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　　在地價、房價暴漲、國家外匯儲備再創(chuàng)新高等諸多壓力之下，政府主管部門阻擊外資投資流入房地產(chǎn)市場的決心變得更加徹底。

　　11月7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(以下簡稱《目錄》)?！赌夸洝分幸?guī)定：自12月1日起不再鼓勵外資在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的任何投資行為，并首次限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　受此影響，11月8日地產(chǎn)板塊大幅走低，板塊平均跌幅3.77%。但據(jù)本刊了解，市場對《目錄》反應(yīng)較為平靜，這在很大程度上是因?yàn)?006年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”(171號文)之后，今年內(nèi)“50號文”和“130號文”等細(xì)則陸續(xù)出臺，“限外”政策取向早已為業(yè)界熟知。在這個意義上，“《目錄》的新政策在信息層面的影響并不大”，高通智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理張宏對本刊說。

　　《目錄》將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從原有的鼓勵投資類別中刪除，除新增限制外資在二手房和中介、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的投資外，同時繼續(xù)維持原有對外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營以及對土地成片開發(fā)的限制。

　　全面限制外資在目前還未大舉進(jìn)軍的二級市場和中介、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這被市場人士認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步向外資收緊的強(qiáng)烈信號。中大恒基副總經(jīng)理付嚴(yán)認(rèn)為：“二手房限外的出現(xiàn)，正是因?yàn)閾?dān)心外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，顯示出政府對房地產(chǎn)市場全面調(diào)控的決心。”

　　“近期確實(shí)出現(xiàn)了一些外資入股內(nèi)地中介和經(jīng)紀(jì)公司”，高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司投資與項(xiàng)目部助理董事呂麗嬌向記者介紹道，“但還沒有到控股那么嚴(yán)重的程度。”

　　其中最引人注目的當(dāng)屬10月22號，房地產(chǎn)中介公司21世紀(jì)不動產(chǎn)宣布從美國艾威基金獲得規(guī)模為5200萬美元的融資，這也是內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)獲得的最大一筆國際私募融資，艾威基金成為21世紀(jì)不動產(chǎn)的第三大股東，而第二大股東為高盛。

　　作為中國規(guī)范外商投資、引導(dǎo)進(jìn)口操作性最強(qiáng)的一部法規(guī)，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》是外商在中國投資企業(yè)的設(shè)立及稅收政策的基礎(chǔ)。21世紀(jì)不動產(chǎn)總經(jīng)理張衛(wèi)平認(rèn)為，限制外資進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的政策實(shí)施后，外資進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有可能要經(jīng)過商務(wù)部門的審批，有關(guān)部門有可能從設(shè)立的條件和標(biāo)準(zhǔn)上對外資進(jìn)行限制。

　　目前，內(nèi)地規(guī)模最大的具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，主要是具有港資背景的中原地產(chǎn)、臺資背景的信義地產(chǎn)以及21世紀(jì)不動產(chǎn)等。

　　而在具體的操作細(xì)節(jié)出臺之前，市場普遍認(rèn)為目前此舉對外資在內(nèi)地房地產(chǎn)的投資尚無明顯影響。

　　內(nèi)資企業(yè)議價得以提升

　　《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》共分為三大類，鼓勵、限制與禁止，張宏向記者介紹道“限制不能等于禁止，只是提高了行業(yè)準(zhǔn)入的門檻，長遠(yuǎn)來看能對市場起到規(guī)范作用”。

　　而呂麗嬌也持同樣觀點(diǎn)：“雖然《目錄》將‘普通住宅的開發(fā)建設(shè)’從原有的鼓勵投資類別中刪除，但也同樣沒有出現(xiàn)在限制條錄中，這也是一個值得注意的信號，意味著在普通住宅上面還有商榷的余地。”

　　從市場影響看，“限外”不等于“禁外”，外資仍然有多種渠道進(jìn)入中國市場。張宏認(rèn)為，以往的限外政策確實(shí)取得了一定的效果，《目錄》的調(diào)整其實(shí)是一種政策的延續(xù)。而越來越嚴(yán)厲的“限外”政策造成的影響是：在外資眼中，中國房地產(chǎn)作為一個待挖“金礦”的含金量越來越高。

　　張宏解釋說，因?yàn)橄拗仆顿Y進(jìn)入的主體，其實(shí)在市場上有了一個相對壟斷的性質(zhì)，外資準(zhǔn)入者獲得的利益將會更多，外資更加明確中國房地產(chǎn)市場是一個有利可圖的大金礦。

　　“而外資現(xiàn)在想要來挖這個金礦，就必須找到中國內(nèi)資的合作方，外資對內(nèi)資的依賴性更強(qiáng)了，外資仍然可以參加房地產(chǎn)的一級開發(fā)，但必須和內(nèi)資合作”，張宏認(rèn)為，現(xiàn)階段其實(shí)意味著，外資在努力成為“淘金者”的過程中，內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)在合作機(jī)會上的議價能力顯著提升。

　　房價持續(xù)高企

　　政府壓力難解國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，今年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，為今年1至10月最大漲幅，而其中新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，二手住房銷售價格同比上漲8.7%。

　　同時間，人們也習(xí)慣了人民幣匯率屢創(chuàng)新高，CPI月月見漲。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局消息，10月居民消費(fèi)價格總水平(CPI)同比上漲6.5%，重返10年高點(diǎn)。

　　高力國際發(fā)布的報告也表示，在人民幣兌美元持續(xù)升值(目前已于11月8日突破7.42，創(chuàng)出新高)的背景下，限制外資進(jìn)入某些行業(yè)將有助減緩境外資金流入。政府希望對外資參與房地產(chǎn)交易加以限制，出發(fā)點(diǎn)可能是對于房價高企的憂慮。而外資此前對于一些城市高端物業(yè)的整體收購都曾被市場認(rèn)為可能加速了這種趨勢。

　　而外資究竟在多大程度上炒高了樓市價格，市場各方卻一直無法達(dá)成共識。

　　“外資進(jìn)入中國樓市尤其是高端物業(yè)市場確實(shí)推高了這一塊房價的增長，但外資絕非主因。”呂麗嬌表示，外資在中國市場僅占4.4%的份額，完全沒有能力為市場定價。中國樓市高增長主要原因還是國內(nèi)的需求。

　　來自國家發(fā)改委地產(chǎn)研究中心的報告也顯示，今年房價快速增長與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。

　　如流動性過剩、漲價預(yù)期導(dǎo)致投資購房增加等，而隨著國家的一系列調(diào)控措施效果逐步顯現(xiàn)，4季度房價漲幅可能趨緩。

　　但張宏認(rèn)為外資的實(shí)質(zhì)作用要比投資額4.4%的數(shù)字大得多：“早前大家都覺得外資占中國市場的份額不多，公認(rèn)的比率為4%—5%，事實(shí)上這些外資所起到的力量比我們以前認(rèn)為的要大得多”。

　　因?yàn)橥赓Y進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域一般都是開發(fā)的前期階段，這個階段項(xiàng)目是沒有辦法向銀行融資的，所以外資其實(shí)充當(dāng)一個資金孵化器的作用，這些總體量上不算多的資金其實(shí)起到了一個放大的效應(yīng)。比如原本只有5%-6%的資金，可是算上撬動資金的數(shù)量，其實(shí)有30%之多，張宏解釋道。