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　　2008年，一旦貨幣從緊，樓市將出現(xiàn)的情況，可以預計：一部分開發(fā)企業(yè)，一部分購房者，將成為一條繩上的螞蚱，在淘汰的邊緣掙扎。

　　5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，為2008中國經(jīng)濟調(diào)控定下基調(diào)：明年要實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。由此開幕的是：從緊貨幣政策取代實施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策。

　　因此消息，樓市資金鏈的兩端——開發(fā)企業(yè)和購房者頓時郁結(jié)在心，他們面臨的問題是，資金從緊之后，如何建房？又如何買房？

　　2008年，一旦貨幣從緊，樓市將出現(xiàn)的情況，可以預計：一部分開發(fā)企業(yè)，一部分購房者，將成為一條繩上的螞蚱，在淘汰的邊緣掙扎。

　　“從哪里拿錢買房子”

　　“從哪里拿錢買房子？”這句話，是報社一位工作了十幾年的司機對于銀行利率、貸款門檻越來越高的抱怨。

　　這位師傅有十多年的生活經(jīng)驗，對于貨幣政策，他有自己的見解：“銀行為什么加息？是為了調(diào)整供需關系，將一部分購房者淘汰。”他說，現(xiàn)在一套房子，動不動就是幾十萬，如果沒有銀行貸款，以目前的工資，買一套房子，至少要十多年，那就是一輩子的積蓄呀，“按揭就是為了刺激大家買房子，現(xiàn)在買房子的人多了，經(jīng)濟上來了，越來越多的人買房子，弄得市場供不應求，國家提高首付、利率，就是為了排除一部分人，來控制需求。”

　　“貨幣政策從‘穩(wěn)健’轉(zhuǎn)為‘從緊’，發(fā)出強烈的政策信號。相比前幾年，當前中國經(jīng)濟形勢已有較大不同，這一政策的出臺也是基于政府對當前物價連續(xù)上漲、貨幣信貸增長過快等宏觀形勢的準確判斷。”中國社會科學院金融研究所貨幣理論貨幣政策研究室主任彭興韻發(fā)表的觀點，與來自普通市民的分析從某一層面上極其相似：貨幣緊縮就是為了抑制增長過快，引起的物價上漲。

　　從數(shù)據(jù)上來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月份，我國居民消費價格指數(shù)同比上升了4.1%，其中8月和9月的上漲幅度分別達到6.5%和6.2%，為近10年來最高。國家發(fā)展改革委副主任朱之鑫18日在十七大新聞中心舉行的記者招待會上就發(fā)表言論說，中國當前經(jīng)濟運行中的矛盾和問題還比較突出，集中表現(xiàn)為經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱趨勢尚未緩解。

　　這種觀點下的現(xiàn)實情況是：今年以來，中國居民消費價格漲幅從3月份的3.3%上揚到10月份的6.5%，通脹壓力加大。前10月新增貸款是去年全年新增貸款的1.1倍，10月末廣義貨幣供應量同比增幅比上年末高1.53個百分點。流動性過剩問題仍在發(fā)展，物價上漲壓力不容小覷。

　　但反過來看，如果緊縮了貨幣，對于那些每個月只有2000多元的大部分市民而言，“我去哪里買房呢？”這種呼吁也不容小覷。

　　未來的局面是怎樣？家住漢口的胡麗說：“買不起房子的，更加買不起，買得起房子的，想炒房的，依然可以炒。”

　　明年將進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏。這一種政策基調(diào)，無疑是對這部分購房者的“打擊”。

　　少數(shù)開發(fā)商日子難過了

　　與購房者的抱怨不同，大多數(shù)大型開發(fā)企業(yè)并沒有過多議論，紛紛表示“政策趨向，肯定是有道理與考慮的，我們不能過多評論。”

　　但在私下聊天時，開發(fā)商卻有兩種觀點。大型開發(fā)企業(yè)表示，房地產(chǎn)企業(yè)的成本將提高，對于有資金的開發(fā)商，不是壞事，“減少了競爭對手，大家都真槍實彈地干上了，大家都貸不到款，小開發(fā)商怎么跟我們拼？面對他們的結(jié)局只有三個：被淘汰，或者被收購，還有就是去下級城市發(fā)展。”顯然，小型企業(yè)也看到了這樣的“未來”：“在資本市場的推動下，土地、資金等各種要素資源將向優(yōu)勢企業(yè)集中，行業(yè)的分化與整合將加劇。我們?nèi)兆与y過了。”

　　而在這雙生態(tài)的形勢下，是行業(yè)洗牌的問責詞。那些負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產(chǎn)商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對實力平平的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響很大。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，目前在房地產(chǎn)行業(yè)，三項核心資源即土地、資金(包括融資渠道)和開發(fā)能力的分布并不均衡，三項資源都很強大的企業(yè)并不太多。貨幣政策從緊后，擁有多元融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額。這種優(yōu)勢在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)上體現(xiàn)得尤為明顯。因此，未來房地產(chǎn)股出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的分化在所難免。

　　而結(jié)構(gòu)分化之后，將出現(xiàn)融資渠道的多元化發(fā)展。而這個信號，在去年已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　2006年5月29日，建設部等九部委一紙意見，抬高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸條件。隨后市場的反應呈“萬花筒”形態(tài)——上市、RETTs、信托產(chǎn)品以及民間資本運作與借殼上市等相繼出現(xiàn)。

　　“宏觀調(diào)控對金融的反應，壓縮了開發(fā)商的融資渠道，促使開發(fā)商求變”。中南財經(jīng)政法大學金融學院教授張東說，開發(fā)商的融資渠道越來越窄后，從外邊引進戰(zhàn)略與非戰(zhàn)略資金成為當務之急，這樣反而豐富了融資渠道。

　　按專家的分析，未來能夠生存下來的房地產(chǎn)企業(yè)大多是融資多元化和資金實力強勁的開發(fā)商。

　　“多元化融資是必然”，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會張嘉東認為。目前，雖然不少內(nèi)地房企在香港和滬深謀求上市或已經(jīng)上市，但國稅總局“土地增值稅”所引發(fā)的房企股大起大落，說明投資者對房企股票高度敏感，恐慌性拋售極有可能發(fā)生。“這對我國剛開始有所發(fā)展的房企來說，風險還很大，一個多元化融資的企業(yè)，能夠給投資者以信心。”

　　寡頭壟斷一線城市？

　　在招拍掛的土地政策之下，一直有個詰問在追隨：資本決定了市場。誰有錢，誰就是土地之王。“地王傳說”，就是在此背景之下成型。

　　隨著貨幣政策的緊縮，有一個觀點認為：如果小企業(yè)失去了融資的渠道，降臨在他們頭上的是倒閉或者被吞并。這是否會造成一線城市形成寡頭壟斷？

　　按照正常的邏輯，寡頭市場的出現(xiàn)，將使行業(yè)規(guī)范，使投機分子失去生存機會，進而使項目總成本降低惠及買房人等。但是實際上，貨幣政策強制部分開發(fā)商出局，使寡頭壟斷局面形成，會造成三個影響。

　　第一個可能是：“地產(chǎn)寡頭有可能、有實力對抗政府調(diào)控或者‘綁架’市場。”一位地產(chǎn)評論家認為：今天的房價之所以高漲不止難以抑制，除剛性需求外，很大原因在于一部分資金無憂、實力強的大牌開發(fā)商在支撐著。面對宏觀調(diào)控，大開發(fā)商是坦然的，而中小開發(fā)商是焦慮的，除轉(zhuǎn)讓地塊、合作開發(fā)外，似乎只有靠降低利潤、甚至賠本銷售房子渡過難關。

　　第二個可能是，地產(chǎn)寡頭有可能進一步拉高地價和房價。這就是針對“有一塊地，就出一塊地王”的市場現(xiàn)狀而言。因為每次拍賣土地時，貨幣緊缺之后，中小開發(fā)商是沒有這個實力來拿地的，更沒能力去開發(fā)。

　　最后一個可能，也是針對普通購房者而言的。從市場現(xiàn)狀來看，目前大部分武漢市民能夠購買的房子，都是中低檔房，而在市場壟斷之后，還有多少地產(chǎn)巨頭們愿意開發(fā)？這里面有兩個原因：“既有與高檔房相比利潤薄的原因，也有大牌開發(fā)商品牌貴族化的淺意識在作祟”一位開發(fā)商說，任志強的“只給富人蓋房”的言論，就是這個意思。

　　相關鏈接

　　開發(fā)商觀點>>

　　湖北中天鴻源房地產(chǎn)副總經(jīng)濟師李濤：

　　中小企業(yè)面臨挑戰(zhàn)

　　貨幣政策從緊后，開發(fā)企業(yè)貸款將受到比較大的影響；很多開發(fā)商開發(fā)實力以及開發(fā)規(guī)模都將受到限制。小開發(fā)商拿地，搞開發(fā)都會越來越弱，行業(yè)將向大型的開發(fā)企業(yè)集中。

　　對于購房者而言，投資購房將變得困難，因為從目前來看，本來國家已經(jīng)有很多政策，來抑制投資購房。銀根壓縮后，國家對這方的管理，將會更加嚴格，購第二套第三套房，將直接受影響。

　　對于開發(fā)商本身而言，將促進他們?nèi)谫Y多元化，中小企業(yè)要么被收購，要么合并。

　　一些中小開發(fā)商將向經(jīng)濟實力能夠承受的城市發(fā)展，比如去二線城市。一線城市將形成寡頭壟斷。

　　縱橫置業(yè)武漢有限公司副總經(jīng)理劉必恩：

　　明年開始現(xiàn)金為王

　　從明年來講，資金鏈的緊縮，將導致市場以現(xiàn)金為王。

　　從全國行業(yè)來講，會比較平穩(wěn)，大漲大跌都不會出現(xiàn)，會出現(xiàn)小幅盤整；而武漢作為區(qū)域性市場，因為特區(qū)的利好，將緩步上漲。

　　從整個市場來看，小企業(yè)的日子將更難過，而那些大型的開發(fā)企業(yè)、股份有限公司，也會資金偏緊。而中型房企將比較好過。

　　一些中小企業(yè)，將加大對二三線城市的投資，通過這個階段，市民將向周邊去購房，因為二三線城市的漲幅才剛剛開始。

　　對于購房者來說，主要是銀行貸款的影響，利率壓力及審批難度加大。

　　我的初步判斷是：房價將持續(xù)穩(wěn)定上漲。

　　貨幣政策從緊的雙刃劍

　　從貨幣政策從緊這個政策信息中，透露出的信號是：防止某些領域的價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。

　　在整個經(jīng)濟領域，可以發(fā)現(xiàn)，對經(jīng)濟最敏感，也是最有“權(quán)威”的行業(yè)，就是房地產(chǎn)。為何有此觀點？

　　先聽一個故事：有一個人問放羊娃：放羊干什么？放羊娃：賣羊蓋房子！再問放羊娃：蓋房了干什么？放羊娃：娶媳婦！娶媳婦以后呢？生娃娃！娃娃干什么？娃娃再放羊再蓋房子……。由此可見，房地產(chǎn)是許多人一生追求的，也是人最終的消費訴求。

　　再換到宏觀的層面來理解，房地產(chǎn)的發(fā)展對于國家的作用力有兩個方面：一是可以刺激百姓消費，擴大內(nèi)需，迅速提高GDP；二是帶動相關產(chǎn)業(yè)的活力。

　　從整個鏈條來看，房地產(chǎn)的經(jīng)濟脈絡，基本上已經(jīng)衍生至整個社會：從蓋房子開始，需要水泥、沙、磚……房子蓋好了，開始裝修，需要木材、膠、釘子……入住后，就需要水、電、氣、保險……

　　所以，在宏觀經(jīng)濟大背景下，一旦遇見房地產(chǎn)市場，我們可見的詞句是“投資增幅高”、“信貸增長快”、“價格漲幅擴大”，以及高房價“涉及群眾切身利益”。而這些問題，將直擊整個經(jīng)濟過熱的根源。

　　可以設想到，國家接下來調(diào)控的方向是：緩解投資、信貸和順差這三大矛盾、以及控制價格過快上漲。

　　從理論上，這一系列方向，都是正確的，但如果分解到房地產(chǎn)市場，我們可以發(fā)現(xiàn)，如果直接采取壓縮投資和信貸，勢必擴大控制房價上漲已有的矛盾，投資減少必然壓縮供應，導致供需緊張的矛盾繼續(xù)加大，房價也將繼續(xù)上漲。

　　所以，如果貨幣政策從緊的經(jīng)濟調(diào)控，是以抑制“涉及群眾切身利益”的商品上漲過快為出發(fā)點，那么，在房地產(chǎn)市場這個層面，就需要更深思熟慮的琢磨。房價目前的根本矛盾，還在于——供應與需求的緊張狀況，土地價格飛漲和土地供應緊缺。

　　去年以來，對于某些投機客買房影響供需比等行為，國家先后從加稅、加息兩個角度調(diào)整；對于降低總價提高有效購買力，國家的手段是推行90平方米70％住房戶型結(jié)構(gòu)。但經(jīng)過一年的實踐，我們可以發(fā)現(xiàn)，緊縮的銀根和不足的土地供應與住宅建設、住房需求之間矛盾的加劇，依然推動房價向上飆升。

　　網(wǎng)上有一篇博文總結(jié)過去一年的調(diào)控時，總結(jié)說：“緊縮的銀根使得住房投資缺乏，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條緊張，導致土地一級開發(fā)效率和住房建設速度降低；許多城市政府土地儲備和開發(fā)運行緩慢，土地招拍掛計劃落實遲緩，造成居住用地供應緊張，地價飛漲以致地王價格頻頻出現(xiàn)。既缺錢，又缺地，住房供應量當然難以滿足巨大的購房需求，價格上漲無法避免。”

　　而貨幣政策從緊還可能造成的局面是：房地產(chǎn)市場內(nèi)，形成資金為王，多渠道融資的大型開發(fā)商，將逐步占據(jù)市場。寡頭壟斷時代，強者越強，弱者出局。這是《進化論》總結(jié)的生存法則。