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　　發(fā)改委建議調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策日前，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組發(fā)表報(bào)告提出：造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的兩個(gè)原因是“經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策對(duì)房地產(chǎn)及出口兩部門的過(guò)度依賴”。報(bào)告建議，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展政策進(jìn)行大調(diào)整：國(guó)家和地方政府都要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展采取適度抑制的宏觀政策；盡快征收物業(yè)稅和對(duì)房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放；提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率，對(duì)居民購(gòu)買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策等。

　　投資增速、房?jī)r(jià)漲幅未達(dá)調(diào)控目標(biāo)今年一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額為3543.78億元，同比增長(zhǎng)26.9%，與去年同期20.2%的增速相比，投資增速明顯反彈。另?yè)?jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)，2007年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然，新房售價(jià)的月環(huán)比在輕微地縮減，但并未出現(xiàn)趨勢(shì)性的回落。

　　投資機(jī)會(huì)在于房?jī)r(jià)、業(yè)績(jī)超預(yù)期受近期市場(chǎng)熱點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)類股票中表現(xiàn)較為活躍的也是資產(chǎn)注入、買殼上市類型的公司。相反，萬(wàn)科、金地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)股反而表現(xiàn)平平。在繼續(xù)看好藍(lán)籌地產(chǎn)板塊的同時(shí)，我們同樣關(guān)注可能成為股價(jià)催化劑的超預(yù)期因素。其中，房?jī)r(jià)和業(yè)績(jī)是兩個(gè)核心因素。

　　京、深、穗短期房?jī)r(jià)續(xù)漲，長(zhǎng)三角表現(xiàn)超預(yù)期短期內(nèi)，北京、深圳和廣州的房?jī)r(jià)表現(xiàn)仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，今年繼續(xù)取得兩位數(shù)的漲幅并不困難?？梢灶A(yù)計(jì)，保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)、陽(yáng)光股份(000608)、億城股份(000616)的業(yè)績(jī)還會(huì)不斷超出預(yù)期。長(zhǎng)期而言，我們更加看好長(zhǎng)三角地區(qū)。實(shí)際上，長(zhǎng)三角地區(qū)最近一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)也比人們想象的更為強(qiáng)勁。房?jī)r(jià)基數(shù)較低、可負(fù)擔(dān)能力更強(qiáng)的江蘇省的房?jī)r(jià)從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)走出盤(pán)局，重新向上。浙江省內(nèi)各區(qū)域的房?jī)r(jià)表現(xiàn)雖然并不一致，3月份，溫州市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3%。

　　上市公司中，萬(wàn)科(000002)憑借二次收購(gòu)南都，應(yīng)是最大的受惠者。

　　發(fā)改委建議調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策日前，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組發(fā)表了題為《宏觀調(diào)控：重點(diǎn)調(diào)整過(guò)剩流動(dòng)性的流向》的2007年一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析。該報(bào)告提出，造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的兩個(gè)原因是“經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策對(duì)房地產(chǎn)及出口兩部門的過(guò)度依賴”。

　　報(bào)告建議，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展政策進(jìn)行以下的大調(diào)整：第一、國(guó)家和地方政府都要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，還房地產(chǎn)業(yè)的本原，即民生性產(chǎn)業(yè)。用經(jīng)濟(jì)手段來(lái)抑制第二套住房的需求。第二、在工業(yè)化和城市化完成之前，都應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展采取適度抑制的宏觀政策。即把房地產(chǎn)的過(guò)度刺激政策，調(diào)整為中性政策，甚至是中性偏緊的政策。第三、盡快征收物業(yè)稅和對(duì)房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。第四、提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。第五、取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。第六、對(duì)居民購(gòu)買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

　　眾所周知，流動(dòng)性問(wèn)題已經(jīng)成了當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。國(guó)家發(fā)改委在一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析中，對(duì)其做重點(diǎn)的闡述也在清理之中。

　　不過(guò)，其針對(duì)房地產(chǎn)政策的觀點(diǎn)和措辭之鮮明和激烈，仍是出人意料和不多見(jiàn)的。我們認(rèn)為，這可能與一季度房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)漲幅等指標(biāo)居高不下有關(guān)。

　　對(duì)于所謂的流動(dòng)性泛濫問(wèn)題，我們?cè)谀瓿醢l(fā)表的《中國(guó)地產(chǎn)股的歷史性重估機(jī)遇》的報(bào)告中有過(guò)深入的分析。我們認(rèn)為，如果政府不能有效抑制持續(xù)快速增長(zhǎng)的貿(mào)易順差，那么資產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹恐怕在所難免。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)而言，由于最近兩年政府已經(jīng)采取了一系列的政策措施抑制房地產(chǎn)投機(jī)，房地產(chǎn)投資的交易成本大幅增加，因此短期內(nèi)未必會(huì)再出現(xiàn)大規(guī)模的投機(jī)熱潮。

　　但是，其他資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，尤其是股票市場(chǎng)的上漲也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)復(fù)雜的影響：一方面，在對(duì)股市上漲的樂(lè)觀預(yù)期影響下，富余的資金將從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向股票市場(chǎng)；另一方面，一部分自住性購(gòu)房者在股市中獲利，提高了他們的首付款的支付能力和購(gòu)房預(yù)算，又對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了支持性的作用?？傮w上，我們判斷，股市的上漲對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是正面的。

　　投資增速、房?jī)r(jià)漲幅未達(dá)調(diào)控目標(biāo)今年一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額為3543.78億元，同比增長(zhǎng)26.9%。完成商品住宅投資2462億元，增長(zhǎng)30.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資88億元，增長(zhǎng)41.6%。與去年同期20.2%的增速相比，投資增速明顯反彈(參見(jiàn)圖1)。

　　另?yè)?jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)，2007年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然，新房售價(jià)的月環(huán)比在輕微地縮減，但并未出現(xiàn)趨勢(shì)性的回落(參見(jiàn)圖5)。分地區(qū)看，與去年同月相比，漲幅較大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，長(zhǎng)沙10.1%，北京9.9%和廣州8.6%等。與上月相比，漲幅超過(guò)1%的城市有22個(gè)，漲幅較大的主要城市包括：北海5.2%，惠州4.3%，溫州3.0%，長(zhǎng)沙2.9%，南寧2.4%，石家莊2.4%和長(zhǎng)春2.1%等；蚌埠、丹東等四個(gè)城市略有下降。顯然，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)并未得到控制。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的增速反彈可能與價(jià)格因素有關(guān)。實(shí)際上，房地產(chǎn)投資的增速是一個(gè)名義的數(shù)字，而并未提出價(jià)格上漲的因素。反觀，土地開(kāi)發(fā)面積、商品房新開(kāi)工面積等反映“物理量”的指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)今年以來(lái)的同比漲幅都是個(gè)位數(shù)，有些還出現(xiàn)了下降(參見(jiàn)圖2、圖3)。因此，我們的解釋是，房地產(chǎn)投資的反彈與土地價(jià)格和建筑材料價(jià)格的上漲有關(guān)。

　　房?jī)r(jià)方面，今年前兩個(gè)月全國(guó)商品房銷售均價(jià)達(dá)到了3824元/平米，比去年同期提高近兩成。在商品房銷售面積與去年同期基本持平的情況下，需求的增長(zhǎng)直接體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲。這也強(qiáng)化了我們對(duì)未來(lái)兩年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷：人口因素和收入因素帶來(lái)的需求增長(zhǎng)，在房屋供應(yīng)量未能充分滿足的前提下，只能體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲。除非央行大幅加息，否則這一局面無(wú)法改變。

　　投資機(jī)會(huì)在于房?jī)r(jià)、業(yè)績(jī)超預(yù)期受近期市場(chǎng)熱點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)類股票中表現(xiàn)較為活躍的也是資產(chǎn)注入、買殼上市類型的公司。以蘇寧環(huán)球(000718)、ST廣廈(600052)、華業(yè)地產(chǎn)(600240)、SST幸福(600743)為代表的二三線重組型地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。相反，萬(wàn)科、金地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)股反而表現(xiàn)平平。

　　這種現(xiàn)象顯然與整個(gè)市場(chǎng)的資金結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。但是，無(wú)論從公司質(zhì)地和估值來(lái)看，藍(lán)籌地產(chǎn)股的股價(jià)都更具有安全邊際。我們相信，在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整之后，基本面因素才會(huì)正在顯露出來(lái)。在繼續(xù)看好藍(lán)籌地產(chǎn)板塊的同時(shí)，我們同樣關(guān)注可能成為股價(jià)催化劑的超預(yù)期因素。其中，房?jī)r(jià)和業(yè)績(jī)是兩個(gè)核心因素。

　　短期內(nèi)，北京、深圳和廣州的房?jī)r(jià)表現(xiàn)仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，今年繼續(xù)取得兩位數(shù)的漲幅并不困難?？梢灶A(yù)計(jì)，保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)、陽(yáng)光股份(000608)、億城股份(000616)的業(yè)績(jī)還會(huì)不斷超出預(yù)期。當(dāng)然，這些地區(qū)地方政府的調(diào)控壓力也更大，出臺(tái)更多行政性調(diào)控措施的可能性也更大。

　　長(zhǎng)期而言，我們更加看好長(zhǎng)三角地區(qū)，因?yàn)楹笳叩慕?jīng)濟(jì)和居民收入的增長(zhǎng)更加堅(jiān)實(shí)而持續(xù)。實(shí)際上，長(zhǎng)三角地區(qū)最近一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)也比人們想象的更為強(qiáng)勁。尤其是，房?jī)r(jià)基數(shù)較低、可負(fù)擔(dān)能力更強(qiáng)的江蘇省的房?jī)r(jià)從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)走出盤(pán)局，重新向上。浙江省內(nèi)各區(qū)域的房?jī)r(jià)表現(xiàn)雖然并不一致。但是，我們得到越來(lái)越多的信息和證據(jù)表明，溫州的房?jī)r(jià)已經(jīng)重新進(jìn)入上升軌道。實(shí)際上，我們從發(fā)改委的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中同樣得到了印證：3月份，溫州市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了3%的環(huán)比漲幅！

　　我們認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)的復(fù)蘇并未充分預(yù)期。從開(kāi)發(fā)商過(guò)去兩年的拿地策略來(lái)看，也是存在著明顯的分歧?，F(xiàn)在看來(lái)，在市場(chǎng)調(diào)整期擇機(jī)增加土地儲(chǔ)備的公司將成為贏家。在上市公司中，萬(wàn)科(000002)憑借二次收購(gòu)南都，應(yīng)是最大的受惠者；棲霞建設(shè)(600533)和新城B股(900950)等區(qū)域性開(kāi)發(fā)商在低谷期仍不離不棄，體現(xiàn)了良好的判斷和對(duì)市場(chǎng)的信心；此外，在長(zhǎng)三角區(qū)域擁有較多土地儲(chǔ)備的公司，包括：中寶股份(600208)和世茂股份(600823)也終將收獲豐碩果實(shí)。