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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 研究院 >> 正文一線樓市變局:京滬高價(jià)房滯銷 深穗房價(jià)暗降
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“我不認(rèn)同樓市拐點(diǎn)的說法”
“這是一場開發(fā)商和買家的博弈。”廣州市光大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理陳洪志表示，房價(jià)能否下探，究竟會下探到什么程度，關(guān)鍵看市場的承受力。他認(rèn)為，近期的調(diào)價(jià)仍屬于正常的市場行為，是開發(fā)商根據(jù)市場變化做出的價(jià)格調(diào)整。
在陳洪志看來，造成廣州樓市目前出現(xiàn)降價(jià)促銷現(xiàn)象的原因是多方面的。這其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括開發(fā)商要在年底完成當(dāng)年的銷售任務(wù)，因此會采取促銷手段。至于非正常因素，陳洪志認(rèn)為主要是今年多次加息，以及銀行調(diào)高第二套房貸首付和利率。
“我不認(rèn)同樓市拐點(diǎn)的說法。”陳洪志表示，隨著商品房市場的發(fā)展，消費(fèi)者改善居住環(huán)境的需求已經(jīng)被激發(fā)出來，這種需求不會因?yàn)檎{(diào)控而走回頭路。
“明年上半年成交量上不去，開發(fā)商就難再支撐”
經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展和研究部副經(jīng)理吳定金認(rèn)為，消費(fèi)者目前的觀望情緒仍十分濃厚，他估計(jì)消費(fèi)者對高檔樓盤的心理承受價(jià)位是9000元/平方米，對中低檔樓盤的心理承受價(jià)位是6000元/平方米。而樓市拐點(diǎn)何時(shí)到來取決于消費(fèi)者觀望期的長短。吳定金告訴記者，“目前開發(fā)商受前一段時(shí)間銷售火爆的影響，資金尚不緊張，可以撐一段時(shí)間。但如果到明年上半年成交量還上不去的話，開發(fā)商就很難再支撐了。”他認(rèn)為明年“五一”是最后見分曉的時(shí)刻。
位于深圳南山區(qū)蛇口的半島城邦，去年初售價(jià)為9000元/平米，今年6月漲至4萬元/平米。但是11月21日記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤有很多單位的掛牌價(jià)都不足2萬元/平米。深圳一些此前炒作熱烈的區(qū)域，近期的二手房價(jià)格明顯下跌。
深圳大開發(fā)商低價(jià)傾銷新盤
個別入市價(jià)低于同區(qū)域此前新盤2000元/平米；二手房交易量價(jià)雙跌
11月13日，深圳中天置業(yè)評估有限公司總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，一下子把深圳樓市暴露在聚光燈下。實(shí)際上，中天置業(yè)的倒下只是冷清的深圳樓市危機(jī)的一個集中爆發(fā)。
7月以來，深圳二手房成交量持續(xù)下降，成交價(jià)格也緩慢下跌。一手房市場也是成交低迷，新盤入市當(dāng)日成交普遍只有兩三成。臨近年底，一些大開發(fā)商帶頭采取了低價(jià)入市策略，換取樓盤的快速銷售。同時(shí)，雖然大開發(fā)商的在售項(xiàng)目沒有降價(jià)，但是出現(xiàn)了中小開發(fā)商大幅降價(jià)的案例。
10月二手房成交量僅為6月的兩成
二手市場的拐點(diǎn)從今年7月開始出現(xiàn)。導(dǎo)火索是7月3日深圳13部門聯(lián)手整治房地產(chǎn)市場，提出自8月1日起，實(shí)行二手房新版《買賣合同》和《居間合同》，同時(shí)透露將按評估價(jià)征收二手房個稅。其后，7月9日，深圳出臺限制港人購房的政策。緊接著，7月17日，深圳市地稅局披露，擬在9月底前一攬子出臺二手房價(jià)格評估辦法、二手房土地增值稅征收辦法，通過稅收手段調(diào)控房價(jià)。一系列組合拳立竿見影，讓深圳樓市開始由狂熱轉(zhuǎn)向冷靜，
雪上加霜的是，從7月開始，深圳大部分銀行對二手房個貸實(shí)行緊縮，這種緊縮政策在8月份更加嚴(yán)重，很多二手房買家貸不到款，二手房市場成交急劇下降。9月27日，壓垮駱駝的最后一根稻草來臨，央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是，深圳二手房成交自10月起完全進(jìn)入冰河期。
來自深圳最大的地產(chǎn)中介深圳中原的數(shù)據(jù)顯示：10月份深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬平米。而6月份時(shí)，為12100套及101.4萬平米，10月成交套數(shù)及面積僅分別相當(dāng)于6月時(shí)的23%、22%。
在此過程中，二手房的持續(xù)冷清也傳導(dǎo)至一手房市場。7月底開始，深圳一手房銷售逐步降溫，火爆的開盤場面不復(fù)存在，開盤售罄也成為遙遠(yuǎn)的回憶，售出五成變成好成績。到了10月份，深圳有14個項(xiàng)目推出，除了個別項(xiàng)目低價(jià)開盤銷售較好外，大部分項(xiàng)目開盤銷售僅為兩三成，這種現(xiàn)象迄今仍在延續(xù)。
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