孟曉蘇認為自己有兩位老師：一個是萬里，還有一個是厲以寧。這樣的雙重身份使孟曉蘇成了中國市場經(jīng)濟體制轉型當中的先鋒人物。

　　孟曉蘇是與共和國共同成長起來的一代知識分子他本人是經(jīng)濟學博士學歷，師從厲以寧。上世紀80年代孟曉蘇在中南海工作八年，33歲時，他擔任萬里的秘書和他那一代知識分子一樣，孟曉蘇有過國有企業(yè)的基層工作經(jīng)驗，后進入象牙塔經(jīng)過系統(tǒng)的知識訓練，所不同的是，大學畢業(yè)后，孟曉蘇進入中南海工作。

　　在共和國的成長歷史中，孟曉蘇這一代知識分子身上的時代烙印尤為明顯。

　　他們是古典的，“居廟堂之高而憂其民”的古典知識分子的氣質在他們身上體現(xiàn)得尤為明顯，同時他們接受過現(xiàn)代的高等教育，系統(tǒng)的現(xiàn)代學術訓練讓他們能夠站在一個社會的前沿去思考問題。

　　他們幾乎繼承了他們上一代知識分子改變中國命運的強烈渴望。但同時作為建國后成長起來的一代知識分子，他們身上殘留著計劃經(jīng)濟時代的烙印。但他們顯然是反叛者，當社會開始轉型時，他們深入思考一個時代所犯下的錯誤。他們身上具有革命時代的激情與天然的求知欲。他們期望學以致用，用自己的所學來改變這個國家在一個時代的困惑，期望用自己的所學來影響這個國家，改善這個國家人民的生活。

　　改革

　　孟曉蘇認為自己有兩位老師：一個是萬里，還有一個是厲以寧。這樣的雙重身份使孟曉蘇成了中國市場經(jīng)濟體制轉型當中的先鋒人物。

　　1991年，孟曉蘇完成了自己的博士論文——《中國經(jīng)濟改革的市場走向》。他在其中寫道：“改革已經(jīng)進入深水區(qū)，沒有多少石頭可摸，沒有理論指導就不會到達勝利的彼岸。”并得出結論：改革是不可阻擋的趨勢。

　　在動亂之后的中國，孟曉蘇的論文當然的受到了批判。文章在1991年正式發(fā)表后受到一些左派理論權威的猛烈抨擊被扣以“復辟資本主義的道路，陷改革于滅頂之災”的帽子孟曉蘇戲言，自己險些成為“先烈”。

　　但孟曉蘇直言：“那兩年，正值國家因廢除價格‘雙軌制’，放開物價，實施強行闖關，首戰(zhàn)失利，社會深層次矛盾凸顯從而導致改革受阻。對此，在國家最高決策中樞工作必然比一般人多幾分驚心動魄的感受。但理論研究的加深和各種信息的匯總，使我更早地認定，改革中出現(xiàn)的問題，只能以深化改革來解決。”

　　很難想像在當時的中國，能有如此鮮明的堅持改革的觀點。但孟曉蘇顯然是其中的先鋒人物之一。

　　1992年，孟曉蘇進入中房集團，成為中房集團的總裁。與中國大多數(shù)行業(yè)一樣，作為中國房地產(chǎn)市場化改革的試點，中房集團本身的使命就很特殊。作為改革的先鋒派人物，孟曉蘇入主中房似乎并非巧合。

　　在隨后的日子里孟曉蘇顯然是中國房地產(chǎn)市場化改革的主要推動人之一。也是最早提出在我國發(fā)展住房抵押貸款和抵押貸款保險的人士之一。同樣正是他的建議，房地產(chǎn)業(yè)被列為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，他還最早提出引進“分時度假”和“反向抵押貸款”等新的經(jīng)營理念。

　　成為商人的孟曉蘇顯然更熱衷于公共政策的探討，其身份使得他可能成為中國房地產(chǎn)政策制定的核心人物之一，他的話語在更大層面上可能直接導致當前房地產(chǎn)政策的制定。如孟曉蘇所說：“最近這些年以來，我和我的同事們不斷地研究著房地產(chǎn)發(fā)展問題，不斷地向國家提出房地產(chǎn)發(fā)展的方向和政策建議。這些政策建議一般都是在半年到一年左右變?yōu)檎摺?rdquo;

　　但進入房地產(chǎn)行業(yè)的孟曉蘇真正進入的是中國市場化改革的一個深水區(qū)域。作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)可以說是市場化程度最高的行業(yè)，也是最受爭議的行業(yè)。在一定程度上，房地產(chǎn)行業(yè)的改革所觸動的經(jīng)濟體制與政治體制推動了整個中國經(jīng)濟體制改革與政治體制改革。其中最為鮮明的案例也許就是物權法。

　　因此孟曉蘇在成為中房集團總裁之后的日子里開始真正有了影響大眾的聲音。

　　憂其民

　　“我們要為農民兄弟說些話了。”孟曉蘇坐在沙發(fā)上，看著身邊的學生。

　　這里邊有他的忠實“粉絲”，有學員來自昆明，為聽孟曉蘇的研究一路跟隨孟曉蘇從北京到天津，再到深圳。

　　孟曉蘇這一次關心的問題是城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌。與萬里當年在安徽突破政策局限一樣，孟曉蘇顯然認為當前的農村土地制度成為制約當前經(jīng)濟發(fā)展尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。孟曉蘇甚至認為到了該突破法律局限的時候了，萬里當年突破法律局限實現(xiàn)農村土地承包責任制的豪情，這一次顯然寫到了孟曉蘇的臉上。

　　孟曉蘇的邏輯是從其認為中國并非缺少建設用地開始的。

　　“我們放開眼界看，原來我們中國除了城鎮(zhèn)以外，還有農村的建設用地，我這里說的不是耕地、不是農田，而是村鎮(zhèn)建設用地1.9億畝，它的面積大于目前大城市、中城市、小城市和城鎮(zhèn)加起來的總面積，其中75%是農民的宅基地。”孟曉蘇說。

　　根據(jù)憲法，中華人民共和國實行兩種土地公有制，城里的土地歸國家，而城外的土地一般來說是歸農民集體所有。也就是說，農村建設用地的所有權是歸農村所有的。

　　但當前我國的土地制度土地拍賣市場上是獨家拍賣的只有政府擁有權利征用農村建設用地之后，拍賣才進入開發(fā)程序。

　　孟曉蘇顯然覺得這是不公平的。地方政府利用手中的征用權掠奪原本屬于農村集體所有的農村建設用地，而后高價拍賣，掙取其中差價。低收高賣的后果是農民利益得不到保障的同時，高地價轉入房價，造成城市高房價，城市居民承擔高房價的后果。

　　“土地差價是政府的一個重要財政來源，但是這種土地差價是一道不義之財。”孟曉蘇說。

　　盡管農民小產(chǎn)權房等多種形式的農村土地制度實踐已經(jīng)開始，但依然阻力重重，更多的認為站在法律的角度來看問題的話，這些農民自發(fā)的改革顯然是不合法律的。

　　但孟曉蘇不認為法律是制約農民自身實踐的理由。

　　“從改革開放以來，中國農村大的改革幾乎都是以農民的群體性違法作為表現(xiàn)形式，為什么會這樣呢？是因為我們的法律沒有考慮到農民。”孟曉蘇說，“第一次群體性違法就是農業(yè)承包制，這是當時在安徽帶領農民沖破了種種思想上的藩籬，推進了中國的農村改革，也推進了農村建設。當時違反的是《中華人民共和國憲法》，憲法規(guī)定，人民公社制度不可動搖最終通過農民的實踐，把憲法里面的‘人民公社’四個字永久地剔除了。”

　　說這個話的孟曉蘇表情很堅毅。其認為現(xiàn)在是該為農民第二次集體違法正名的時候了，“第二次群體性違法就是農民進城，農民勞動力過剩需要進城謀生，各級政府動員起來，通過制定法律法規(guī)來阻止農民進城。我們看到，過去春節(jié)過后各地政府就組織干警和干部南下廣州火車站、武漢火車站堵什么？堵盲流。為此，多少人犧牲了假期，多少人因為和農民的沖突而付出代價甚至犧牲了生命，他們成為了我們緬懷的公安英烈，但是我們堵了這么多年，我們發(fā)現(xiàn)堵錯了。原來行政資源就是這樣被浪費了。現(xiàn)在允許農民進城了，又起了一個名字，叫農民工。我們這些五十年代、六十年代進城的怎么不叫農民工？為什么人家進城了三五年了還要保留農民的身份呢？不僅把他們叫農民工，還殃及他們子女，叫農民工子女。講理不講理？”

　　事實上，由房地產(chǎn)土地招拍掛延伸出來的此次農村建設用地流轉制度的改革可能涉及到的正是這樣一個問題：城市化進程中的農民身份認同的社會公正問題。其背后所隱含的房價上漲在孟曉蘇看來似乎并不是太重要了。

　　“該為農民兄弟說話了。”孟曉蘇重復了一次這句話。

　　以下是《觀點》對孟曉蘇的專訪。

　　《觀點》：您很少談存量土地的問題。我們可能發(fā)現(xiàn)存量土地使用權問題更嚴重，您怎么看？

　　孟曉蘇：存量土地有很大的問題嗎？可能在上一輪泡沫中遺留下來了一些問題，但這一部分土地顯然沒有農村建設用地這一塊這么大。要尋找土地存量可能還是要從農村建設用地上著手?，F(xiàn)在我們的土地制度存在的問題是一家獨大，地方政府控制了土地拍賣權。就是土地的獨家拍賣造成了土地價格的不斷升高，而這種升高又轉化到了房價里。

　　《觀點》：您的意思是只有打破土地獨家拍賣的方式才有可能降低房價？

　　孟曉蘇：招拍掛制度一定程度上決定了高房價。但房價的核心因素是供求關系。北京連續(xù)兩年土地供應量只是計劃的一半左右。連續(xù)三年，控制產(chǎn)出，使得供求關系逆轉。我們看到去年在銷售額和銷售面積增長13%的情況下，全國房屋竣工量卻凈減少0.6%。到今年6月份問題更加嚴重。老百姓買兩套房，今年上半年竣工的只有一套。老百姓買的是未來房和過去的房。前些時候，我還在給開發(fā)商說話，現(xiàn)在看起來，開發(fā)商都被輿論鬧明白了，原來捂盤真是件好事，只要晚點賣房價就可以更高。

　　我在北京看到兩家這樣的企業(yè)。有一家困難重重，釘子戶阻攔，最后賣到兩萬五千塊錢。我并不是鼓勵捂盤，這實際上是由于供求關系的惡化。其實，對這種供求關系的逆轉，業(yè)界早就有所了解，并且早就提出來過，從2005年在不少會議上提出要增加供應，要靠增加供應來降低正在迅速上漲的房價幅度。

　　前不久，中國遇到了一個問題：豬肉漲價。全國人民都知道應該怎么辦，要多養(yǎng)豬，但是同時漲價的是房子，人們得出的結論卻是少蓋房。所以，就是因為這樣的一種誤導，使得調控一次，房價上漲一次。

　　今年下半年基礎建設投資仍然下降,人們就不由自主的用一種被扭曲的命題來解決問題。要控制基本建設，就要繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，這不就更會進一步的加劇供不應求，導致房價繼續(xù)上漲嗎？現(xiàn)在需要思考的問題是在老百姓急缺的住房建設方面是應當抑制投資還是應當增加供給？這個問題擺在了各級政府，也擺在了全社會的面前。

　　《觀點》：控制房價的核心是增加土地供應？

　　孟曉蘇：可以這么說。

　　《觀點》：但中國地少人多，建設用地緊張是可以理解的。

　　孟曉蘇：你要怎么看。大量的建設用地原來是在農村，在農村閑置。我們放開眼界看，原來我們中國除了城鎮(zhèn)以外，還有農村的建設用地，我這里說的不是耕地、不是農田，而是村鎮(zhèn)建設用地1.9億畝，它的面積大于目前大城市、中城市、小城市和城鎮(zhèn)加起來的總面積，其中75%是農民的宅基地?，F(xiàn)在全國農村人均村莊用地合200平方米，而根據(jù)天津郊區(qū)的調查，現(xiàn)在天津這樣的熱點城市郊區(qū)農民每戶占地達到了1.29畝，也就是一千平方米。在城市里一千平米可建多少房子！現(xiàn)在的問題是農民在進城，家里還閑著一塊宅基地，這不是土地資源的巨大浪費嗎？如果從這個眼界來看，我們中國就不是沒有建設用地了。

　　《觀點》：城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理似乎有困難。

　　孟曉蘇：城鄉(xiāng)土地不能統(tǒng)一規(guī)劃是不合理的。農民進城，宅基地也不能扭轉，這個規(guī)定來自于《中華人民共和國土地管理法》，但是我們可以看到土地管理法的規(guī)定和憲法的原則不符，憲法規(guī)定的是國家為了公共利益的需要可以征地，什么叫公共利益？修水庫、修機場。即便是修高速公路也不一定是公共利益，因為有的是收費公路，可以分紅。但是土地管理法里卻把任何人要投資建設規(guī)定為必須要國家征用，不經(jīng)國家征用，任何人都不能投資建設，這個規(guī)定規(guī)定得多么不講道理呀！

　　目前農村發(fā)生的很多問題告訴我們，中國農村的、中國農民的核心問題是土地問題，包括現(xiàn)在征了農民的地以后卻只給農民一點點，大量的資金被誰拿走？被當做土地差價被地方政府作為第二財政收入。盡管總理提出來占用農民土地必須給予應有的補償，土地出讓金應當給予農民。但是我們看到真正實行起來難度重重?，F(xiàn)在地方政府越來越擔心的是土地拍賣的公開性，因為過去農民只知道是多少錢一畝，但他們不知道賣給城里人是多少錢一畝。

　　農民群眾等不及了。他們搞小產(chǎn)權房。有的開發(fā)企業(yè)家說，這是農民占了城里人的便宜，是農民“偷了人家的東西”，

　　這話說得很不妥當。從過去多年農產(chǎn)品銷售的“剪刀差”，到現(xiàn)在巨額“土地差價”不斷轉為城市收益，到底是農民占了城里人的便宜，還是城里人占了農民的便宜？都是明擺著的事情。其實小產(chǎn)權房有積極意義，它房價便宜，適應城市中低收入家庭的需要，如果把它們計入城市房價，那么像北京這么高的房價馬上就會大幅度降下來。

　　其實引導小產(chǎn)權房走向規(guī)范化并不難，在它的開發(fā)流程里，村委會通過舊村改造和合并村鎮(zhèn)，進行新農村建設，自己投資或者請城里的公司投資建房，再進行銷售，在這些環(huán)節(jié)中缺的是政府的審批和規(guī)劃管理。我認為增加政府審批就行了。如果納入政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，就可以把小產(chǎn)權房從目前的混亂局面變成規(guī)范發(fā)展的局面。

　　改革開放以來，中國農村大的改革幾乎都是以農民的群體性違法作為表現(xiàn)形式，為什么會這樣呢？是因為我們的法律沒有考慮到農民。第一次群體性違法就是農業(yè)承包制，這是當時在安徽帶領農民沖破了種種思想上的藩籬，推進了中國的農村改革，也推進了農村建設。當時違反的是《中華人民共和國憲法》，憲法規(guī)定，人民公社制度不可動搖。最終通過農民的實踐，把憲法里面的“人民公社”四個字永久地剔除了。接下來第二次群體性違法就是農民進城，農民勞動力過剩需要進城謀生，各級政府動員起來，通過制定法律法規(guī)來阻止農民進城。

　　《觀點》：您提到過地票，這是解決城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌規(guī)劃的好方法嗎？

　　孟曉蘇：我們過去計劃經(jīng)濟時期管票證是管得很有經(jīng)驗的，有糧票等等?，F(xiàn)在農民進城，土地的指標如何利用起來？

　　我們知道每年都有幾十萬的農民進入城市，但另一方面又有幾萬畝甚至幾千畝的宅基地閑置，如果讓他們斷了根進入城市他們就可以帶進來億畝宅基地。如果安徽農民進入了上海，上海得到這些土地指標，那么安徽就得到了實際的耕地，只是把地票給虛化出來，變?yōu)橐环N指標。這樣的話，安徽的這些土地將來集中起來，過去我們叫逐水草而居。有些地方，像蘇北地區(qū)，土地浪費十分嚴重，如果把這些土地復墾，把地票帶到上海，帶地票的農民應當?shù)玫绞裁?？應當?shù)玫揭惶追孔拥难a償而這些地在上海將會發(fā)揮多大的效應？如果能這樣考慮，我們就可以有效地實現(xiàn)合理調配城鄉(xiāng)建設用地這樣一個目標，總體上不僅不會多占用耕地，反而就可能會增加供應地。因為在城市邊上所占用的這些土地，有可能是山荒地、山坡地等等?，F(xiàn)在農民一腳城里，一腳城外，每到春節(jié)就開始流動，回鄉(xiāng)探親。幾億人在交通線上流動，因為家在農村，還有一塊宅基地，這是因為農民一個人進了城，兩個人進了城孩子留在家里了，叫留守兒童。問題就出現(xiàn)了，因為家里沒有斷根，所以宅基地不能拿來使用，就造成了國家建設用地資源的浪費。

　　《觀點》：但核心問題可能是怎樣打破政府土地壟斷拍賣。

　　孟曉蘇：我們知道城市的增量土地是來自農村，但問題是現(xiàn)在只有政府征地后拍賣，本來是屬于農村集體所有的土地成了國家公有的了。溫總理去年講了這樣一句話：中國農民的核心問題是土地問題。

　　可以建立一種集體土地市場扭轉渠道，他們如果通過多元渠道來拍賣土地，不用改變招拍掛這個已經(jīng)成型的模式，就可以使得我們城市的土地價格大幅度地回落，體現(xiàn)為它的真實價值，而新農村建設和城市化可以同步進行、互相促成。小產(chǎn)權房是比較好的借鑒。物權法規(guī)定土地可以轉讓，當然還不能轉給城里人。但是這個法律的設立已經(jīng)為下一步完善法律留下了足夠的空間。未來這個法律將如何發(fā)展，是值得我們研究的。

　　如果進行多渠道的土地經(jīng)營，政府的收益哪里來呢？其實很簡單，這就是我們現(xiàn)在很多專家不斷呼吁的要征收地稅和物業(yè)稅這些保有稅，我們看到各國政府的長期稅源，多數(shù)來自于包括物業(yè)稅在內的很多財產(chǎn)稅，在美國、加拿大這些國家稅收75%都來自于財產(chǎn)稅，而澳大利亞政府的稅收90%來自于財產(chǎn)稅。我認為目前我們中國擁有住房比率越來越高，在目前占有城市房屋，包括城市土地不公平的現(xiàn)象，特別富裕戶過多占用土地資源的現(xiàn)象也越來越多的情況下，征收物業(yè)稅和地稅已經(jīng)是必要的。