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　　種種跡象表明，目前香港房價(jià)進(jìn)一步上漲的動(dòng)力不足，短期內(nèi)可能將要見頂。

　　港府最新公布表明，香港今年首季度動(dòng)工的私人住宅數(shù)目共300個(gè)，按年降73%，落成的單位數(shù)量也按年減56.5%至1000個(gè)。兩者均是1997年以來的新低。按理，對(duì)住宅供應(yīng)不足的擔(dān)心會(huì)引發(fā)房價(jià)大漲，但事實(shí)與理論相反。種種跡象表明，目前香港房價(jià)進(jìn)一步上漲的動(dòng)力不足，短期內(nèi)可能將要見頂。

　　跡象一：銀行按揭政策開始調(diào)整

　　《香港商報(bào)》報(bào)道，4月，匯豐銀行執(zhí)行董事王冬勝表示，由于現(xiàn)時(shí)香港樓市穩(wěn)健，因此會(huì)遵照金管局的指引，不再做首兩三年免還本的按揭貸款。他指，做法是不想再推高樓市，強(qiáng)調(diào)銀行樓按壞帳情況并不嚴(yán)重。

　　解讀匯豐銀行的表態(tài)，雖然不能直接得出樓市見頂?shù)慕Y(jié)論，但可以從中察覺出某種信號(hào)，即房價(jià)的確已經(jīng)到了一個(gè)高峰，使得銀行已經(jīng)不敢再對(duì)買樓者作出大膽的鼓勵(lì)和優(yōu)惠，否則，銀行就會(huì)冒很大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行的商業(yè)決定其實(shí)是基于對(duì)房價(jià)較高現(xiàn)狀的基本判斷，表明銀行已經(jīng)對(duì)高房價(jià)開始作出風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避政策。

　　跡象二：地產(chǎn)股表現(xiàn)不濟(jì)

　　今年以來，香港地產(chǎn)股表現(xiàn)不濟(jì)，甚至經(jīng)常出現(xiàn)領(lǐng)跌局面，地產(chǎn)股今年前4個(gè)月的總體表現(xiàn)是跌多升少。這種情況的出現(xiàn)雖然與整體股市大勢(shì)有關(guān)，但根本上在于投資者對(duì)香港地產(chǎn)公司的盈利前景有疑問。

　　香港的地產(chǎn)公司雖然多在大陸開展業(yè)務(wù)，而且大多地產(chǎn)公司皆稱自己在大陸的土儲(chǔ)充足，盈利前景可觀，但這僅僅是其中一小部分，各大地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)仍然建基于香港，所以近期來看，香港地產(chǎn)業(yè)務(wù)狀況仍是決定地產(chǎn)公司業(yè)績的主要方面。當(dāng)然，影響地產(chǎn)公司業(yè)績的因素有很多，但房價(jià)上升空間是一個(gè)重要因素，目前，地產(chǎn)股受冷落的原因之一也恰恰是因?yàn)橥顿Y者對(duì)房價(jià)上升空間產(chǎn)生了悲觀的預(yù)期。

　　跡象三：經(jīng)濟(jì)前景不明制約樓市

　　樓市不是孤立存在的，其表現(xiàn)好壞，房價(jià)是否能夠平步青云，直接受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約。特別是香港這個(gè)高度開放的經(jīng)濟(jì)體系，外圍的任何波動(dòng)都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生直接沖擊。自去年初美國爆發(fā)次按危機(jī)以來，美國經(jīng)濟(jì)衰退跡象越來越明顯，與此同時(shí)，大陸為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，正在實(shí)施以貨幣緊縮為主的宏調(diào)政策，以控制經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過快和出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹。作為對(duì)香港影響最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，現(xiàn)時(shí)都在進(jìn)行調(diào)整，香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿著變數(shù)，發(fā)展前景不明朗。

　　由于經(jīng)濟(jì)前景的不明朗，諸如國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、瑞銀以及香港大學(xué)等知名機(jī)構(gòu)開始陸續(xù)調(diào)低今年香港經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測(cè)；而中大亞太研究所4月初所作的市民調(diào)查表明，只有四成人對(duì)香港經(jīng)濟(jì)前景感到樂觀，較半年前大幅回落了12個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和前景的不明朗必然影響樓市的表現(xiàn)，特別在當(dāng)前通貨膨脹率不斷升高、普通市民日常生活負(fù)擔(dān)日益加重的情況下，高高在上的房價(jià)已經(jīng)失去了繼續(xù)上升的市場(chǎng)支撐基礎(chǔ)。

　　跡象四：減息刺激已近尾聲

　　去年下半年以來，美國聯(lián)儲(chǔ)局多次減息，香港銀行大多跟隨，目前，香港的存款利率只有0.01厘，如果考慮到通貨膨脹的因素，實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了一定幅度的負(fù)利率，雖然美國還有再減息的可能，但香港再減息的空間已經(jīng)不大。

　　香港金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過研究稱，當(dāng)3個(gè)月拆息跌至不足1%時(shí)，香港銀行或會(huì)考慮減息，但可能第3季尾或第4季初才出現(xiàn)。香港減息周期已接近完結(jié)，甚至已經(jīng)完結(jié)。而停止減息將影響樓巿，估計(jì)未來12個(gè)月，香港房價(jià)將有可能不升反降，或會(huì)下跌5%至10%。

　　雖然未來房價(jià)是否會(huì)下跌仍待觀察，但減息的刺激作用的確已經(jīng)快要結(jié)束了。過去，分析員和發(fā)展商預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上升的理由之一就是減息會(huì)助推房價(jià)，而減息周期已近尾聲，房價(jià)也將失去這個(gè)助推力。

　　跡象五：市場(chǎng)開始出現(xiàn)警醒聲音

　　3月份，AsianomicsLtd.董事總經(jīng)理兼前里昂證券首席經(jīng)濟(jì)師韋卓思(JimWalker)在出席一個(gè)午餐會(huì)時(shí)表示，美國聯(lián)儲(chǔ)局多番減息，令香港房價(jià)急升，但他相信市場(chǎng)對(duì)香港樓市走勢(shì)過分樂觀。日前，CEO論壇在港舉行，恒生銀行(011)副董事長兼行政總裁柯清輝在論壇上指出，香港通脹高企，利息偏低，樓市短期雖然無大跌空間，但上下波幅亦不會(huì)大，估計(jì)今年將出現(xiàn)“悶局”。

　　上述對(duì)房價(jià)的警醒聲音以前是從未出現(xiàn)的，目前這種聲音雖然還不大，但既然出現(xiàn)了，就表明有部分人士已經(jīng)預(yù)感到房價(jià)的確已經(jīng)處在一個(gè)相當(dāng)?shù)母呶?，要再升恐怕很難了。