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　　“解決中低收入群體住房問題是一定會賺錢的。”萬科集團董事長王石說。

　　雖然他坦言：萬科用來做廉租房嘗試的萬匯樓是否可以復制，現(xiàn)在還沒有答案,但是依然將在今后接到大筆低收入群體住宅建設(shè)訂單。

　　萬科接到“大訂單”

　　“萬科已經(jīng)確定將在武漢和深圳建設(shè)低收入群體住房，其中武漢的回遷房項目面積達到30萬平方米，最遲明年1月份開工。”王石昨日對《第一財經(jīng)日報》稱。

　　之前，該公司舉辦了“海螺行動Ⅱ——中英解決城市低收入群體住房問題比較研究”的行動，卻因此意外拿到了政府的大筆訂單。日前，萬科已經(jīng)決定接受兩個城市發(fā)出的讓萬科參與低收入群體住房建設(shè)的邀請。

　　“我們并沒有做好建設(shè)低收入群體住房的準備，但是形勢逼人，所以還是會積極參與。”王石還透露，另外還有一個城市也對萬科發(fā)出了邀請，希望萬科積極介入該城市低收入群體住房的建造，對此，王石表態(tài)說：“只要政府提出要求，萬科一定積極介入。”他認為，對于類似的項目，通常開發(fā)商不用花費高成本去競標土地，并且擁有工程建造權(quán)，開發(fā)商的責任僅是將項目建造完成，然后轉(zhuǎn)交給政府。所以，這樣的項目對于企業(yè)來說有利潤收入，并非一種負擔。政府的邀請成了萬科所獲得的額外回報。

　　萬匯樓將參考

　　“城中村”定租金

　　即使是萬科本身，也并沒有完全探索出一條可供企業(yè)持續(xù)發(fā)展的發(fā)展低收入群體住宅的解決方案。

　　之前，萬科在廣州已經(jīng)開建全國第一個廉租房項目萬匯樓，即業(yè)界所稱“萬科土樓”。王石透露，該項目將于明年6月正式開租，但是具體租金，預計要在開租前1個月才會最終敲定。

　　王石表示，具體的租金標準會依照廣州附近“城中村”的起租價格。

　　“事實上，這只是一個實驗，最終能否推廣，并且良好運作，現(xiàn)在還沒有答案。”王石坦言。但是他希望起碼這個項目可以積累總結(jié)經(jīng)驗教訓，以供政府參考。

　　萬匯樓的整個項目建筑面積不足2萬平方米，而且目前還沒有交付使用。但是，王石已經(jīng)敲定了“樓長”的人選，就是在廣州“城中村”有豐富民間“廉租屋”管理運作經(jīng)驗的顏文斗。其“城中村工作室”所管理的物業(yè)主要位于廣州棠下、棠東以及上社和白云區(qū)的一些“城中村”中。

　　“對于擁有1400萬人口的深圳‘城中村’來說，其所占住宅絕對用地面積不到2%，但是幾乎解決了近一半城市人的住房問題。而我們在廣州‘城中村’所看到的一些民間廉租屋的管理模式，成本之低，管理之有序，令人難以想象。”王石說。這也是萬科選定顏文斗作為管理者的原因所在。而之前，萬科廣州公司就萬匯樓的管理問題，已經(jīng)與顏文斗進行過多次溝通。

　　房地產(chǎn)企業(yè)如何

　　廣泛建造廉租房

　　“保障性住房緊緊依靠政府是不夠的，但是僅僅靠開發(fā)商也是不夠的。”王石表示。

　　根據(jù)萬科董事會批復，整個項目的投資大約在4600萬元，其中企業(yè)公民基金中撥出了1500萬元，剩下的部分則基本由廣州公司通過利潤補足。

　　按照記者之前的調(diào)查，根據(jù)萬匯樓目前的租金水平，投資可能在20年內(nèi)收回。但是，如果租金下調(diào)到400元/月，投資回收周期相應延長到25年。

　　“不論是否可以賺錢，起碼一個低收入群體的住房應該首先實現(xiàn)體內(nèi)循環(huán)，一定要實現(xiàn)企業(yè)的自身供血。此后，要將類似的項目推廣，就需要政策的配合。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司首席分析師殷冬明分析說。

　　他認為，萬科并非一定要尋找解決大規(guī)模建造廉租房的解決方案，只需要讓政府了解到開發(fā)商在此方面所具有的優(yōu)勢，并可以接受這一群體廣泛參與到廉租房領(lǐng)域。之后，才可能有相應的政策支持。

　　“從英國的經(jīng)驗來看，對于住房保障方面的補貼往往是以‘交叉補貼’的形式出現(xiàn)。比如，英國的住房公司可以獲取政府的土地或是其他容積率方面的優(yōu)惠，以利于其為核心工人和其他低收入群體提供廉價租屋。這是一種公私伙伴關(guān)系。”殷冬明稱。

　　相關(guān)新聞：萬科啟動環(huán)渤海住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略

　　13日，萬科集團“榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)化研發(fā)中心”正式揭牌，這標志著萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化全國布局又邁出了一大步。

　　以北京假日風景和天津東麗湖為實驗樓的住宅將于近日開工，兩個項目共26320平方米。至此，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化在“深圳區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域”這三大核心業(yè)務帶的全方位戰(zhàn)略布局初步完成。

　　北京區(qū)域研發(fā)先行

　　早在今年10月，萬科便與北京榆樹莊構(gòu)件廠建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，雙方將在工業(yè)化住宅建筑上進行合作。榆構(gòu)是國內(nèi)領(lǐng)先的預拌混凝土和預制混凝土構(gòu)件生產(chǎn)研發(fā)企業(yè)，擁有20多年的專業(yè)生產(chǎn)歷史，其生產(chǎn)的防輻射混凝土產(chǎn)品出口遍及歐洲及東南亞地區(qū)。

　　如今，榆樹莊構(gòu)件廠內(nèi)的萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地——榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心已經(jīng)啟用。在今后的一段時間內(nèi)，將會有國內(nèi)一流的設(shè)計、施工、防水、保溫等專業(yè)單位加盟該研發(fā)中心，充實研發(fā)資源。該研發(fā)中心的使命是：通過對適合北京區(qū)域特點的工業(yè)化住宅體系及其適宜技術(shù)和住宅工業(yè)化建造模式下的資源優(yōu)化配置、工業(yè)化起步階段關(guān)鍵技術(shù)的研究，力爭建成北方地區(qū)乃至全國的住宅產(chǎn)業(yè)化示范中心。

　　萬科北京區(qū)域本部在推進北方產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略的初期，采取了建立戰(zhàn)略研發(fā)基地與工程建設(shè)試驗同步推進的本土化舉措。萬科集團在北京、天津、沈陽等開發(fā)的房地產(chǎn)項目中所需預制混凝土構(gòu)件的深化設(shè)計、成品保護等主要技術(shù)標準已經(jīng)完成了初步的體系建立，9月份在天津東麗湖建成的萬科北京區(qū)域工業(yè)化1＃試驗樓為該體系的建立提供了依據(jù)。

　　這些工廠化住宅產(chǎn)品建造的技術(shù)、施工管理標準的初步研發(fā)成功，意味著萬科北京區(qū)域的工廠化住宅在進入項目實施之前，就具備了比較完備的自主標準。

　　事實上，早在今年2月北京萬科便已經(jīng)啟動了住宅產(chǎn)業(yè)化，到4月明確以北京為中心的環(huán)渤海發(fā)展思路。從1999年萬科總部在深圳成立建筑研究中心算起，萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化方面已經(jīng)走過了近8年的歷程，在京津為核心的北京區(qū)域推進8年來潛心住宅產(chǎn)業(yè)化的成果，這個區(qū)域未來在“工廠化”方面的效益及其成長價值在萬科集團全國布局中的戰(zhàn)略地位可見一斑。

　　產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略過渡期

　　目前，萬科的產(chǎn)業(yè)化實驗樓面積已經(jīng)達到30萬平方米。在萬科集團董事長王石的計算中，每年的產(chǎn)業(yè)化住宅樓建筑面積至少增加一倍。也就是到2010年，萬科至少要有240萬平方米以工業(yè)化建造方式設(shè)計、施工的住宅樓。

　　但看起來，王石對這樣的數(shù)字并不十分滿意。今年萬科的開工面積在1000萬平方米左右，按每年遞增30%的速度計算，到2010年開工面積近2200萬平方米。兩相對照，住宅產(chǎn)業(yè)化面積只占總開工面積10%左右。王石稱，希望萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化步子能夠再快一些、再大一些，也希望借此帶動推廣普及住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　從發(fā)達國家的住宅發(fā)展史來看，住宅產(chǎn)業(yè)化是一種必然趨勢，如日本、美國等。從生產(chǎn)方式來看，一次性設(shè)計、作坊式生產(chǎn)曾經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)的常規(guī)，這種落后的生產(chǎn)方式，帶來了難以克服的質(zhì)量通病和企業(yè)資金的慢速周轉(zhuǎn)。

　　目前在國內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍的建房產(chǎn)業(yè)化程度水平在8%至10%，而作為國內(nèi)最早進軍住宅產(chǎn)業(yè)化項目，萬科的工廠化比例目前已經(jīng)超過了20%的水平，盡管離其終極目標80%這一國際最為先進的產(chǎn)業(yè)化程度仍然有一定的差距。

　　王石透露，2007至2008年是萬科的一個高速成長期和商業(yè)模式及生產(chǎn)方式變革的過渡期，萬科“工廠化”住宅到2009年才會全面發(fā)力。其中，以技術(shù)研發(fā)為中心的產(chǎn)業(yè)化和社會資源整合能力將成為萬科的主要競爭力。未來5年內(nèi)工廠化生產(chǎn)比例更將提高至50%，基本與日本、丹麥等發(fā)達國家住宅工廠化生產(chǎn)比例持平。