套獨(dú)立套間出租。他們家的租金收入也增加到3000多元。

　　上世紀(jì)90年代初，廣州市天河區(qū)政府規(guī)劃的科技街開(kāi)業(yè)，石牌村成為了最熱門(mén)的IT產(chǎn)業(yè)集散地。1993年，石牌村的集體企業(yè)與發(fā)展商簽署一系列的合作協(xié)議，石牌村出租20年的土地使用權(quán)，發(fā)展商自行在石牌西一帶建商鋪，經(jīng)營(yíng)IT業(yè)。收益是每年180萬(wàn)元的土地出讓金，并且按一定比例逐年遞增。從此之后，天河電腦城、金硅谷等一批電腦賣(mài)場(chǎng)出現(xiàn)。在石牌村的分紅大幅增加之余，大批的電腦城從業(yè)人員也成為了董姨等人的租戶。

　　需求帶動(dòng)下，村民的房子越建越高、越建越密。1平方公里不到的石牌村，居然有3600多套房子。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)石牌村的出租房大約有66萬(wàn)平方米。如果將村內(nèi)商鋪計(jì)算入內(nèi)，平均每平方米月租大約是25元，出租房屋每年的總收入高達(dá)16.5億元。而整個(gè)石牌村大約有9000多村民。平均下來(lái)，石牌村村民每人每年的出租房屋收入就超過(guò)18萬(wàn)元。

　　集資房灰色生態(tài)

　　利益是如此誘人，隨著城市擴(kuò)容，外來(lái)人口開(kāi)始大量涌入珠三角城市，“南海模式”既然可以讓集體土地變成廠房、商鋪，那么為什么不能直接變成住宅呢？

　　于是上世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，“村集體出地，開(kāi)發(fā)商出錢(qián)”的所謂“集資房”在廣州大行其道。集資房通常由村集體和開(kāi)發(fā)商共同在宅基地上開(kāi)發(fā)，對(duì)外發(fā)售，發(fā)給業(yè)主宅基地證。由于集體土地不需繳納土地出讓金，這些看起來(lái)跟商品房并無(wú)二致的集資房?jī)r(jià)格卻便宜許多。

　　“其實(shí)集資房存在了十幾年，買(mǎi)家都清楚集資房是不受法律保護(hù)的。”合富輝煌首席分析師黎文江表示，但在房?jī)r(jià)高企的今天，這類集資房依然吸引了不少買(mǎi)家。據(jù)知情人士透露，這類集資房雖然法律規(guī)定不能交易，但實(shí)際上私下的一二手交易都非?；钴S。

　　廣州最著名的集資房非龍怡苑莫屬。整個(gè)小區(qū)9棟21層的大樓位于城區(qū)主干道中山大道旁，2004年小區(qū)出售時(shí)2000多元每平方米，不到周?chē)唐贩康囊话?，因而前兩?000多套房子不到10天就被搶光了。2005年龍怡苑遭到查處，成為“廣州集資房第一案”。但時(shí)至今日，小區(qū)依然租客如云，一室一廳能租1300元。而且私下流轉(zhuǎn)的情況也十分活躍，據(jù)稱現(xiàn)在龍怡苑的房子可以賣(mài)到3000元每平方米。

　　一位曾多次進(jìn)行集資房交易的中介經(jīng)紀(jì)人向記者透露，交易此類“集資房”其實(shí)業(yè)內(nèi)早有成規(guī)。由于集資房業(yè)主持有的“宅基地證房”不能到房屋交易中心辦理產(chǎn)權(quán)，所以交易只能到公證處做公證交易。雖然法律專家表示，這類公證只是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議的證明，不能代表買(mǎi)家可憑此獲得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　政府內(nèi)部文件顯示，截至2006年，廣州大約有900萬(wàn)平方米的集資房，其中90%以上是用于自住或出租。每年還有大約70萬(wàn)平方米的集資房出現(xiàn)在二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。

　　城中村里的“廉租房”

　　盡管集資房二手交易火熱，但在政府的大力打擊下，現(xiàn)在廣州新建集資房越來(lái)越少了，這兩年更近乎絕跡。但市場(chǎng)變通速度之快總會(huì)出乎決策者的意料。

　　潘毅是董秀娣的大兒子，他一直有個(gè)心愿，他希望有一天能建立一個(gè)城中村廉租房有限公司。

　　早在1997年，20歲出頭的潘毅就和母親大吵了一場(chǎng)，他要把一個(gè)打算移民香港的親戚家的宅基地盤(pán)過(guò)來(lái)。母親是膽小的人，十幾萬(wàn)不是小數(shù)目，一不小心就可能打水漂。最終在父親支持下，他還是借錢(qián)把房子盤(pán)下。到現(xiàn)在為止，他已在石牌村買(mǎi)下了三套宅基地。另外他在天河棠下、車(chē)陂等較為偏遠(yuǎn)的城中村也購(gòu)置了十幾套宅基地。“通常都是熟人介紹，因?yàn)榻痤~較低，成交也相對(duì)容易。”

　　潘毅并不滿足于做二房東，他甚至做起了“開(kāi)發(fā)商”，嘗試提供一些較高質(zhì)量的房子。記者曾去過(guò)他在車(chē)陂的“項(xiàng)目”，盤(pán)下5套相連的房子，重新建成3棟12層高的小高層，圍建成小區(qū)形狀，樓間距算不上開(kāi)闊，但基本上每戶都能照上陽(yáng)光。再在圍欄旁設(shè)一個(gè)小房子充當(dāng)保安亭和管理室。他請(qǐng)了一對(duì)民工夫婦充當(dāng)管理和保安的工作。雖然與真正意義的小區(qū)房無(wú)法比，但與普通的城中村房子相比，絕對(duì)是天上人間。

　　“沒(méi)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)，這些房子我只出租，”潘毅表示，不少人租客都來(lái)詢問(wèn)能不能買(mǎi)下房子。“有意思吧？”潘毅每逢帶人參觀了他的“項(xiàng)目”后，總是一副意氣風(fēng)發(fā)的樣子，他認(rèn)為自己的城中村改造計(jì)劃非常有價(jià)值。

　　但潘毅可能不清楚，按照現(xiàn)有的土地制度，宅基地不但不能出售，甚至出租收入也不能獲法律保護(hù)。