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　　一、社會經(jīng)濟環(huán)境

　　一季度完成國內(nèi)生產(chǎn)總值7194.35億元，比上年同期增長10.5%，增幅同比回落2.5個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資1735.56億元，同比增長18.3%，增幅同比回落0.7個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5745.41元，增長9.5%，扣除物價上漲因素影響，實際增長1.9%。

　　二、基礎數(shù)據(jù)分析

　　(一)房地產(chǎn)投資

　　1、完成開發(fā)投資

　　一季度，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資558.77億元，增長36.86%，與上年同期增長幅度相比，增幅同比增加8.72個百分點，房地產(chǎn)投資增長幅度較快。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為32.2%，增幅同比增長4.38個百分點。(見表1)。

　　在各種用途房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅增長45.48%，增幅同比增加22個百分點；商業(yè)營業(yè)用房增長17.52%，增幅同比增加11個百分點；其它投資增長28.86%，增幅同比下降36個百分點。辦公樓投資同比下降14.41%，與上年同期增幅34.18%形成鮮明的反差。數(shù)據(jù)表明，一季度住宅投資成為房地產(chǎn)投資的熱點(見表2)。

　　2、開發(fā)資金來源

　　房地產(chǎn)開發(fā)到位資金926.91億元，同比增長25.35%，增幅同比增加3個百分點。從資金來源看，國內(nèi)貸款與自籌資金同比增幅較大，而外資同比下降幅度較大，政府限制外資進入房地產(chǎn)投資的調(diào)控初見成效。其它(訂金、預付)資金來源只有小幅增長，增幅低于去年同期，反映市場交易偏冷(見表3)。

　　從房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，同比下降8.29%，房地產(chǎn)開發(fā)資金有所緊張(見表4)。

　　(二)土地購置

　　與上年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長74.24%，增幅同比增加27.64個百分點；購置金額增長28.62%，增幅同比減少55.64個百分點。購置單價同比下降26.16%。(見表5)。

　　(三)商品房建設

　　商品房施工面積、新開工面積同比分別增長32.13%、35.83%，增幅同比分別增加15.59和20.75個百分點?？⒐っ娣e與上年同期增幅-12.21%相比，增長速度較大，多增加竣工面積283萬平方米。商品住宅施工面積同比增長33.58%，竣工面積同比增長43.51%；竣工面積與上年同期增長-17.17%相比，增幅很大，住宅市場供應充足(見表6)。

　　(四)商品房交易

　　一季度銷售面積812.74萬平方米，同比下降25.69%；商品房銷售額460億元，同比下降26.89%。

　　商品住宅均價5546元/平方米，同比增長3.24%，環(huán)比增長1.76%(見表7)。

　　(五)市場消化系數(shù)

　　1、定義

　　"市場消化系數(shù)"是通過計算一定時期內(nèi)商品房吸納量占市場供應量的比值，反映市場消化能力。計算公式：銷售面積/(k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時段數(shù)/12)。

　　公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應量。系數(shù)越大，說明市場越活躍，消化能力越強。

　　2、分析

　　與去年同期相比，1季度市場整體消化系數(shù)有一定增長，增加0.9442，市場銷售活躍程度不夠，消化能力一般(見表8)。

　　(六)商品房空置

　　一季度末商品房空置總量1492.13萬平方米，較2007年末減少87萬平方米，下降5.51%，空置面積下降速度放慢?？上驳氖菧N(空置1-3年)和積壓(空置3年以上)面積下降幅度稍大于待銷(空置一年以內(nèi))面積，為6.57%。住宅空置面積下降幅度較少，不夠1個百分點(見表9)。

　　三、結(jié)論

　　1、關于資金供應和土地供應。開發(fā)到位資金同比增長25.35%，增幅同比增加3個百分點。到位資金占開發(fā)資金的比例同比下降，顯示開發(fā)資金有所緊張。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長74.24%，增幅同比增加27.64個百分點，購置單價同比下降26.16%。高價爭地的現(xiàn)象有所緩和。

　　2、關于開發(fā)投資和商品房供應。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長36.86%，增幅同比增加8.72個百分點；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為32.2%，增幅同比增長4.38個百分點；在當前從緊貨幣政策下，如果開發(fā)投資增幅過快，企業(yè)資金鏈條會趨于緊張。商品房施工面積、新開工面積同比增長均超三成，竣工面積超四成，其中住宅竣工面積同比增長44%，市場供應充足。

　　3、關于銷售和空置狀況。一手住宅銷售面積和銷售金額同比分別下降25%、22%，消化能力一般。季末商品房空置量下降5.51%，空置面積下降速度放慢。

　　4、關于房價。商品房銷售均價5660元/平方米，同比略有下降；其中一手住宅均價5546元/平方米，同比增長3.24%，環(huán)比增長1.76%。一手住宅價格在上年第四季度環(huán)比下降10.96%后趨于穩(wěn)定。

　　5、一季度，廣東房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資保持上年增幅、供應量增加而銷售量下滑的態(tài)勢，市場存在觀望氣氛，仍處于調(diào)整期。隨著宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的發(fā)展，可以期待下半年房地產(chǎn)市場各項指標將出現(xiàn)不同程度的恢復增長。

　　廣東省房協(xié)市場分析課題組

　　(廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處)