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　　回顧2007，對福州的房地產(chǎn)來說，是不平凡的一年。宏觀調(diào)控頻繁出臺(tái)、樓市變數(shù)加大、土地供應(yīng)量持續(xù)減少、金融政策調(diào)整、五四北板塊重振、住房梯度消費(fèi)出現(xiàn)等等，都讓人有太多的感慨：2007年樓市實(shí)在是不平靜。

　　伴隨著宏觀調(diào)控的一再出臺(tái)，今年樓市仍一路挺進(jìn)，成交看好，然而，隨著“二套住宅”等地產(chǎn)金融調(diào)控政策的出臺(tái)，10月份福州樓市來了個(gè)“急剎車”，成交量持續(xù)下降，樓市觀望氣氛濃厚，一些經(jīng)久不見的促銷手段在樓盤中出現(xiàn)。樓市瓶頸如何破解？在銀根緊縮之下，如何解決融資問題？于是，上市成為今年開發(fā)商最熱門的事；住房保障體系之下，住房差異化越來越明顯，萬元房價(jià)在福州出現(xiàn)；需求在增加，但土地供應(yīng)量卻持續(xù)減少，一場外來大鱷與本地開發(fā)商爭奪戰(zhàn)上演……這一切，都是今年樓市的熱點(diǎn)話題。

　　2007即將離去，上一道“年度盤點(diǎn)”菜，品鑒之余，留待各人評說。

　　回顧一

　　成交量震蕩起伏

　　從2007年福房指數(shù)分析報(bào)告來看，今年1月份成交量最高，達(dá)55.79萬平方米；之后到7月份，持續(xù)下跌；到8月份，出現(xiàn)萎縮后的首次放量增長；之后又開始持續(xù)下跌，成交量又明顯萎縮，11月已跌至歷史最低水平，只有15.54萬平方米。

　　雖然成交量遠(yuǎn)不及去年，但房價(jià)卻一路高歌。從去年底均價(jià)突破5000元大關(guān)以來，2007年，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，到11月份，均價(jià)已達(dá)6959元/平方米。市場出現(xiàn)了明顯的價(jià)漲量跌的狀態(tài)。

　　這與市場的狀況息息相關(guān)。上半年土地供應(yīng)量減少，不少開發(fā)商在留意新項(xiàng)目地塊的同時(shí)，采取小放量增加推盤次數(shù)的做法，延長開發(fā)周期，商品供應(yīng)量減少；房價(jià)穩(wěn)步上漲，樓盤仍是皇帝的女兒不愁嫁，樓盤打折基本不可能，能買著已是萬幸；不少消費(fèi)者擔(dān)心再不購買，以后將再難購買，股市里買漲不買跌的心態(tài)，在房地產(chǎn)里也通行，因此雖然房價(jià)上漲，需求量仍在上漲；股市行情看漲，讓一部分資金流向股市，小部分的消費(fèi)者放緩買房計(jì)劃。

　　進(jìn)入8月，成交量上升，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士分析，由于受到股市的影響，開發(fā)商看淡六七月份，而壓盤推遲銷售，然而，深圳等城市房價(jià)的上漲卻激發(fā)我市8月份的成交量在壓盤后巨幅反彈；從另一方面看，8月樓市，為“金九銀十”的房地產(chǎn)市場做預(yù)演，以烘托市場熱度；此外，三坊七巷的改造也產(chǎn)生了部分的被動(dòng)性住房需求，使這一部分群體走向購房市場。

　　然而，隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，央行數(shù)次加息，二套住宅增加首付，“9·27”房貸新政等政策的出臺(tái)，消費(fèi)者由急于入市購買轉(zhuǎn)成持幣觀望態(tài)度，導(dǎo)致9月后成交量下滑，到11月份成交量創(chuàng)歷史新低。下半年，樓市進(jìn)入一個(gè)微妙的階段。樓市中很久未見的營銷手段，例如優(yōu)惠促銷，以刺激銷售量，然而，部分開發(fā)商采取的這些“救市”措施，只是起到了暫時(shí)緩解的作用，樓市成交量仍未明顯上升。消費(fèi)者開始回歸理性置業(yè)，自住房的需求比例上升。

　　回顧二

　　“地荒”引發(fā)搶地

　　12月25日，原本定下來的2007年最后一場土地拍賣，因故臨時(shí)取消。這對于原來就很緊張的福州土地市場而言，無異于“雪上加霜”。據(jù)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示，2007年，福州土地放量一千三百余畝，與前幾年土地每年供應(yīng)量保持在三千畝左右相比，福州土地市場可以用“地荒”二字來形容。奪地之爭異常激烈，小地塊當(dāng)家，地塊流拍，天價(jià)奪地，福州土地市場波瀾起伏。

　　從年初開始，奪地之爭就上演了。在3月27日的福州土地拍賣會(huì)上，五四北僅8.02畝的地塊，就引來7位買家競相爭奪。經(jīng)過75輪舉牌加價(jià)，以5000萬元的高價(jià)拍出，比1600萬元的起拍價(jià)高出了3倍，單價(jià)為623萬元/畝。9月11日，在福飛路某地塊拍賣中，本土企業(yè)不敵外來上市公司萬科，未能奪拍，最終被萬科以27.2億元競得，高出起拍價(jià)14.7億元，業(yè)界稱之為“9·11事件”。不難看出，在福州2007年土地市場競爭激烈程度大過往年。

　　雖然競爭激烈，但今年土地市場的一個(gè)現(xiàn)象卻不得不引起關(guān)注，那就是小地塊的流拍，而時(shí)間就在9月以后，大家都對土地市場一片看漲的情況下，出現(xiàn)此種情況出乎許多人的意料。究其原因，始作俑者居然是小地塊。細(xì)數(shù)福州25幅掛牌地塊，約有11塊地為10畝以內(nèi)的小地塊，占總體供應(yīng)量的44%。小地塊當(dāng)家是今年土地市場的又一大特征。

　　小地塊的推出，讓一些開發(fā)商頗感郁悶。他們“寧可空手而歸，也不愿將就小地塊”。因?yàn)樵陂_發(fā)上，所付出的精力差不多，利潤卻不能最大化。與大開發(fā)商“寧缺毋濫”的心理不同的是，中小開發(fā)商往往困于小地塊的高單價(jià)，想拿又拿不到。

　　應(yīng)該說，今年福州土地市場遭遇一“尷尬”年。城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，但新區(qū)各種配套措施尚未跟上，因此很難在短期內(nèi)推出大片土地，土地市場陷入地根緊縮的困局。10月9日，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即39號(hào)令)，要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年。39號(hào)令的頒布實(shí)施，實(shí)際預(yù)示著未來單幅土地出讓規(guī)模將明顯下降，開發(fā)商拿地的工作量與成本會(huì)放大，土地市場的競爭將更趨激烈。

　　不但拿地難，囤地行為也更加要不得了。省國土資源廳在年末下發(fā)通知，要求全省各地要加大閑置土地的處置力度，開展閑置土地的調(diào)查摸底工作，加大處置力度并按期保質(zhì)完成工作。

　　然而，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土地供應(yīng)減少，不得已，眾多開發(fā)商只好分兵轉(zhuǎn)戰(zhàn)異地，甚至周邊縣市。據(jù)悉，包括中庚、海潤、金輝、融僑、融匯、開成、名城、仁文等在內(nèi)的福州數(shù)十家地產(chǎn)公司均在異地開辟了新的戰(zhàn)場。

　　回顧三

　　住房梯度消費(fèi)出現(xiàn)

　　2007年是房地產(chǎn)調(diào)控政策最頻出的一年。而在這些政策中，建設(shè)部發(fā)展研究中心主任陳淮認(rèn)為，今年8月國務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是最具代表意義的。它把解決城市低收入家庭住房困難“作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)”，明確了住房保障政策，指出了房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向。

　　這項(xiàng)政策的出臺(tái)，從某一方面來說，對商品房制度是一種肯定，它明確了開發(fā)商和政府各部門各自的責(zé)任。今后，住宅的供應(yīng)必定是以滿足中低收入階層的保障性住房和普通商品房共存的情況，而福州房地產(chǎn)市場未來將逐漸形成“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、二手房、商品房”的階梯式住房消費(fèi)模式。

　　這一趨勢已初露端倪。福州市有關(guān)部門正在積極推進(jìn)住房保障體系的完善，今年6月份出臺(tái)了《福州市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理若干規(guī)定》。緊接著國家11月發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》等政策；12月6日，福建省政府出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》；12月10日，福州市對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)對象標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了調(diào)整，在保障低收入家庭住房問題上邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

　　中低收入者可以選擇保障性住房，普通的工薪階層可以選擇保障性住房或者限價(jià)房，有經(jīng)濟(jì)能力又想改善住房條件的就可以去選擇商品房。從福房指數(shù)分析報(bào)告來看，雖然成交量低總價(jià)高，但是大戶型豪宅反而成交量高。不難看出，商品房中，一些高品質(zhì)高價(jià)位的樓盤受到了城市自住需求者的歡迎。2007年下半年，福州已進(jìn)入萬元房時(shí)代。融僑·觀邸、三迪·香頌楓丹、三迪·凱旋楓丹均價(jià)都在萬元以上。別墅市場也欣欣向榮，金山、烏龍江，更是別墅項(xiàng)目眾多，融匯山水、領(lǐng)域、泰禾紅樹林、長灘美墅、中天金海岸等一大批高品質(zhì)別墅項(xiàng)目紛紛亮相，購買的火爆場面也頻頻在各個(gè)售樓處出現(xiàn)。

　　不難看出，住房梯度消費(fèi)正在形成。

　　回顧四

　　中介冷暖兩重天

　　今年二手房市場可謂是冷暖兩重天，市場變數(shù)頗多。

　　開春以來，大部分品牌房地產(chǎn)中介公司從逐年上升的二手房成交量中看到了市場存在的潛力，紛紛開疆拓土，且收益上佳。

　　上半年，雖然股市紅火，房產(chǎn)投資者減少，但自住需求量仍在增加，中大戶型日益受到購房者的關(guān)注，百萬以上的房源成交量日益上漲，而商鋪交易的潛力也初見端倪。房產(chǎn)中介市場，為了迎合市場要求，對二手房交易市場進(jìn)行細(xì)分，麥田·豪門、陽光家園豪宅、朝陽·豪宅天下、驪特·名門、雙安·尚品豪宅紛紛面世。不少房產(chǎn)中介，在經(jīng)過2006年的蓄積后，不斷增加門店數(shù)量。同時(shí)，一些房產(chǎn)中介企業(yè)，還將觸角“伸”向了樓盤的銷售代理，一、二手房市場的聯(lián)動(dòng)，已經(jīng)初現(xiàn)端倪，并日漸如火如荼。

　　然而，到了下半年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，銀貸緊縮，受一手房市場觀望情緒濃厚牽連，二手房市場迅速陷入低迷。根據(jù)福房·二手房指數(shù)的數(shù)據(jù)分析，自8月以來，二手房交易量已呈現(xiàn)出日趨下滑的趨勢。而這種趨勢，在剛剛過去的11月，表現(xiàn)得尤為明顯。

　　相隔數(shù)月境遇如此不同，讓許多房產(chǎn)中介始料不及。淡市之下，福州房產(chǎn)中介不甘受限，積極轉(zhuǎn)變思路，或苦練內(nèi)功，或轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營模式，或另辟蹊徑，大力發(fā)展原本作為住宅交易補(bǔ)充部分的商鋪買賣、租賃業(yè)務(wù)等，多管齊下，拓展業(yè)務(wù)。