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　　12月6日，廣州市土地拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)驚人信息，部分地塊拍賣價(jià)格下跌五成；與此同時(shí)，廈門集美地塊的拍賣價(jià)格也出現(xiàn)了五成左右的下跌。本周以來，在地產(chǎn)行業(yè)新政的共同作用下，市場(chǎng)開始了較為劇烈的反應(yīng)：萬科A下跌12.29%，招商地產(chǎn)下跌15.71%，保利地產(chǎn)下跌16.47%，華僑城下跌17.72%，金地集團(tuán)下跌17.71%，泛海建設(shè)下跌19.87%。地產(chǎn)股的下跌有沒有其合理的邏輯性呢？

　　股價(jià)和地價(jià)

　　1998年開放商品房市場(chǎng)后，地價(jià)、房?jī)r(jià)一路走高，從未見過地價(jià)下跌的事情。別說我們普通投資者，就是基金經(jīng)理、行業(yè)研究員、資深媒體人士對(duì)此也是一頭霧水，于是我們?cè)谧罱鼉芍苓€頻頻見到推薦地產(chǎn)股的報(bào)告，還能看到在股票下跌前的機(jī)構(gòu)買進(jìn)大單。

　　事實(shí)上，我們?cè)?981年的香港市場(chǎng)也見到過同樣的事情。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)同時(shí)進(jìn)入泡沫階段，1981年8月，港府的兩宗土地交易反映出地價(jià)大幅調(diào)整的信息，但股票市場(chǎng)直到9月份才開始反應(yīng)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)股價(jià)在9月下跌約30%，其他地產(chǎn)股也差不多。此后，在房?jī)r(jià)下跌的進(jìn)一步推動(dòng)下，10個(gè)月后，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)最終跌幅高達(dá)60%以上。

　　吸取這個(gè)教訓(xùn)后，此后的香港股票市場(chǎng)對(duì)地價(jià)的反應(yīng)就相當(dāng)快速：1997年，香港地產(chǎn)市場(chǎng)在泡沫中再度迎來了地價(jià)的首度大跌，當(dāng)日長(zhǎng)江實(shí)業(yè)大跌11.04%，而且在此后的58個(gè)交易日里，股價(jià)累計(jì)下跌65.06%。相比前面而言，第二次地價(jià)大跌引發(fā)的市場(chǎng)反應(yīng)相當(dāng)快速。

　　值得一提的是，盡管長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期峰谷中，每隔10年左右會(huì)有一次深幅調(diào)整、每隔三五年會(huì)有一次大幅調(diào)整，但長(zhǎng)期看，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)還是給長(zhǎng)期持有者帶來了豐厚的回報(bào)。

　　反思地產(chǎn)業(yè)四大問題

　　首先，地價(jià)是核心中的核心。從香港經(jīng)驗(yàn)來看，地價(jià)拐點(diǎn)往往會(huì)比股價(jià)拐點(diǎn)來得遲一些，但地價(jià)的階段性拐點(diǎn)將對(duì)房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)股的階段性趨勢(shì)起到確認(rèn)作用。在1981年8月份香港地價(jià)下跌之前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)已經(jīng)自高點(diǎn)出現(xiàn)了15%左右的調(diào)整，而地價(jià)的下跌使得長(zhǎng)江實(shí)業(yè)股價(jià)確認(rèn)了階段性下跌的趨勢(shì)。1985年香港地價(jià)在多年下跌后終于出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)，而此時(shí)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)已經(jīng)從最低點(diǎn)上漲了137%。

　　其次，慎用銷售竣工比。真正決定地產(chǎn)股、決定房?jī)r(jià)運(yùn)行的根本因素在于房屋的供求關(guān)系，但目前投資界普遍運(yùn)用銷售竣工比來衡量市場(chǎng)供求關(guān)系，這在一定時(shí)候是管用的，但在一些重要時(shí)點(diǎn)會(huì)出大問題。人們是買漲不買跌的，在房?jī)r(jià)一路走高的過程中，一些打算明年、后年買房的人被迫會(huì)提前購房，這樣會(huì)比較容易形成一個(gè)購房高峰。這個(gè)過程中，我們會(huì)看到發(fā)展商的銷售收入上升非?？?，會(huì)比竣工量高出很多，但一旦房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)后，買家會(huì)突然階段性變得非常稀少，人們不愿意買跌。而另一方面，發(fā)展商卻在原有預(yù)期上進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)，于是在銷售大幅縮減的同時(shí)，竣工量反而大幅提升，消極者可能馬上會(huì)認(rèn)為，房子供過于求了。其實(shí)，這時(shí)人們又在犯另一個(gè)錯(cuò)誤。

　　第三，人口紅利下，房地產(chǎn)股股價(jià)也會(huì)出現(xiàn)巨幅調(diào)整。上世紀(jì)80年代是香港人口紅利的主要發(fā)放期，但就此認(rèn)為房?jī)r(jià)將一直走高、地產(chǎn)股將一直走高就不一定正確。在人口紅利發(fā)放過程中，地價(jià)的下跌同樣會(huì)令房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性走低。

　　第四，長(zhǎng)期持有型的價(jià)值投資者一定要注意買進(jìn)價(jià)格，尤其是投資周期性較強(qiáng)的行業(yè)股票。以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為例，如果人們不小心在階段性的價(jià)峰購入，如上所述，可能會(huì)遭受非常慘重的被套過程。