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　　每一個成功運作的新板塊，背后都閃耀著創(chuàng)新思維。南京別墅開發(fā)從“小三山”過渡到“大三山”，“鼓北板塊”和“河西嵩山路”在兩年時間里迅速成為新興高尚住宅區(qū)，江寧“方山—九龍湖”板塊在曲折中崛起……回首這些轟動一時的新板塊發(fā)跡史，不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商成功運作各板塊的道路其實是由一個個創(chuàng)新思維串聯(lián)起來的。

　　南京別墅的發(fā)展史

　　從“小三山”到“大三山”

　　如今的江寧“三山”板塊，已是南京市家喻戶曉的別墅聚集區(qū)。得天獨厚的自然景觀資源和地理位置優(yōu)勢固然是它發(fā)跡的基礎(chǔ)，但從整個跌宕的發(fā)展歷程看，個別開發(fā)商幾個關(guān)鍵時候的大膽創(chuàng)舉真正改變了它命運。

　　2001年，瑞景文華在該區(qū)域內(nèi)首開別墅物業(yè)，緊跟其后的是運盛美之國、翠屏國際城、瑪斯蘭德等幾個項目，但在定位上顯得比較混亂。2003年下半年，山水華門項目開發(fā)并首次明確提出了“第一居所”的概念，但并沒有被立即接受。2005年，包括香山美別墅，復(fù)地朗香、愛濤漪水園等多個別墅項目參與進來，第一居所的定位被明確。此時，“小三山”板塊的別墅開發(fā)也發(fā)展到了頂峰，并一舉成為南京最大的別墅區(qū)。

　　“小三山”板塊的提法是相對后興起的“大三山”而言的。前者是指江寧的“翠屏山、將軍山、韓府山”，后者則是指老山板塊、紫金山板塊、江寧‘小三山’板塊這三個更為廣闊的區(qū)域。業(yè)內(nèi)專家認為，從“小三山”到“大三山”的發(fā)展，不僅是南京別墅開發(fā)時間意義上的延續(xù)，也是空間意義上的拓展與延伸。這其中反映出開發(fā)商運作板塊思維上由“點”開發(fā)到“面”運作的變化，“大三山”的別墅開發(fā)格局給了開發(fā)商提升樓盤品質(zhì)和明確區(qū)域細化定位的自住選擇和外在壓力。

　　這種板塊運作思維的直接結(jié)果是，“小三山”板塊、紫金山板塊、老山板塊各尋“出路”，分別形成了“第一居所別墅區(qū)”、“城中豪華別墅區(qū)”和“第二居所度假型別墅區(qū)”，形成了良好的發(fā)展態(tài)勢。

　　南京高尚住宅典范

　　鼓北板塊與河西嵩山路

　　2004年10月，棲霞集團在黑龍江路上開發(fā)的匯林綠洲一期開盤。這個在鼓樓北部區(qū)域嘗試走高端路線的樓盤，開盤價格遠遠領(lǐng)跑著附近樓盤的售價。隨后，金陵大公館、天正湖濱花園、玄武英郡、鳳凰和鳴苑幾個項目跟進，紛紛走高端路線。這批樓盤的產(chǎn)品以舒適精裝的大戶型為主，開盤價格也一個比一個高，吸引了大批高收入人群。2006年底，湖南路和中央門兩大成熟商圈包圍下的“鼓北板塊”里的這幾個樓盤價格均超過了1萬元/平方米，“南京樓市看城中，城中樓市看鼓北”越發(fā)名副其實。盡管鼓北板塊的形成是幾家高檔樓盤齊力打造出來的，但更多的是依賴該區(qū)域成熟的配套優(yōu)勢。正如一位業(yè)內(nèi)人士所言：“鼓北的崛起抹不去龍江的影子。”

　　與此同時，河西的嵩山路板塊成為高尚生活區(qū)的路程也讓人關(guān)注。嵩山路位于奧體附近，在這條長度不過千米、寬度約24米的道路上，云集了中國地產(chǎn)界的三位大腕：萬科、中海、萬達。經(jīng)過聯(lián)合炒作，如今，這里已形成了中高收入人群聚集的“河西第一生活區(qū)”。

　　競合之路創(chuàng)造共贏

　　方山—九龍湖板塊崛起

　　2007年里，人們在驚嘆于江寧樓市的搶眼表現(xiàn)時，一定不會忽視方山—九龍湖這個板塊新秀。方山—九龍湖今年在分分合合中崛起，折射出一個“由單打獨斗炒板塊到聯(lián)手炒區(qū)域”新的運作板塊的成功嘗試。

　　2006年底，作為江寧板塊南擴的先頭兵，方山板塊的羅托魯拉和印湖山莊率先開盤。由于是在一個全新的區(qū)域開發(fā)項目，這兩家樓盤前期運作中更多的是強調(diào)自身產(chǎn)品的特色，在如何讓購房者接受這個新的板塊方面則顯得力不從心。今年下半年，方山周邊的幾個預(yù)計開盤的項目繼續(xù)延期開盤。相反，在其西部的九龍湖板塊內(nèi)的合家春天花園、同仁康博花園、中梁頤和南園等幾個項目陸續(xù)面市。只是，九龍湖板塊有的開發(fā)商最初更傾向于將九龍湖定位成將軍山別墅區(qū)的南延板塊。

　　停滯了幾個月之后，有些開發(fā)企業(yè)意識到，作為遠離傳統(tǒng)居住區(qū)的新興板塊，方山和九龍湖兩個板塊獨立運作遠不如放到一起炒作。于是，方山和九龍湖的幾家開發(fā)商達成共識，一場歷時半年多的方山—九龍湖的板塊運作開始了。

　　事實證明，在江寧其他板塊房源供應(yīng)量有限且市場又很火的情況下，十幾家開發(fā)企業(yè)聯(lián)合讓方山—九龍湖在南京樓市迅速走紅。與以往的激烈競爭不同，競合之路使得這個板塊煥發(fā)了勃勃生機。