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　　上半年一路高歌，漲幅突破50%的深圳樓價，為何下半年形勢會急轉(zhuǎn)直下？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，早在今年7月之前，深圳炒房團已經(jīng)在4月份發(fā)現(xiàn)了樓市承接力可能“斷裂”的信號，并且趕在“五一”黃金周之前逐步撤離。

　　仿佛在一夜之間，深圳樓市交易量突然倒退了5年。據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年1月至10月深圳市住宅銷售面積為463.76萬平方米。而《深圳統(tǒng)計年鑒(2003)》顯示，2002年深圳的住宅類房屋實際銷售面積為735.36萬平方米，成交量前后縮水200多萬平方米。結(jié)合11月至12月深圳房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷的現(xiàn)狀，業(yè)界預(yù)測，2007年深圳住宅房屋銷售面積將退回到2002年的水平。

　　四月“搶閘”

　　炒樓客張海生(化名)講述了他在深圳炒房的撤資經(jīng)歷。“‘五一’黃金周期間，當媒體、專家、開發(fā)商還在為深圳樓市的‘量價齊升’喊漲時，炒家已經(jīng)察覺到深圳樓價的承接力可能會被幾種綜合因素扭斷。”據(jù)張海生回憶，深圳樓市炒家的拋盤苗頭始于今年4月。當時炒家最擔心的就是，有傳聞稱由于深圳樓市沖得太猛，深圳各銀行全年的貸款額度可能在“十一”黃金周之前用完，屆時二手樓交易可能無法獲得貸款。這意味著下半年二手樓市交易將被釜底抽薪。

　　張海生分析說，從理論上講，只要樓價持續(xù)上漲，即使2007年出不了的貨也可以等到2008年，待銀行新的貸款額度下來再出貨，屆時還能賺得更多。但是，今年上半年深圳樓價已經(jīng)上漲了50%。對投資者而言，如果下半年樓價下跌或者增幅小于上半年，那還不如在上半年出貨，畢竟樓市的行情是買漲不買跌。如果選擇堅守到2008年，那就必須相信這樣的假定：深圳下半年的樓價會保持上半年的增速，實現(xiàn)全年100%的增長。

　　“深圳樓價一年翻一倍，這種假定太瘋狂了。如果2008年的樓市持續(xù)看好，我們大不了重新‘進貨’就是了。但如果下半年樓價跌了，我們就會被套住。權(quán)衡再三，最后我們還是決定趕在銀行收緊房貸款之前出貨。”張海生說。“幸虧出手早了一點點，到了6月份的時候，深圳就有一家銀行開始收緊房貸，甚至不辦理二手房貸了。”張海生感嘆道，如果到了8月份還拋不出去，那炒家基本就是被套住了。

　　多家中介公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)證實了張海生透露的炒家拋盤軌跡。世聯(lián)行研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在二手樓市場方面，深圳1月至7月成交活躍，投資現(xiàn)象比較普遍，成交量節(jié)節(jié)攀升，其中4月日均成交套數(shù)達到今年的歷史最高點414套，成交價格也從年初的8996元/平方米飆升至7月份的13299元/平方米，漲幅達到48%。

　　另據(jù)深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬平方米。而6月份時，成交量為12100套及101.4萬平方米，10月成交套數(shù)及面積僅分別相當于6月時的23%、22%。

　　“四五月份是深圳樓價上升的巔峰期，當時銀行還沒有收緊房貸，政府下一步的宏觀調(diào)控政策也沒有正式出臺，一切都只是傳聞，所以基本上只要有貨出就有人接。再加上當時有一些中介公司開始籌資炒樓，增強了市場的承接力，所以當時的樓價得以繼續(xù)保持了兩位數(shù)的增長。”張海生說。

　　九月“離場”

　　“到了9月份，眾多針對炒樓的‘利空’政策開始逐漸由傳聞變成了現(xiàn)實。這直接影響了炒家在拋盤獲利后，不再將資金投入樓市。”張海生說。據(jù)張海生回憶，當時對炒房投資打擊比較大的信息有三條：其一是央行第五次加息；其二是第二套房首付比例提高到四成；其三是傳聞深圳要開征物業(yè)稅。

　　“等以上三項政策全部明晰的時候，銀行貸款額度也基本耗盡，深圳所有銀行的二手房貸已經(jīng)非常難申請。這時候炒家要想在二手市場甩貨已經(jīng)甩不出去了。”張海生說。“值得注意的是，在炒房者逐步離場之時，銀行并沒有收緊一手樓的房貸。”張海生說，這意味著具有自住需求的消費者，仍然可以在購買一手房時正常貸款。但是，從8月份開始，除了二手樓市場，深圳一手樓市場的交易量也在大量萎縮。

　　據(jù)《2007年1至10月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告》數(shù)據(jù)，在新建商品房銷售面積上，7月份商品房銷售面積為48.98萬平方米，8月份猛跌至33.83萬平方米，9月份微跌至31萬平方米，到了10月又環(huán)比直降近50%，僅為15.36萬平方米，創(chuàng)下全年最低。

　　另據(jù)中國最大的房地產(chǎn)上市企業(yè)萬科公布的11月經(jīng)營業(yè)績：11月商品房銷售收入42.3億元，銷售面積40.7萬平方米，環(huán)比分別下降了18.02%和25.46%。這是萬科銷售收入和銷售面積連續(xù)兩個月出現(xiàn)兩位數(shù)以上的大幅下降。“在炒樓資金撤出后，‘剛性需求’并沒有接上來。深圳的高樓價是靠投資資金支撐的。”張海生說。

　　樓市“寒流”

　　“由于投資占了深圳樓市交易的大頭，所以炒家離場后，中介公司自然會受到巨大沖擊。再加上樓市交易火爆時，個別中介公司私自挪用客戶資金直接參與炒樓。一旦樓市慘淡，資金鏈條馬上就崩斷了。”張海生回憶道：“十一”黃金周后，由于業(yè)績不良，許多中介公司的業(yè)務(wù)員開始狂打電話，聯(lián)系老客戶看樓。高峰的時候，他一天能接50多個電話。由于懶得一一拒絕，張海生不得不更換了內(nèi)地的手機號碼。

　　2007年11月13日，全國擁有150家門店的深圳中天置業(yè)突然倒閉，老板蔣飛攜款潛逃。據(jù)初步調(diào)查，在樓市交易火爆期間，中天置業(yè)通過代收樓款等策略，積累了一批可觀的流動資金，并挪用炒賣二手樓和股票。2007年下半年，由于樓市成交量的下滑，中天置業(yè)的資金漏洞開始顯現(xiàn)，進而導(dǎo)致了企業(yè)倒閉。

　　緊隨其后，擁有23家門店的深圳長河地產(chǎn)又爆出了暫時歇業(yè)21家的消息。一時間，深圳地產(chǎn)中介行業(yè)“烏云彌漫”。“深圳房產(chǎn)中介接連暴露資金問題，反過來又加劇了樓市交易的低迷。因為深圳大部分的房地產(chǎn)項目均由中介公司代理。”張海生透露，進入11月后，深圳樓市開始由十月份的“有價無市”向“量價齊跌”轉(zhuǎn)變。

　　12月8日，位于深圳寶安松崗的中海西岸華府正式推出第二批小戶型高層住宅，其中，55平方米的一房戶型售價為5000元/平方米起。該價格創(chuàng)下了深圳年度樓價的新低。據(jù)悉，除了中海西岸華府外，在農(nóng)歷新年之前，深圳還將有24個房地產(chǎn)項目面臨開盤，有15家表示售價仍在研究當中。

　　據(jù)深圳某房地產(chǎn)界人士透露，目前，在廣州、深圳等地均出現(xiàn)了中介代理樓盤一個月僅銷售兩套的案例。因此，開發(fā)商在開盤定價上也是慎之又慎，生怕在關(guān)鍵時刻“一著不慎滿盤皆輸”。深圳個別樓盤已經(jīng)通過打折等方式，直接降價。