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　　九月、十月通常是每年房地產交易的高峰期，地產商往往選擇在這期間推出新盤，然而今年深圳的情況卻大不相同，不僅難覓“金九銀十”的蹤影，交易量之低更是創(chuàng)下記錄。

　　過去兩年里，深圳房價已經整體上漲超過一倍，某些區(qū)域甚至出現了兩三倍的增幅。尤其是在2007年上半年，深圳整體房價漲幅超過50%。在房價快速上漲的情況下，政府出臺了一系列的政策措施對樓市進行調控。

　　從8月起，一系列金融和稅收的措施密集出臺，多方力量交集，深圳樓市的投資環(huán)境發(fā)生明顯改變。第三季度樓市降溫明顯，一手住宅交易面積103萬平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%；同時，二手住宅交易面積114萬平方米，比第二季度下跌63%，比第一季度下跌51%。

自9月份開始總體房價趨穩(wěn)，10月份更有少量的樓盤通過折扣、贈送等方式回調價格，二手房的議價空間也放大。目前，深圳樓市面臨銀行惜貸，個稅政策未落實，增加政策性保障住房供應，物業(yè)稅即將推出等等不明朗的因素，市場的觀望氣氛仍然濃厚，往年的“金九銀十”已經再難重現。

　　政策調控下市場趨冷，住宅交易量下降明顯

　　9月27日，《央行銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》在長假之前出臺，核心內容是提高第二套以上購房首付比例至40%和1.1倍利率，同時加強對開發(fā)貸款和加按揭等信貸的調控。在深圳，消費者購房選擇銀行按揭的比例約在9成，且二次置業(yè)者比例遠遠超過首次置業(yè)者，所以本地樓市對于貸款政策的變化表現得相當敏感。提高第二套房首付，就意味著增加二次購房的現金量，對投資者而言，大大增加了投資成本，令大量投資客推出市場，投資客份額的減少也將對穩(wěn)定市場起到了積極的作用。

　　其實早在九月份，房貸新政沒有出臺之前，市場已經有所變化。原因在于，一方面，由于上半年的放貸過多過快，不少商業(yè)銀行都已經把整年的房貸額度用完，信貸也隨之收緊；另一方面，8月開始啟用的新版二手房交易合同使利用陰陽合同逃避個稅的交易減少；而深圳市二手房估價系統(tǒng)的即將投入使用也令濃厚的觀望氣氛在市場上彌漫。9月一手房交易面積比八月份下降了11.03%，是自六月份以來連續(xù)第三個月下降。全市二手房市場更是嚴重萎縮，交易面積比八月下降43.98%，實際成交818.14萬平米。部分投資客的離場，使得二手房的價格開始出現松動，尤其是豪宅市場。由于豪宅的價格較高，自住型的買家在觀望期并不會貿然購入價格較高的豪宅，加上目前大部分升值較多的豪宅都是在前幾年以較低的價格購入的，已經獲利甚多，因此不少賣家寧愿降價10%--15%早日出手。

　　與此同時，一手市場的銷售速度也明顯放緩，成交量大跌，上半年開盤即售罄的火爆格局被打破，不少樓盤的銷售率持續(xù)走低，而往年樓市“金九銀十”的輝煌歷史顯然已被改寫。在9月推出的10多個新盤，除了中海西岸華府成交率突破90%外，其他各盤的銷售率保持在15-45%之間，沖破50%銷售率的是少之又少。探其成交萎縮的原因，最有效的政策是銀行個貸收緊，造成對樓市的重創(chuàng)。一手樓有不少的買家未能通過銀行個貸資信的審批，嚴重阻礙了一手樓的成交量。9月份，深圳全市一手房住宅銷售套數為3290套，環(huán)比下降了13.3%；在傳統(tǒng)的銷售旺季—“十一”黃金周里，深圳的一手只成交了82套。

　　樓市整體價格增幅趨緩，自住型買家成為市場主導

　　10月20日，萬科·金域東郡推出首批單位475套，均價7500元／平方米，截至當日下午5點，幾乎售罄。據開發(fā)商統(tǒng)計，當天參與選房的客戶人數接近3000人，成交客戶主要為坪山坑梓的原住民，深圳大工業(yè)區(qū)的企業(yè)高管，項目附近的私營企業(yè)主和高管等，所在片區(qū)內的自住客比率占據近5成。

　　于10月27日發(fā)售的中海大山地空中別墅和空中院墅單位，雖然同樣享有別墅配套，但是由于產品不一樣，此次開盤價格遠遠低于前期推出的別墅價格。中海方面已經證實，多層空中院墅部分單位均價為8000--9000元／平方米。相對較低的售價已經引發(fā)市場的轟動，開盤當天吸引了約3000人到場選房，僅上午2個多鐘頭就銷售250套，銷售率接近9成。

　　雖然這兩個樓盤分別位于關外的坪地和橫崗，但是相比幾個月以前關外動輒上萬的定價，這兩個樓盤的定價還是吸引到很多當地的自住型買家青睞的。萬科·金域東郡位于未來深圳的一個重點發(fā)展區(qū)域—東部新城；而中海·大山地又是離福田中心區(qū)只有半小時的車程，地理位置相當不出。加上兩個樓盤都是大型社區(qū)，又是名牌開發(fā)商的產品，因此之前市場預期的價格都比實際開盤的價格要高出不少的情況下，銷售情況良好。

　　從萬科和中海這兩個房地產的龍頭企業(yè)的定價策略我們可以看出，部分發(fā)展商已經不再盲目的把投資客視為項目的主導，傾向于自住型的較低的定價重現于市場。在目前的市場環(huán)境中，持幣觀望者明顯增多，置業(yè)者的風險意識提高了，迫使市場日趨理性，部分價格上漲過快區(qū)域的物業(yè)價格開始出現調整，個別價格虛高的樓盤將會在接下來的幾個月承受到銷售的壓力。在10月份開盤的還有世金國際、半山·御景、中信紅樹灣四期、五洲星苑、鑫園廣場，以上的幾個樓盤，因為價格較高，目前的銷售情況都是一般，銷售率均在10%-30%之間，顯示了市場對總價較高的樓盤承接能力的缺乏。在大部分的投資客離場，自住型買家普遍觀望的情況下，價格成為了主導銷量的最重要因素。從9月、10月入市的樓盤銷售情況來看，深圳的自住客對普通住宅的心理價位大約在關外8000元/平方米以下、關內20000元/平方米以下。隨著政府不斷地通過政策調控樓市，投資客的獲利空間會越來越少，目前已經有不少的投資客轉戰(zhàn)內地二三線城市的市場，自住型的買家重新成為市場的主要購買力。相信未來一手普通住宅的價格會逐漸趨于平穩(wěn)，而高檔豪宅由于較高的品質和稀缺性價格仍然會保持高位，前段時間價格上漲較快的中高檔物業(yè)價格則會面臨較大的壓力，預計未來將會有一定的調整。

　　近兩個月，購買90平米以下一手房住宅占總交易套數的比例大幅上升，9月較8月漲幅達26.53%。盡管樓市低迷調控政策不斷，但是自用型買家的切實需求依然存在，他們大多傾向選擇面積較小，總價較低的中小戶型。這種價格相對較低的交易所占分額比重的增加，是造成整體的一手房市場的均價在9月有所回落的主要原因。而就相同區(qū)域和素質的項目而言，價格則保持相對平穩(wěn)。

　　二手房市場也出現同樣的變化趨勢。從七月開始，二手房的交易中90平米以下的普通住宅占成交總套數的比例就不斷的上升，到了九月已經接近70%的買家選擇購買90平米以下的二手住宅。自住型的買家主導市場，并且占整體市場的交易比重也越來越大。

　　9月各區(qū)樓市表現各異，部分熱點片區(qū)回落較為明顯

　　目前，深圳市的樓市進入了一個調整期，市場比較低迷，各區(qū)的二手房市場都受到不同程度的影響；尤其是上半年房價上漲最快、漲幅最大的片區(qū)，如南山、福田，最近在一連串的調控政策下，二手房住宅的交易量下降十分明顯。

　　羅湖區(qū)

　　9月的羅湖區(qū)二手住宅成交1601套，面積11.37萬平米，環(huán)比分別下降了34.84%和30.37%，成交的降幅是3個核心區(qū)域中最小的。主要原因是今年上半年福田和南山是深圳特區(qū)內房價漲幅最快，二手的均價均以過一萬五，而羅湖則大多在一萬左右，這樣的價格對于想在關內置業(yè)的人來說還是可以接受的，因此羅湖的二手房成為了自主性買家的一個重要考慮對象，所以在房貸新政的出臺前后，羅湖的二手房市場所受影響較小。但是由于自主型的買家最為看重價格因素，因此翠竹路、黃貝嶺、蓮塘等片區(qū)成為最近他們的關注熱點。

　　福田區(qū)

　　9月的福田二手住宅成交1306套，面積10.82萬平米，環(huán)比分別下降了52%和51.39%，成交的跌幅是全市最大的。今年以來福田區(qū)的二手樓市一直保持著高價位，需求量也在不斷的增加，成交量一直是位于特區(qū)內的首位。由于深圳城市中心的西移，福田CBD的日漸崛起以及交通、商業(yè)金融配套的日漸成熟，福田的房地產價值也逐漸提升。但是，上半年以來房價的快速增長，已經很大程度地超過了一般自住型買家的承受范圍。房貸新政的出臺，使得大部分的投資客退市離場，缺乏了消費力較強的投資客接盤使得成交量在8月底開始大幅下滑。作為福田中心區(qū)的一級輻射區(qū)，梅林片區(qū)的二手房總價比福田其他片區(qū)低了不少，所以梅林片區(qū)仍然是福田自住型買家的熱點關注片區(qū)。

　　南山區(qū)

　　9月的南山區(qū)二手住宅成交915套，面積7.8萬平米，環(huán)比分別下降了40.58%和42.6%，成交的降幅為特區(qū)內的第二。由于市場對樓市前景持觀望態(tài)度，加上南山的二手房價在上半年的漲幅均超過50%，目前的價格正處于一個相當高的水平，不少自住型的買家都擱置了他們的購房計劃，房貸新政的出臺和對后續(xù)調控的憂慮使得之前看好西部通道等因素的投資客們不敢再貿然入市。后海片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套成熟，加上西部通道和濱海長廊以及地鐵2號線即將開通的眾多利好優(yōu)勢，即使目前南山區(qū)二手房市場交易量下降較多，但是仍然是自住型買家較為關注的一個片區(qū)。

　　鹽田區(qū)

　　9月的鹽田區(qū)二手住宅成交201套，面積1.18萬平米，環(huán)比分別下降了42.24%和53.91%。雖然今年以來，鹽田市場不被市場關注的情況已經逐漸扭轉，今年1至9月總成交面積為19.8萬平米，同比達到增長77.9%，但是鹽田區(qū)仍然是特區(qū)內交易量最少的一個區(qū)域。鹽田區(qū)由于功能定位和交通等因素的限制，自住型的買家相比起其他的片區(qū)是較少的。因此本次的房地產調控措施把大部分投資客擠出二手市場以后，可以看出自住型的買家承接是比較乏力的。沙頭角為鹽田的主要居住片區(qū)，二手市場也會最為發(fā)達，不過從今年上半年開始，大小梅沙在東部華僑城的開發(fā)影響下，二手市場也開始活躍起來。

　　寶安區(qū)

　　9月的寶安區(qū)二手房住宅成交1338套，面積11.46萬平米，環(huán)比分別下降了52.49%和52.31%。寶安區(qū)的二手市場主要集中在新安、西鄉(xiāng)、龍華、寶安中心區(qū)四個片區(qū)，經過今年上半年房價的快速上升，寶安中心區(qū)的二手均價都已經超過一萬元，較高的價格已經超過了很多自住型買家的心理價位，而且近兩個月里寶安中心區(qū)有著較多的新盤推出，這也大大地影響了二手市場的交易量。寶安區(qū)的自住型賣家所關注的熱點片區(qū)仍是寶安中心城和龍華片區(qū)。

　　龍崗區(qū)

　　9月的龍崗區(qū)二手房住宅成交1368套，面積13.6萬平米，環(huán)比分別下降了42.93%和31.80%。2007年，大運會和地鐵是拉動龍崗樓市發(fā)展的主要支撐，而受益最大的區(qū)域便是是龍崗中心城，眾多的品牌開發(fā)商也在這里先后推出他們的樓盤，一手市場的火爆帶動了二手市場的價格。但是由于一手供應相對較為充足，上半年的價格上漲的速度過快，目前龍崗區(qū)二手市場在房貸新政的影響下收縮得較大。目前從其他幾個片區(qū)的開盤銷售情況來看，龍崗中心城還是自住型買家的首選。

　　后續(xù)調控政策將持續(xù)影響樓市

　　十七大會議中提出對房地產市場需要“引導需求”、“抵制過旺需求”，標志著一些重點地區(qū)的房市政策將轉向供應與需求兩手抓，且將會加強對住房需求進行調節(jié)的“需求管理型政策”。預計未來金融方面的調控措施仍主要為利率調整，同時收緊信貸也將是一個重要手段；作為打擊投機，降低投資需求的調控政策，物業(yè)稅和估價征收的增值稅將起到積極和正面的作用；土地方面，對廉租房建設優(yōu)先土地供應，實行貨幣補貼和實物配租等方式相結合的制度，對緩和供需矛盾，解決困難家庭的居住問題將起到重要作用。

　　面對上半年深圳房價的一路飆升行情，深圳市相關部門自然不會熟視無睹。繼規(guī)范、整頓市場一系列措施出臺后，后續(xù)的樓市調控政策一直在跟進。截止目前，深圳今年不少于6000套政策性保障住房中已經落實了第一批4198套，包括用于出售的住房3365套，用于出租的住房824套，該類住房的申請條件、價格和申請流程也將逐步公布；此外，深圳市還將在年內正式啟用二手房的估價系統(tǒng)，啟動二手房按評估價格增收增值稅的政策，減少甚至消除逃避相關稅費的行為，將加大投機成本，抑制投資；同時，作為試點城市，物業(yè)稅何時出臺也是影響未來深圳樓市走向的一個重要因素。

　　二手房交易評估基準價、土地增值稅、物業(yè)稅等政策雖未落地，但這些政策已經對消費者的心理產生一定影響，在這樣的情況下，深圳樓市總體的觀望氛圍仍將持續(xù)一段時間。與此同時，在大量實際住房需求的驅動下，預計年底深圳自用型住宅銷售量也將有所回復。