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　　2007長(zhǎng)沙樓市十大特征

　　2007年全年，長(zhǎng)沙市場(chǎng)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約420億，與去年同期相比增長(zhǎng)約40%，占全市固定資產(chǎn)投資達(dá)27%以上，全年商品房施工面積約3100萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積約1100萬(wàn)m2，竣工面積約530萬(wàn)m2，與去年同期比分別增長(zhǎng)約25%、19%、4%。全年累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售937萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)22%；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積894萬(wàn)m2，銷(xiāo)售金額306億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)29%和59%?？偨Y(jié)2007年長(zhǎng)沙樓市發(fā)展脈絡(luò)，可以發(fā)現(xiàn)：

　　1、商品房銷(xiāo)售持續(xù)火爆，下半年供給迅速攀升，全年供銷(xiāo)總量基本平衡。2007年商品房銷(xiāo)售持續(xù)旺盛，全年銷(xiāo)售同比增幅接近30%，且各季度銷(xiāo)售量基本平均；商品房批準(zhǔn)預(yù)售在上半年嚴(yán)重不足，僅相當(dāng)于同期銷(xiāo)售量的76%，下半年批準(zhǔn)預(yù)售量快速增長(zhǎng)，9月起供銷(xiāo)比超過(guò)1，從而緩解了上半年供給不足狀況，并最終促成全年供銷(xiāo)總量平衡。

　　2、2007年長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)為3601元／m2，其中，商品住宅均價(jià)為3372元／m2。

　　3、2007年長(zhǎng)沙市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售10527套，124.37萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)115.94%、132.35%，解決了更多中低收入家庭的住房問(wèn)題。

　　4、2007年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.23m2，銷(xiāo)售套均面積為110.47m2，90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為36.84%，比去年同期增長(zhǎng)了4.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　5、2007年長(zhǎng)沙市二手房成交面積突破200萬(wàn)m2，達(dá)到219.29萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)0.33%，全年全市二手房成交面積基本與2006年持平。

　　6、12月份長(zhǎng)沙二手房住宅掛牌均價(jià)為3970元／m2，非住宅掛牌均價(jià)為8306元／m2；住宅出租掛牌月均租金為12.48元／m2，非住宅掛牌月均租金為31.33元／m2。

　　7、12月份商品住房租售比為1∶325，表明長(zhǎng)沙市新房?jī)r(jià)格相對(duì)偏高。

　　8、2007年全市抵押起數(shù)、抵押面積、貸款金額同比均有較大幅度增長(zhǎng)，個(gè)人抵押增幅更大，銀行繼續(xù)保持了對(duì)個(gè)人抵押貸款的較高支持；但從在建工程抵押情況來(lái)看，其同比增幅相對(duì)于2006年同比增幅卻大大減少，表明在國(guó)八條、國(guó)六條等政策及央行連續(xù)提高準(zhǔn)備金率、提高貸款利率等金融政策影響下，銀行加大了對(duì)貸款審批力度，取得貸款額度及難度都有所提高。

　　9、12月份長(zhǎng)沙市共辦理退房419套，環(huán)比減少35.14%，其中簽約退房385套環(huán)比減少34.63%，12月退房較前2個(gè)月有較大幅度減少。

　　10、長(zhǎng)望瀏寧四縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。2007年商品房合計(jì)預(yù)售總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的26.49%，超過(guò)四分之一；銷(xiāo)售總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的22.60%，二手房交易總量為長(zhǎng)沙市區(qū)的73.64%。長(zhǎng)沙全市(含郊縣)商品房總供銷(xiāo)比為1.08∶1，供給量略大于銷(xiāo)售量，比例位于正常范圍。

　　全年商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售937.49萬(wàn)m2

　　2007年，長(zhǎng)沙市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售937.49萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)22.10%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售759.72萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)12.81%。同期全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售894.17萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)29.44%；其中住宅銷(xiāo)售803.77萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)28.46%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為89.89%。2007年商品房供銷(xiāo)比為1.05∶1，其中商品住宅供銷(xiāo)比為0.95∶1，供銷(xiāo)已基本平衡。這表明雖然受去年宏觀調(diào)控政策的影響，停止了一段時(shí)間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致了今年上半年商品房供應(yīng)有所脫節(jié)，但隨著今年下半年各樓盤(pán)的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善。

　　從批準(zhǔn)預(yù)售和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，全市商品房供給和銷(xiāo)售同比保持同向增長(zhǎng)，供應(yīng)量在年末超過(guò)銷(xiāo)售量，達(dá)到供銷(xiāo)平衡。分區(qū)來(lái)看，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)今年以來(lái)商品房供銷(xiāo)均表現(xiàn)欠佳，芙蓉區(qū)供應(yīng)量?jī)H增長(zhǎng)11%，岳麓區(qū)供應(yīng)量甚至為負(fù)增長(zhǎng)；銷(xiāo)售量雖同比有所增長(zhǎng)，但增幅在全市五區(qū)中位置靠后。開(kāi)福區(qū)今年以來(lái)商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅最大，銷(xiāo)售量增幅也居于全市第二位，是今年以來(lái)全市各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)最快區(qū)域；天心區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比增幅最大，去年以來(lái)的商品房存量得到良好消化；雨花區(qū)繼續(xù)保持供銷(xiāo)兩旺，供給、銷(xiāo)售所占比例繼續(xù)在全市中保持首位。

　　分區(qū)來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷(xiāo)比大于1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)放大；岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供銷(xiāo)比小于1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)趨緊。

　　2007年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.89：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷(xiāo)售比例最高，非住宅占商品房銷(xiāo)售總量的16.14%；岳麓區(qū)商品住宅銷(xiāo)售比例最高，占商品房銷(xiāo)售總量的94.22%。

　　2007年全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅(包含定向開(kāi)發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房)批準(zhǔn)預(yù)售10527套，124.37萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)115.94%、132.35%；累計(jì)成交7300套，81.10萬(wàn)m2，同比下降13.44%、13.56%。非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為118.15m2，面積同比增加7.60%；登記銷(xiāo)售套均建筑面積為111.09m2，面積同比縮小0.14%。2007年全市非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅成交均價(jià)為1619元／m2，同比上漲3.80%。

　　2007年純商品房銷(xiāo)售810.45萬(wàn)m2

　　2007年長(zhǎng)沙市純商品房、純住宅各批準(zhǔn)預(yù)售804.70萬(wàn)m2、635.34萬(wàn)m2，同比增加13.02%、2.74%，純住宅占純商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的78.95%。從各季度純商品房預(yù)售情況來(lái)看，今年總體呈現(xiàn)上半年預(yù)售緊縮，下半年預(yù)售遞增的態(tài)勢(shì)。全年預(yù)售量在第二季度達(dá)到最低點(diǎn)，此后第三季度、第四季度預(yù)售逐季遞增，至第四季度，單季預(yù)售量突破300萬(wàn)m2，有效緩解了今年以來(lái)純商品房的供求緊張狀況。

　　2007年純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為671.43萬(wàn)m2、139.02萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)55.47%、-15.74%，期房占總量的82.85%；純商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為629.03萬(wàn)m2、93.64萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)53.62%、-25.57%，期房占總量的87.04%。2007年純商品房供銷(xiāo)比(期間純商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間純商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積)為0.99：1，其中純商品住宅供銷(xiāo)比為0.88：1，商品房供銷(xiāo)基本平衡。

　　分區(qū)來(lái)看，今年雨花區(qū)、岳麓區(qū)純商品房批準(zhǔn)預(yù)售量保持逐季增長(zhǎng)；開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)純商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在第二季度有所減少，第三季度、第四季度得到迅速回升；芙蓉區(qū)純商品房批準(zhǔn)預(yù)售量前三季度在低位波動(dòng)，第四季度預(yù)售量有所上升。從各月情況來(lái)看，全年單月純商品房批準(zhǔn)預(yù)售平均值為67萬(wàn)m2，上半年除1月外，其他各月預(yù)售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月預(yù)售量均大于平均值，表明開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了上半年政策觀望期后，重新部署了年度推盤(pán)計(jì)劃，從而形成了下半年、特別是10月、11月、12月樓市集中放盤(pán)現(xiàn)象。

　　2007年長(zhǎng)沙市純商品房、純住宅累計(jì)銷(xiāo)售810.45萬(wàn)m2、722.67萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)35.80%、35.87%，純住宅銷(xiāo)售占純商品房銷(xiāo)售總量的89.17%。從各季度純商品房預(yù)售情況來(lái)看，今年純商品房銷(xiāo)售總體呈現(xiàn)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，各季度成交量較為平均，均接近或超過(guò)200萬(wàn)m2。分區(qū)來(lái)看，今年開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)純商品房銷(xiāo)售量呈逐季上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；芙蓉區(qū)今年以來(lái)純商品房季度銷(xiāo)售量持續(xù)下滑；雨花區(qū)、岳麓區(qū)前三季度純商品房銷(xiāo)售量逐季遞減，第四季度銷(xiāo)售量有所回升。

　　從各月情況來(lái)看，今年純商品房銷(xiāo)售有三個(gè)明顯的高潮，即1-4月、6-8月、10-12月，但其實(shí)際的預(yù)售期卻較備案時(shí)間稍早：今年1-4月基本屬于去年11月、12月及今年年初預(yù)售樓盤(pán)備案；6-8月基本對(duì)應(yīng)于4-6月預(yù)售樓盤(pán)備案；10-12月基本對(duì)應(yīng)于9-11月樓盤(pán)備案，這基本與長(zhǎng)沙市每年純商品房旺銷(xiāo)期對(duì)應(yīng)，表明雖然新政對(duì)居民購(gòu)房有一定影響，但長(zhǎng)沙市居民購(gòu)房熱情依舊不減，沒(méi)有形成明顯的觀望期。

　　從各區(qū)情況來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷(xiāo)基本平衡，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)商品房供求關(guān)系相對(duì)緊張；單從住宅供銷(xiāo)情況來(lái)看，全市僅開(kāi)福區(qū)供大于銷(xiāo)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，其他各區(qū)均供小于求，全市普遍的供求緊張的狀況，在一定程度上刺激了長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格的上漲。

　　從單月純商品住宅供銷(xiāo)比來(lái)看，今年供銷(xiāo)比在3月達(dá)到極低點(diǎn)后，從4月起開(kāi)始緩慢回升，但直到8月，單月供銷(xiāo)比仍徘徊在1以下；進(jìn)入9月份后，住宅供銷(xiāo)比突增，達(dá)到今年最高點(diǎn)1.55，隨后10月、12月供銷(xiāo)比也較高，供應(yīng)量分別超過(guò)銷(xiāo)售量的43%、42%。下半年單月供銷(xiāo)比的持續(xù)放大，對(duì)下半年我市房?jī)r(jià)也起到了一定的平抑作用。

　　2007年純商品房均價(jià)3601元／m2

　　2007年全市純商品房均價(jià)為3601元／m2，其中，純商品住宅平均售價(jià)為3372元／m2；純商品房非住宅平均售價(jià)為5485元／m2。(若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3419元／m2；其中，商品住宅平均售價(jià)為3195元／m2。)2007年純商品房期房、純現(xiàn)房均價(jià)分別為3690元／m2、3157元／m2，其中，純商品房住宅期房、純現(xiàn)房均價(jià)分別為3506元／m2、2442元／m2。2007年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為110.23m2，同比增大0.41%，銷(xiāo)售套均面積為110.47m2，同比增大3.61%。(若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2007年累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為111.45m2，同比增大1.52%，銷(xiāo)售套均面積為110.53m2，同比增大3.03%。)

　　分區(qū)來(lái)看，2007年芙蓉區(qū)純商品房、純商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為3944元／m2、3642元／m2；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為3137元／m2、2996元／m2。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)純商品房均價(jià)目前已達(dá)3500元／m2以上。

　　從長(zhǎng)沙市純商品房、純住宅均價(jià)季度走勢(shì)來(lái)看，2007年季度均價(jià)呈現(xiàn)逐季上漲趨勢(shì)，特別是第三季度環(huán)比漲幅較大；從數(shù)值上看，第四季度商品房比第一季度約上漲了857元／m2，住宅約上漲了908元／m2。

　　從單月情況來(lái)看，2007年長(zhǎng)沙純商品房月均價(jià)基本處于逐月上漲。從環(huán)比漲幅來(lái)看，純商品房均價(jià)在1月、2月、5月、8月、10月環(huán)比有所下跌，住宅均價(jià)在1月、5月、8月、11月環(huán)比有所下跌；9月純商品房、純住宅均價(jià)環(huán)比漲幅均較大；純住宅均價(jià)環(huán)比漲幅第二、第三的分別是12月和7月。

　　從各戶型供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，各戶型均供小于求；90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為36.84%，比去年同期增長(zhǎng)了4.18個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)中小戶型純商品住房預(yù)售比例增幅較小(若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開(kāi)發(fā)、集資建房，2007年90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為35.63%，比去年同期增長(zhǎng)了2.85個(gè)百分點(diǎn))。

　　從2007年實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)位段來(lái)分析，3000元／m2以下樓盤(pán)銷(xiāo)售比例大幅降低，比去年比例減少31.41個(gè)百分點(diǎn)，已接近退出普通商品房交易市場(chǎng)；3000-4000元／m2比例增幅較大，比去年同期比例增長(zhǎng)15.24個(gè)百分點(diǎn)，是目前房產(chǎn)備案的主要房源；4000元／m2以上樓盤(pán)銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，比去年比例增加16.17個(gè)百分點(diǎn)，是目前市場(chǎng)上推出樓盤(pán)的主力價(jià)位。長(zhǎng)沙目前房產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)正整體上行。

　　長(zhǎng)望瀏寧全年房?jī)r(jià)上漲26.36%

　　2007年長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售476.53萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)73.62%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售420.48萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)68.44%。同期商品房累計(jì)銷(xiāo)售405.87萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)175.22%，其中住宅銷(xiāo)售385.09萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)285.09%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為94.88%。同期，長(zhǎng)望瀏寧商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額為101.23億元，其中住宅銷(xiāo)售金額為93.98億元，約占總銷(xiāo)售金額的92.84%。商品房均價(jià)為2494元／m2，比去年全年房?jī)r(jià)上漲19.79%，其中，住宅均價(jià)為2440元／m2，比去年全年房?jī)r(jià)上漲26.36%。

　　從供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)沙郊縣商品房總量供銷(xiāo)比為1.17∶1，其中住宅1.09∶1，商品房供應(yīng)量較為充裕。分區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅最大，望城縣銷(xiāo)售同比增幅最大；長(zhǎng)沙縣商品房供給、銷(xiāo)售量在四縣中均為最大，供銷(xiāo)均接近或略超過(guò)四縣總量的一半；瀏陽(yáng)市商品房供應(yīng)在四縣中比例最小，但在各郊縣中供銷(xiāo)比也最小，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；寧鄉(xiāng)縣商品房銷(xiāo)售占四縣總量比例最小，但在各郊縣中供銷(xiāo)比卻最大，商品房開(kāi)發(fā)量相對(duì)較多；望城縣批準(zhǔn)預(yù)售全部為商品住宅，住宅銷(xiāo)售比例也最高；寧鄉(xiāng)縣非住宅批準(zhǔn)預(yù)售比例最大，瀏陽(yáng)市非住宅銷(xiāo)售比例最高。

　　從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣商品房、住宅均價(jià)最高，均價(jià)達(dá)2932元／m2、2924元／m2；寧鄉(xiāng)縣商品房、住宅均價(jià)最低，均價(jià)分別為1572元／m2、1431元／m2。

　　2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共成交二手房161.48萬(wàn)m2、10219套，同比分別增長(zhǎng)28.20%、44.93%；其中，二手住宅成交82.65萬(wàn)m2、6146套，二手住宅交易僅占總量的51.18%、60.14%，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。分區(qū)來(lái)看，僅長(zhǎng)沙縣二手房成交以二手住房交易為主，二手住房交易占二手房交易的83.58%，其他各縣(市)二手住房交易量均未達(dá)到50%。瀏陽(yáng)市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的38.10%，長(zhǎng)沙縣二手住宅成交在各郊縣中比例最大，占總量的51.93%。

　　2007年長(zhǎng)望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為15.31億元，同比增長(zhǎng)92.34%，其中住宅為9.50億元。二手房均價(jià)為948元／m2，比去年全年均價(jià)上漲50.00%，二手房住宅均價(jià)為1149元／m2。從成交均價(jià)來(lái)看，長(zhǎng)沙縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為1513元／m2；寧鄉(xiāng)縣成交均價(jià)最低，均價(jià)為628元／m2。

　　2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)25638起，抵押面積710.58萬(wàn)m2，貸款金額81.72億元，同比分別增長(zhǎng)165.73%、45.29%、137.14%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)24775起，抵押面積487.12萬(wàn)m2，貸款金額65.59億元，同比分別增長(zhǎng)176.60%、48.70%、306.38%。辦理在建工程抵押292起，抵押面積130.78萬(wàn)m2，貸款金額23.21億元，同比分別增長(zhǎng)19.67%、71.51%、107.23%。

　　2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證31857本，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1063.84萬(wàn)m2。其中，辦理?xiàng)澴C793本、191.89萬(wàn)m2。2007年長(zhǎng)望瀏寧三縣一市共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記6371起，面積為84.08萬(wàn)m2。

　　預(yù)測(cè)

　　2008長(zhǎng)沙地產(chǎn)十大展望

　　基于2007年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境和長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，2008年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)既面臨著發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、宏觀調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)和強(qiáng)化，市場(chǎng)調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)；

　　2、貨幣、信貸等金融政策從緊，將會(huì)制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度；

　　3、2008年奧運(yùn)會(huì)的巨大利好兌現(xiàn)，一線城市“拐點(diǎn)”現(xiàn)象的出現(xiàn)，或?qū)⒂绊懚?、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期；

　　4、住房保障措施的全面貫徹和落實(shí)，將會(huì)有效地改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，分流市場(chǎng)剛性需求；

　　5、市場(chǎng)供應(yīng)量集中爆發(fā)，2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)供求關(guān)系將出現(xiàn)明顯變化；

　　6、人民幣升值的步伐和預(yù)期，社會(huì)基礎(chǔ)資源和生產(chǎn)要素價(jià)格的持續(xù)上漲，為房地產(chǎn)售價(jià)的上漲和價(jià)值的保值增值提供了前提和理由；

　　7、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的基本面持續(xù)利好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供空間；

　　8、價(jià)格洼地現(xiàn)象仍然存在，為資本逐利和價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)留了一定的空間；

　　9、二手房市場(chǎng)難有起色，發(fā)展仍將緩慢；

　　10、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，開(kāi)發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化。

　　綜合以上各方面因素的影響，對(duì)于2008年房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的投資、房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)保持一定幅度的增長(zhǎng)，但與2007年同比，增速將會(huì)明顯放緩，其中，不排除高位大幅度震蕩的可能。從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)將會(huì)突破1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)需求與2007年水平基本持平，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)明顯改善，中小戶型、普通商品房供應(yīng)比例將大幅提高。市場(chǎng)秩序更加規(guī)范，住房保障工作顯著加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)作為長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力的格局不會(huì)改變，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展的階段這個(gè)基本面并沒(méi)有出現(xiàn)改變。

　　二手房

　　全年成交19611套

　　全年均價(jià)2475元／m2租售比達(dá)到1∶325

　　2007年長(zhǎng)沙市二手房成交面積219.29萬(wàn)m2，成交金額為54.27億元，成交套數(shù)為19611套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)0.33%、25.24%和2.00%；其中住宅成交148.60萬(wàn)m2，成交金額為27.21億元，成交套數(shù)為17258套，與去年同期相比分別增長(zhǎng)-6.99%、12.99%和-3.79%。

　　二手房非住宅共成交70.69萬(wàn)m2，成交套數(shù)為2353套，與去年同期比分別增長(zhǎng)20.20%、82.69%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的67.76%、50.14%、88.00%，成交套均面積為86.10m2。

　　分區(qū)來(lái)看，2007年長(zhǎng)沙市二手房成交以芙蓉區(qū)和雨花區(qū)最為活躍，分別成交61.67萬(wàn)m2和56.24萬(wàn)m2，分別占總量的28.12%、25.66%，同比分別增長(zhǎng)21.00%、-10.17%。從二手房住宅與非住宅成交比例來(lái)看，2007年全市住宅與非住宅成交比例為2.10∶1，芙蓉區(qū)非住宅成交比例最大，占總量的40.38%；開(kāi)福區(qū)住宅成交比例最大，占總量的81.05%。

　　全年均價(jià)2475元／m2

　　2007年長(zhǎng)沙市二手房成交均價(jià)為2475元／m2，其中，二手房住宅成交均價(jià)為1832元／m2，二手房非住宅成交均價(jià)為3828元／m2(注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得)。

　　從各區(qū)二手房成交均價(jià)來(lái)看，全市僅雨花區(qū)、芙蓉區(qū)成交均價(jià)高于長(zhǎng)沙市平均價(jià)，且主要是由于此兩區(qū)二手房非住宅成交量較大而導(dǎo)致的；各區(qū)二手住宅成交均價(jià)較為平均，這進(jìn)一步證實(shí)了出于對(duì)二手房交易稅的規(guī)避，二手房交易方隱瞞了成交的真實(shí)價(jià)格，將價(jià)格處理到接近于各區(qū)域二手房成交指導(dǎo)價(jià)。從各月成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，二手房均價(jià)波動(dòng)主要來(lái)自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動(dòng)極小。

　　從成交面積上看，2007年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.08∶1，比2006年比值增大0.91，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟區(qū)域相比仍有較大差距。岳麓區(qū)比值最大，達(dá)5.61，表明該區(qū)房屋交易以新房為主；芙蓉區(qū)比值最小，僅2.29，表明該區(qū)二手房交易較為活躍。

　　租售比達(dá)到1∶325

　　12月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比(租售比)為1∶325，表明長(zhǎng)沙市新房?jī)r(jià)格相對(duì)偏高。

　　從出售采樣分析來(lái)看，12月份住宅類(lèi)房源掛牌均價(jià)為3970元／m2，環(huán)比下跌0.70%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3953元／m2，與上月持平。商住兩用房掛牌均價(jià)為4649元／m2，環(huán)比上漲7.12%。非住宅掛牌均價(jià)為8306元／m2，環(huán)比上漲7.95%。其中，寫(xiě)字樓類(lèi)掛牌均價(jià)為6042元／m2，環(huán)比上漲16.10%；門(mén)面掛牌均價(jià)為9805元／m2，環(huán)比下跌5.59%。

　　從出租采樣分析來(lái)看，12月份住宅類(lèi)出租房源掛牌月均租金為12.48元／m2，環(huán)比下跌5.38%。其中，純住宅掛牌月均租金為11.22元／m2，環(huán)比下跌1.41%；商住兩用房掛牌月均租金為15.85元／m2，環(huán)比下跌15.01%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為7.87元／m2，環(huán)比下跌10.87%；一般裝修掛牌月均租金為10.71元／m2，環(huán)比上漲12.03%；中等裝修掛牌月均租金為10.78元／m2，環(huán)比下跌8.18%；豪華裝修掛牌月均租金為15.41元／m2，環(huán)比下跌2.59%。非住宅掛牌月均租金為31.33元／m2，環(huán)比下跌17.31%。其中，寫(xiě)字樓掛牌月均租金為25.58元／m2，環(huán)比上漲4.11%；門(mén)面掛牌月均租金為34.82元／m2，環(huán)比下跌37.39%。

　　(數(shù)據(jù)采集自www.0731esf.com)

　　　數(shù)據(jù)

　　房貸金額過(guò)300億元

　　2007年長(zhǎng)沙市共辦理抵押登記手續(xù)89518起，抵押面積1368.09萬(wàn)m2，貸款金額300.29億元，同比分別增長(zhǎng)51.24%、43.04%、55.83%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)87690起，抵押面積998.26萬(wàn)m2，貸款金額202.80億元，同比分別增長(zhǎng)了51.59%、54.13%、87.78%。

　　2007年全市共辦理在建工程抵押733起，抵押面積532.08萬(wàn)m2，貸款金額91.48億元，同比分別增長(zhǎng)0.55%、23.67%、25.88%。從各季度個(gè)人住房抵押情況來(lái)看，今年各季度個(gè)人住房抵押呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)，抵押戶數(shù)、面積、貸款金額季度平均漲幅分別為9.68%、10.01%、17.67%，貸款金額漲幅較大，也從一個(gè)側(cè)面反映了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲。

　　辦理產(chǎn)權(quán)證81861本

　　2007年長(zhǎng)沙市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證81861本，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積1625.79萬(wàn)m2，同比分別增長(zhǎng)9.62%、0.50%。其中，辦理?xiàng)澴C820本、492.57萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)-39.62%、-20.84%。2007年全市共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記15236起，面積為167.05萬(wàn)m2，同比分別增長(zhǎng)4.15%、-3.43%(注：商品房交易主要集中于期房交易，現(xiàn)房所占比重較小)。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：　長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心　長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心