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　　2008年伊始，地產(chǎn)界各種言論和各家觀點(diǎn)此消彼漲，別墅市場(chǎng)將面臨怎樣的變革？

　　“拐點(diǎn)”、觀望等聲音充斥著整個(gè)市場(chǎng)，別墅價(jià)值能否突出重圍？

　　開發(fā)商和置業(yè)者的心理戰(zhàn)局漸拉序幕，誰將為別墅買單？

　　目標(biāo)猜想：

　　資源型別墅漸成大勢(shì)

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年到2007年，上海別墅可售房源銳減60%。上海佑威房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月，上海別墅可售房源僅有99.83萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年初的248.05萬平方米。

　　別墅土地限批政策的出臺(tái)，上海別墅市場(chǎng)三年之內(nèi)可售房源的急劇銳減，印證了別墅價(jià)值的稀缺性。

　　價(jià)格、地段、產(chǎn)品，是買房顛覆不破的真理，對(duì)于別墅消費(fèi)同樣如此。有專家指出：“真正好別墅的價(jià)值在于是否擁有稀缺的自然景觀資源。”伴隨近年佘山豪宅聚集區(qū)的逐漸成勢(shì)、朱家角資源型別墅的銷售領(lǐng)跑，擁有自然景觀資源的別墅已經(jīng)成為市場(chǎng)聚焦的熱點(diǎn)。在別墅土地日益珍稀的今天，景觀資源型別墅因其對(duì)自然資源的獨(dú)有，愈加突顯其市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)力。

　　一項(xiàng)針對(duì)別墅需求的公開調(diào)查顯示，自然景觀是別墅買家下單前首要考慮的因素：27%的人希望別墅擁有大面積林蔭，22%的人希望有綠色植被，15%的人希望擁有大面積的水景。而對(duì)于綠化的方式，37.5%的人希望有美麗的自然風(fēng)景園林，30.68%的人希望以多種樹木為主。

　　朱家角的“水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)”與“佘山”并稱為上海兩大稀缺資源，由其引發(fā)的城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值也遠(yuǎn)超乎人們的想象。一座不足百米的城市山體帶動(dòng)了上海最高檔的別墅圈，成為上海奢侈生活的代言。與佘山不同的是，朱家角具有明顯的經(jīng)濟(jì)要素，在長(zhǎng)三角聯(lián)動(dòng)效應(yīng)中，“3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、“16城市交通不超過3小時(shí)”的交通規(guī)劃建設(shè)，使本身就地處要沖的朱家角更加突現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　有專家指出，對(duì)于朱家角度假經(jīng)濟(jì)的開發(fā)，關(guān)鍵是要把人留住，只有開發(fā)出符合現(xiàn)代人休閑放松的生活模式才能產(chǎn)生各種商業(yè)效應(yīng)。比如朱家角正在規(guī)劃高級(jí)的水上賓館、尚都里休閑中心等模式正是朝綜合度假模式的研發(fā)中。在2010年世博會(huì)期間，作為上海城市發(fā)展的歷史見證，必定成為全球各國(guó)人們的觀光地，因此朱家角將有望成為世界性的度假勝地。

　　2007年，地處朱家角鎮(zhèn)的東方庭院幾次開盤，連續(xù)數(shù)月榮膺上海別墅銷售冠軍。去年在銷售現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，這一“文化宅邸”以難以想象的人氣上演著“千金求買”的熱烈場(chǎng)面：開盤當(dāng)日即售出10余套房源。至今，該現(xiàn)象在同類產(chǎn)品的銷售中仍屬少見。

　　價(jià)格猜想：

　　別墅價(jià)格保持升值

　　即便“拐點(diǎn)論”還在流傳，市場(chǎng)觀望情緒濃重，但是大多數(shù)開發(fā)商始終對(duì)別墅價(jià)值看好。部分開發(fā)商表示，別墅用地的限批和別墅置業(yè)人群的壯大，導(dǎo)致別墅需求增強(qiáng)，因此，別墅價(jià)值將持續(xù)看漲。

　　以山水景觀資源高端別墅板塊朱家角為例，近年來，朱家角的良好規(guī)劃其實(shí)還蘊(yùn)藏著一句潛臺(tái)詞，那就是目前開發(fā)商手里的土地幾乎都是許多年前儲(chǔ)備下來的，這對(duì)于用地早已叫停的別墅來說彌足珍貴。去年以來，朱家角的別墅價(jià)格直逼佘山，“朱家角別墅板塊可媲美佘山的論調(diào)也因此而來。”盛高置地執(zhí)行董事王煦菱表示。

　　由于上海新增開工建設(shè)的別墅項(xiàng)目去年上半年來幾乎沒有，因此，可以預(yù)計(jì)，2008年，上海豪華別墅市場(chǎng)的供應(yīng)仍將以少量的現(xiàn)有存量為主。“未來幾年，上海的別墅供應(yīng)都只能依靠目前的土地存量。在這樣的狀況下，別墅的稀缺性將越發(fā)顯現(xiàn)，別墅價(jià)值也將逐步升高。”

　　人群猜想：

　　誰來為別墅買單？

　　在2007年一年，恒大、富力、雅居樂、蘇寧、星河灣、龍湖等外地企業(yè)巨頭搶灘上海，身后還跟隨合景泰富等二線房企。年末，龍湖地產(chǎn)在趙巷高價(jià)競(jìng)拍拿地；朱家角推出B5、B6兩塊低密度別墅用地，引來大量頂級(jí)開發(fā)商競(jìng)標(biāo)。開發(fā)商對(duì)佘山和朱家角的“搶奪”再次印證了資源型別墅的價(jià)值。

　　資源型別墅的市場(chǎng)看好，除了產(chǎn)品本身具有的稀缺價(jià)值外，還和其產(chǎn)品屬性符合置業(yè)人群需求有著密不可分的關(guān)系。

　　2007年末，東方庭院在中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的年度中國(guó)城市典型地產(chǎn)指數(shù)中，上榜最受關(guān)注的“中國(guó)十大宜居生態(tài)地產(chǎn)”。去年一年?yáng)|方庭院的熱銷給了別墅市場(chǎng)很好的啟示，除了自然景觀資源外，別墅項(xiàng)目還應(yīng)具有與生活密切相關(guān)的居住屬性，其中在近年來成為焦點(diǎn)的“宜居”、“人居”概念，成為現(xiàn)代別墅置業(yè)者置業(yè)時(shí)的也會(huì)考慮的方面。

　　本報(bào)在東方庭院銷售現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代別墅置業(yè)者對(duì)于擇房有著不同以往的想法和認(rèn)知。“在保證產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上，我居住的別墅更應(yīng)該有人文氣息，我希望這能是將生態(tài)環(huán)境和居住感覺結(jié)合的地方，讓我喜歡住在這里，而不實(shí)簡(jiǎn)單的偶爾過來渡渡假。”一位在現(xiàn)場(chǎng)簽約購(gòu)房的女士表示。

　　憑借知名的品牌實(shí)力和項(xiàng)目品質(zhì)，東方庭院購(gòu)買人群匯總分析顯示，主要為城市金融、批發(fā)零售和制造業(yè)的行業(yè)精英人群。高端優(yōu)質(zhì)的人群力量無疑是高尚社區(qū)的典型。而多數(shù)東方庭院業(yè)主也表示：鄰居的素質(zhì)很重要，看到東方庭院社區(qū)的文化氛圍和人群構(gòu)成就感到有認(rèn)同感。“大家有相似的品位和愛好比較能形成好的生活圈子，甚至以后也能成為好的合作伙伴”

　　對(duì)于這種置業(yè)現(xiàn)象，王煦菱如此總結(jié)，“朱家角良好生態(tài)居住功能和文化底蘊(yùn)積淀了這里的區(qū)域價(jià)值，而盛高本身也十分專著于精品地產(chǎn)的開發(fā)，使住宅開發(fā)在千年古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上融合了現(xiàn)代的時(shí)尚文化，符合現(xiàn)代別墅置業(yè)人群的心態(tài)和需求。”

　　“東方庭院不僅是藝術(shù)的社區(qū)，更是時(shí)尚休閑的場(chǎng)所”。王煦菱表示，盛高希望住在這里的業(yè)主能得到融人文、藝術(shù)和時(shí)尚于一體的精品生活。