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　　“華南房地產(chǎn)全國擴(kuò)張的背后，是需要整個(gè)企業(yè)在管理和經(jīng)營上全面跟上的，這個(gè)過程最終就會(huì)形成一個(gè)根本的質(zhì)變。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：華南房地產(chǎn)經(jīng)歷20余年的發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟，您覺得華南房地產(chǎn)企業(yè)處于怎樣的一個(gè)大環(huán)境中？

　　汪能平：華南房地產(chǎn)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大，與一直以來的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是分不開的。首先我認(rèn)為，珠三角經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一個(gè)大背景。珠三角經(jīng)濟(jì)的騰飛為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，整個(gè)珠三角經(jīng)濟(jì)的騰飛，賦予了這一區(qū)域足夠強(qiáng)的房地產(chǎn)的購買力，也由于購買力的拉動(dòng)，珠三角崛起了一大批的房地產(chǎn)企業(yè)，這就是華南房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)時(shí)代環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其次，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使得大批的開發(fā)商同臺(tái)競技，成就了眾多的房地產(chǎn)企業(yè)，鍛煉了大批的房地產(chǎn)人才。這樣，華南房地產(chǎn)企業(yè)中高手如云，一部分優(yōu)秀的企業(yè)脫穎而出。這些企業(yè)創(chuàng)新手法層出不窮，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)逐步完善，項(xiàng)目操作逐步嫻熟。萬科、富力、中海等等都是逐步從華南走向全國。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：華南開發(fā)商在逐步的發(fā)展中，有著怎樣的一個(gè)變化過程？

　　汪能平：剛才提到過，華南的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)相當(dāng)成熟的階段。在以前的發(fā)展中，我認(rèn)為是一個(gè)緩慢量變的過程，而到了現(xiàn)在則處于一個(gè)由量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)變過程中。這個(gè)質(zhì)變主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，開發(fā)商會(huì)發(fā)生質(zhì)變。因?yàn)槿A南一些大城市可開發(fā)的地越來越少，在項(xiàng)目操作的空間越來越小的時(shí)候，它必須是在抓好企業(yè)結(jié)構(gòu)，抓好內(nèi)部治理，抓好人力資源上下功夫，以提高自己的競爭力。第二，由于可開發(fā)的項(xiàng)目越來越少，以及消費(fèi)者要求的提升，每一個(gè)項(xiàng)目都做得越來越精細(xì)，最大程度地開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值所在。第三，政府的治理也在逐步變化，傾向于精細(xì)化。一個(gè)原因是政府本身有了治理的經(jīng)驗(yàn)，另一個(gè)原因則是開發(fā)商的精英化，使得政府重點(diǎn)調(diào)控的范圍縮小，也就有更多的精力做好相關(guān)工作。第四，房地產(chǎn)人才隊(duì)伍成熟起來，大批房地產(chǎn)人才開始分化。一方面，優(yōu)秀的人才主導(dǎo)房地產(chǎn)市場風(fēng)云，另一方面，一大批房地產(chǎn)人才走出華南，進(jìn)入全國房地產(chǎn)職場。在以前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的上升期，需要很多相關(guān)的人才，如今房地產(chǎn)企業(yè)開始向精英化發(fā)展，人才出現(xiàn)分流是必然的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：今年華南開發(fā)商全國擴(kuò)張的勢頭很旺。

　　汪能平：這是我想提到的。華南開發(fā)商的這個(gè)過程，既是一個(gè)量變，也是一個(gè)質(zhì)變，為什么這么說呢？由于華南房地產(chǎn)的空間越來越成熟，大批企業(yè)開始選擇擴(kuò)張，這個(gè)擴(kuò)張的過程本身就是一個(gè)量變。而全國擴(kuò)張的背后，是需要整個(gè)企業(yè)在管理和經(jīng)營上全面跟上的，這個(gè)過程最終就會(huì)形成一個(gè)根本的質(zhì)變。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：“十一”期間，深圳房地產(chǎn)市場遭遇冷場，最低一天只成交6套新房。從整個(gè)十月新房成交的數(shù)據(jù)來看，成績也并不理想。您認(rèn)為深圳樓市的這種情況主要有哪些方面的原因？

　　汪能平：房地產(chǎn)市場上這種情況并不奇怪。在1999年到2000年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)開發(fā)商也是很困難，03年之后，房地產(chǎn)業(yè)才逐漸紅火起來。市場發(fā)展到如今，購房者、開發(fā)商、投資者各個(gè)方面都相當(dāng)理性了。其次，政府近年來頻繁的調(diào)控讓整個(gè)市場已經(jīng)有了免疫力。房價(jià)高低，銷量如何，總的來說是由市場供求關(guān)系來決定的，政府調(diào)控政策更多是市場之外的行為。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為這種情況將會(huì)如何發(fā)展呢？

　　汪能平：最近看到中央臺(tái)的一個(gè)節(jié)目，其中就談到了這個(gè)問題，我對里面的觀點(diǎn)比較認(rèn)同。就是說購房者看到政府調(diào)控政策和金融機(jī)構(gòu)的一些調(diào)控，現(xiàn)在可以持幣觀望，導(dǎo)致短期的成交量會(huì)下降。但是有一點(diǎn)，該買房的人最終還是要買的。尤其是年輕人，結(jié)婚、生子、養(yǎng)老等等因素都促使著他必須買房或者換個(gè)更大的房子，這種剛性需求是無法抑制的。所以說目前的市場可能會(huì)暫時(shí)平靜一下，但是以后怎么發(fā)展，還是要看供求關(guān)系。

　　我認(rèn)為房地產(chǎn)市場會(huì)繼續(xù)保持目前的發(fā)展，因?yàn)橐痪€城市的剛性需求相當(dāng)強(qiáng)烈。首先，深圳、廣州這些城市化程度高的城市，每年人才流動(dòng)帶來的需求有很大比例；其次，高校擴(kuò)招也為各大城市帶來了不少自主性的需求；而目前，70年代生人近年來正是生育的高峰，他們也有一定的購房或換房的能力。所以現(xiàn)在看來，這種需求仍然會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)交易。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為資本市場對當(dāng)前中國地產(chǎn)的影響有哪些？

　　汪能平：影響是顯而易見的。04年的時(shí)候，股票市場開始火爆，當(dāng)時(shí)有十幾萬億的居民存款，投資需求非常旺盛?，F(xiàn)在很多人認(rèn)識(shí)到股票市場的投資風(fēng)險(xiǎn)，于是轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)，這是民間資產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)每年也會(huì)有大量資金尋求投資，對開發(fā)商，對購房者，金融資本盡可能找到實(shí)現(xiàn)利潤最大化的途徑。從這幾年的現(xiàn)象就能看到，往往幾大金融機(jī)構(gòu)上半年就會(huì)完成全年貸款額度的大半，然后下半年出現(xiàn)信貸緊縮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：近年粵深港房地產(chǎn)之間互融互動(dòng)相當(dāng)頻繁，廣州主流媒體今年也一直密切關(guān)注“深圳炒房團(tuán)”，您如何看待現(xiàn)在這種區(qū)域互動(dòng)的現(xiàn)象？

　　汪能平：我認(rèn)為現(xiàn)在媒體上關(guān)于“炒房團(tuán)”的報(bào)道是炒作大于實(shí)際，以前香港人在深圳購房，媒體并沒有多大的反響，反而是深圳人在廣州購房，卻要鬧得人心惶惶。其實(shí)粵深港地產(chǎn)之間的交流互動(dòng)，是珠三角經(jīng)濟(jì)一體化的必然趨勢，異地投資也是資產(chǎn)逐利的正常表現(xiàn)?，F(xiàn)在很多說法都是言過其實(shí)了，總的來說，置業(yè)的多元化才是一個(gè)良性的市場必備的。