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　　1月23日，在上海楊浦區(qū)房屋土地管理局，新江灣城F地塊毫無(wú)懸念以掛牌底價(jià)67.517億元出讓給了美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下簡(jiǎn)稱“鐵獅門”)。這是上海有史以來(lái)出讓總價(jià)最高的“地王”。

　　F地塊位于上海市中心最后一塊能夠成片開(kāi)發(fā)的熟地——新江灣城的核心位置，是眾多開(kāi)發(fā)商一直垂涎欲滴的黃金地塊。然而，鐵獅門卻在無(wú)一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，以底價(jià)獲得了該地塊的開(kāi)發(fā)。有知情人士認(rèn)為，該地塊有定向出讓嫌疑。

　　“地王”沒(méi)有競(jìng)價(jià)

　　2007年12月24日，上海新江灣城核心地帶F地塊公開(kāi)掛牌出讓，這幅包括辦公、酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)的規(guī)劃用地，占地達(dá)26.7萬(wàn)平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)67.517億元。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，如以新加坡仁恒置業(yè)2007年11月在附近所拿樓面地價(jià)20000元/平方米的新江灣城D3地塊作為參照，F(xiàn)地塊總價(jià)可達(dá)180多億元。再說(shuō)D3地塊是純住宅用地，而F地塊為商業(yè)綜合體，出讓價(jià)格應(yīng)該更高。

　　然而，事實(shí)并非如此。

　　2008年1月23日，鐵獅門旗下的“鐵獅門房地產(chǎn)基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在沒(méi)有面臨一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，竟然以掛牌底價(jià)67.517億元，輕松摘得了新江灣城F地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。根據(jù)資料測(cè)算，新江灣城F地塊樓面地價(jià)僅為7500元/平方米，只有D3地塊的37.5%。這令業(yè)界人士感嘆，同樣是掛牌出讓，但差距可謂懸殊。

　　有跡象表明，聲稱“公開(kāi)出讓”的新江灣城F地塊，其過(guò)程則“相對(duì)封閉”。

　　在該地塊出讓前幾天，就有知情人士向本報(bào)透露，新江灣城F地塊專為鐵獅門“量身定做”，毫無(wú)疑問(wèn)將“底價(jià)中標(biāo)”，因?yàn)榇饲?ldquo;有關(guān)部門已達(dá)成一致意見(jiàn)”。另?yè)?jù)消息人士說(shuō)，鐵獅門董事總經(jīng)理馮凱希2007年8月訪問(wèn)上海時(shí)，新江灣城F地塊的歸屬已成定局，“此后的一系列事情，只不過(guò)是走走出讓程序而已。”

　　在現(xiàn)場(chǎng)，該地塊出讓前兩小時(shí)，上海楊浦區(qū)房屋土地管理局門衛(wèi)聲稱，局里領(lǐng)導(dǎo)有指示，禁止所有記者進(jìn)場(chǎng)。16點(diǎn)該地塊正式出讓。20分鐘后，掛牌出讓結(jié)束，開(kāi)發(fā)商匆匆坐車離開(kāi)，上海楊浦區(qū)房屋土地管理局有關(guān)官員沒(méi)有露面，也沒(méi)有向在場(chǎng)眾多記者發(fā)布出讓結(jié)果。

　　之前有坊間傳言，香港太古集團(tuán)，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔，一家上海本土開(kāi)發(fā)商也有意參與競(jìng)拍新江灣城F地塊。記者在出讓現(xiàn)場(chǎng)看不到這些開(kāi)發(fā)商來(lái)往的跡象。

　　被指“人為設(shè)限”

　　事實(shí)上，新江灣城F地塊底價(jià)出讓，這在地塊掛牌文件中已埋下伏筆。仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，該文件對(duì)競(jìng)買人提出了限制性條件，且要求極為苛刻，恐怕世界上沒(méi)有幾家開(kāi)發(fā)商能夠達(dá)到。

　　根據(jù)2007年國(guó)土資源部“39號(hào)令”第十一條規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。也就是說(shuō)，將不再會(huì)出現(xiàn)人為的限制性條件，投資者只要符合法律、法規(guī)規(guī)定，都可以參與土地的競(jìng)買。

　　“物業(yè)稅的改革，關(guān)鍵在計(jì)稅依據(jù)的設(shè)置及調(diào)整。”中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院財(cái)稅金融法研究所副所長(zhǎng)施正文博士說(shuō)，當(dāng)前，以評(píng)稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)是國(guó)際上的普遍做法，但是我國(guó)的地區(qū)差別比較大。他拿北京打比方，即使同在北京，即使只向商業(yè)地產(chǎn)征稅，“落戶在CBD的和落戶在密云的商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)怎么定？”施正文表示，要想對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，必須具備一個(gè)基本的前提，那就是要對(duì)全國(guó)房源(商業(yè)地產(chǎn))有一個(gè)全面的檔案造冊(cè)，并以此為基礎(chǔ)，建成一個(gè)長(zhǎng)期的房屋管理系統(tǒng)，以保證在第一時(shí)間內(nèi)，了解課稅房產(chǎn)的房產(chǎn)性質(zhì)、商業(yè)價(jià)值以及市場(chǎng)的價(jià)格變化等。

　　部門的利益之爭(zhēng)，也成了物業(yè)稅方案出臺(tái)的障礙之一。施正文解釋，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，包括物業(yè)管理費(fèi)、土地增值附加、土地使用費(fèi)等稅費(fèi)項(xiàng)目必然會(huì)被整合，這也就意味著，一些與國(guó)土資源部、建設(shè)部相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目，會(huì)因物業(yè)稅的開(kāi)征而宣告終結(jié)，除此以外，物業(yè)稅的收取，主要由省級(jí)以下的政府支配，如何平衡、協(xié)調(diào)中央和地方的利益分配，至今懸而未決。

　　按照專家的說(shuō)法，物業(yè)稅的征收目前只限于商業(yè)地產(chǎn)，普通人重點(diǎn)關(guān)注的是，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)目前的高房?jī)r(jià)能否起到一定的遏制作用。

　　“房?jī)r(jià)的上漲，除了成本推動(dòng)，還與整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況和市場(chǎng)的供求矛盾有關(guān)，因此，應(yīng)該說(shuō)物業(yè)稅的征收有利于抑制房?jī)r(jià)，但不等于房?jī)r(jià)將會(huì)因此而下跌。”財(cái)政部稅收政策研究室研究員孫鋼日前對(duì)媒體表示，無(wú)論是物價(jià)還是房?jī)r(jià)，利用稅收的手段，效果不一定好，“比如2005年、2006年國(guó)八條出來(lái)之后，房?jī)r(jià)不但沒(méi)降，反而漲得更快。”所以征收物業(yè)稅對(duì)這部分的抑制將較為明顯，但價(jià)格是否會(huì)下跌，則取決于物業(yè)稅稅基及政府政策執(zhí)行的力度。