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　　在政策的影響下，11月，二手房市場交易量出現(xiàn)了明顯下滑的跡象，當(dāng)月二手房樓市成交量僅為7.71萬平方米，大幅下滑的數(shù)字表明，2007年末，福州的二手房市場已經(jīng)進入了“寒冬”。

　　——2007年11月份二手房指數(shù)市場分析報告

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所　王阿忠博士　馮求全　《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　引言

　　2007年4月以來全國大范圍的房價上漲，也給福州二手房市場帶來了幾分春意。然而，2007年以來的5次加息，10次提高存款準備金率，加上9月27日出臺的“二套房”新政，年底多家銀行緊縮貸款額度等一系列金融政策對市場影響的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　在政策的影響下，11月，二手房市場交易量出現(xiàn)了明顯下滑的跡象，當(dāng)月二手房樓市成交量僅為7.71萬平方米，大幅下滑的數(shù)字表明，2007年末，福州的二手房市場已經(jīng)進入了“寒冬”。

　　[指數(shù)分析]

　　由圖1可以看出，自2007年初以來，福州二手房價格指數(shù)一路上揚，8月更是達到了今年以來的最大漲幅，但在11月，二手房市場“量價”雙雙下調(diào)，價格指數(shù)似乎出現(xiàn)了“拐點”，二手住宅價格指數(shù)顯現(xiàn)了年內(nèi)以來的首次下降。從表1可以知道，11月的二手住宅價格指數(shù)為1055，環(huán)比降幅為0.64%，福州二手房市場正在遭受新政以來最嚴厲的考驗。

　　圖1福州二手住宅價格指數(shù)

　　表1福州二手住宅價格指數(shù)

　　從表二可以看出，從2006年6月到2007年10月，福州二手房樓市的成交量一直圍繞在20萬平方米上下波動，直到9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，明確表示對于申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。新政實施的第一個月，我們看到了它的威力，不僅一手房市場出現(xiàn)震蕩，對于二手房市場的影響也很明顯，10月福州二手房樓市的成交量出現(xiàn)大幅下降，成交量為17.87萬平方米，跌幅為15.71%。而到了11月，“二套房”政策的效力再次顯現(xiàn)，加上銀行緊縮貸款，市場缺乏資金，二手住宅成交量急劇萎縮，成交量僅為7.71萬平方米，達到了歷史最低點。

　　表2福州二手住宅成交情況表

　　圖2福州二手住宅成交量

　　圖3福州二手住宅結(jié)構(gòu)分析(平方米)

　　[板塊分析]

　　由于年底貸款額度受限，11月二手住宅成交面積急劇萎縮，成交7.71萬平方米，僅相當(dāng)于上月17.87萬平方米的43%，各板塊的成交面積全部下降。鼓樓是11月份成交面積總數(shù)最高的板塊，為1.70萬m2，相比10月下降不少，但面積占比卻提高了3.8個百分點，這更凸顯了其區(qū)位、地段、交通、配套和商業(yè)環(huán)境等方面的優(yōu)勢。晉安、臺江分別占據(jù)次席，也是十大板塊中成交面積超過1萬平方米的板塊，而馬尾板塊仍是成交量最少的一個，卻是最穩(wěn)定的一個板塊。

　　[金山板塊]該板塊的二手房價格指數(shù)經(jīng)過連續(xù)10個月的上漲后，11月份出現(xiàn)了年內(nèi)以來的首次回落，而且下跌幅度排在各板塊之首，僅為1068，相比10月下降了14點，其成交面積為0.81萬m2，相比上月的1.89下降了1.08，但面積占比與上月基本持平，為10.4%。

　　[東區(qū)板塊]該板塊的二手房價格指數(shù)繼10月出現(xiàn)首次下降之后，11月繼續(xù)低迷，僅為1074，相比10月下跌了18點，其成交面積為0.82萬m2，面積占比為10.6%。

　　[五四北板塊]該板塊也是11月二手房價格指數(shù)下降幅度最大的板塊之一，由10月的1065下降到1047，下降了18點。成交面積也僅為0.54萬m2。

　　[江濱板塊]該板塊11月振幅也非常大，同金山板塊類似，二手房價格指數(shù)下降了14點，本月只有1044，成交面積也只有0.30萬m2，面積占比僅為3.9%。

　　[倉山板塊]、[西區(qū)板塊]、[晉安板塊]這三個板塊11月二手房價格指數(shù)下降幅度較小，為1034、1094和1044，分別下降了5點、6點和3點，其成交面積為0.36萬m2、0.72萬m2和1.28萬m2，其中倉山和西區(qū)兩大板塊面積占比都下降了，而晉安板塊則有小幅度上升。

　　[臺江板塊]繼10月大漲之后，11月與10月持平為1064，其成交面積為1.02萬m2，面積占比也與10月一樣為13.4%。

　　[鼓樓板塊]在眾多板塊紛紛下跌時，該板塊的二手房價格指數(shù)有小幅度的上升，即由10月的1046上升為1047，這更凸顯了其地段、交通和環(huán)境等方面的優(yōu)勢。成交面積也是十大板塊之首，為1.70萬m2，面積占比比10月提高了3.8個百分點為22.0%。

　　[馬尾板塊]該板塊是十大板塊中漲幅最大的板塊，但其成交面積是最少的，僅為0.16萬m2。

　　[代表樓盤]

　　從表5中可見，11月所有板塊代表樓盤二手房同質(zhì)價格均出現(xiàn)不同程度的下跌，下跌幅度均在100～200之間。其中海潤濱江花園繼續(xù)引領(lǐng)風(fēng)騷，11月同質(zhì)修正后成交價格為7231元/平方米，因其獨特的地理位置、江景環(huán)境和豪華的配套讓其始終成為眾人追捧的對象。鼓樓區(qū)的梅海園、晉安的大名城、西區(qū)的五鳳蘭庭和臺江的中茵名仕花城價格相差不大，屬于同級別的樓盤，四個樓盤各具特色。梅海園以左海、西湖為核心，大名城則以海洋景觀為主題，中茵名仕花城緊鄰寧靜綠色的白馬河公園。

　　表3各板塊成交面積分析

　　表4福州各板塊二手房價格指數(shù)

　　表5福州典型樓盤二手房價格

　　(上述典型樓盤是基于同質(zhì)方法得到的，同質(zhì)樓盤要求為：樓層：3層，裝修狀況：一般，朝向：南等)

　　[分析]

　　11月，“二套房”新政的影響更是顯著，面對著二手房交易量明顯下降的現(xiàn)狀，限制購買力的原因主要有：第一：中央銀行的信貸緊縮政策，從2007年初到現(xiàn)在，央行已經(jīng)連續(xù)10次上調(diào)存款準備金率，由年初的9%上調(diào)到了14.5%，而由于接近年關(guān)，許多銀行都面臨著存貸比超標，貸款額度緊張，房貸資金緊缺的尷尬境地；第二：今年央行已連續(xù)五次加息，2008年1月1日，房貸將統(tǒng)一執(zhí)行新利率，房貸的高利率將會嚇退一些購房者；第三：“二套房”提高首付和利率的貸款新政的出臺，一方面限制了部分投資者，貸款新政直接針對投資性購房的群體，尤其在連續(xù)多次加息后，投資性購房群體的貸款成本增加，使很多購買者對新政持觀望態(tài)度；最后，二手房的購買力群體主要來自于中低收入階層，而面向此群體的保障性用房2008年將會逐步上市，這對于整個二手房市場具有一定的影響。它可以分流一部分的中低收入購買人群，對二手房價格產(chǎn)生了一定的平抑作用。上述這些因素對二手房交易市場產(chǎn)生了較大的影響，使得二手房市場陷入了低迷的局勢，樓市正呈現(xiàn)有價無市，成交量極度萎縮，市場觀望氣氛濃重的狀況。

　　新政實施以來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市樓市持續(xù)低迷，最近出臺的調(diào)控政策有效地遏制了房地產(chǎn)市場的過熱，但年內(nèi)金融政策似乎過于密集，市場是否由此萎靡下去呢？短期內(nèi)來說，市民的觀望氣氛還將繼續(xù)，市場的低迷狀態(tài)還會持續(xù)一段時間，但到了明年年初，銀行新的房貸額度下來之后，房地產(chǎn)市場資金又會充裕起來，市場將會緩慢回暖。我們可以看到，盡管市場目前較為冷淡，但剛性需求依然存在，因此，相信購房者在經(jīng)過長時間的分析判斷后，對市場將有更加理性的認識，在不久的將來，二手房市場將迎來他們的“春天”。