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　　武漢持續(xù)火爆的土地行情或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)階段性的“調(diào)整期”。2007年的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)讓武漢的土地市場(chǎng)走入低谷。

　　開發(fā)商對(duì)行業(yè)走勢(shì)信心不足，拍賣現(xiàn)場(chǎng)蔓延膽怯情緒

　　武漢持續(xù)火爆的土地行情或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)階段性的“調(diào)整期”。2007年的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)讓武漢的土地市場(chǎng)走入低谷。

　　跡象首先從幾個(gè)中心城市顯現(xiàn)并向全國(guó)范圍傳遞。去年12月，廣州、上海、北京、天津四地相繼傳出土地市場(chǎng)交易趨冷的案例。

　　“雖然這些地塊遇冷的原因各自不一，不能一概而論。但面對(duì)地方政府2007年底推出的土地盛宴，共同的觀望情緒，使原本火熱的土地市場(chǎng)突遇寒流，”DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理彭博表示。

　　開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

　　2007年武漢市最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)于2007年12月26日落幕。就在前不久還處于“瘋狂”期的土地市場(chǎng)，突然“冰凍”。此次通過(guò)“招拍掛”出讓的11宗土地，雖然全部順利成交，但成交地塊中，最高樓面地價(jià)僅為3254元/平方米，而其他地塊均跌破3000元/平方米。

　　在當(dāng)天的拍賣中，掛牌的土地均為中心地塊，如位于洪山區(qū)團(tuán)結(jié)村的049號(hào)地塊、位于漢陽(yáng)區(qū)鐵橋村050號(hào)地塊、位于漢陽(yáng)區(qū)十里鋪村的051號(hào)地塊、分別位于江漢區(qū)北湖北街14號(hào)的055號(hào)地塊、江漢區(qū)復(fù)興村57號(hào)的056號(hào)地塊、洪山區(qū)余家頭村、東興村的057號(hào)地塊、洪山區(qū)和平鄉(xiāng)大洲村的058號(hào)地塊。由于無(wú)人報(bào)名競(jìng)價(jià)，基本以土地出讓起始價(jià)格成交，而成交的住宅用地樓面地價(jià)均為兩千余元/平方米。

　　而進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序的046號(hào)地塊、052號(hào)地塊、053號(hào)地塊、054號(hào)地塊，呈現(xiàn)出土地市場(chǎng)拍賣中難得的冷靜和平淡。位于漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡村的地塊與武漢豪宅項(xiàng)目——世茂錦繡長(zhǎng)江相隔不遠(yuǎn)，雖四家公司參與競(jìng)爭(zhēng)，但最終并未出現(xiàn)在場(chǎng)人士所預(yù)料的火爆場(chǎng)面，在經(jīng)過(guò)近30輪的競(jìng)價(jià)后，最終以3.81億元成交，2216元/平方米的樓面地價(jià)讓在場(chǎng)人士大跌眼鏡。而此次能夠進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序中的土地，最高樓面價(jià)也僅為3254元/平方米。

　　對(duì)于此次拍賣的結(jié)果，讓包括開發(fā)商、研究機(jī)構(gòu)在內(nèi)的不少研究人士大為吃驚。漢陽(yáng)某樓盤的一位營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者說(shuō)：“拿到這種價(jià)格土地的開發(fā)公司，今晚應(yīng)該會(huì)回去開慶功酒會(huì)了！”

　　土地行情逆轉(zhuǎn)

　　2007年8月15日，金地以4.885億奪得京漢大道義和巷的一塊地，總建筑面積71010平方米，樓面地價(jià)達(dá)到6879元/平方米。

　　2007年9月4日，萬(wàn)科以1.907億元的價(jià)格獲得江漢區(qū)馬場(chǎng)角路12022平方米地塊，樓面地價(jià)達(dá)到5287元/平方米。

　　2007年9月26日，王家墩中央商務(wù)區(qū)(CBD)位于漢口范湖的260畝地塊被華潤(rùn)置地以26.92億元高價(jià)拍得，樓面地價(jià)達(dá)6208元/平米。

　　2007年11月28日，武昌區(qū)中北路與北環(huán)西路交會(huì)處兩地塊再次刷新金地紀(jì)錄，以3.32億元成交，樓面地價(jià)達(dá)到6983元/平方米。

　　而本次地塊拍賣時(shí)，就出現(xiàn)意外的成交低價(jià)，不得不令人發(fā)出“時(shí)過(guò)境遷”的感嘆。分析人士稱，這或?qū)?dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間，暢旺多年的土地行情進(jìn)入一個(gè)階段調(diào)整期。

　　對(duì)于此次拍賣，DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理彭博用“低谷”來(lái)形容此次土地市場(chǎng)。他認(rèn)為，此次拍賣地價(jià)“狂瀉”，開發(fā)商的觀望態(tài)度是非常重要的因素。房?jī)r(jià)的調(diào)整最明顯的會(huì)體現(xiàn)在地價(jià)的調(diào)整上，對(duì)于房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的預(yù)期，使開發(fā)商不敢貿(mào)然拿地。”浦江筑城總經(jīng)理章建雄總很平靜告訴記者，按照市場(chǎng)規(guī)律，房?jī)r(jià)上漲得，地價(jià)比房?jī)r(jià)漲的快；房?jī)r(jià)下跌，地價(jià)比房?jī)r(jià)跌的快。在如今的樓市“冷凍”的非常時(shí)期，地價(jià)偏低十分正常。除此之外，樓市蕭條引起的銷售困難，變現(xiàn)能力減弱、銀根緊縮，使很多房地產(chǎn)企業(yè)資金十分緊張，這也是競(jìng)地者減少的重要原因之一。

　　市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中最大的部分，成交地價(jià)的高低及土地拍賣的冷熱，一直是樓市和房?jī)r(jià)的重要風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)的冷清和成交地價(jià)的大幅下滑，很大程度上反映了開發(fā)商目前面臨的政策和市場(chǎng)困境。在房貸新政出臺(tái)后，10月份國(guó)土資源部又發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，要求開發(fā)商要付清全部出讓金后才能領(lǐng)證。這無(wú)疑使開發(fā)商的拿地成本大幅增加，對(duì)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求都有大幅提高，客觀上讓大部分開發(fā)商在拿地上顯得力不從心。另外，信貸收緊也是主要的因素。2006年以來(lái)，一批內(nèi)地地產(chǎn)公司先后在香港制作出IPO神話，如碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等。很多人相信，這些地產(chǎn)公司天量融資與市值的最大幕后背景即是這一輪如日中天的土地行情。

　　隨著信貸政策在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“從緊”基調(diào)的確定，地產(chǎn)公司對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)后市融資環(huán)境普遍持悲觀心態(tài)，這導(dǎo)致其在土地市場(chǎng)上持續(xù)多年的高調(diào)姿態(tài)有所收斂。如碧桂園15億美元發(fā)債計(jì)劃和雅居樂(lè)4億美元發(fā)債計(jì)劃均被無(wú)限期推遲。

　　在武漢，同樣也有業(yè)內(nèi)人士了解到，與基金公司合作的地產(chǎn)公司，大手筆拿地后，又因基金公司的反悔，使資金陷入極度緊張之中。

　　年終的武漢樓市“地王”不再出現(xiàn)，搶房風(fēng)潮也銷聲匿跡。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策調(diào)控趨緊、但是現(xiàn)階段充滿不確定性，量?jī)r(jià)膠著的狀態(tài)使開發(fā)商拿地慎重，甚至退出競(jìng)爭(zhēng)。