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　　主持人：謝謝曹先生,接下來我們有請觀點機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市·觀點論壇秘書長陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：其實今天是周末，城市觀點論壇首次在星期天召開，我向各位再次道歉，因為今天早上從5：30開始起大霧，陳淮博士和王小廣老師，他們從昨天晚上6：50趕到機(jī)場，現(xiàn)在在路上，到達(dá)鄭州已經(jīng)經(jīng)歷了16個小時，他們沒有放棄到鄭州。鄭州確實正在成長，是非常有吸引力的城市。我向正在趕來的嘉賓表示感謝！

陳詩濤

　　同時也非常感謝今天到場的朋友們。我們首次來到鄭州，與當(dāng)?shù)刈钪髁鞯拿襟w東方今報共同主辦本次鄭州行的活動，在中原這一站，像曹總編說的，其實05年我們創(chuàng)立的時候，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷發(fā)展的高峰，但是06年上半年開始直面輿論的焦點，本來今天到場的嘉賓也包括部分廣東開發(fā)商，想與本地的開發(fā)商溝通一下，但是確確實實因為這場大霧而有能到會議現(xiàn)場，包括上海瑞銀的江濤以及十幾個嘉賓沒法到場。07年我們的房地產(chǎn)行業(yè)目前再一次經(jīng)歷了宏觀調(diào)控實施的高峰期，可能大家看到房地產(chǎn)行業(yè)在下調(diào)和放價。至少從06年底到現(xiàn)在已經(jīng)翻了一倍多了。上次胡葆森講過，鄭州確實是他堅守的陣地，也把我們目前所有房地產(chǎn)開發(fā)商的眼光吸引過來了，包括廣州、深圳很多大的企業(yè)正向鄭州涌來，印證了鄭州在08年開始引領(lǐng)第二波房地產(chǎn)風(fēng)尚?，F(xiàn)實正告訴我們企業(yè)并購每天都在發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個整合期。我們是堅守二線還是堅守一線，接下來時間我們把這個時間交給我們在座的所有的嘉賓一起來探討我們中原，特別是河南的房地產(chǎn)企業(yè)將如何迎接及應(yīng)對這些機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　再次感謝今天所有出席論壇的嘉賓和鄭州的朋友們！謝謝大家！

　　主持人：非常感謝陳女士的精彩的致辭！房地產(chǎn)行業(yè)是一個區(qū)域性非常強(qiáng)的行業(yè)，但是今天，我們中國的地產(chǎn)顯然已經(jīng)進(jìn)入到了一個從區(qū)域化發(fā)展到全國性發(fā)展的時代，而我們鄭州也成為全國房地產(chǎn)市場當(dāng)中，最為活躍的城市之一，至少剛剛陳女士是這樣告訴我的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個區(qū)域性極強(qiáng)的行業(yè)，但是，今天的中國地產(chǎn)顯然已經(jīng)從區(qū)域化發(fā)展進(jìn)入到全國性發(fā)展的時代。而也成為全國房地產(chǎn)市場中最為活躍的城市之一。今天我們論壇請到了相關(guān)專家為，他們將站在全國乃至國際視野的角度來，讓我們看到鄭州地產(chǎn)更為廣闊的發(fā)展空間。接下來我們將請出三位嘉賓為我們做本次論壇的主旨演講。首先邀請嘉賓是星彥地產(chǎn)顧問有限公司鄭州分公司總經(jīng)理盛斌先生為我們做演講，有請！

　　盛斌：各位來賓下午好，臨時收到通知比較突然，既然天氣給了我這樣一個機(jī)會，希望我能夠把在這個思想盛宴的開頭部分當(dāng)成一個可口的甜品給大家留下一點印象。我今天演講的題目是：后新政時代的樓市趨向。

　　我們是做專業(yè)的營銷策劃代理公司，也是作為最貼近市場、最貼近客戶的機(jī)構(gòu)，我想站在市場的角度，也結(jié)合了我們總公司在全國的市場信息跟大家進(jìn)行思想分享。

盛斌

　　首先2007年9月27日房貸緊縮政策出臺，對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生廣泛而深刻的影響。主要是從消費(fèi)者的層面之上，從提高第二套住房的貸款首付，確實這個政策比較猛烈。首先我們看一下珠三角片區(qū)，深圳市場從今年上半年的非?；馃?、火爆的夏天，進(jìn)入10月份以后，確實跌到了谷底，特別顯示為價量齊跌。包括整個深圳市的銷量只有16萬平方米，整個環(huán)比下降了47%，整個房交會幾天市場成交量都是非常的低迷，同時整個二手房的市場也受到了很大的影響。第一、深圳二手房最大跌幅達(dá)到45%，成交量也是一夜之間跌到了谷底，包括最近出臺引起全國關(guān)注的事件——中天置業(yè)卷款關(guān)門。廣州市場體現(xiàn)出的特點：量跌價平，廣州一手樓十月份銷量55萬平方米，環(huán)比下降2成，市場上投資客的離場等現(xiàn)象都出現(xiàn)了。

　　同時房地產(chǎn)市場活動非常少，整個媒體投放量和市場促銷活動也明顯得到的提升，那我們再看一下珠三角周邊的城市，隨著深圳關(guān)內(nèi)土地的緊缺，逐步向東莞和惠州進(jìn)行轉(zhuǎn)移，包括今年上半年那一塊土地拍出的天價，但是隨著新政的出臺，土地成交也是天價的惠州樓價也普遍降溫。

　　據(jù)我們檢測和統(tǒng)計，上海也呈現(xiàn)出價漲量跌，因為上海經(jīng)過了05、06年宏觀調(diào)控，整個市場價格沒有特別明顯的提高，07年3、4月份以后，上海商品房價格又有了一個鼓漲，某些甚至上漲60-80%的程度。同時受到新政的影響，上海環(huán)比銷量下降13.55%和29.83%。北京也是價漲量跌。

　　我們看國內(nèi)快速發(fā)展的二線城市，成都這個市場據(jù)我們的統(tǒng)計，今年上半年1-7月份商品房成交面積達(dá)到13722套，成都地區(qū)上半年開發(fā)很多知名樓盤都是在開盤一周之內(nèi)基本全部清盤，隨著十月份以后，整個住宅銷量也是明顯下降到的35.2%，這個數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該還是比較明顯的。

　　同時十月份下半年以后，成都供應(yīng)量還是非常大，市場成交量比之前35.2%的下降。同時包括天津，成交量也是銳減，價格增勢在趨緩。

　　我們看一下我們鄭州，今年鄭州市場應(yīng)該說也是非常好從今年3月份以來，一直到十月份鄭州銷售量在持續(xù)提高，包括鄭州今年房地產(chǎn)銷售價格也是得到的提高，在20%左右的幅度，同時鄭州寫字樓、物業(yè)也是得到了包括價格和銷量都比07年之前有了明顯的提升。但是十月份之后受到了一些新政的階段性影響，日軍銷售量據(jù)我們統(tǒng)計只有150-200套，但是影響非常短暫，11月份下旬我們最近開盤了一些樓盤的情況也都銷售的比較好，開盤基本上達(dá)到6成到7成的銷售量，同時套數(shù)基本上達(dá)到400套，對鄭州市房地產(chǎn)影響并不是特別的明顯，有一個階段性下降，但是并不是很明顯。

　　07年整個市場每個月銷售情況和05、06年進(jìn)行對比，歷年情況鄭州都會有一個小幅的下跌，到11月份有所回升，只是今年新政出來的時候，下降幅度比往年大了一點而已。為什么會出現(xiàn)這樣的情況？一線城市和快速發(fā)展的二線城市反應(yīng)劇烈而二線城市反應(yīng)比較??？

　　鄭州可以從這幾個方面進(jìn)行一些闡述，首先我們總結(jié)大量客戶情況來看，目前鄭州市內(nèi)的客戶，是一個主流，真正的不想購房或者是購房很少的只是占了很小的一部分，因此我們覺得從這一點來講，客戶層面是有很大挖掘性的，第二購房目的還是解決基本的居住問題和改善和提高生活質(zhì)量為主體，也就是說我們真正的客戶層面是比較良性，需求也是比較剛性的，鄭州整體以投資為目的，短線投資為目的的投資比例非常少，內(nèi)地投資客戶更多屬于中長期的投資客戶。所以他的特點跟其他城市不太一樣。現(xiàn)在沒有購房的和一次性購房客戶明顯從圖表上顯示出來占了主流，現(xiàn)在沒有購房客戶將來都有進(jìn)一步改變住房條件的愿望，這是非常好的。