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　　"房地產(chǎn)市場是有周期的，今天在座的每一位都不相信中國房地產(chǎn)開始反轉，只是在調(diào)整期。"

　　與其被各位地產(chǎn)大佬的"即興"言論牽著鼻子走，不如看看現(xiàn)實中的細微變化：

　　上海萬科的標志性樓盤萬科新里程今年3月份的最新成交均價為16778元/平方米，較去年8月的14083元/平方米上漲了20%；上海靜安區(qū)核心區(qū)域某高檔樓盤從去年開始捂盤，近期將開售，報價則從每平方米2萬多元暴漲至每平方米3萬多；本就不多的上海打折樓盤近期開始悄然停止優(yōu)惠……

　　在日前由易居(中國)(紐交所交易代碼:EJ)舉辦的"2008中國房地產(chǎn)市場趨勢論壇"上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱這樣說："房地產(chǎn)市場是有周期的，今天在座的每一位都不相信中國房地產(chǎn)開始反轉，只是在調(diào)整期。"

　　新體系下的供求關系隱憂

　　4月初，上海市房地局公布了《上海市2009年住房建設計劃》，明確加快建立健全住房保障體系。根據(jù)廣覆蓋、?；?、分層次、重公平、促穩(wěn)定的原則，構筑分層次、成系統(tǒng)的住房保障體系，多渠道地籌措房源，積極解決本市低收入和中低收入家庭的住房困難。

　　同時，該規(guī)劃還把"加快建立健全房地產(chǎn)市場體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定"作為目標。

　　但不容忽視的一點是，從2009年的上海市建設總量和結構、土地供應總量和結構兩項核心的數(shù)據(jù)上看，既要實現(xiàn)"加快建立健全住房保障體系、增加保障性住房比例"，又要達到"供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定"，似乎并不那么簡單。

　　根據(jù)這個規(guī)劃，2009年上海住房建設施工面積6300萬平方米。其中，當年新開工住房面積約1800萬平方米。在當年新開工面積中，新建、配建經(jīng)濟適用住房和廉租住房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，二者合計約占新開工住房面積的45%。

　　"與往年相比，上海2009年新開工面積有較大幅度壓縮，而其中保障性住房面積卻大幅度提高比例，意味著商品住宅的面積會更大幅度壓縮。"有業(yè)內(nèi)資深人士向記者表示，這是未來上海商品住宅市場供求不容忽視的"隱憂"。

　　況且，這種情況在土地供應源頭上也如出一轍：2009年住宅用地供應約1000-1200公頃，其中經(jīng)濟適用住房和廉租住房用地不低于25%。

　　記者查閱上海市歷年住房建設數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2000年開始，上海市每年的住宅新開工面積均在2000萬平方米以上，2003-2005年相對高峰的三年，分別達到2613.19萬平方米、2668.85萬平方米和2485.75萬平方米。

　　另外，在有經(jīng)濟適用房建設的1996-1999年，每年的新開工建設面積一般僅為三四十萬平方米，不足同期總量的4%。

　　在總量小幅度壓縮、保障性住房比例大幅增加的情況下，普通商品住宅的建設量及供應量大減似乎已成定局。

　　而包括2008年在內(nèi)的上海未來5年的《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃》中，也體現(xiàn)上述建設基本原則：總量不變甚至略有壓縮的情況下，增加保障性住房(土地)的比例。

　　"目前納入上海住房保障體系的主要是上海戶籍人口中的小部分，而上海樓市的很大一部分購買力卻是來自非上海戶籍。"上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長孫益功坦言。

　　"換言之，住房保障體系能分流的市場需求短期內(nèi)非常有限，與保障性住房45%的新開工建設比例和土地面積比例25%相比，分流的市場需求所占比例遠遠落后。"

　　那么，上述明顯不對等的比例關系，是否將令本已嚴峻的商品住宅供求關系"雪上加霜"？

　　調(diào)整始終是短暫的？

　　而正是基于對供求關系基本面的判斷，外資依然看好上海樓市未來幾年的發(fā)展。

　　4月8日，全球著名的房地產(chǎn)證券投資管理公司--領盛投資管理(證券)在其最新發(fā)表的一份報告中預測，在2008年至2010年，同為中國一線城市的上海、北京，其累計住宅物業(yè)資本值增長將出現(xiàn)明顯差距，上海增長將達到近30%，而北京僅僅略高于5%。

　　對此，領盛投資管理亞太區(qū)董事戴宏升指出，作出這樣的預測，主要是基于兩地市場供求關系的基本面，北京的供應量非常大，但上海未來三年將比較平穩(wěn)，總體上出現(xiàn)整體性的較高增長。

　　而供求關系最為緊張的上海高檔樓盤似乎已經(jīng)拉開了新一輪帶動上海樓價上漲的序幕。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月第一周，上海商品住宅成交均價達到16405元/平方米，創(chuàng)歷史新高，上海一手商品住宅(剔除動遷配套房，下同)的成交均價環(huán)比(與前一周相比)上漲17%，比2月份第三周跌破萬元時的9767元/平方米均價上升了68%。高檔樓盤熱銷是此次房價大幅上升的主要原因。

　　丁祖昱坦言，4、5月份上海的成交量應該進入到一個相對正常的水平，回不到去年的最高峰，但是和2005、06年的正常水平相符合，房價不會做太大的變動，特別是有很多人期望上海房價全面下跌，事實上是很困難的，甚至我們認為今年的高端房的房價還會有20%到30%的上升。

　　我國房地產(chǎn)周期的頻率，自1980年代以來大約都是5年發(fā)展，2年低落，約7到8年為一個周期。而在丁祖昱看來，目前的上海樓市處于第三個周期的復蘇階段，他預測上海樓市的回暖時點約在二季度中，高檔房有率先回暖的趨勢。