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由于報名人數不足3名，原定于昨日(12.25)出讓的3幅福州城區(qū)宗地遂轉為掛牌，掛牌截止日期為2008年1月4日。“近段時間，在國家出臺一系列的調控政策背景下，福州土地出現集體流拍也是意料之中，它也說明了眼下福州開發(fā)商的集體憂慮。”福州房地產專家陳國旺這樣評論。
無獨有偶，前不久剛剛拋出“樓市拐點論”的萬科董事局主席王石，前日在央視《經濟半小時》中指出：“2008年后，萬科絕不拿地王；這個房市有問題，建議三四年后再買房。”對此，福州多名開發(fā)商表示，王石說了大實話，但作為國內地產商老大在央視這樣的媒體發(fā)表這樣的言論，對樓市來說意味頗深，需要認真對待。
土地市場向來被看作樓市的風向標，這次3幅土地集體流拍，是何原因導致的？是否意味著福州樓市出現拐點？開發(fā)商會不會出現大面積拋盤？而王石的觀點，又該如何來解讀呢？
【土地流拍】
一下放出數百畝地觀望者多參拍者少
此次流拍的第一幅編號為宗地2007-22號的地塊，位于倉山區(qū)南江濱路南側，港頭河以北，分成三地塊，主要用于商業(yè)金融和居住(兼容商務辦公)，總面積為76702平方米，競買保證金為1.7億元。據悉，該宗地在10月20日曾因未達拍賣保留價10.35億元而流拍。
而流拍的第二幅編號為宗地2007-27號的地塊，位于排尾路以南，也分成三地塊，主要用于商業(yè)金融和居住(兼容商務辦公)，總面積37754平方米，競買保證金為1億元。第三幅編號為宗地2007-28號的地塊，位于洪灣路西側、三環(huán)路東側、鳳山路南側，面積為186429平方米，主要用于商業(yè)金融和居住(兼容商務辦公)，競買保證金2.5億。
據悉，截至11月底，福州市區(qū)今年共計才出讓800多畝土地面積，面對有限的土地供給，之前各家開發(fā)商還爭得頭破血流。而此次拍賣會一下子就放出三塊總面積達450畝左右的土地，自然引起不少人關注，但是觀望的人多，參拍的人少。
“之前有人問我，這次土地拍賣會有什么樣的結果，我就坦言要么流拍，要么低價成交，不幸言中了。就這一兩個月時間，福州土地市場可謂是冰火兩重天。原因很顯然，由于時下銀行銀根收緊，不僅影響到開發(fā)商的資金鏈，還影響到消費者的購買力，基于兩頭緊的考慮，開發(fā)商對后市的預期越來越謹慎，眼下不敢輕舉妄動也是情理之中。”陳國旺說。
【原因探析】
流拍關鍵原因是銀行信貸緊縮
無論是對后市房價走勢的不確定性，還是對利空調控政策的心理預期，造成昨日(12.25)土地流拍的另一個關鍵原因，即是開發(fā)商的資金問題，而地產開發(fā)的資金從來都是與銀行信貸行情一榮俱榮。
事實上，銀行信貸資金在房地產開發(fā)資金中的比重超半，已是業(yè)界公認的現實。一份來自專業(yè)機構的研究報告顯示，今年6月底，銀行貸款在房地產開發(fā)資金中的占比達22.1%，企業(yè)自籌資金占比達33.9%，定金和預收款占比達25.2%。
然而，房地產開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來自銀行貸款；此外，定金和預收款中的30%也來自銀行信貸。
福州一家銀行信貸部門有關人士告訴記者，隨著銀行房貸規(guī)模緊縮，直接造成福州房市成交量的逐月下降，而成交量下降又直接影響到開發(fā)商通過賣房子和預收款的資金回籠渠道，“所以土地流拍，很淺顯的原因就是銀行信貸緊縮。”
銀行放貸不會爆發(fā)性增長
除了依靠市場回籠解決資金的渠道，受銀行房貸緊縮的行情影響外，開發(fā)商另一部分依靠銀行貸款用來添置土地的渠道，亦受到打擊。
據介紹，根據今年9月27日央行和銀監(jiān)會共同發(fā)布的“房貸新政”規(guī)定：商業(yè)銀行對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款，只能通過房地產開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產開發(fā)貸款，原則上只能用于本地區(qū)的房地產開發(fā)項目，不得跨地區(qū)使用。
“房貸新政”中，監(jiān)管層要求：商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
“土地出讓金不讓貸款，小開發(fā)商怎么買土地，大開發(fā)商或許有些錢，但他們沒有自己掏錢買地的習慣！”另一家股份制銀行人士稱，明年該行將控制貸款節(jié)奏和規(guī)模，個別審批權限甚至會上收總行，對房貸會更加嚴格，尤其是開發(fā)貸。比如，對一手樓要看開發(fā)商的資質，對資質差的會放棄不做，要防止爛尾和開發(fā)商假按揭套現；對于二手樓則要坐實評估價，對評估公司進行嚴格副審。
值得一提的是，市場人士擔心進入2008年，已經克制已久的銀行放貸，會不會在新的貸款額度出來后，出現一波爆發(fā)性增長，從而激起開發(fā)商拿地熱情，推動房價進一步上揚。對此，多家銀行人士表示，今年的銀根緊縮并不會是一時之勢，此前監(jiān)管層已發(fā)出種種信號表明，明年的放貸節(jié)奏不大可能出現像今年一樣前三季度將全年額度放空的現象，而是極有可能按季節(jié)性放出額度，因此，爆發(fā)性增長的現象幾乎不可能。
【后市把脈】
福州樓市是否已出現拐點
據陳國旺統(tǒng)計，福州這幾個月樓市成交量在萎縮。9月份成交4000多套，10月份成交2000多套，11月份成交1700多套，而12月份的數據，截止至12月24日僅有1500多套，其中包括400多套經適房。而去年11月份成交量是4000多套，12月份是6000多套。
成交量萎縮，3塊地整體流拍，種種跡象是否表明福州樓市拐點到來？開發(fā)商會不會出現大面積拋盤？
對此，陳國旺表示，樓市是區(qū)域性很強的市場，對于福州而言，還很難說出現了拐點，目前還沒有明顯跡象。如果要說跡象，還要等上一段時間，要看新開樓盤的定價是否出現大幅降低。鑒于目前的宏觀調控背景，可能會出現微降，但就憑有限的土地供應來看，大幅下降的可能性很小。
至于開發(fā)商會不會因為扛不住而拋盤，陳國旺說，這種情況一般不會出現，拋盤還是要講究技術的，亂拋是沒人接的。“雖然現在出現土地流拍，但起拍價并未下降。按目前形勢，政府完全可通過控制供應來控制地價。”陳國旺指出。
而福州海潤地產總經理尹歡坦言，由于央行對第二套房的認定是以家庭為單位，這項政策直接導致大量投資客離場。11～12月份市場銷量萎縮特別明顯。市場需求萎縮，加之現在金融環(huán)境這么緊，導致不少開發(fā)商處于觀望中。
王石提法讓開發(fā)商感覺更“冷”
福州樓市是否出現拐點，已引起大家的關注，而王石在央視上提出的觀點，更受業(yè)界關注。
萬科董事局主席王石在央視上提出：“房價這樣上漲，已經上漲到中產階層，他們已經感覺到買房子非常吃力的時候，這個房市快要出問題了，所以在現在瘋漲的情況下，再不抑制住是一定會出問題的。”“建議三四年之后再買，第一，房地產質量還有待大的提高，不僅僅是建造質量，還有售后服務質量；第二個就是房價，三四年之后你是一個中產階層，你存這么多年(錢)還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的。”
昨日(12.25)，福州多家開發(fā)商向記者表示，眼下開發(fā)商正面臨寒冬，王石的這些提法有點雪上加霜。“只要把經濟鏈條認真梳理一下，就會得出上述結論。”福州一開發(fā)商老總如是說。他稱，王石在央視說這番話，是給開發(fā)商聽的，其潛臺詞是，實力小的開發(fā)商可能要出局。最近可以留意一下這個現象，最近福州八縣市的土地拍賣公告開始多起來，由于市區(qū)地價越拍越高，實力小的開發(fā)商為尋求生存開始進入周邊縣級市場，這也從某種層面上說明洗牌已經開始。
福建正祥集團副總裁江映輝表露出這樣的擔憂：對于“三四年之后再買房”的提法，許多人會產生這樣的誤解———三四年之后房價會降，如果這樣誤解多了，對樓市可不是好影響。其實，王石是在說現在樓市質次價高，三四年之后大家可以買到性價比更高的房子。
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福州周邊本月放量供應土地
12月11日，長樂市國土資源局發(fā)布2007年第二次公開拍賣及每四次掛牌出讓國有建設用地使用權的公告，出讓3幅經營性商住地塊共計170多畝，3幅地塊的總建筑面積可達30萬平方米。
12月中下旬，閩侯縣將推出4幅商住用地公開出讓。這4幅地塊起價共計5.671億元，出讓土地總面積達13.9286萬平方米(約合209畝)。
12月25日，閩清縣國土資源局也將掛牌出讓一幅約16畝商業(yè)、住宅用地，由于容積率為4，掛牌起始價為7000萬元。
12月28日，連江縣國土資源局將拍賣一幅位于城區(qū)的80多畝的地塊。據透露，該地塊的競買保證金為3000萬元，早在去年底，該地段周邊的一幅地塊，就拍出了每畝222多萬元的當地最高價。
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