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　　主持人：謝謝陳淮博士。也許我們能夠從陳淮博士的演講當(dāng)中了解到一些信息。也許陳老師能夠從更為宏觀的方面解讀中國房地產(chǎn)。但是接下來的嘉賓將從區(qū)域房地產(chǎn)市場來為我們解讀當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢，我們有請：家春秋置業(yè)投資顧問有限公司總經(jīng)理黃嵐（先生）

　　黃嵐：首先感謝觀點機(jī)構(gòu)給我們這個機(jī)會，今天在青島和同仁共同探討今年、明年地產(chǎn)的形勢，一直以來，大家比較關(guān)注的是宏觀調(diào)控對下一步的影響以及會持續(xù)多久，我走過幾個城市，結(jié)合我的觀察，談?wù)勎业捏w會。

　　幾年前，上海房價突起的時候，我們說過一句話，一個城市得病了，就要全國喝藥的就是宏觀調(diào)控。只不過這兩年這副藥劑加大加量，現(xiàn)在房價問題是全國的問題，房價這兩年突飛猛進(jìn)是不爭的事實，無論是政府還是開發(fā)商還是投資人、消費者，都是始料未及的事。

　　那個時候我談過下一個熱點城市從上海轉(zhuǎn)到北京，當(dāng)時我大膽的預(yù)測很多人是反對的，因為當(dāng)時也是有宏觀調(diào)控，當(dāng)時大家都認(rèn)為上海政策經(jīng)過調(diào)控之后，北京應(yīng)該不至于造成高度的增長，但是恰恰相反，從2005年開始，尤其是2006年，大大的跌了眼鏡，房價的增幅速度是全國領(lǐng)先的。

　　微妙的變化，宏觀調(diào)控在南方城市已經(jīng)收到效果，來自于深圳、廣州的市場數(shù)據(jù)表明，宏觀調(diào)控已經(jīng)起到收效作用已經(jīng)產(chǎn)生，那邊的交易量銳減，房價有的已經(jīng)開始下滑，上海已經(jīng)在微幅振蕩在調(diào)整，最近的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，北京的房產(chǎn)價值在高度的增長，宏觀調(diào)控對一線城市的作用沒有下降。

　　前一段時間我在南方接受媒體采訪時的觀點，北京的房價依然還有強勁的持續(xù)增長空間，主要的理由來自于北京的城市后勁的發(fā)展比較充足，前些年珠三角、長三角的發(fā)展比較快速，北京的上漲也是合理的，上海的房價，以現(xiàn)在的投入和技術(shù)，以及國際地位來說，房價并不是很高，只是相對于我們內(nèi)地的城市收入來說，是高了一些，這里面有幾個指標(biāo)是不同的。

　　北京前些年均價在6000-7000元徘徊，現(xiàn)在四環(huán)的房價超過1.6萬，是這樣的水平，今年下半年，實際上成交量也開始減了，但是成交量的減和其他城市有點不同，成交量的減少是因為交易量被開發(fā)商控制了，前兩天我的開發(fā)商朋友在東四環(huán)八月份開盤的項目，他們考慮到自己企業(yè)的品牌，考慮到盤子的量，所以就開的比較保守，價格定在1.28萬，開盤之后就放出盤量就是90%，當(dāng)天晚上董事會開會，認(rèn)為價格制定嚴(yán)重錯誤，迅速調(diào)價為1.8萬，繼續(xù)銷售賣了50%，董事會馬上開會，決策是不賣了。北京還有一個很重要的原因就是奧運體彩，大家在博弈中高度的增長。

　　除了特殊之外，我們還要談到整個北京市場的變化，在二線城市當(dāng)中，也會看到，我們對市場的判斷，站在開發(fā)角度來說，實際上已經(jīng)產(chǎn)生了誤差，原先賣1.28均價的時候，目標(biāo)市場定位很清晰，也看準(zhǔn)了房子賣給誰。調(diào)到1.8萬的時候，繼續(xù)有人買，他很困惑，不知道房子是誰買的，這就是市場發(fā)生了變化，是我們始料未及的，新的購房人群和我們預(yù)計的購房人群是有差別的，市場的容量發(fā)生變化的，原來我們是針對當(dāng)?shù)氐谋镜厥袌觯蠖鄶?shù)的開發(fā)是周邊的市場，現(xiàn)在的市場的格局發(fā)生很大的變化，一個很大的特點是由本土市場變成區(qū)域市場，因此研究城市的房地產(chǎn)狀況，可能不單純是本地這幾年市場的表現(xiàn)，更重要的考慮區(qū)域市場的帶動，在區(qū)域市場的未來潛力是多少，以北京為例，在這一輪的高速增長當(dāng)中，外來的投資人，幾乎占了50%，高檔樓盤當(dāng)中，外地人比例高達(dá)60%，這樣的話，整個的購房結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，高檔樓盤非本土化的效應(yīng)，購買的不是居住需求，而是投資需求，今天大家在進(jìn)行投機(jī)的博弈，在博未來的預(yù)期，如果未來市場預(yù)期好的話，投資人就沒有不進(jìn)來的道理，就繼續(xù)把錢投到這個市場。如果預(yù)期產(chǎn)生相反的變化，就帶來了整個市場的全面下滑?，F(xiàn)在南方市場這種局面已經(jīng)產(chǎn)生了端倪，得非常大的警惕，我認(rèn)為市場發(fā)生了分化，今年我感覺市場分化很明顯，而且我認(rèn)為我們誰都無法準(zhǔn)確的預(yù)言下一年市場會怎樣，從政策鏈到市場鏈進(jìn)入了迷失狀態(tài)，否則的話，今天作為搞開發(fā)的，不用開第二個盤，如果資金雄厚的話，你等上一年，你等于是有兩個盤的利潤。土地的快速增長，又有一些新的原因，比如說宏觀調(diào)控政策，實際上主要是宏觀調(diào)控地根和銀根兩方面，由于在調(diào)控之后，土地的申報手續(xù)加上指標(biāo)問題，造成有序供應(yīng)的不足，一再申明土地指標(biāo)是夠的，因此造成了房價的上漲，這是很大的原因，這是政府角度。

　　另一個方面，我覺得今年還有很重要的特點，房地產(chǎn)市場全面的資本化，是重要的轉(zhuǎn)折點，今天在北京等一線城市，如果你不上市，房地產(chǎn)就做不下去，為什么這么講？是已經(jīng)進(jìn)入資本的時代，所有的地價都要一次性付清，所有的土地幅度超過房價的幅度，政府的招牌掛的形式也造成土地價格的上升，獲得的生產(chǎn)資料必須要走這種招牌的形式。資金是很大的門檻，因此現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)商都在拼命的運作資本化，結(jié)合上市，包裝上市，都在做這方面的工作，這輪快速的變化之后，會造成房地產(chǎn)兩個現(xiàn)象的出現(xiàn)，我認(rèn)為迷津性的企業(yè)將有強大的優(yōu)勢，勻速的擠壓中小企業(yè)，這在一線城市很明顯，一線城市沒有生存空間，要么就是并購，要么就是去二、三線城市發(fā)展，在一線城市幾乎沒有。